Report meeting Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed

– Een aantal sprekers nemen mogelijk deel via videoconferentie.

De heer Vandenhove heeft het woord.

Met de Vlaamse Regering hebt u beslist dat alle sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM's) en sociale verhuurkantoren (SVK's) één woonactor moeten vormen met één speler per gemeente, de zogenaamde woonmaatschappij. In Limburg kozen de politieke partijen ervoor om één woonmaatschappij te vormen die het hele gebied van de provincie zal bestrijken. Met deze eenmaking van negentien organisaties komt heel wat administratieve rompslomp kijken, mogelijk met verstrekkende gevolgen. Vandaar volgende vragen, minister.

In welke mate monitort u de eenmaking van verschillende Vlaamse woonmaatschappijen en specifiek de eenmaking van de Limburgse spelers in de sociale huisvesting? Wat de eenmaking van de Limburgse maatschappijen betreft, liggen er twee mogelijke scenario’s op tafel: een fusie door oprichting of een fusie door opslorping. In Limburg zou er geopteerd worden voor een fusie door opslorping, omdat dit de administratieve handelingen vermindert, maar vooral ook omdat dit de notariskosten voor de overdracht van eigendommen flink vermindert. Een fusie door oprichting zou volgens Deloitte, dat het fusietraject in Limburg begeleidt, ongeveer 6 miljoen euro aan notariskosten met zich meebrengen. Deloitte gaf aan dat de Vlaamse Regering een decreetwijziging voorbereidt om de administratie bij de overdracht van patrimonium te vergemakkelijken. Klopt het dat er een wijziging van decreet hieromtrent wordt voorbereid? Zo ja, in welke fase zit dat proces en wanneer verwacht u de inwerkingtreding van het aangepaste decreet? Wat houdt deze wijziging precies in? Wat zijn de specifieke gevolgen voor de Limburgse casus?

De heer D’haeseleer heeft het woord.

Het decreet van 9 juli 2021 houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen, waarbij een regelgevend kader met betrekking tot de woonmaatschappijen wordt gecreëerd, bepaalt dat de Vlaamse Regering een tijdelijke erkenning kan toekennen aan sociale woonactoren tot 30 juni 2023. Zij moeten wel kunnen aantonen dat ze ofwel zullen voldoen aan erkenningsvoorwaarden als woonmaatschappij ofwel de voor sociale husvesting bestemde vermogensbestanddelen en personeel aan een of meerdere woonmaatschappijen zullen overdragen.

In het besluit van de Vlaamse Regering van 17 december 2021 tot wijziging van verschillende besluiten over wonen, wordt bepaald dat in deze procedure het advies van de lokale overheid een verplichte bijlage is bij het indienen van de vraag tot tijdelijke erkenning. In steeds meer gemeenten wordt dit punt op de gemeenteraad ter stemming voorgelegd. Gent en Antwerpen zijn de bekendste voorbeelden daarvan, maar ook in andere gemeenten en steden, zoals Ninove, Geraardsbergen, Herne, enzovoort wordt dit op de agenda gezet. Als ik het goed heb, is er in heel de provincie Antwerpen nog maar één fusie rond. De verschillende stakeholders hadden al van bij de start van dit project tot hervorming van de sociale huisvestingssector aangegeven dat de termijn bijzonder scherp was. Dat blijkt nu uit het steeds vaker gevraagde uitstel.

U hebt herhaaldelijk, zowel in de plenaire vergadering als in de commissie, aangegeven dat deze hervorming noodzakelijk was om nadien een versnelling te kunnen inzetten in het renoveren en vooral de bouw van extra sociale woningen. Ik heb daarover volgende vragen. Kunt u meer duiding geven welke omvang het aantal aangevraagde tijdelijke erkenningen zal aannemen? Zijn het vooral centrumsteden of grotere fusiegemeenten waar deze tijdelijke erkenningen en het bijkomend uitstel op tafel ligt? Waar liggen de voornaamste pijnpunten?

Wat zijn de gevolgen als de Vlaamse Regering de tijdelijke erkenning niet toekent? Welke garanties kunt u geven dat het uitstel tot 30 juni 2023 voldoende zal zijn? Verwacht u dat er nog extra uitstel gegeven zal moeten worden? Welke invloed zal deze procedure hebben op de bouw van extra sociale woningen? Mogen we ervan uitgaan dat 2023 nog een extra verloren jaar zal zijn voor de broodnodige renovaties en de bouw van extra sociale woningen?

