Report meeting Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed

De heer Coenegrachts heeft het woord.

Minister, het Vlaams Woninghuurdecreet is van kracht sinds 1 januari 2019. Ik hoef u het hele verhaal niet te schetsen. U kent dat wel. Het gaat over de manier waarop de indexering in de huurcontracten geschreven wordt. Van oudsher was het de maand die voorafgaat aan de ondertekening van het contract. Na een opmerking van de Raad van State is dat in de procedure in het parlement veranderd naar de inwerkingtreding van het huurcontract. Dat maakt dat er toch wat praktische problemen ontstaan op het terrein bij verhuurders. Ik neem aan dat professionele verhuurders zich daar nog wel aan kunnen aanpassen, maar er zijn natuurlijk ook veel verhuurders, private eigenaren die een tot twee woningen zelf in beheer verhuren, die door die wijziging met wat problemen geconfronteerd worden, ook omdat alle rekenmodules die vandaag al bestaan, rekening houden met de oude manier van werken. We zijn ook het enige gewest dat dat veranderd heeft.

Minister, ik vernam graag van u of u op de hoogte bent van dat knelpunt en of u erkent dat dat een knelpunt is. Hebt u een methode om daaraan tegemoet te komen? Of zijn er aan de andere kant argumenten om het huidige systeem, dat is ingevoerd in 2019, te behouden?

Minister Diependaele heeft het woord.

Het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet dat de huurprijs in principe eenmaal per jaar aan de kosten van het levensonderhoud kan worden aangepast op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De indexatie van de huurprijs wordt berekend volgens een vaste formule: basishuurprijs maal nieuw indexcijfer gedeeld door het aanvangsindexcijfer. Die formule op zich werd door het Vlaams Woninghuurdecreet niet gewijzigd. Het aanvangsindexcijfer werd wel gewijzigd door het Vlaams Woninghuurdecreet. Dat is voortaan het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens dewelke de huurovereenkomst of de huurprijsherziening in werking is getreden. Onder de oude Woninghuurwet is het aanvangsindexcijfer het cijfer van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens dewelke de overeenkomst is gesloten. Het verschil is dus: wanneer de huurovereenkomst in gang treedt of wanneer de overeenkomst is gesloten.

In het voorontwerp van het Vlaams Woninghuurdecreet was aanvankelijk de formule uit de Woninghuurwet ongewijzigd overgenomen. Zoals u zelf al hebt opgemerkt, heeft de Raad van State in zijn advies een bemerking gegeven. Die luidde als volgt: “Naar luid van artikel 35, § 1, eerste lid, van het ontwerp wordt de huurprijs eenmaal per huurjaar aan de kosten van levensonderhoud aangepast op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. In het licht hiervan wordt in artikel 35, § 2, vijfde lid, van het ontwerp als aanvangsindexcijfer beter verwezen naar het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de maand “tijdens welke de huurovereenkomst of de huurprijsherziening is in werking getreden”, in plaats van “de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten of de huurprijsherziening werd overeengekomen of vastgesteld”. Die twee vallen niet noodzakelijkerwijs samen. Integendeel, in het merendeel van de gevallen zal een huurovereenkomst worden gesloten in de maand voor de inwerkingtreding ervan. Overigens wordt in artikel 35, § 2, vierde lid, van het ontwerp het nieuwe indexcijfer omschreven als het gezondheidsindexcijfer van de maand voorafgaand aan die van “de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst”.” Dat was de bemerking van de Raad van State. Puur qua logica valt daar wel iets voor te zeggen.

Naar aanleiding van de opmerking van de Raad van State werd de indexeringsformule aangepast. Dit werd echter niet verduidelijkt in de memorie van toelichting, omdat dat bij de tweede lezing is gebeurd.

Ik ben er mij van bewust dat de indexeringsformule uit het Vlaams Woninghuurdecreet hiermee afwijkt van de indexeringsformule uit de Woninghuurwet, de Brusselse Woninghuurordonnantie en het Waals huurdecreet en dat het ook de nodige kosten en inspanningen heeft gevraagd om alle modules en tools hieraan aan te passen. Want de software moet natuurlijk worden aangepast.

