Report meeting Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed

– Wegens de coronamaatregelen werd deze vraag om uitleg via videoconferentie behandeld.

Mevrouw Van Volcem heeft het woord.

Minister, jaarlijks nemen mensen die het nodig hebben, hun huurpremie niet op, omdat de toegang tot de huurpremie vaak een barrière is. Het systeem om de huurpremie te verkrijgen, lijkt vaak een ingewikkelde constructie voor hen die hem kunnen of willen aanvragen. We hebben dat in de vorige weken ook gezien tijdens de hoorzittingen. Het maximale inkomen is een duidelijke voorwaarde. De andere voorwaarden om de huurpremie te verkrijgen, liggen echter moeilijker. Enerzijds moet je vier jaar op de wachtlijst staan om in aanmerking te komen voor de huurpremie. Daarnaast is ook de maximale huurprijs een rem op de maatregel, omdat die maximale huurprijs in heel wat regio’s niet realistisch is.

Daarenboven eindigt de huurpremie bij een verplichte verhuisbeweging naar een sociale woning. Dat zou gaan om 1246 verhuizen per jaar. Dat is de helft van de woningen die jaarlijks door de sociale huisvestingsmaatschappijen worden bijgebouwd. Zo helpen we met de nieuwe sociale woningen eigenlijk het minst de meest behoeftigen die vandaag geen recht hebben op de huurpremie, doordat ze niet voldoen aan een van de voorwaarden.

Daarom stel ik u graag de volgende vragen, minister. Bent u bereid om de huurpremie uit te breiden naar mensen die twee jaar op een wachtlijst staan, in plaats van vier jaar? Bent u ook bereid om de huurbonus in te voeren op een tijdelijke manier en voor bepaalde doelgroepen? Bent u bereid om de maximale huurprijzen aan te passen? Bent u bereid om de maximale huurprijzen op te trekken? Bent u bereid om de voorwaarde van verhuis bij toewijzing en weigering te wijzigen, zodat mensen in een huurwoning met huurpremie kunnen blijven wonen en niet sowieso naar een sociale huurwoning moeten verhuizen, aangezien er, zoals we gisteren vernomen hebben, bijna 170.000 wachtenden zijn? Is het dan niet beter om toe te wijzen aan diegenen die nog geen huurpremie ontvangen of hen de keuze te laten? Bent u bereid de voorwaarde van verhuis naar een sociale woning te laten vallen?

Kunt u het budget van de huurpremie uitbreiden? Ik las dat die nu reeds 32 miljoen euro is en dat die in 2013 gestart is met 6 miljoen euro. Kunt u extra middelen vrijmaken om de huurpremie uit te breiden? Wat kost een huurpremie jaarlijks en wat kost een sociale huurwoning jaarlijks aan de overheid en aan de sociale huisvestingsmaatschappijen? Kan ook de huurpremie worden gekoppeld aan de zoektocht naar werk en begeleiding door VDAB om de huisvestingsval en werkloosheidsval te vermijden? Zou het niet beter zijn de huurprijs van sociale huurwoningen op te trekken en de meerprijs aan te wenden voor de wachtenden via een huurpremie? Zo krijgt men een betere spreiding van middelen tussen wachtenden en zittende huurders. Is dat niet wenselijker?

Minister Diependaele heeft het woord.

Bedankt voor uw vraag, mevrouw Van Volcem. De huurpremie heeft tot doel de betaalbaarheid op de private huurmarkt te ondersteunen voor kandidaat-huurders die al meerdere jaren op de wachtlijst staan. De huurpremie is ontstaan vanuit de betrachting om de kandidaat-huurders die na vier jaar nog steeds geen geschikt aanbod kregen, tijdelijk te ondersteunen tot zij een sociale woning toegewezen krijgen.

Zoals ik ook eerder al aangaf, ben ik de idee om een huurpremie toe te kennen aan alle kandidaat-huurders die twee jaar op de wachtlijst voor een sociale woning staan, niet genegen. Het op dergelijke grote schaal toekennen van huurpremies zal de prijzen in het ondersegment van de private huurmarkt opdrijven, waardoor andere groepen weer uit de markt worden geprijsd. We hebben het daar gisteren in de plenaire vergadering trouwens ook over gehad, naar aanleiding van een vraag van de heer Coenegrachts. Wanneer er op grote schaal huurpremies worden verstrekt, gaan de huurprijzen namelijk omhoog en dragen ze niet meer bij aan de betaalbaarheid, integendeel.