Mevrouw Verheyen heeft het woord.

Ik beperk mij tot de vragen. Mijn hele inleiding laat ik vallen, want iedereen weet nu al wel wat de maatregel inhoudt. Kunt u een algemene stand van zaken geven over de grote fusieoefeningen die momenteel in Vlaanderen lopende zijn? Hoe evalueert u deze stand van zaken? Hoeveel woonmaatschappijen hebben er al een verlenging van erkenning aangevraagd? Is het volgens u opportuun om een regeling uit te werken om de kosten en de administratieve last voor de vele notariële handelingen tot een absoluut minimum te beperken, onder meer rekening houdend met het feit dat er voor de fusie van de Limburgse woonmaatschappij alleen al bijna 290 hectare aan landreserves en meer dan 23.000 sociale woningen aan de overnemende entiteit dienen te worden overgedragen? Zijn er nog administratieve en notariële handelingen die volgens u een bijzondere regeling vergen? Ik denk daarbij concreet aan de overdracht van de bestaande huurovereenkomsten aan de nieuwe woonmaatschappij.

Minister Diependaele heeft het woord.

Ik ga jullie vragen gebundeld beantwoorden. Ik geef eerst een algemene stand van zaken. Bij alle SHM’s en SVK’s in Vlaanderen zijn de voorbereidingen voor de herstructurering richting woonmaatschappij volop aan de gang, zowel op juridisch, boekhoudkundig als organisatorisch vlak. Dat blijkt niet alleen uit mijn contacten en die van mijn administratie met het werkveld, maar bijvoorbeeld ook uit de al ontvangen aanvragen tot erkenning als woonmaatschappij en uit de aanvragen om de erkenning als SHM tijdelijk te verlengen. Straks vertel ik u daar meer over.

In de eerste helft van 2022 spitste men zich vooral toe op de voorbereiding van de juridische kant van de noodzakelijke fusies en andere vormen van herstructurering. Daarnaast heeft men nagenoeg overal een externe partner voor organisatieontwikkeling aangesteld om de betrokken SHM’s en SVK’s op zo kort mogelijke tijd ook effectief samen te brengen in een geïntegreerde werking. In dat traject stellen we vast dat er rond deze periode veel aandacht gaat naar het inlichten van en het maken van afspraken met het personeel.

Wat betreft de situatie in Limburg, kan ik u geruststellen dat mijn administratie op wekelijkse basis contact heeft met zowel de directeurs van de maatschappijen, die het traject trekken, als de experten van de firma Deloitte, die hen daarin begeleiden. Gezien de omvang van het project Limburg en de complexiteit die dit soms veroorzaakt, proberen mijn diensten de vragen zo snel en zo grondig mogelijk te beantwoorden. Dat alles samen maakt dat ik er vertrouwen in heb dat de hervorming tijdig zal kunnen worden afgerond.

Momenteel heb ik al negen aanvragen ontvangen om erkend te worden als woonmaatschappij. Het gaat om in totaal veertien SHM’s die zich wensen te herstructureren tot negen woonmaatschappijen. Daarnaast kan ik u bevestigen dat de andere SHM’s een verlenging van hun erkenning hebben aangevraagd. De meeste van die aanvragen zijn binnengekomen op 30 september, wat ervoor zorgt dat ze nog onderzocht worden door mijn administratie. Die documenten betreffen vaak honderden pagina’s en de verwerking vraagt tijd. Op basis van wat ik u al verteld heb over wat er zich allemaal afspeelt op het terrein, heb ik er veel vertrouwen in dat de voorgelegde stappenplannen effectief zullen aantonen dat de SHM’s zich tijdig tot een woonmaatschappij kunnen omvormen.

Wat indien geen verlenging van erkenning als SHM wordt toegekend? Als de tijdelijke verlenging niet wordt toegekend, dan eindigt de erkenning van de SHM van rechtswege op 31 december 2022. Dat heeft dan tot gevolg dat de Vlaamse Regering een vereffenaar zal aanstellen, die de activa en passiva van de SHM zal onderbrengen in een of meerdere woonmaatschappijen. Dat is toch een heel helder antwoord, zo lijkt het mij.

