Verslag vergadering Commissie voor Wonen, Armoedebeleid en Gelijke Kansen
Verslag
Mevrouw Christiaens heeft het woord.
Minister, we hebben het er gisteren al over gehad: het is absoluut noodzakelijk dat er voldoende aanbod is op de private huurmarkt, maar uiteraard moet dat aanbod ook kwalitatief zijn. Het is al een aantal jaren een belangrijke doelstelling van het woonbeleid om die kwaliteit te kunnen verhogen. De afgelopen jaren is er geïnvesteerd in de bewaking van de woonkwaliteit, door middel van de verhoging van de slagkracht van de Vlaamse Wooninspectie. Ook werden de normen inzake energiezuinigheid aangescherpt en werden er financiële ondersteuningsmechanismen uitgewerkt om de renovatie van de woningen ondersteunen.
Zowel voor eigenaars-bewoners als voor huurders is een kwaliteitsvolle en energiezuinige woning essentieel. Op de private huurwoningmarkt is dat jammer genoeg niet altijd een grote evidentie.
Uit het recente Grote Woononderzoek blijkt dat 37 procent van de Vlaamse woningen ingrepen nodig hebben om ze te laten voldoen aan de Vlaamse Wooncode. De grootste problemen blijken zich voor te doen op de private huurmarkt. Energiezuinige investeringen of ingrijpende renovaties worden door verhuurders vaak uitgesteld of niet uitgevoerd omdat eigenaars-verhuurders vrezen voor geen of te weinig rendement gelet op hun investeringen.
Een op vijf van de particuliere verhuurders heeft blijkbaar wel renovatieplannen, zo blijkt uit het Grote Woononderzoek 2013. 24,5 procent van de verhuurders, dus bijna een kwart, geeft aan dat de woningen net gerenoveerd zijn. Een kleine 2 procent wil renoveren, maar geeft aan hiervoor de middelen niet te hebben. Bijna de helft, 48,4 procent stelt dat renovatie niet nodig zou zijn. Dat is een opvallend cijfer, omdat renovatie en energiebesparende maatregelen niet alleen de kwaliteit van de woning versterken, maar ook de waarde van de eigendom doen toenemen. Renovaties, zeker energiebesparende, zijn een meerwaarde, zowel voor de huurder als de bewoner, maar ook voor de verhuurder als investeerder.
Om de renovatie van woningen te ondersteunen, werd de renovatiepremie ingevoerd. We lezen dat het premiesysteem zal worden hervormd tot een belastingvermindering of een belastingkrediet, maar de doelstelling blijft dezelfde: mensen die renovatiewerken willen uitvoeren, ondersteunen.
In het stelsel zoals het nu bestaat, was het zowel voor eigenaars-bewoners die geen andere woning in eigendom hebben als voor eigenaars-verhuurders die verhuren aan een sociaal verhuurkantoor mogelijk een beroep te doen op de renovatiepremie. Voor eigenaars-verhuurders op de private huurmarkt bestaat die mogelijkheid momenteel nog niet.
Minister, in uw beleidsnota geeft u terecht aan te willen inzetten op renovatie, zowel op de sociale als op de private huurmarkt. Ook in het lagere marktsegment van de private huurmarkt wilt u de kwaliteit verbeteren en de markt stimuleren, waarbij u denkt aan fiscale maatregelen. Dat lezen we in de beleidsnota.
Minister, vindt u een uitbreiding naar die doelgroep van de private eigenaars-verhuurders voor het toekennen van de renovatiepremie aangewezen? Hebt u daarover al onderzoek laten verrichten?
Hebt u eventueel al bijkomende maatregelen tot verbetering van de kwaliteit in het lagere segment van de huurmarkt uitgewerkt?
De heer Engelbosch heeft het woord.