Daarom kiezen we ervoor om te investeren in de structurele oplossing van sociale huisvesting, namelijk zoveel mogelijk inzetten op de nieuwbouw van sociale woningen. Elke euro kun je namelijk maar één keer uitgeven, en ik steek die euro dan liever in de bouw van sociale huurwoningen, omdat dat duurzamer is besteed en veel langer zal bijdragen aan de betaalbaarheid van het wonen voor de meest zwakke huishoudens.

We hebben het daar in het verleden ook al over gehad. Het is trouwens zeer duidelijk de keuze die ook het Vlaams Regeerakkoord in 2019 heeft gemaakt. Ik denk dat er ook voor dit systeem wel dingen te zeggen zijn, maar de keuze is op dat moment overduidelijk gemaakt.

Dan uw tweede vraag. Ik heb al in vroegere vragen om uitleg geantwoord en uiteengezet dat er op dit moment geen plannen voor een huurbonus zijn.

Uw vragen drie en vier zal ik samennemen. De maximale huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd. Ik wil in herinnering brengen dat we bij de recentste aanpassing van het huurpremie- en huursubsidiestelsel de verhogingen van de maximale huurprijs per persoon ten laste hebben opgetrokken van 12,5 procent per persoon ten laste naar 20 procent per persoon ten laste. Tot maximaal 50 procent, in totaal dan. Gezinnen met één tot drie personen ten laste, hebben hierdoor met de huurpremie toegang tot woningen met een hogere huurprijs dan voorheen.

Bovendien zijn de huurprijsgrenzen ook geografisch gedifferentieerd, en voor de duurdere gemeenten geldt dus een hogere grens. Dit neemt uiteraard niet weg dat recent onderzoek uitwijst dat sommige regio’s, en meer bepaald de Vlaamse centrumsteden, alsmaar aantrekkelijker worden voor jonge volwassenen, met als gevolg sterk stijgende woningprijzen en een toenemende druk op lokale, krappe woningmarkten. Die problematiek vergt zeker diepgaande analyse. Vanuit die bekommernis heb ik aan het Steunpunt Wonen de opdracht gegeven om in het nieuwe meerjarenprogramma bijkomend woningmarktonderzoek uit te voeren, met specifieke aandacht voor de voorkeuren en wensen van de koop- en huurkandidaten, de stedelijke buurtdynamiek, verdringingseffecten, en de impact die daarop vanuit het woonbeleid kan worden uitgeoefend.

Ik zou ook uw vragen vijf en zes willen samennemen. De huurpremie en de sociale huurmarkten zijn twee complementaire systemen. De huurpremie heeft tot doel de betaalbaarheid op de private markt te ondersteunen voor kandidaat-huurders die al vier jaar op de wachtlijst staan. Als de behoefte van die kandidaat-huurder is ingevuld, omdat hij een geschikt aanbod heeft gekregen, dan is het logisch dat ook het recht op de huurpremie definitief stopt. Dat zal dan ook niet veranderen.

Uw vragen zeven en acht dan. Het budget voor de huurpremie is de laatste jaren al stelselmatig opgetrokken. De hervorming van het stelsel in 2019 werpt haar vruchten af. In 2019 werd er 26.159.000 euro uitgegeven. Dat is een verhoging van meer dan 30 procent. In 2020 was dat bijna 33 miljoen euro. Dat is een stijging van meer dan 25 procent. En in 2021 en 2022 voorzien we respectievelijk 38 miljoen euro en bijna 42 miljoen euro.

De gemiddelde huurpremie bedraagt in 2021 dus 180 euro afgerond – 169,86 euro – per maand. Als we die een volledig jaar toekennen, kost dat aan de overheid 2058 euro per kandidaat-huurder.

De totale kosten voor de bouw van een sociale huurwoning, inclusief grond, gaan richting grootorde 200.000 euro. Als we dat financieren met het financieringssysteem FS3, dan betalen we op die financiering over een looptijd van 33 jaar, een tussenkomst van 380.000 euro, of een kleine 12.000 euro per jaar. Aan het einde van de cyclus houdt men nog de restwaarde van het onroerend goed over. Dat is uiteraard niet het geval bij een huurpremie.