Wat is de impact op de bouw van sociale huurwoningen? Ik ben me ervan bewust dat de juridische reorganisatie een impact heeft op de bouw- en renovatieactiviteit. Dat is een van de redenen waarom ik vasthoud aan een zo kort mogelijke maar haalbare overgangsperiode. Zodra de nieuwe structuur van de woonmaatschappij duidelijk is, kan men zich op de operationalisering van de nieuwe werking storten en de renovatie- en nieuwbouwactiviteiten weer opkrikken. Dat de meeste SHM’s en SVK’s onmiddellijk na de bekendmaking van de werkingsgebieden op 4 februari 2022 zijn gestart met de aanstelling van externe experten in organisatieontwikkeling, zal ervoor zorgen dat er bij vele actoren heel snel opnieuw voldoende aandacht kan gaan naar toekomstige bouw- en renovatieprojecten.

Zijn er nog bijkomende bijzondere regelingen nodig voor overdrachten? Om de vorming van woonmaatschappijen mogelijk te maken, in het bijzonder de overdracht van sociaal huurpatrimonium en sociale huurcontracten, zijn alle noodzakelijke regelingen getroffen in het decreet en de besluiten. Er wordt wel momenteel nog gewerkt aan een bijkomende decretale mogelijkheid om patrimoniumoverdrachten in het kader van vennootschapsrechtelijke herstructureringen verder te faciliteren. Ik kan daarover op dit ogenblik nog niet in detail treden, maar daaromtrent zal snel meer info volgen.

De heer Vandenhove heeft het woord.

Het is goed dat de verschillende projecten vanuit Vlaanderen opgevolgd worden. Dat geldt uiteraard zeker voor Limburg, aangezien het er tot één fusie komt.

Wat mijn tweede vraag betreft, belooft u snel nieuws. Kan ik ervan uitgaan dat de timing zal sporen met het gegeven dat voor de overdracht van de woningen door de individuele maatschappijen de voordeligste oplossing gekozen zal worden? Zullen de notaris- en andere kosten zoveel mogelijk beperkt worden? De overdracht moet zo goedkoop mogelijk zijn.

De heer D’haeseleer heeft het woord.

Minister, ik heb een dubbel gevoel bij uw antwoord. U laat het uitschijnen alsof het vlot verloopt. Maar ik hoor dat vandaag nog maar negen aanvragen zijn ingediend voor de vorming van een woonmaatschappij. Als ik mij niet vergis, heeft al de rest een verlenging aangevraagd. Dan kan ik toch alleen maar concluderen dat op het terrein de problemen heel wat groter zijn dan gedacht. U zegt ook dat als er geen verlenging wordt toegekend, op 31 december 2022 een vereffenaar wordt aangesteld die dan het verdere proces op zich zal nemen. Het is misschien een gevoelige vraag, maar hebt u er al zicht op waar dat het geval zou kunnen zijn? Ik neem aan dat u die ontwikkelingen op de voet volgt. Misschien is het nu al duidelijk in welke gemeenten er grote problemen te verwachten zijn.

De aanslepende hervormingen binnen de sociale huisvestingsmaatschappijen zullen ongetwijfeld ook hun weerslag hebben op hun kerntaken: de bouw en renovatie van sociale woningen. Ik stel vast dat, aangezien er nog maar negen aanvragen zijn, al die andere maatschappijen druk in de weer zijn met de fusieoperatie. Ik vrees een beetje dat het jaar 2023 niet veel zal verschillen van 2022, namelijk dat er weinig vorderingen gemaakt zullen worden in het vervullen van de kerntaken.

Een laatste vraag: in welke mate zal die vertraging een invloed hebben op de implementatie van de nieuwe regels voor de invulling van de lokale binding, de taalvereiste, de inschrijving bij VDAB, enzovoort? Wordt dat op de voet gevolgd, of wordt de implementatie van die regels door de sociale huisvestingsmaatschappijen in volle fusieoperatie even uitgesteld? Volgt de administratie dat op?

Mevrouw Verheyen heeft het woord.

Ik ben blij dat de operatie ondanks de weerstand in het begin toch is doorgezet. Ik verneem dat uw kabinet en uw administratie heel bereikbaar zijn en heel constructief meewerken. Ik hoor u ook zeggen dat er volop gewerkt wordt aan het beperken van de administratieve last en de kosten van de woningoverdrachten. Dat is echt wel nodig. Iedere euro die wij zo kunnen uitsparen, kan besteed worden aan sociale huisvesting. Mijn bijkomende vraag is of u contact hebt met de vertegenwoordigers van het personeel.

Mevrouw Jans heeft het woord.

