Report meeting Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed

Mevrouw Claes heeft het woord.

Minister, in uw beleidsnota Wonen nam u volgende doelstelling op: “Burgers met een bijzondere sociale lening betalen momenteel minstens 2% interest op hun lening. Ik evalueer de renteberekening, rekening houdend met het sociaal karakter van de sociale leningen, de risico’s en de evolutie van de marktrente en het private aanbod. Tegelijkertijd evalueer ik de solvabiliteitsvoorwaarden.”

In een reactie stelde u dat u een verdere verlaging van de rente van 2 procent voor sociale leningen richting de marktrente zou onderzoeken. Door de lage rentes voor gewone leningen is de meerwaarde van een sociale lening immers minder groot geworden. U verwees er evenwel terecht op dat de sociale lening nog altijd gevonden wordt door de mensen die het nodig hebben, ook al is de toegevoegde waarde ervan kleiner geworden.

Minister, kunt u toelichting geven bij uw voornemen? Welke stappen zult u ter zake ondernemen? Welke timing ziet u voor ogen?

Minister Diependaele heeft het woord.

Collega, ik dank u voor uw vraag. Wij hebben inderdaad dat voornemen. Bij de toekenning van een bijzondere sociale lening wordt de sociale rentevoet berekend in functie van drie criteria: het inkomen, de ligging van de woning en het aantal personen ten laste.

Het basisidee in de regelgeving is dat, hoe lager het inkomen en hoe groter het gezin, hoe voordeliger de rentevoet. Als basis voor de berekening wordt vertrokken van een referentierentevoet die wordt vastgesteld in functie van de evolutie van de OLO20 (lineaire obligatie). Door de huidige marktomstandigheden is de referentierentevoet weggezakt tot 0,52 procent en op basis van de regelgeving, het eengemaakte leningenbesluit, zou de rentevoet schommelen tussen 0,35 en 0,69 procent. Want dat is 33 procent boven of onder die referentierentevoet. Dat is de vork waartussen we werken.

Maar in de regelgeving is ook een absoluut minimum van 2 procent ingeschreven. Dit betekent dus feitelijk dat elke bijzondere sociale lening verstrekt wordt aan 2 procent, ongeacht het inkomen, de ligging van de woning en het aantal personen ten laste. Dan spelen die drie criteria dus niet, maar geldt altijd het laagste, namelijk die 2 procent.

Dat heeft als gevolg dat de rentevoet van de bijzondere sociale lening die momenteel wordt toegekend, boven de marktrente kan liggen. Maar om dat te beoordelen moet rekening worden gehouden met de looptijd en de quotiteit van de lening. Want dat is inderdaad het belangrijkste. Op het eerste zicht kun je bij private banken vaak goedkoper lenen, maar je moet wel opletten dat je appelen met appelen vergelijkt en niet met citroenen. Want banken bieden vooral een beter tarief voor een lening met een beperkte looptijd en als de quotiteit lager ligt dan 80 procent. Dat zijn dus andere criteria op basis waarvan de banken leningen geven. Bovendien kan in het tarief van een bank een korting worden verrekend als de klant ook nog andere contracten, zoals brand- en schuldsaldoverzekering of pensioensparen afsluit. Je kunt dat koppelverkoop noemen, maar dat is het niet. Het is nog niet zo lang geleden door de rechtspraak toegestaan.

Zoals gezegd, hanteert de bijzondere sociale lening een minimumrentevoet van 2 procent voor alle kredieten ongeacht de looptijd – tot 30 jaar – of quotiteit tot 100 procent. Daar zit het verschil: een bank zal een lagere rentevoet geven als hun risico verkleint en dat risico hangt samen met de quotiteit – eenvoudig gezegd: hoeveel procent van het aankoopbedrag je wilt lenen – en de afbetalingstermijn. 

