Report meeting Commissie voor Wonen, Armoedebeleid en Gelijke Kansen

Mevrouw Taeldeman heeft het woord.

Ik verwijs opnieuw naar de beleidsbrief, naar het regeerakkoord en naar de studie die het Steunpunt Wonen heeft afgeleverd over de regionale prijsverschillen die zich voordoen. Minister, uw antwoord daarop was dat wanneer het gaat over het toekennen van een sociale lening, u bereid bent na te gaan of we met regionale verschillen kunnen werken bij het toekennen van een sociale woning. Momenteel wordt daar al voor een klein stuk op ingespeeld door de maximale verkoopwaarde in kernsteden in de Vlaamse Rand op te trekken tot 10 procent. Maar er was ook sprake van om nog verder te gaan differentiëren wanneer het gaat over het toekennen van een sociale lening.

Minister, kunt u uw interpretatie van de resultaten van deze studieopdracht van Steunpunt Wonen toelichten?

Wat is volgens u de ideale manier om meer te differentiëren wat betreft de maximale verkoopwaarden bij bijzondere leningen?

Plant u in dit kader concrete stappen?

Minister Homans heeft het woord.

De huidige differentiatie in het leningenbesluit doet zich voor op drie vlakken: in de maximale waarde van de woning plus 10 procent, in hogere inkomensgrenzen en in de rentevoet. De rentevoet wordt verminderd met 10 procent van de referentierentevoet als de woning ligt in een kernstad of in de Vlaamse Rand rond Brussel, maar kan nooit minder bedragen dan 2 procent.

In het eerste onderzoek van het Steunpunt Wonen werd aangetoond dat de differentiatie in het huidige stelsel die regionale verschillen op een onvolkomen manier weerspiegelt. 111 van de 308 Vlaamse gemeenten kennen een gemiddelde woningprijs die meer dan 10 procent boven de maximumprijs uitkomt. In 135 gemeenten ligt de gemiddelde woningprijs onder de maximumgrens. 10 van 54 gemeenten waar momenteel een verhoging van de maximale verkoopwaarde van 10 procent wordt toegepast, kennen een gemiddelde verkoopprijs die onder de maximumprijs ligt. Voor 38 van 54 gemeenten komt de gemiddelde woningprijs dan weer uit boven de 10 procent marge bovenop de maximale verkoopwaarde.

Hieruit bleek dus dat de differentiatie die momenteel wordt toegepast in het eengemaakt leningenbesluit niet op punt staat. In dit onderzoek werd geen alternatief instrument uitgewerkt dat concreet zou kunnen worden toegepast en opgenomen in het eengemaakt leningenbesluit. Ik heb daarom aan het Steunpunt Wonen een bijkomende onderzoeksopdracht toegewezen. Dat resulteerde midden 2017 in de oplevering van het onderzoeksrapport ‘Regionale differentiatie maximale verkoopwaarden in het stelsel van de bijzondere sociale leningen en de erkende kredietmaatschappijen’.

In dit onderzoeksrapport werd eerst een analyse gemaakt van de verschillende data die momenteel beschikbaar zijn om een regionale differentiatie van de maximale verkoopwaarde uit te werken. Vervolgens heeft het Steunpunt Wonen een voorstel uitgewerkt op basis van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatiegegevens, de zogenaamde AAPD-gegevens.

Deze data bieden als voordeel dat er kan worden teruggegaan tot op het niveau van de statistische sector, maar hebben wel als nadeel dat er heel weinig kwaliteitskenmerken beschikbaar zijn.

Aan de hand van een clusteranalyse werd elke gemeente toegewezen aan een bepaalde groep. Deze clusteranalyse zorgt ervoor dat het verschil van verkoopwaarde tussen de clusters maximaal is, en het verschil tussen gemeenten binnen eenzelfde cluster minimaal. Concreet werden de 308 Vlaamse gemeenten op deze manier opgesplitst in drie groepen waarop nog een aantal verfijningen werden uitgevoerd op basis van andere datasets.

