Report meeting Commissie voor Algemeen Beleid, Financiën, Begroting en Justitie

– Wegens de coronamaatregelen werd deze vraag om uitleg via videoconferentie behandeld.

De heer De Roo heeft het woord.

Een erfgenaam moet in het kader van de aangifte van nalatenschap een schatting van waardebepaling van onroerende goederen indienen. Die kan op drie manieren tot stand komen: de erfgenaam kan het goed zelf schatten, een erkend schatter-expert aanstellen of de schatting door de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) laten uitvoeren. Op basis van de aangifte van nalatenschap berekent de Vlaamse Belastingdienst vervolgens hoeveel erfbelasting de erfgenaam verschuldigd is. Afhankelijk van de gekozen optie is de schatting bindend of heeft de Vlaamse Belastingdienst twee jaar de tijd om een kennisgeving te sturen dat er een procedure van tekortschatting wordt opgestart, indien er een vermoeden is van onderschatting van het onroerende goed.

Naar aanleiding van uw antwoord op mijn schriftelijke vraag hierover zien we duidelijk dat er de laatste jaren jaar na jaar een daling is in het aantal erfgenamen die het onroerende goed zelf schatten. Steeds vaker wordt een externe partij ingeschakeld voor de schatting. Hoewel het gebruik van de Vlaamse Belastingsdienst als schatter in zijn eerste jaar beperkt bleef, zien we dat dit in 2020 al aan populariteit won. We zien daar een stijgende lijn.

In 2015 is er een samenwerking tot stand gekomen tussen Vlaanderen en de landmeters-experten, zodat de burger en de overheid, in afwachting van een eigen Vlaamse databank, een correcte waarde van het vastgoed konden verwachten. Vijf jaar na datum lijkt het speelveld veranderd, omdat intussen ook vastgoedmakelaars werden toegelaten om de VLABEL-schattingen uit te voeren en VLABEL daarnaast zelf ook meer schattingen uitvoert.

Wordt de schattingsmethode via de Vlaamse Belastingsdienst gepromoot? Met andere woorden, is het een bewuste strategie om hier vanuit Vlaanderen op in te zetten? Indien ja, wat is de redenering hierachter?

Hebt u zicht op de kosten en baten van het gebruik van deze schattingsmethode? Wat heeft momenteel de bovenhand? Kost het ons meer of brengt het ons meer op?

Wat is uw visie op de inzet van private spelers, bijvoorbeeld landmeters-experten, die de Vlaamse overheid vermoedelijk minder kosten?

Zal de schattingsmethode via VLABEL gratis blijven, wanneer hier steeds meer gebruik van gemaakt wordt?

Hoe zit het met personeelsdruk op het vlak van tijd voor deze taken en ook met de competenties en expertise binnen de administratie? Is het noodzakelijk om hiervoor bijkomend personeel aan te werven? Beschikt VLABEL over voldoende profielen met opleidingen tot landmeter-expert of vastgoedexpert? Is er voldoende tijd beschikbaar voor plaatsbezoeken?

Voor schattingen door erkende schatters-experten zijn er wettelijke kwaliteitsvereisten voor het schattingsverslag en moet er deugdelijk gemotiveerd zijn. Wordt VLABEL aan diezelfde vereisten gehouden?

Minister Diependaele heeft het woord.

Mijnheer De Roo, dank u wel voor uw vragen. U hebt de context al grondig en correct geschetst, dus daar hoef ik niet al te veel meer op ingaan. Ik kan meteen naar de essentie gaan.

Er zijn inderdaad drie mogelijkheden om in een aangifte van nalatenschap het onroerend goed te waarderen: u kunt het meteen aan de Vlaamse Belastingdienst zelf vragen, waarna VLABEL dan voor u een gratis bindende schatting aflevert; u kunt een externe schatter-expert inschakelen, natuurlijk tegen betaling; of u kunt het zelf doen, als u meent zelf de nodige kennis en competentie te bezitten om een correcte waardering te doen. Voor mij en voor VLABEL maakt het echt niet uit welke van de drie u kiest, op één voorwaarde: de kwaliteit van de waardering moet goed zijn. Dat is het enige wat wij nodig hebben. Ik vind het trouwens een goede zaak dat mensen deze vrije keuze hebben. U kunt dan zelf de voor- en nadelen van de drie verschillende mogelijkheden tegenover elkaar afwegen. Ik denk dat het altijd een goede zaak is om mensen zoveel mogelijk de vrijheid te geven zelf die keuzes te maken, zolang het eindresultaat maar aan de juiste controle onderworpen wordt, wat hier wel degelijk het geval is.

Ik schets even de voor- en nadelen van de verschillende keuzes.