Ik sluit mij aan bij de oproep van collega Vandenhove om bijzondere aandacht te vragen voor de Limburgse situatie. Het is vrij opvallend wat er in die provincie gebeurt. Wij hebben daar de bedoeling van de negentien maatschappijen één grote slagkrachtige organisatie voor sociaal wonen te maken, met als opzet een goede dienstverlening te bieden die wel degelijk heel nabij en sterk is. In dat proces is er heel veel aandacht om de mensen erbij te betrekken. Er zijn overlegvergaderingen en informatieavonden met medewerkers, maar ook de lokale besturen, schepenen van Wonen en mensen uit het brede welzijnsveld. Ik denk dat dit zeer goed is. De mensen moeten mee zijn met deze grote hervorming en de operatie moet tegelijk tot resultaat hebben dat er een inhaalbeweging kan gebeuren.

Minister Diependaele heeft het woord.

Ik ben het helemaal eens met mevrouw Jans. Heel wat elementen hebben daar effect op. Maar na de operatie zal de gerealiseerde versterking van de sector daartoe bijdragen.

Mijnheer Vandenhove, ik ben het eens met uw opmerkingen over de timing. Het is een zoeken naar evenwicht om een zo snel mogelijke uitbreiding van de bouwcapaciteit te realiseren, en professionalisering van de sector. De dienstverlening aan de sociale huurders moet zo snel mogelijk verbeteren. Zo snel mogelijk moeten de lokale besturen aan het stuur van het sociale woonbeleid worden gezet. Wij zijn het er allen over eens dat de doelstellingen van de hervorming zo snel mogelijk moeten worden bereikt.

Daarnaast heb ik altijd beklemtoond dat ik alle begrip heb voor de bijzonder zware inspanningen die deze hervorming vergt. Wat wij van de mensen op het terrein vragen, is geen evidentie. Daar heb ik begrip voor. Met het oog op de timing moeten wij de betrokkenen wat pushen om de operatie zo snel mogelijk te laten verlopen. Maar anderzijds moeten wij er toch ook begrip voor hebben dat het gaat om een historische hervorming van de sector.

Mijnheer D’haeseleer, wat die vereffenaar betreft: dat zal zich normaal gezien niet voordoen. Ik kan het niet helemaal uitsluiten, maar naast de genoemde negen hebben de andere een verlenging aangevraagd, waarbij nog moet worden nagegaan of zij voldoen aan alle voorwaarden. Op 1 januari 2023 zal de inschakeling van een vereffenaar waarschijnlijk niet nodig zijn.

Wat uw vraag betreft over de toewijzingsregels: de invoering ervan verloopt parallel. De regels over de taalkennis en VDAB gaan al op 1 januari 2023 in. Maar de eigenlijke toewijzingsregels, met hun verschillende pijlers, worden samen ingevoerd met het centraal toewijzingsregister. Dat zal in oktober 2023 zijn. Dat is iets later vanwege informaticavereisten.

Mevrouw Verheyen vraagt naar het protocol dat afgesloten wordt met het personeel. Dat wordt binnenkort gefinaliseerd. Dat brengt gerustheid onder het personeel. Zij verdienen dat, gezien de extra inspanningen die de hervorming van hen vergt.

De heer Vandenhove heeft het woord.

Ik vind het belangrijk dat die regeling voor het personeel zo snel mogelijk gebeurt. De kosten van de operatie moeten zo laag mogelijk worden gehouden.

De heer D’haeseleer heeft het woord.

Ik hoop dat die fusieoperatie niet tot meer vertraging zal leiden in de bouw en renovatie van sociale woningen. Wij kunnen het ons niet permitteren dat in 2023 slechts evenveel nieuwe woningen worden gebouwd als in 2022. De toestand in het lopende jaar is dramatisch. Het wordt hoog tijd dat al die maatschappijen vorm krijgen, zodat ze effectief een versnelling hoger kunnen schakelen. Wat betreft de implementatie van de nieuwe regels die op 1 januari 2023 zouden ingaan, stel ik vast dat enkele ervan nu al worden uitgesteld tot oktober 2023. U wijt dat aan informaticaproblemen. Ik hoop toch dat die regels zo vlug mogelijk kunnen ingaan en dat de administratie de implementatie ervan door de sociale woonactoren controleert.

Mevrouw Verheyen heeft het woord.

Ik vind het belangrijk dat de minister en zijn kabinet heel erg meedenken en ondersteunend optreden in de Limburgse megafusie, zeker ook als het erom gaat de administratieve lasten en de kosten zo laag mogelijk te houden.