Report meeting Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed

De heer Veys heeft het woord.

Binnen het Vlaams woonbeleid gaat het niet zo goed met de sociale woningbouw. Dat is een licht understatement. In 2021 werd 1 miljard euro niet uitgegeven, en in 2022 liggen we, helaas, ook op koers om met een serieuze onderbenutting te zitten. Als ik me niet vergis kondigde minister Diependaele in januari 2022 aan dat hij met een nieuw initiatief zou komen, zijnde de geconventioneerde verhuur.

Op de ministerraad van 14 oktober 2022 werd beslist over de invoering van een decretale basis voor het stelsel geconventioneerde verhuur. Dit heeft als doel meer betaalbaar huuraanbod te creëren op de private huurmarkt. Het principe van geconventioneerde huur betekent dat er, in ruil voor het verlenen van betaalbare huur, iets tegenover wordt gesteld, in casu een subsidie vanuit de Vlaamse overheid. Alle subsidievoorwaarden – minimale huurtermijn, korting op de huurprijs, grootte van het project, ... – zullen later in een uitvoeringsbesluit worden bepaald, lezen we. Voor de gemengde projecten sociale-geconventioneerde huur – waarover de minister al een klein beetje toelichting heeft gegeven in de plenaire zitting – zal zo'n half miljard euro worden voorzien. Voor zover wij kunnen zien komt dat uit het FS3-budget, het budget voor sociale woningbouw dat serieus onderbenut wordt. Die projecten zouden pas in 2023 van start kunnen gaan. Maar een deel van dat budget, overgedragen uit 2021, kan wettelijk niet worden overgedragen naar 2023. Dat is de fameuze x+1 en x+2-discussie waarover ik de minister al een paar keer heb ondervraagd in deze commissie.

Daarnaast lezen we het volgende: "De woonmaatschappij kan ook zelf ten belope van ten hoogste 20 procent van haar jaarlijkse investeringsvolume een aanbod van geconventioneerde huurwoningen realiseren." We hebben heel wat vragen over de uitvoering van deze beleidsmaatregel en met name ook hoe in het bijzonder de financiering er zal uitzien. Daarom heb ik de volgende vragen voor u, minister.

Welk exact bedrag aan FS3-budget zult u vrijmaken voor de gemengde projecten 'sociale-geconventioneerde huur'?

Hoe gaat u het deel FS3-budget, dat werd overgedragen uit 2021 en dat u dit jaar niet meer zult kunnen toewijzen via klassieke sociale woningbouw en renovatie, inzetten voor de gemengde projecten sociale-geconventioneerde huur in 2023? Kunt u dit bedrag begrotingstechnisch wel behouden? Hoe lost u dat op?

Welke subsidies krijgen private initiatiefnemers die geconventioneerde huurwoningen realiseren? Zal dit gaan om een renteloze lening of een min 1 procentlening, zoals het binnen het SF3-systeem gebeurt? Indien er meer dan deze voordelen zijn, over welke extra voordelen gaat het dan?

Waarom kijkt u ook naar woonmaatschappijen om geconventioneerde huur aan te bieden, terwijl er meer dan 180.000 gezinnen met een laag inkomen op de langste wachtlijst ooit wachten op een sociale woning? Zij wachten op sociale woningbouw, niet noodzakelijk op sociale en geconventioneerde huur. Waarom wilt u het doelpubliek waarvoor de woonmaatschappij werkt nog meer vergroten, in de wetenschap dat we met het Vlaams beleid 180.000 gezinnen al een hele tijd aan het teleurstellen zijn?

Zullen woonmaatschappijen verplicht zijn om geconventioneerde huur aan te bieden of zullen ze daar vrij in zijn?

Wie gaat de geconventioneerde huurwoningen van private initiatiefnemers beheren? Zal de eigenaar zelf instaan voor onderhoud en administratieve verplichtingen of verwacht u dat woonmaatschappijen de exploitatie op zich nemen, zoals dat vandaag gebeurt binnen het systeem van het sociaal verhuurkantoor (SVK)? Indien dit een taak wordt voor woonmaatschappijen, zult u hen voor die taak financieel ondersteunen?