Dit is uiteraard slechts een erg ruwe schets van de kosten. Ik verwijs graag naar de studie uit 2018 van het Steunpunt Wonen over de ‘Kosteneffectiviteit en efficiëntie van SHM (sociale huisvestingsmaatschappij) en SVK (sociaal verhuurkantoor)’. Dat is de titel, terug te vinden op de website van het Steunpunt Wonen. Uiteraard is het SVK-systeem nog iets uitgebreider dan het huurpremiestelstel, toch presenteert dat onderzoek een bijzonder genuanceerde analyse inzake de vraag.

Zoals u wellicht weet, hebben we in het ontwerp van decreet dat in het Vlaams Parlement is ingediend, een nieuwe huurdersverplichting ingeschreven voor alle sociale huurders van de woonmaatschappijen. Namelijk, de huurder die niet beroepsactief is, maar wel arbeidspotentieel heeft, zal worden verplicht zich in te schrijven bij VDAB. Uiteraard is het zeker aangewezen om te bekijken of er mogelijkheden zijn om dit systeem ook door te trekken richting huurpremie en huursubsidie.

Dan is er uw laatste vraag, daar hebben we het al over gehad. U vertrekt in uw vraagstelling vanuit de premisse dat het uitbetalen van snellere en hogere huurpremies een goede zaak is, maar daar verschillen we van mening. Dat heb ik in het voorgaande antwoord al duidelijk gemaakt.

Mevrouw Van Volcem heeft het woord.

Dank u wel, minister. Het is niet raar dat wij een keer van mening verschillen. We denken over vele zaken hetzelfde, maar ik betreur het eigenlijk dat u het been stijf houdt, zeker als we zien dat sedert 2016 het aantal wachtenden in Vlaanderen nog nooit zo hoog is geweest, meer bepaald 169.000 mensen. We komen van 130.000 wachtenden en eigenlijk schrijft zelfs niet iedereen die recht heeft op een sociale woning zich in. Theoretisch is de lijst eigenlijk nog veel langer.

De beperkingen van de bouwmarkt en van de ruimtelijke ordening, meer bepaald het gebrek aan ruimte, de vele processen die ermee gemoeid gaan, het traag realiseren, zeker in stedelijke omgevingen, van woningen maken dat u jaarlijks maximaal 2500 of op kruissnelheid maximum 3000 extra woningen kunt realiseren. Als u dan ziet hoeveel wachtenden er zijn en dat er bijna geen doorstroming is, ondanks dat er recent tijdelijke of nieuwe contracten ingevoerd zijn, dan moeten we eigenlijk nog 50 of 60 jaar bouwen.

Minister, een woonproblematiek is altijd een inkomensproblematiek. Ik vind, net zoals u, daar denken we wel hetzelfde over, dat iedereen die gezond is aan de slag moet en dat iedereen die gezond is een job moet vinden. Die mensen mogen we niet laten vallen. Maar ik betreur wel dat de overheid voor de 160.000 mensen die in een sociale woning verblijven 12.000 euro bijlegt, daar komt het eigenlijk op neer, maar dat u voor de andere 170.000 wachtenden de ogen sluit. Ik vind dat toch een stukje een falen van de overheid.

De tijdelijke sociale huur is een goede zaak, maar ik zou ook graag hebben, zeker als we zien dat er zoveel herhuisvesting is, dat dat ook uitgebreid wordt naar mensen die bijvoorbeeld drie jaar op de wachtlijst staan, dat dat tijdelijk is en bijvoorbeeld gekoppeld is aan een traject naar werk. Nu kan het niet zijn dat die mensen met een inkomen van onder de 16.500 euro op jaarbasis op de private huurmarkt een woning moeten zoeken die in de stad ongeveer 700 euro kost. Dus de discrepantie tussen iemand die een sociale woning heeft en iemand in dezelfde omstandigheden die wachtende is, is volgens mij veel te groot. Minister, daarop wil ik u aanspreken. Ik vind het jammer dat u daar geen uitbreiding van wenst te doen, zeker als u ziet dat er maar 2500 woningen bijgebouwd worden. Het is allemaal een druppel op een hete plaat. In principe heb ik niets tegen nieuwbouw, maar u weet dat mijn persoonlijke voorkeur meer gaat naar een inhuurname door de sociale actoren, omdat dat veel sneller gaat, veel adequater is en volgens mij ook goedkoper.