Minister, ik wil kort aansluiten bij deze vraag om uitleg om ze te ondersteunen. Als we spreken over renovaties en het energiezuinig maken van woningen, maakt het niet zoveel uit of die woning verhuurd wordt via een sociaal verhuurkantoor of op de private huurmarkt. We moeten dus ook zeker de private huurmarkt versterken, daarover zijn we het allemaal eens. Als er enigszins budgettaire mogelijkheden zijn om die renovatiepremie uit te breiden naar de private huurmarkt, kunnen wij die vraag zeker ondersteunen. Om budgetten te vinden, kunnen we misschien andere, niet goed werkende premies die er vandaag zijn en te weinig worden gebruikt, afschaffen om daarop dan in te zetten als we keuzes moeten maken. Dit is namelijk toch wel zeer belangrijk.
Ik wil graag het verhaal van de renovatiehuurovereenkomsten toevoegen aan het debat. Ik denk dat er mogelijkheden zijn op dat vlak. Als er afspraken worden gemaakt tussen huurder en verhuurder om aanpassingen te doen om de woning energiezuiniger te maken – wat ook ten goede komt van de verhuurder –, dan moeten er mogelijkheden zijn om in onderling overleg, mits akkoord van beide partijen, naar een renovatiehuurovereenkomst te gaan. Dat lijkt mij een van de essentiële middelen die we kunnen gebruiken om de private huurmarkt te versterken.
Minister Homans heeft het woord.
Collega’s, ik dank u voor de vragen om uitleg over dit thema, dat ik zelf zeer belangrijk vind. U hebt zelf verwezen naar het Grote Woononderzoek. U hebt het percentage van 37 procent genoemd. Dat is het totale percentage. Als het over de private huurwoning gaat, is 47 procent jammer genoeg van ontoereikende kwaliteit.
Ik kan u wel meegeven dat meer dan de helft van deze woningen kan voldoen aan kwaliteitsnormen, mits zeer kleine ingrepen, de zogenaamde quick wins: verluchtingsroosters, trapvoorschriften en dergelijke meer. 21 procent van alle private huurwoningen zouden met structurele problemen kampen. Dat is natuurlijk een redelijk hoog percentage.
Voor eigenaars – u hebt dat zelf al aangehaald – en verhuurders die hun woning ter beschikking stellen via een sociaal verhuurkantoor (SVK) is er de zogenaamde renovatiepremie. U hebt zelf gezegd dat het goed is dat deze Vlaamse Regering er, ondanks de budgettair moeilijke tijden, toch in is geslaagd om het bedrag van 10.000 euro – al hebt u dat bedrag niet genoemd – overeind te houden. Dat is zeer belangrijk. We hebben er inderdaad voor gekozen om het op een andere manier toe te kennen dan in het verleden, maar het behouden van het principe van 10.000 euro vind ik heel belangrijk.
Uw vraag naar een eventuele uitbreiding naar mensen die hun woning verhuren, is een terechte vraag, maar daar kan ik jammer genoeg in deze budgettaire tijden niet positief op antwoorden. Ik veronderstel dat we binnenkort ook in deze commissie de begroting zullen bespreken – ik neem aan dat dat in deze commissie gebeurt, het gebeurt in andere commissies ook. En dan zullen we wel zien welke aanpassingen er gebeurd zijn voor het beleidsdomein Wonen. Ik kan u al vertellen dat ik nog een aantal zaken uit de brand heb kunnen slepen, maar het is nog een klein beetje te vroeg om al te zeggen waar we de middelen aan zullen besteden. Ik kan u nu dus geen positief antwoord geven op uw vraag naar uitbreiding. Er is momenteel jammer genoeg geen budgettaire ruimte voor.
U vroeg of er nog andere maatregelen mogelijk zijn voor de verbetering van de kwaliteit in het lagere segment van de huurmarkt en in welke mate ik dienaangaande al heb overlegd met de vereniging van de eigenaars. Op ons kabinet komen zowel de vereniging van eigenaars als de huurdersbond regelmatig over de vloer. Overlegmomenten zijn er voldoende.