Hoe lang zullen deze geconventioneerde huurwoningen aan een verlaagde huurprijs worden aangeboden? Gaat dat om een tijdelijke periode zoals bij SVK Pro, bijvoorbeeld, of zijn dat permanent betaalbare huurwoningen?

Hoe gaan die geconventioneerde huurwoningen toegewezen worden? Dat is een heel cruciale vraag. Komt daar een aparte wachtlijst voor? Op welke basis zult u bepalen wie deze woningen mag huren? Kunnen mensen die wachten op een sociale woning daar ook voor kandideren? Er zijn nog heel wat open vragen, ook op dat vlak.

Op hoeveel geconventioneerde woningen mikt u en tegen wanneer? Hoeveel tegen het einde van de legislatuur? In het verleden hebben we gezien dat er rond bescheiden woonaanbod wel degelijk ambities zijn geformuleerd door de Vlaamse overheid. Hoe gaat u dit monitoren?

Met welk budget zult u de bouw van geconventioneerde woningen financieren? Over welke begrotingscode gaat het?

Wanneer en hoe moeten private initiatiefnemers projecten indienen? Kan dat permanent of is dat via een periodieke projectoproep? Hoe gaat het concreet in zijn werk? Hoe zit dat voor woonmaatschappijen in het kader van geconventioneerde verhuur?

Minister Diependaele heeft het woord.

Dank u wel, collega Veys. Ik ga proberen een paar vragen samen te nemen om het overzichtelijk te houden.

Wat betreft de eerste en tweede vraag: het FS3-budget dat werd overgedragen uit 2021 en op het einde van 2022 niet is benut, zal ik inzetten voor gemengde projecten sociale-geconventioneerde huur. Dit onderbenutte budget zal de komende jaren namelijk niet leiden tot FS3-uitgaven in de begroting van het beleidsveld Wonen en financieringsuitgaven in de begroting van Financiën en Begroting, en zal ik inzetten voor rentesubsidies in het sociale segment van het stelsel geconventioneerde huur. Er gebeurt hierbij een omzetting van het saldo aan leningsmachtigingen naar een rentesubsidie.

Het exacte bedrag zal pas tegen het einde van dit jaar gekend zijn. Voorlopig is in de begrotingsopmaak 2023 een machtiging voorzien om 21,3 miljoen euro subsidies toe te kennen, namelijk 12,8 miljoen euro voor het sociale segment en 8,5 miljoen euro voor het bescheiden segment. Maar dit bedrag kan bij de begrotingscontrole 2023 bijgesteld worden op basis van de reële onderbenutting einde 2022.

Ik kom tot uw derde vraag. Private ontwikkelaars zullen een maandelijkse subsidie ontvangen die overeenkomt met de subsidie voor respectievelijk een min 1 procentlening voor een aanbod van sociale huurwoningen of een renteloze lening voor een aanbod van geconventioneerde huurwoningen. Hierbij is wel in een cap voorzien op de rentesubsidie van 3 procent voor sociale en 2 procent voor geconventioneerde huurwoningen. 

Vervolgens was er uw vierde vraag. Nu kunnen sociale huisvestingsmaatschappijen ook al bescheiden huurwoningen realiseren. Om de transparantie voor kandidaat-huurders te bewaren, hebben we ervoor geopteerd om die mogelijkheid te vervangen door geconventioneerde huurwoningen. Door bescheiden te vervangen door geconventioneerd kunnen woonmaatschappijen hetzelfde betaalbaar aanbod realiseren als de private actoren tegen dezelfde voorwaarden. Het doelpubliek voor sociale huur wordt overigens niet vergroot. Ik zal wel een ruimere doelgroep definiëren voor geconventioneerde huurwoningen.

Uw vijfde, zesde, zevende, achtste, negende en tiende vraag neem ik ook samen. Ik moet eerlijk zeggen dat ik het van uw tiende vraag wel een beetje warm krijg want u vraagt daar naar het eigenlijke begrotingsartikel. Dat is de eerste keer dat dat gevraagd wordt. Dat is heel technisch, maar zeer fijn.