Kiest u ervoor om het meteen aan de Vlaamse Belastingdienst te vragen, dan zal VLABEL u een schattingsrapport afleveren met een waardering waarbij rekening wordt gehouden met alle relevante kenmerken en elementen van het onroerend goed, veelal zelfs na controle ter plaatse, en gebaseerd op relevante vergelijkingspunten van soortgelijke onroerende goederen uit de buurt.

U vraagt of dit nu meer werk is voor VLABEL. Eigenlijk niet, want de waardering in de aangifte moet toch gebeuren aangezien elk dossier na tien maanden een grondige controle krijgt. Door het op voorhand te vragen trek je dus gewoon dat werk naar voren. Binnen VLABEL is de voorbije jaren ook sterk aan capaciteitsopbouw gedaan, binnen de aparte dienst Schatting en Waardering. Binnen die dienst zijn er 35 voltijdequivalenten (vte’s) bij gekomen, allemaal door interne personeelsverschuivingen alsook gerichte aanwervingen, waardoor de kwaliteit gewaarborgd is. Er wordt ook veel aandacht besteed aan interne opleiding en on-the-jobtraining door ervaren schatters.

Deze keuze geeft u ook de volle honderd procent rechtszekerheid: de schatting door VLABEL is bindend en kan niet meer in vraag worden gesteld, ook al verkoopt u uw onroerend goed kort nadien toch tegen een wat hogere prijs. Dan hebt u ofwel geluk gehad of dan heeft VLABEL zijn werk niet goed gedaan, maar het voordeel is u gegund. U hoeft dit niet meer te melden of er bijkomend op te betalen. U weet ook dat er op prijsschattingen en waarderingen altijd marge zit. Iets is zoveel waard als de zot ervoor wil geven, zo gaat de uitdrukking.

Door het feit dat dit voor de burger bovendien een gratis dienstverlening is, lijkt het mij dan ook een absolute win-winsituatie, en dat blijkt inderdaad ook uit de cijfers. Na een aarzelende start zien we dat er intussen in circa 15 procent van alle overlijdensdossiers met vastgoed al een voorafgaande bindende schatting wordt gevraagd bij VLABEL, wat duidelijk betekent dat zowel burgers als notarissen er vertrouwen in hebben dat dit correct gebeurt. Ook het erg lage aantal bezwaren, minder dan 1 procent, tegen deze voorafgaande bindende schatting sterkt mij in de overtuiging dat dit correct en juist gebeurt. Dat systeem draait dus goed.

Bij de tweede mogelijkheid doet u een beroep op een erkende schatter-expert. Dit is een perfect alternatief, en deze voorafgaande schattingen zijn eveneens bindend, op voorwaarde dat ze kwalitatief goed zijn uitgevoerd. Die kwaliteitstoetsing gebeurt door VLABEL. Het schattingsverslag van een erkende schatter-expert moet dezelfde kwaliteitsgaranties bevatten als dat van VLABEL. U zult begrijpen dat dit absoluut nodig is om eventueel misbruik tegen te gaan. Tegelijk is dit de beste garantie voor een zogenaamd level playing field: iedereen moet door de overheid op eenzelfde manier behandeld worden. Maar ook hier kan ik u geruststellen: het zijn uitzonderingen waarbij het schattingsverslag kwalitatief onvoldoende zou zijn. In dat geval zal VLABEL de betrokken schatter een waarschuwing geven en bij herhaling kan dit leiden tot schrapping van de erkenning als externe schatter-expert.

Het aandeel van de externe schatters-experten ligt eveneens op circa 15 procent. Dus ook van deze mogelijkheid wordt veelvuldig gebruik gemaakt. Belangrijk daarbij is dat er de voorbije jaren nooit sprake is geweest van een substitutie-effect tussen de beide. De externe schatters-experten waren het eerst actief en vreesden aanvankelijk dat de gratis bindende schatting door VLABEL hun marktaandeel zou verkleinen, maar dit is niet gebeurd. Ik denk dat die twee mogelijkheden elkaar heel goed aanvullen.

Op de derde mogelijkheid, namelijk zelf de waardering doen, ga ik niet verder ingaan. Deze keuze en afweging omtrent eigen kennen en kunnen laat ik aan iedereen individueel over. Zoals gezegd is er voor ons maar één maatstaf, en dat is de kwaliteit van de schatting: die moet op het einde correct zijn. Dat is het enige criterium.

Collega De Roo, ik ga hier wel nog even inzoomen op twee van uw vragen.