Het huidige Vlaamse woningkwaliteitsbeleid bestaat uit enerzijds een renovatiepremiebeleid en anderzijds uit de kwaliteitsbewaking die vertrekt vanuit de minimumnormen die gehandhaafd moeten worden met administratieve en strafrechtelijke procedures. Daarnaast moeten we ook nog een aantal knelpunten aanpakken in het kader van de woninghuurwet, de huurwetgeving die sinds 1 juli 2014 is overgekomen. De heer Engelbosch verwees er terecht naar dat in het regeerakkoord afgesproken is om de mogelijkheid in te voeren van renovatiehuurovereenkomsten. Dat is belangrijk, want het is voor een verhuurder niet altijd evident om de noodzakelijke ingrepen te doen aan een huurwoning terwijl er een huurder in zit. Ik meen dat dit iets versoepeld zou moeten worden om dit toch mogelijk te maken en zo de kwaliteit van de woning in stand te houden.
Ik wil absoluut ook verder nadenken over initiatieven die zorgen voor een verdere professionalisering van de private huurmarkt. Ik heb u al gezegd dat het absoluut essentieel is dat een eigenaar die een woning verhuurt, tijdig de nodige renovatiewerken zou kunnen doen en dat dit niet altijd evident is als er iemand met een huurcontract in zit. We zullen dit absoluut onderzoeken.
Ik kan u misschien toch nog enig positief nieuws brengen. We hebben reeds een onderzoeksopdracht gegeven aan het Steunpunt Wonen om de evaluatie van de huurwetgeving na te gaan en om ook meer onderzoek te ontwikkelen naar extra instrumenten ter versterking van de private huurmarkt.
Mevrouw Christiaens heeft het woord.
Minister, ik dank u voor het antwoord. Ik begrijp uiteraard dat we op dit ogenblik niet kunnen verwachten dat u toezeggingen zou doen of dat u dadelijk met bedragen zou komen. Ik vind het uiteraard heel positief dat u erachter staat, dat u het ook nodig vindt.
Ik meen dat we allemaal bezorgd zijn over de private huurmarkt, waar we sinds deze legislatuur voor bevoegd zijn. We worden daarbij geconfronteerd met de rechten en plichten van de huurders, maar ook met de rechten en plichten van de verhuurders. We moeten waakzaam blijven opdat verhuurders gestimuleerd worden om woningen op de huurmarkt te brengen zodat de huurders een voldoende kwalitatief keuzeaanbod hebben op die private huurmarkt.
Ik kijk dus positief tegemoet naar het moment dat er toch een aantal maatregelen komen voor de private huurmarkt en we zo voor beide kanten, de huurders en de verhuurders, met een sterker verhaal kunnen komen. Het zal dan zeker geen geïsoleerde maatregel zijn, zoals enkel een renovatiepremie of enkel een andere maatregel. Het zal een pakket aan maatregelen moeten zijn.
U hebt een opdracht gegeven aan het Steunpunt Wonen. Het is bezig met een onderzoek, met een evaluatie. Ik meen dat er gelijktijdig ook werkgroepen bezig zijn. Ze werden eind 2014 opgestart en behandelen de huurcodex en de richting die we daarmee uitgaan. Kunt u een korte stand van zaken geven van de evolutie en de timing ervan?
Minister Homans heeft het woord.
De werkgroepen komen op heel regelmatige tijdstippen samen. Er zijn ook verschillende stakeholders bij betrokken, het gaat niet alleen om mensen uit kabinetten en dergelijke. Hun werk past in de algemene evaluatie van de huurwetgeving. Alle suggesties, niet alleen uit de politieke wereld, maar die van alle stakeholders, zullen worden meegenomen. Ik hoop de evaluatie snel af te ronden, maar ook niet te snel. We mogen niets overhaast doen, we moeten een heel grondige evaluatie maken. U zegt terecht dat de oplossing niet mag bestaan uit allemaal losse maatregelen naast elkaar, maar dat we het beste met een pakket aan maatregelen komen na het afronden van de evaluatie. Voor alle duidelijkheid: eind dit jaar zal de evaluatie zeker afgerond zijn.
De vraag om uitleg is afgehandeld.