Deze vragen hebben voornamelijk betrekking op uitvoeringsmodaliteiten die momenteel in een besluit van de Vlaamse Regering (BVR) uitgewerkt worden. Ik kan hierop nog niet in detail antwoorden, maar ik geef al wat krachtlijnen mee.

Ten eerste: woonmaatschappijen zullen niet verplicht worden om geconventioneerde woningen te realiseren. Er zal geen verplichting zijn. Ten tweede: private spelers kunnen de geconventioneerde woningen gewoon zelf of via een intermediair aan de doelgroep verhuren. In het decreet hebben we de mogelijkheid gecreëerd voor woonmaatschappijen om geconventioneerde woningen in te huren en vervolgens aan de doelgroep te verhuren. Het is aan de private spelers om te beslissen of ze een beroep willen doen op deze diensten.

Ten derde: qua termijn mikken we op langdurige verhuring als geconventioneerde woningen. Zolang de woning geconventioneerd wordt verhuurd, wordt de maandelijkse subsidie verleend. Ten vierde: qua doelgroep en toewijzing is het de bedoeling dat het agentschap Wonen-Vlaanderen attesten kan afleveren aan diegenen die in aanmerking willen komen voor de huur van geconventioneerde woningen. De private speler zal bijgevolg de voorwaarden niet moeten checken bij de kandidaat-huurders. Hij moet enkel checken of de kandidaat in het bezit is van een attest dat werd afgeleverd door het agentschap. Dat zijn een paar dingen, er moeten nog meer details afgerond worden in het BVR.

Dan kom ik tot uw elfde vraag. Het is mijn bedoeling om de procedures zo eenvoudig mogelijk te houden. Ik kan wel al meegeven dat het de bedoeling is om voor de private spelers twee systemen op te zetten: een systeem waarbij private spelers een subsidieaanvraag kunnen indienen voor een aanbod van geconventioneerde en sociale huurwoningen op eigen grond en een systeem van een open oproep in twee fasen. In een eerste fase wordt een oproep gelanceerd naar lokale publieke en semipublieke actoren naar grond, in een tweede fase zal een oproep gelanceerd worden naar private spelers om op die gronden sociale en geconventioneerde huurwoningen te realiseren.

De heer Veys heeft het woord.

Minister, dank u wel voor de antwoorden. Over de begrotingscode: dat mag gerust schriftelijk, zodra die bekend is.

We gaan dat natuurlijk verder moeten opvolgen. Dat moet nog met de coalitiepartners afgeklopt worden, als ik het goed begrijp, en natuurlijk ook technisch over het budget. Maar goed, de hoofdopdracht die u hebt, is zorgen voor meer betaalbaar wonen in Vlaanderen, de vraag gaat op zich niet over de sociale woningbouw. Het moet – de Vooruitfractie vindt dat belangrijk – een absolute prioriteit blijven om daar onverminderd op verder te zetten.

Ik heb nog een vraag ter verduidelijking: dus mensen die in aanmerking willen komen voor een geconventioneerde huurwoning moeten een attest vragen bij Wonen-Vlaanderen. Ik neem aan dat u mensen die in aanmerking komen voor een sociale woning daarvoor gaat uitsluiten? Met andere woorden: is dat enkel de laag boven op de twee inkomensvoorwaarden? Als dat niet het geval is, kan iemand die op de wachtlijst staat ook gewoon meteen een attest krijgen, proactief, met automatische toekenning, om in aanmerking te komen voor een geconventioneerde huurwoning – wetende dat wie al heel lang op de wachtlijst staat voor een sociale huurwoning, vandaag privaat huurt en zo snel mogelijk nood heeft aan meer betaalbare huur. Dat is toch een belangrijke opdracht van het Vlaams woonbeleid volgens Vooruit.

