Verslag vergadering Commissie voor Wonen, Armoedebeleid en Gelijke Kansen
Verslag
De heer Hendrickx heeft het woord.
Voorzitter, minister, de financieringsproblematiek van de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) is een oud zeer, dat weet u meer dan wie ook. Die heeft geleid tot herhaaldelijke aanpassingen van hun financieringssystemen. Recent bleek uit de kreten die ons vanuit de sector bereikten dat ook de huidige financieringsstromen onvoldoende zouden zijn om de SHM’s op een structurele manier te financieren. De lage inflatie zou hierbij een van de oorzaken zijn omdat de SHM’s rekenden op een inflatie en dus huurprijsstijging van 2 procent.
Een structureel en gezond financieringssysteem dat investeringen toelaat, is belangrijk omdat vele SHM’s nog voor grote renovatie-uitdagingen staan. Er zijn verschillende pistes mogelijk om die autofinanciering van het bouwen en renoveren te verbeteren. Ik denk aan het verhogen van subsidies voor renovaties, hogere rentesubsidies die nu reeds negatief zijn, stabiele woonkostbenadering waarbij huurprijs en energieverbruik worden samengeteld bij de huurprijsberekening, wat de verduurzaming van het patrimonium zou kunnen ondersteunen enzovoort.
Niet alleen de hoeveelheid die de overheid toestopt, is belangrijk, maar ook op welke basis ze ondersteuning geeft. Het Rekenhof maakte recent nog een kritische analyse over het gebrek aan onderbouwing van de financieringsstromen naar de SHM’s. De Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH) pleit alvast voor een meer transparante ondersteuning, gebouwd op twee pijlers: een subjectondersteuning verbonden met de huurder en een objectondersteuning om de bouw en renovatie van de woningen te ondersteunen.
Minister, wat vindt u van het voorstel om de ondersteuning te differentiëren tussen een subject- en een objectbenadering zoals het VVH voorstelt? Wat denkt u van een globale woonkostbenadering zodat energie-efficiëntieverhogende investeringen zichzelf gemakkelijker kunnen terugverdienen? Welke andere pistes liggen voor om de autofinanciering van de SHM’s te verbeteren en tot hoever zijn deze reeds onderzocht op hun toepasbaarheid in de Vlaamse context?
Mevrouw Coppé heeft het woord.
Voorzitter, het is niet nieuw in deze commissie dat er gediscussieerd wordt over de financieringsmechanismen voor de SHM’s. Recent nog, toen het Rekenhof hier verslag kwam geven, heb ik er nog op gewezen dat er wel degelijk nog een probleem is. Het FS2-financieringsmechanisme werd eerst afgedaan als het ideale en toekomstgerichte systeem. Toen er heel veel ingezet werd op het meer bouwen van sociale woningen op een heel korte tijd, bleek dat de huidige gebouwen veel duurder zijn omdat de grond veel duurder is geworden, en dat daartegenover de huurinkomsten veel lager zijn. Dan is overgeschakeld naar het FS3-financieringssysteem. Dat blijkt ook wel wat hiaten te vertonen. Daarom is mijn bijkomende vraag of er reeds andere financieringswijzen zijn onderzocht. Is er reeds een voorstel om te kijken hoe in de toekomst vooral het Financieringsbesluit kan worden aangepast?
Minister Homans heeft het woord.
Mijnheer Hendrickx, de VVH is ook betrokken bij de evaluatie van het Financieringsbesluit. Dat is een goede zaak.
Het huidige Financieringsbesluit is in werking getreden op 1 januari 2013. Hierbij werd gekozen voor een systeem met een gedeeld risico. Enerzijds is er een systeem dat in grote lijnen gericht is op financiële haalbaarheid, met een vrij goed voorspelbare financieringskost maar ook met verantwoordelijkheid voor de SHM’s inzake goed beheer.
Ik kom nog terug op de gewestelijke sociale correctie (GSC), want dat maakt er natuurlijk deel van uit. Als het nodig blijkt, kan er in die grote stromen worden ingegrepen door aanpassingen, wat in het verleden al is gebeurd met de invoering van het NFS2- en FS3-financieringssysteem. Dat laatste is al veel beter. Het oude NFS2 was veel nadeliger voor de SHM’s. Alles kan beter natuurlijk. Daarom volgt er een evaluatie van FS3.