Deze opsplitsing in drie clusters op basis van de gegevens die werden geregistreerd in het kadaster bij de verkoop van woningen, sluit nauwer aan bij de regionale prijsverschillen die zich vandaag voordoen op de woningmarkt, dan de regionale differentiatie die momenteel wordt gehanteerd in het eengemaakte leningenbesluit.

Het is dan ook mijn betrachting om op basis van deze clusteranalyse een alternatieve differentiatie van de maximale verkoopwaarde uit te werken en in het eengemaakte leningenbesluit te implementeren. Dit wordt meegenomen in de evaluatie van het eengemaakte leningenbesluit die momenteel aan de gang is en waarmee ik absoluut wil landen ten laatste in het voorjaar 2018. Dat is dus niet zo lang meer.

Mevrouw Taeldeman heeft het woord.

Minister, het ging nogal snel. De aantallen steden en gemeenten heb ik niet kunnen volgen, maar dat zal waarschijnlijk aan mij liggen. Ik heb begrepen dat er wel al vorderingen zijn gemaakt rond het alternatief. Er is wel nog bijkomend werk nodig, maar er ligt een voorstel klaar om te werken met drie types van clusters. Is het mogelijk om uit te leggen waarop die drie clusters zijn gebaseerd? Het is toch een grote omslag. Waar er vroeger enkel en alleen een differentiatie was in de kernsteden en in de Vlaamse Rand, wordt er nu toch een omslag gemaakt om aan de hand van die clusters te werken.

Minister, u verwacht de evaluatie van de sociale leningen in het voorjaar 2018. Ik ga ervan uit dat het nieuwe besluit en de nieuwe differentiatie die worden doorgevoerd, daaraan gekoppeld zullen zijn.

Mevrouw Hostekint heeft het woord.

Minister, ik verwijs naar wat u eerder in uw beleidsbrieven en ook in uw laatste beleidsbrief hebt aangehaald: bij de objectivering van de sociale leningen moet het ook de bedoeling zijn dat die sociale leningen terechtkomen bij mensen die ze echt nodig hebben. U hebt gezegd dat 76 procent van de huurders vandaag in aanmerking komt voor zo’n sociale lening, en dus is het nodig dat die doelgroep beter wordt afgebakend. Hebt u plannen om wijzigingen aan te brengen aan de inkomensvoorwaarden en -grenzen? Wat zijn uw intenties daaromtrent?

Minister Homans heeft het woord.

Mevrouw Hostekint, ik heb altijd gezegd en ik zal blijven zeggen – en ik zal het ook doen – dat we de sociale leningen moeten laten toekomen bij de mensen die ze het hardst nodig hebben. U zei dat 76 procent van de huurders in aanmerking komt. Het is natuurlijk wel 76 procent van de bevolking. Voor de duidelijkheid van het verslag, het gaat niet alleen over huurders, maar gewoon over 76 procent van de bevolking. Maar ik volg uw redenering wel. (Opmerkingen van Michèle Hostekint)

De nieuwe beleidsbrief komt eraan, mevrouw Hostekint. Nog even geduld. Anyway, 76 procent is in ieder geval het juiste cijfer. Ik blijf achter mijn uitspraken uit het verleden staan, toen ik zei dat de sociale leningen moeten toekomen bij mensen die het echt nodig hebben. Als men dat wil bereiken, moet men inderdaad kijken naar de inkomensgrenzen. Dat kan niet op een andere manier.

Mevrouw Taeldeman, excuus voor die cijfers, maar die zult u in het verslag kunnen lezen. Het lag niet aan u, ik heb tamelijk snel gesproken. Ik denk dus dat niemand ze heeft kunnen noteren, tenzij iemand mij van het tegendeel kan overtuigen.

U hebt inderdaad goed begrepen dat er drie types van clusters zijn, dat het zo te werk zal gaan. Het is gebaseerd op de gegevens van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), maar wat is dat nu concreet? Dat is een overzicht van de verkoopwaarden in het verleden. Daarop gaan we die drie clusters baseren.