Ten eerste, wat is mijn visie op de inzet van private spelers? Ik ben daar absoluut voor. Het lijkt me een vorm van gezonde concurrentie, die ervoor zorgt dat beide partijen scherp gehouden worden. Voor mij zijn er daarbij twee dingen essentieel. Ten eerste moeten ze beide voldoende kwalitatief werken. Daarom hebben we een vaste standaard waaraan die schattingsverslagen voor beide moeten voldoen en hebben we er ook voor gezorgd dat de externe schatters-experten bij VLABEL alle relevante vergelijkingspunten gratis kunnen opvragen, wat een essentieel onderdeel is voor een kwalitatief goed schattingsverslag, want VLABEL is tenslotte de enige partij die in zijn databank over effectieve verkoopprijzen beschikt, gebaseerd op reële verkopen. Alle andere marktspelers, hoe verdienstelijk ook de poging, moesten zich voordien baseren op vraagprijzen, en die kunnen soms redelijk tot sterk afwijken van de reële verkoopprijs. Ten tweede moet de vrije keuze gebaseerd zijn op een level playing field. Daarom vind ik dat VLABEL zijn voorafgaande bindende schatting ook niet nodeloos moet gaan promoten. Uit de cijfers blijkt dat notarissen, advocaten, boekhouders en burgers beide mogelijkheden voldoende kennen, en dan is het aan hen om een keuze te maken.

Ten tweede vraagt u mij of de voorafgaande bindende schatting gratis zal blijven bij stijgend succes. Wat mij betreft blijft ze gratis. Zoals ik al eerder heb gezegd, is het louter een verschuiving van werk binnen de administratie, werk dat sowieso moet gebeuren. Ik zie dus ook geen reden om daar nu plots geld voor te gaan vragen.

Ten slotte wil ik nog even ingaan op uw laatste vraag, waarin u verwijst naar de wettelijke kwaliteitsvereisten voor schattingsverslagen door erkende schatters-experten. Eigenlijk zijn de beide mogelijkheden wettelijk geregeld, en dat is een goede zaak voor de rechtszekerheid. Voor de schatting door een erkende schatter-expert verwijs ik u naar artikel 3.3.1.0.9/1 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF), ingevoerd door het decreet van 8 december 2017. U vindt dat artikel ongetwijfeld direct terug, want die artikelen kennen wij allemaal vanbuiten. Voor de aanvraag van een bindende schatting bij VLABEL verwijs ik naar artikel 3.3.1.0.9 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit, ingevoerd door het decreet van 19 december 2014 en verder geregeld bij besluit van de Vlaamse Regering (BVR) van 10 mei 2019.

Voor alle eventuele verdere concrete informatie verwijs ik graag naar de website van VLABEL. Daar staat heel wat info, ook voor mensen die het er zelf op willen wagen – wat hun goed recht is – om een schatting te doen.

De heer De Roo heeft het woord.

Minister, bedankt voor uw antwoord. Die artikelen zal ik nog eens moeten opzoeken, want die behoren natuurlijk niet tot mijn parate kennis. Maar ik zal het zeker doen.

Ik pik eerst in op een van de laatste punten uit uw antwoord. U zei dat VLABEL vandaag een van de enige is die over de reële verkoopcijfers beschikt en daarmee kan vergelijken. Dat klopt. Vijf jaar geleden was dat helemaal anders. Toen was er enkel een federaal overzicht en is het dankzij het akkoord en de samenwerking met de schatters-experten dat die databank aangevuld is geraakt en dat het instrument van VLABEL is kunnen groeien.

Wat de gratis schattingen betreft, heb ik vooral onthouden dat het werk, of het meerwerk, vandaag niets meer kost. Ik moet zeggen dat dat mij ook wel verrast, dat het om een verschuiving binnen de administratie gaat. Ik kan me toch niet van de indruk ontdoen dat, als je een heel goede schatting wilt maken, je ook eens ter plaatse gaat en het goed ook eens gaat schatten, want van buitenaf zie je natuurlijk niet alles. Dat er ondanks die extra verplaatsingen geen werklast bij komt, dat is iets wat mij verbaast. Maar goed, als u het zegt, zal het ook wel zo zijn.

Dat het vooral een verschuiving is van die 35 vte’s, om de kwaliteit te waarborgen, vind ik een goede zaak. Ik hoop wel dat er voldoende profielen zijn die een effectieve opleiding tot landmeter-expert of tot schatter-expert hebben gevolgd, want het is een heel specifieke materie, die niet door iedereen kan worden opgezet.