Dan heb ik nog een bijkomende vraag. Het klinkt redelijk ingewikkeld. Waarom kiest u niet voor een herinvoering van de sociale last waarmee u private actoren verplicht om een deel sociale en betaalbare woningen te voorzien vanaf een bepaalde projectgrootte? Het is algemeen geweten dat die regeling eerder in het kader van het Grond- en Pandendecreet door het Grondwettelijk Hof werd afgekeurd vanwege formeel technische redenen, niet vanwege principiële of fundamentele problemen met het systeem op zich. Het zou dus perfect kunnen. Als ik me niet vergis, hebt u enkele weken of maanden geleden er ook op gealludeerd dat u aan het bekijken bent om dat mogelijk te maken. Kunt u daar nog eens een stand van zaken geven dat dat lokaal ingevoerd zou kunnen worden?

Ik heb nog een concrete vraag, gewoon kwestie dat ik het volledig juist begrijp en deels ook om sommige coalitiepartners wat gerust te stellen. Het komt neer op een apart budget, los van FS3 voor die gemengde projecten. Zo ja, zult u dat aparte budget vullen met FS3-middelen? U zei dat de machtiging omgezet wordt in een rentesubsidie. Is dit het budget dat bedoeld is voor sociale woningbouw anders inzetten of niet? Het komt over alsof dat een beetje via een omweg gebeurt, maar ik denk toch dat het heel belangrijk is dat middelen die voorzien zijn voor sociale woningbouw blijvend voorzien worden voor sociale woningbouw.

De heer Tiebout heeft het woord.

Collega Veys, het zal misschien als een schok overkomen, maar wij zijn het wel eens met het gevoerde woonbeleid van deze minister. Het is misschien verrassend vanuit onze hoek. Wat is eigenlijk de vaststelling? Het budget voor sociaal wonen is onder deze Vlaamse Regering fors opgetrokken. Elk jaar is er ongeveer een miljard euro middelen om te investeren in de sociale woningen, om die te bouwen of te renoveren. De vaststelling is dat dat investeringsritme niet opgetrokken geraakt. In 2021 is dat 660 miljoen euro, terwijl er een budget is van 1,1 miljard euro. De redenen daarvoor zijn gekend, en dat is niet alleen van toepassing op particulieren, maar ook op de publieke sector. Die redenen zijn de beperkte capaciteit van de bouwsector, een crisis die langsgekomen is en het minder snel opleveren van gebouwen.

Wat zegt deze minister dan? Hij vindt het een beetje raar dat we die onderbenutte middelen laten staan, en hij wil daarmee inzetten op een geconventioneerd systeem in de private huurmarkt om op die manier het aanbodbeleid en de druk daar te verlichten. Ik denk dat die problematiek op de private huurmarkt gekend is. Ook de private ontwikkelaar heeft daar een incentive bij om op die manier betaalbare huurprijzen te garanderen. Om eerlijk te zijn zie ik daar een ‘triple win’ in – dat is tegenwoordig hip, een ‘triple win’ bij darts. Ten eerste zorgen we daarmee voor betaalbare daken boven de hoofden van de Vlaamse huurders. Het is dus betaalbaar. En we verhogen het aantal kwalitatieve huurwoningen. Vaak zijn dat mensen die in een segment terechtkomen van woningen die niet kwaliteitsvol zijn of onvoldoende kwaliteitsvol op het vlak van veiligheid, gezondheid en energie.

Ten derde is het ook nog eens goed voor het klimaat en dus ook voor de portefeuille en de uitgaven van de huurders omdat een goede renovatie en het verbeteren van de energieprestatie van de huurwoning er ook toe leidt dat er in de toekomst minder uitgaven zijn voor de huurders. Wat ons betreft, is dit de juiste manier om om te gaan met deze problematiek.

Minister Diependaele heeft het woord.

Eerst en vooral mijn felicitaties voor de eerste tussenkomst van de heer Tiebout in deze commissie. (Applaus)

Mijnheer Veys, ik ben het eens met het feit dat we moeten blijven inzetten op het bouwen van sociale woningen. Ik heb daar nooit, op geen enkele manier iets tegen ingebracht of dat verminderd. Dat blijft onze eerste prioriteit. We doen dat ook. We hebben verschillende maatregelen genomen, u kent ze wel.