Er is al veel gezegd over de werking van het FS3-systeem. Ik zal nog enkele aanvullingen doen. In dit systeem neemt de SHM voor de bouw en renovatie van sociale huurwoningen een lening op met een negatieve rentevoet van -1 procent en een progressiviteit van 2 procent. Die progressiviteit van 2 procent werd ingebouwd omdat ervan uit werd gegaan dat de huurinkomsten door inflatie een gelijkaardige trend zouden vertonen. Momenteel vormt het gebrek aan inflatie echter een risico in aflossingscapaciteit van de SHM’s. Dat is logisch als de huurinkomsten niet volgen, en men gaat uit van een progressiviteit van 2 procent. Dit is dan ook een terechte bekommernis van de sector. De laatste twee jaar is de inflatie immers gemiddeld onder 0,5 procent gebleven. Deze problematiek zal ik dan ook zeer ter harte nemen in de evaluatie van het Financieringsbesluit, want dit is echt wel nadelig.
Om tekorten bij de SHM’s op te vangen werd er voorzien in de gewestelijke sociale correctie. Deze tekorten ontstaan door het huurdersprofiel: de huur wordt afgestemd op het inkomen. De SHM’s hebben geen invloed op het huurdersprofiel. Er zijn regionale verschillen in vastgoedkosten. Tekorten kunnen ontstaan door de historische financiële engagementen die de SHM’s zijn aangegaan. Al deze factoren kunnen bijdragen aan het tekort van een SHM.
In de berekening van de GSC worden voor een aantal zaken de reële inkomsten of uitgaven genomen. Wanneer de SHM echter zelf een belangrijke invloed heeft op de grootte van de bedragen, worden deze geforfaitiseerd. Dat gebeurt als een maatschappij nalaat om correct huurachterstallen te innen. In dat geval heeft ze zelf een invloed op de grootte van de tekorten. We hebben in de vorige legislatuur de GSC wat aangepast omdat we meer op de verantwoordelijkheid van de SHM’s zijn gaan spelen.
We hebben een forfait ingevoerd voor leegstand om te vermijden dat men een structurele leegstand laat duren zonder afstraffing. Leegstand impliceert immers dat minder mensen een sociale woning kunnen betrekken. Leegstand is natuurlijk wel gerechtvaardigd voor renovaties en dergelijke. Deze systemen werden in de vorige legislatuur ingevoerd. Ik heb die loyaal goedgekeurd. Ik sta daar nog altijd achter.
Ondanks de tekorten die er worden geboekt door de SHM’s als gevolg van het FS3-systeem – of van hun eigen beheer – blijft de globale rekening-courant van de sector aangroeien bij de VMSW. In dat opzicht is het dus moeilijk om aan te nemen dat de problemen die door de sector worden aangekaart, zo structureel zijn en gelden voor alle SHM’s. Ik zeg niet dat het zich niet voordoet bij een bepaalde SHM, maar aangezien de rekening-courant blijft aangroeien, denk ik niet dat het geldt voor alle Vlaamse SHM’s.
Ongeacht een ‘subject- of objectgedreven’ systeem is het dus vooral de uitdaging om de financiële leefbaarheid van de sector op lange termijn te garanderen. Er liggen momenteel dus geen andere pistes op tafel. Het is na de invoering van het FS3-systeem niet de bedoeling om onmiddellijk een radicaal ander systeem te implementeren. Dat zou niet goed zijn voor de SHM, om om de twee jaar een nieuw financieringssysteem op poten te zetten. Dat gaan we niet doen. Dat zou niet getuigen van goed bestuur. Het is heel verwarrend. Het is moeilijk. Het is moeilijk voor de SHM’s om zich daaraan aan te passen. In eerste instantie zal er worden bijgestuurd waar nodig om ervoor te zorgen dat de toekomst van de sector veilig wordt gesteld.