U zegt dat u na 33 jaar nog een woning hebt, maar u hebt ook voor 3 miljard euro aan renovatiekosten. Dus ik denk dat nieuwbouw oké is, ik ga daar geen ideologische discussie over voeren, maar ik betreur het toch dat u niets wilt doen voor de 170.000 wachtenden, waarvan er ook heel veel mensen in de laagste inkomenscategorie zijn.

Het is wel een goede zaak dat u een onderzoek doet en gehoor geeft aan het feit dat de prijzen in de centrumsteden de pan uit rijzen. Het is logisch dat als de prijzen van de woningen stijgen, dat straks ook de huurprijzen zullen stijgen. Ik ben het niet met u eens dat een huurpremie voor de allerzwaksten met een inkomen, meestal een vervangingsinkomen, van maximum 16.500 euro, de prijzen zou beïnvloeden wanneer de wetgeving voorziet dat de huurovereenkomsten geafficheerd moeten hangen en een woninghuur voor negen jaar geldt.

Dat is iets waar ik absoluut niet in geloof, omdat elke verhuurder ten eerste kijkt naar de solvabiliteit, maar ten tweede ook op voorhand zijn prijs bepaalt. Ik denk dat het onmogelijk is dat men eerst 600 euro vraagt, maar als iemand dan recht heeft op een huurpremie, 700 euro gaat vragen. Bovendien is dat ook niet geweten. Het is de huurder die die huurpremie aanvraagt.

Ik zou graag hebben, minister, dat u als minister van Financiën en minister van Wonen daar een tandje bij steekt. Ik vind dat we voor mensen die in dezelfde omstandigheden zitten, hetzelfde moeten doen.

Minister Diependaele heeft het woord.

Mevrouw Van Volcem, we verschillen daarover van mening. Ik vind dat ook niet zo erg, alhoewel het voor mij wel verwonderlijk is. Het laatste wat u zegt, klopt niet, voor alle duidelijkheid. Zo werkt een markt. Als een verhuurder merkt dat hij door die premie iets meer kan vragen, zal hij dat misschien niet onmiddellijk doen, maar bij een volgende verhuring zal hij daarop letten. Dat is macro-economisch. Zo werkt vraag en aanbod. Dat is nu eenmaal een economische wetmatigheid. (Opmerkingen van Mercedes Van Volcem)

We verschillen hier van mening, om twee redenen. Eerst en vooral ben ik ervan overtuigd dat we hiermee de sociale huurder niet helpen. Ik heb het gisteren in de plenaire vergadering ook zeer duidelijk gezegd. Je hebt 100 woningen en 105 kandidaten. Door die 5 mensen een premie te geven, schuiven die in en vallen er 5 andere uit. Maar je hebt nog altijd maar 100 woningen. Je hebt dus niet geholpen, je hebt alleen maar je probleem verlegd. Ten tweede, als je dat echt zeer ruim gaat doen, zoals u er nu voor pleit om van 4 naar 2 jaar te gaan, ga je wel degelijk een prijsopdrijvend effect op de huurprijzen creëren. En dat is niet de bedoeling. Daar doe je die andere mensen op de private huurmarkt, onder andere die die nog altijd 2 jaar moeten wachten, absoluut geen cadeau mee.

Dat is voor de sociale huurder. En daar kunnen we natuurlijk nog over discussiëren en over van gedachten verschillen, maar u verwijst dan op het einde naar mijn rol als minister van Financiën en Begroting. Het spijt me verschrikkelijk, maar op dat gebied heb ik nog veel meer gelijk. Gisteren nog stond er een artikel van uw partijgenoot in de krant, de heer Vande Reyde, die deed alsof hij de enige is die zich grote zorgen maakt over de schuld. Neen, ik maak mij ook zeer grote zorgen over de schuld. En als wij die premie of die subsidies verhogen, betekent dat elk jaar een recurrente meeruitgave, waar we op lange termijn niets aan overhouden. We hebben daar niets aan. Dat zijn puur onze uitgaven die stijgen en ons tekort dat vergroot. Daar hebben we niets aan.