Het is ook terecht dat er wordt gewezen op de mogelijkheid dat het aanvangsindexcijfer nog niet gekend is op het ogenblik waarop het huurcontract wordt gesloten. Onoverkomelijk is dat echter niet, omdat het volstaat dat de contractpartijen op het ogenblik van de indexatie kunnen bepalen wat het aanvangsindexcijfer is en die indexatie gebeurt pas na een jaar. Op dat moment is het aanvangsindexcijfer natuurlijk wel gekend. De contracterende partijen kunnen daarover een afspraak maken.

Als we de indexeringsformule nu terug zouden aanpassen, zou dat tot gevolg hebben dat de bestaande modules en tools opnieuw moeten worden aangepast, wat een dubbele kost zou betekenen voor de ontwikkelaars hiervan.

Bovendien moet goed worden nagedacht over het lot van de contracten die werden gesloten tussen 1 januari 2019 en de datum waarop de nieuwe indexeringsformule in werking zou treden.

Indien de nieuwe indexeringsformule alleen van toepassing zal zijn op contracten die vanaf die datum worden gesloten, zal er een ongewenste discrepantie bestaan tussen alle contracten die na 1 januari 2019 werden gesloten.

Indien de nieuwe indexeringsformule daarentegen meteen van toepassing zou zijn op de lopende contracten, zal dit doorgaans in tegenspraak zijn met hetgeen de contractpartijen in hun huurovereenkomst hebben opgenomen. Met je oplossing kun je dus een nieuw probleem creëren. Hoewel de regelgeving in dit geval voorrang heeft op hetgeen de contractpartijen in hun overeenkomst hebben bepaald, vereist dit een juiste communicatie, zodat huurders en verhuurders hierover goed worden geïnformeerd.

Om uit te klaren welke optie de voorkeur verdient – want dat is uw vraag –, zullen wij vragen dat die kwestie besproken wordt op het overlegplatform private huur, waarvan alle betrokken stakeholders deel uitmaken.

We gaan daarover dus in overleg met de mensen die het moeten toepassen op het terrein. Aangezien zij het terrein beter kennen, kunnen zij ons dan informeren over wat daar de juiste optie zou zijn. 

De Raad van State heeft het gevraagd en daarom hebben we dat ingevoerd. En eerlijk gezegd, begrijp ik de logica ook. We zullen nu zien wat de stakeholders zelf als voorkeur hebben. 

De heer Coenegrachts heeft het woord.

Minister, ik dank u voor uw antwoord. Het parlement heeft natuurlijk gereageerd op de Raad van State die een zuiver juridische logica hanteert. Dat is ook hun job, dat is heel logisch. Zij staan er zelden om bekend rekening te houden met de praktijken op het terrein. Maar goed, we hebben dat gedaan en inderdaad, alles wat we daar nu in aanpassen, maakt dat we opnieuw een soort van juridische wankelheid geven aan alles wat er in de tussentijd is gebeurd. Ik begrijp dat standpunt helemaal. De enige juiste piste lijkt mij inderdaad te praten met de mensen die dat praktisch toepassen op het terrein en hen te vragen of er nog nood is aan de aanpassing.

Ik heb deze vraag ingediend omdat mij de signalen hebben bereikt dat dat wél nog nodig is. Anders had ik het ook niet gedaan. Ik wacht het overleg af. En dan zijn wij bereid om te luisteren naar de mensen die op het terrein werken om eventueel tot aanpassingen over te gaan indien dat nodig zou blijken te zijn.

Mevrouw Jans heeft het woord.

Voorzitter, we sluiten graag aan bij het knelpunt dat de heer Coenegrachts hier naar voren brengt. Er is geschetst hoe het tot stand is gekomen, maar dat neemt niet weg dat het inderdaad toch wel – zij het louter praktisch – bijzonder vervelend blijft.

Minister, u geeft aan dat u dat op het overlegplatform private huur zult voorleggen, om dan te luisteren wat daar de meerwaarde of de gesuggereerde oplossing kan zijn. Wij onderschrijven dat volkomen.