De huidige gemiddelde rentestand voor woonleningen in België – die cijfers kun je vinden op www.immothekerfinotheker.be – met een quotiteit onder de 80 procent bedraagt 1,64 procent op 20 jaar, 1,93 procent op 25 jaar en 2,23 procent op 30 jaar. Dus zelfs als je 80 procent van het volledige bedrag leent, kom je, bij een langere looptijd, al boven de 2 procent uit. Bij een quotiteit tussen 80 en 100 procent bedraagt de gemiddelde rentestand 1,72 procent op 20 jaar, 2,01 procent op 25 jaar en 2,28 procent op 30 jaar. Ik herhaal: de quotiteit en de looptijd zorgen er dus voor dat die rente hoger ligt, ook bij de private banken.

We kunnen dus stellen dat een bodemtarief van 2 procent wel degelijk nog concurrentieel is voor een lening met een langere looptijd en hogere quotiteit. Het absolute minimum waaraan de bijzondere sociale lening verstrekt wordt, zou bijgevolg rekening moeten houden met de modaliteiten waaraan de lening verstrekt wordt.

Daarnaast beogen we in de toekomst om toch een rentekorting ten opzichte van de marktrente te kunnen geven, die afneemt naarmate het inkomen van de ontlener stijgt. Dat is weer gerelateerd aan een van die drie eerste criteria, namelijk het inkomen van de ontlener.

In die context zullen we een evaluatie laten uitvoeren van de berekening van de sociale rentevoet waarbij wordt nagegaan of de minimumrentevoet van 2 procent niet naar beneden moet worden bijgesteld, rekening houdend met het sociaal karakter van de bijzondere sociale leningen, de risico’s en de evolutie van de marktrente en het private aanbod. Daarbij zal ook worden gesleuteld aan de solvabiliteitsvoorwaarde om in aanmerking te komen voor een bijzondere sociale lening. Het is de bedoeling om daar voor het einde van dit jaar mee te landen.

We willen dit onderzoek nog dit jaar kunnen vertalen in de regelgeving die dan in voege treedt vanaf 2021.

Heel eenvoudig gesteld: dat minimum van 2 procent is er inderdaad, maar je moet ook kijken naar de andere niet-rentevoorwaarden waaraan een lening gegeven wordt. Als je die hiernaast plaatst, dan kan je eigenlijk zeggen dat 2 procent in sommige gevallen geen probleem is en wel degelijk nog concurrentieel is, dus dat dat nog lager is dan wat je op de private markt bij een bank zou kunnen krijgen. Maar we gaan toch kijken of een wijziging nodig is want in sommige gevallen is het misschien toch niet zo.

Mevrouw Claes heeft het woord.

Minister, dank u voor de verduidelijking. Inderdaad, als we die gaan evalueren, moeten we naar het grotere plaatje van de voorwaarden kijken, zoals u net zei. Ik ben ook blij te horen dat u een eventuele rentekorting en een evaluatie van die 2 procent gaat overwegen.

Ik heb nog een bijkomend vraagje. Worden de leningen die door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) worden verstrekt, meegenomen in de evaluatieoefening? Kunt u misschien ook iets vertellen over die frontoffices, want in de beleidsnota staat: “Vanuit de focus op kerntaken zal het Vlaams Woningfonds de sociale leningen van de VMSW overnemen en de unieke verstrekker ervan worden.” U voorziet in een eerste fase een overdracht van taken rond de frontoffice, vermoedelijk tegen eind 2020.

Minister Diependaele heeft het woord.

Die leningen worden meegenomen als referentie om te kijken of er eventueel moet worden bijgestuurd. De frontoffice is er voor de duidelijkheid voor de mensen die een sociale lening willen aangaan, zodat zij weten waar ze naartoe moeten en dat er geen verwarring kan zijn over de verschillende toepassingen bij de sociale huisvestingsmaatschappijen of het Vlaams Woningfonds. Zowel voor de duidelijkheid als voor het gebruiksgemak van de gebruiker willen we dat centraliseren.

Mevrouw Claes heeft het woord.

Dank u wel voor de antwoorden. Ik heb geen bijkomende vragen of opmerkingen.