U hebt ook een aantal positieve aspecten benadrukt van de positieve schatting. Als de waarde van de schatting onder het bedrag blijft waartegen je de woning uiteindelijk kunt verkopen, dan doe je voordeel. Maar omgekeerd zien we ook wel dat een aantal mensen het moeilijk hebben. Mensen krijgen bijvoorbeeld een eigendom in beheer via een erfenis, maar in onverdeeldheid. Er is geen financiële ruimte, men laat het pand gratis schatten, het pand ligt er niet goed bij, maar het wordt te hoog geschat. Op het moment dat men het verkoopt, zit men vast aan die bindende schatting, maar heeft men eigenlijk een veel te hoog bedrag betaald aan erfbelasting. Hierdoor kan men het onderste deel van die groep, die een beroep moet doen op die gratis schatting, voor een stuk treffen. Anderzijds vind ik het ook wel raar dat mensen die heel vermogend zijn en mogelijk meerdere eigendommen hebben, soms via erfenissen, dat soort schattingen ook op kosten van de belastingbetaler kan laten uitvoeren. Ik denk dat je langs beide kanten van het spectrum met vragen zit rond het gratis karakter van die schatting.

Maar ik onthoud – en dat is wat me het meeste verraste – dat er vandaag geen extra kost is door de manier waarop VLABEL werkt.

Ik stel vast uit de cijfers die u mij hebt gegeven in antwoord op mijn schriftelijke vraag dat er inderdaad een beperkt marktpercentageverschuiving is, van 13,8 procent voor de erkende schatters-experten naar 13,1 procent. Er is dus een kleine impact. Ik denk dat we die de komende jaren ook zeker moeten blijven opvolgen, zodat er geen onevenwicht ontstaat door de vrije keuze die mensen kunnen maken.

Ik heb dus niet direct een bijkomende vraag, maar wel een aantal bezorgdheden, die ik zeker ook verder zal opvolgen.

De heer Muyters heeft het woord.

Ik wil eerst en vooral collega De Roo bedanken. Ik denk dat het een heel interessante vraag is.

Ik denk dat we een heel mooie evolutie hebben gezien. Vandaag is het weer mogelijk om vanuit de administratie een gratis schatting te hebben. Dat is een goede evolutie.

Eén punt is niet aan bod gekomen, terwijl het in het vernoemde decreet wel aan bod komt, namelijk de ex-postevaluatie. Uit het antwoord van de minister begrijp ik dat schatters-experten of experten van VLABEL een inschatting maken vanuit de kennis en databank van VLABEL. Maar een ex-postevaluatie, waarbij de uiteindelijke inschatting wordt vergeleken met de verkoopprijs, indien er een verkoop plaatsgrijpt, lijkt mij ook een nuttig gegeven. Mijn vraag aan u, minister, is: weet u of die ex-postevaluatie vandaag de dag standaard, regelmatig of steekproefsgewijs gebeurt? Op welke manier staat die ex-postevaluatie ingeschreven? Zijn daar bevindingen uit te distilleren?

Minister Diependaele heeft het woord.

Mijnheer De Roo, wat u zegt over die eigendommen in onverdeeldheid, dat kan inderdaad soms tien, vijftien of twintig jaar duren bij erfeniszaken. Dat is typisch iets wat zeer lang loopt, dus u hebt gelijk. De vraag daarbij is of het de verantwoordelijkheid is van VLABEL om zich daarop te richten. Ik denk in alle eerlijkheid dat dat een probleem is van Justitie of dat het ligt aan de ruzies zelf – want waar ligt het soms aan? Wij moeten de schatting doen op het moment dat ernaar gevraagd wordt.

Mijnheer Muyters, die ex-postevaluatie van de schatting van een externe expert is inderdaad mogelijk. Het is ook nodig, denk ik, om de externe schatters aan te moedigen om kwalitatieve schattingen te doen. Als blijkt dat er een manifeste onderwaardering is gebeurd, dan moet dat worden rechtgezet. Dat gebeurt door een team van ambtenaren – een zestigtal ongeveer –, dus dat wordt door nooit door één afzonderlijke ambtenaar beslist. We hanteren dat principe om ervoor te zorgen dat er met meerderen op toegezien wordt. De ex-postevaluaties gebeuren niet systematisch, enkel als blijkt dat de externe schatter een manifeste onderschatting heeft gemaakt. Het is dan vooral bedoeld als controle van het werk van die externe schatter. Dat is overigens de reden waarom er bij een eventuele rechtzetting nooit een belastingverhoging komt voor de belastingplichtige.

De heer De Roo heeft het woord.

Ik denk dat het van belang is dat de belasting die we heffen, op een correcte manier wordt vastgesteld. Ik denk dat dat het algemene uitgangspunt is.

Dat er een gelijk speelveld is tussen de schattingen die vanuit de overheid worden uitgevoerd en de schattingen die door schatters-experten worden uitgevoerd, is, denk ik, ook iets heel belangrijks, wat ook gebleken is uit het antwoord van de minister.

Ik denk dat we ook meer en meer naar transparante verkopen gaan. Denk maar aan de verkopen via Biddit, waarbij heel transparant en duidelijk is wat de verkoopprijs is van een bepaald goed.

Ik volg de evolutie van die gratis schatting in elk geval op de komende jaren.