Ik focus mij op de sociale huurders, maar er zijn ook nog 6,5 miljoen Vlamingen die meebetalen voor dat systeem, mevrouw Van Volcem. En ik wil ook goed doen voor die mensen. Zij moeten ook weten dat met hun centen iets nuttigs gedaan wordt. En dan is het nuttiger om effectief te gaan investeren in eigenlijke sociale woningen en die te gaan bouwen.

U hebt gelijk dat je op het einde nog altijd een renovatie hebt, maar op vastgoed heb je normaal gezien nog ongeveer 3 procent rendement. Wij leggen daar natuurlijk iets bovenop, omdat er minder huur betaald wordt. Dat is evident, anders zou het onzinnig zijn om dat systeem te hebben. Maar dat is wel nog altijd een rendabel project en een rendabele visie. Maar een huurpremie en een huursubsidie, die verdwijnen. Dat is weg. Dat is puur ons tekort dat oploopt. Met onze investeringen in sociale woningen hebben we op lange termijn een systeem om mensen te ondersteunen.

Trouwens, u hebt gelijk: ik denk ook niet dat dat zaligmakend zal zijn om bijvoorbeeld de wachtlijst weg te werken. Maar ik ben wel overtuigd van die filosofie, waarbij we mensen als ze eenmaal op hun eigen benen kunnen staan, na negen jaar, door die beperkte huurcontracten, opnieuw gaan controleren of ze nog wel voldoen. Ik ben ervan overtuigd dat er mensen zullen zijn die effectief sterker uitstromen. Dat is fantastisch, want dan heeft ons systeem gewerkt. En we gaan ruimte krijgen om meer mensen te helpen die er effectief nood aan hebben en er recht op hebben. Dat is volgens mij de beste keuze ten aanzien van de sociale huurders. En evengoed ten aanzien van de rest van Vlaanderen, dat ervoor moet bijbetalen, is dat een verstandige manier om om te gaan met hun centen.

Maar goed, dat is de discussie die we eigenlijk al enkele keren gevoerd hebben.

Mevrouw Van Volcem heeft het woord.

Dank u wel, minister, voor uw antwoord. We zullen nog wel van mening verschillen, zeker en vast. Uw voorganger, mevrouw Homans, was destijds ook absoluut niet te vinden voor mijn ideeën om van levenslange huur tijdelijke huur te maken, omdat wij vinden dat de behoeftigen van vandaag, niet de behoeftigen van morgen zijn. En zij heeft het eigenlijk ook, na lang voortschrijdend inzicht, dan toch in een volgend regeerakkoord ingeschreven, ondanks dat ik daar zes jaar op had gehamerd, en zij mij altijd ongelijk had gegeven. Nu, ik ben voor voortschrijdend inzicht.

Ik zal kort zeggen wat ik eigenlijk vind, minister. Ik ben ook schepen van Financiën en, inderdaad, de middelen, de exploitatie-uitgaven… dat is natuurlijk niet zo goed voor de begroting. Daar ben ik het mee eens. Maar als u zelf niet in staat bent, minister, om voldoende sociale woningen, nieuwbouw of andere, ter beschikking te stellen, dan vind ik dat u de wachtenden niet in de steek kunt laten.

Dat is dan het gevolg van een systeem dat u zelf hebt ontwikkeld, namelijk de bouw van sociale woningen die traag gaat, die zes jaar duurt. Er zijn de infrastructuurkosten en de renovatiekosten, en er wordt 1000 euro per persoon bijgelegd, dus 12.000 euro per jaar. Intussen doet u voor al die mensen in de schrijnendste omstandigheden niets. Dat vind ik eigenlijk onrechtvaardig.

Als twee mensen in dezelfde omstandigheid zitten en de overheid faalt omdat ze onvoldoende woningen ter beschikking kan stellen aan een betaalbare huurprijs, dan moet u iets doen. Dan moet u iets doen. Ik blijf bij die conclusie. En dat het dan niet goed is voor de begroting, dat is een kwestie van prioriteiten. Dan moet u maar andere subsidies afbouwen, en daar iets meer doen. Dat is uw keuze.