We zullen bijsturen waar nodig. We moeten ervoor zorgen dat de toekomst van de sector veilig wordt gesteld. Dat is absoluut een bekommernis die we delen, mijnheer Hendrickx en mevrouw Coppé.
Tot slot zie ik geen bijkomende meerwaarde in het hanteren van een subjectgedreven systeem ten aanzien van het huidige model. Ook bij een subjectgedreven systeem blijven de knelpunten bestaan en hebben we geen zicht op langere termijn.
De woonkostbenadering gaat over energiecorrectie. Ik zal me daartoe beperken, want daar komt het op neer. Het principe van de energiecorrectie staat ingeschreven in het kaderbesluit Sociale Huur, maar dat artikel is nooit geactiveerd. Een energiecorrectie moeten we meenemen. Dat ligt op de tafel voor onderzoek. We moeten dat goed afwegen. Als we die laten toepassen, moet de correctie in twee richtingen. Als een SHM investeert in het energetisch zuinig maken van een sociale woning, kan de huur zelfs een klein beetje stijgen, maar natuurlijk niet tot op het niveau dat de balans van de twee rekeningen opnieuw hetzelfde is. Dat kan niet. Een energiecorrectie voor iemand met een zeer energieverslindende woning, waarbij de huurprijs daalt, moet dan ook kunnen. Dat ligt nu op de tafel. We moeten daar omzichtig en voorzichtig mee omspringen.
De heer Hendrickx heeft het woord.
Minister, uw antwoord volstaat in die zin dat ik met veel nieuwsgierigheid uitkijk naar de evaluatie van het financieringsbesluit, vooral omdat de VVH daarbij betrokken is. Bijschaven zal kunnen op basis van haar suggesties en waar nodig.
Mevrouw Coppé heeft het woord.
Minister, mijn vraag was of er al onderzocht is of er andere financieringswijzen zijn. U zegt dat we dit niet te snel kunnen doen. Tijdens de vorige legislatuur met minister Van den Bossche heeft de SHM De Mandel heel veel gebouwd. Dat was toen ook de vraag van de lokale overheden. Alle reserves die er waren, waren heel snel op omdat er werd bijgebouwd. Gelukkig is men toen overgegaan naar FS3 waarbij tijdens het eerste jaar wordt gewerkt met een negatieve rente. Dat is een verbetering, maar toch ben ik ervan overtuigd dat er nog bijsturing nodig zal zijn. U zegt dat dit ook niet om de twee jaar kan gebeuren. Wanneer het echter negatief werkt voor de ambities van elke SHM om meer sociale woningen te bouwen tegen 2015 volgens de afspraken uit het Vlaams regeerakkoord, dan zou het jammer zijn dat er niet naar een nieuw systeem wordt gezocht. Bij het vorige systeem, NFS2, waren het vooral enkele maatschappijen waaronder de Antwerpse, die van een gewestelijke sociale correctie konden genieten. Om die reden is het FS3 is in het leven geroepen.
Ik zou willen aandringen om samen met de VVH na te gaan of het FS3 geen pervers effect heeft op het bijkomend realiseren van de doelstellingen van Vlaanderen in verband met het bouwen van sociale woningen.
Minister Homans heeft het woord.
Mevrouw Coppé, ik zal rekening houden met uw bezorgdheden. Die gewestelijke sociale correctie zit niet in een financieringsbesluit. U zegt dat Antwerpen nogal rijkelijk bedeeld werd wat die gewestelijke sociale correctie betreft, en dan voel ik me een beetje persoonlijk aangesproken. Dat was inderdaad zo, maar nu niet meer. Tijdens de vorige legislatuur is de verantwoordelijkheid van de SHM’s ingebouwd voor leegstand en huurachterstallen. Ik denk dat die gewestelijke sociale correctie nu billijker wordt gespreid over heel Vlaanderen. U hebt gelijk dat in het verleden van de 14 miljoen euro ongeveer 4,5 miljoen euro naar Woonhaven Antwerpen ging. Maar die situatie is vandaag absoluut niet meer van toepassing.
De vraag om uitleg is afgehandeld.