Het is zeker niet de bedoeling om mensen op de wachtlijst uit te sluiten. Ik denk zelfs dat we dat juridisch niet zouden kunnen. Integendeel zelfs: het is deels voor zij die nog op de wachtlijst staan en terecht moeten op de private huurmarkt, dat we willen zorgen voor betaalbare woningen. Het geconventioneerde systeem, een systeem voor betaalbare woningen, is er net ook voor hen. Het is ook voor diegenen die net boven de inkomensvoorwaarden scoren en die dus geen recht hebben op een sociale woning. Maar het is ook voor diegenen die wel recht hebben op een sociale woning maar terecht moeten op de private markt. Het is de bedoeling om het aanbod te vergroten. We proberen op die manier ook die prijzen te temperen. Ik ben er mij, voor alle duidelijkheid, van bewust dat het maar een minimaal effect zal zijn. Maar we willen de prijzen niet te snel laten groeien, misschien een beetje te vertragen.

Wat de sociale last betreft, is het eerst en vooral vandaag al perfect mogelijk voor lokale besturen om zo’n sociale last op te leggen. Zij kunnen dat via stedenbouwkundige verordening. Dat gebeurt ook op verschillende plaatsen. Gent doet dat zo, en nog een paar anderen. Het is vandaag al mogelijk. Waarom kun je er bedenkingen bij hebben om dat als algemene regel door te voeren? Die discussie loopt. Maar je mag niet vergeten dat, als je zo’n last oplegt, dat betekent dat – vroeger was dat 20/80 procent – een deel van de kostprijs van 20 procent wordt doorgerekend op de 80 procent. Dat betekent dat je de kostprijs voor het verwerven of huren van een woning voor die groep mensen die net boven de inkomensgrens zitten voor een sociale woning, en die dus net geen recht hebben op een sociale woning, dat je die kost gaat verhogen. Dat is natuurlijk problematisch, en daar is niet onmiddellijk een uitkomst voor.

Er was dan nog een vraag, maar ik heb ze niet opgeschreven. Maar voor alle duidelijkheid – en dat is ook de afspraak, u weet hoe dat is gegaan –: de afspraak is zeer duidelijk dat wat niet uitgegeven wordt aan SF3-budget, wordt omgezet in een rentesubsidie, enkel en alleen voor die sociale woningen. We doen daarnaast nog een deel betaalbare woningen binnen het stelsel van het geconventioneerd verhuren, maar dat is met andere middelen dan de omzetting van de SF3-middelen, van een lening naar een rentesubsidie.

De heer Veys heeft het woord.

Op  mijn beurt ook hartelijk welkom aan het nieuwe lid van de commissie Wonen.

Het doet mij een beetje terugdenken aan het begin van de legislatuur: uitpakken met ‘er is een fantastisch hoog budget, elk jaar 1 miljard euro’. Het zou ook kunnen zijn ‘elk jaar 1 miljard euro niet uitgegeven’. Het is natuurlijk hoe je het brengt.

Vooruit voert oppositie om tot een beter woonbeleid te komen, een woonbeleid dat beter werkt. Ik focus daarbij natuurlijk op wat deze minister niet doet, en dat is de sociale woningbouw. Hij maakt te weinig het verschil. Ik heb vorige week nog een persbericht uitgestuurd over de stand van zaken en de voortgangsmeting binnen het bindend sociaal objectief (BSO). Het zijn opnieuw dezelfde gemeenten uit bepaalde regio’s in Vlaanderen die het laten afweten. Dat gaat al verder dan één legislatuur. Zolang we daar niet strenger zullen zijn voor die gemeenten, en dat binnen het sociaal objectief effectief bindend maken, gaan we echt geen grote stappen vooruit zetten. We zien dat de markt niet werkt en niet zorgt voor betaalbaar wonen. De vraag die Vooruit zich hier stelt is: hoe zorgen we met een slimme en sterke overheid dat we het verschil kunnen maken voor mensen die hun best doen maar die op een muur botsen omdat ze niet op kunnen tegen die marktprijs? Hoe zorg je voor goede concurrentie op vlak van kwaliteit en betaalbaarheid voor de private huurmarkt die in een volledige crisis zit?

We volgen de plannen rond geconventioneerd wonen verder op. Maar we zullen er vooral voor strijden dat het bouwritme voor sociale woningen sterk omhoog gaat.