Verslag vergadering Commissie voor Algemeen Beleid, Financiën en Begroting
Verslag
Mevrouw Schryvers heeft het woord.
Voorzitter, minister, collega’s, we kennen een evolutie naar steeds meer erfpachtovereenkomsten. In de vorige legislatuur heb ik over dat thema ook verscheidene vragen gesteld. Het recht van erfpacht is het recht om het volle genot te hebben van een onroerend goed dat aan iemand anders toebehoort. De erfpachter betaalt jaarlijks, of eenmalig, een vergoeding aan de eigenaar, de canon.
De formule van erfpacht schept mogelijkheden voor mensen die een eigen woning willen aanschaffen, maar niet genoeg of nog niet genoeg middelen hebben om ook de bijbehorende grond te verwerven. Als de grond in erfpacht kan worden gegeven, wordt de droom van een eigen woning die velen koesteren, toch meer haalbaar, waardoor de druk op de huurmarkt ook kan worden verminderd. Zeker in tijden waarin het moeilijker wordt om een hypothecaire lening af te sluiten en kopers zelf meer geld moeten kunnen inbrengen bij de aankoop van een woning, kan erfpacht voor veel mensen soelaas bieden. Indien dan in een inkoopmogelijkheid wordt voorzien, kunnen mensen als het ware eerst de woning bouwen of kopen en een jaarlijkse vergoeding betalen. Zo sparen ze de huur van een woning uit, terwijl een andere woning sneller voor anderen beschikbaar is.
Binnen onze gemeente hebben wij een project voor betaalbaar wonen gedaan. We lieten daarbij kandidaat-kopers, jonge gezinnen, de keuze tussen een erfpacht en een volledige eigendomsverwerving, met een inkoopmogelijkheid bij de erfpacht, op het moment dat men er klaar voor is: als men de prins op het witte paard is tegengekomen, of carrière heeft gemaakt. Heel veel mensen kiezen daarvoor, omdat het meer haalbaar is.
Alleen blijkt dat een aantal van onze diensten nog niet mee zijn in die evolutie. Recent kreeg ik vanuit verschillende hoeken, minister, melding van obstakels die de algemene ingang van de erfpachtformule bemoeilijken. Er is een problematiek van de banken, die vinden dat ze dan minder zekerheid hebben. Daarvoor heb ik een vraag ingediend bij de minister van Wonen, die deze week nog aan bod komt.
Met betrekking tot het financiële of fiscale luik, blijken er ook problemen te zijn. Zo zou de administratie in een aantal gevallen een erfpachtformule aanzien als een constructie die werd uitgedacht met als doel btw of registratierechten te ontlopen. Immers, als er sprake is van een gezamenlijke overdracht van een gebouw en de bijhorende grond, zal het geheel aan btw worden onderworpen. In het geval van erfpacht zou de administratie, of bepaalde diensten, uitgaan van het vermoeden van constructies om de overdrachtsrechten of de btw op het geheel te vermijden en te vervangen door 2 procent op een deel. De administratie zal dat niet toestaan en vervolgens het volledige percentage heffen op zowel de grond als op de woning of constructie.
Door dit vermoeden dat de erfpachtconstructies het ontwijken van rechten als doel hebben, terwijl ze steeds meer ingang vinden om het verwerven van een woning betaalbaar te maken, ontstaat rechtsonzekerheid en dreigt de toepassing van de formule te worden beknot. Dat is een probleem, en iets dat we moeten vermijden, minister. Iemand anders, die een appartement had gekocht met een erfpachtformule, meldde me dat er problemen waren bij de vaststelling van het kadastraal inkomen.
Minister, kent u het probleem betreffende de interpretatie die de administratie of bepaalde diensten vaak aan de erfpachtformule geven? Hierbij wordt uitgegaan van een vermoeden van financiële constructies. Zult u hierover overleg met de administratie voeren?
Is het mogelijk een kader te creëren waarbinnen de erfpachtformule kan worden gebruikt om mensen meer mogelijkheden te bieden om een woning te verwerven? Op welke wijze kunt u rechtszekerheid bieden aan de mensen die in erfpacht willen kopen, zodat ze niet na de ondertekening met grote verrassingen worden geconfronteerd? Die verrassingen zouden immers ernstige financiële implicaties hebben.
Is het u bekend dat er in het geval van een erfpacht problemen met de vaststelling van het kadastraal inkomen zijn? Bestaat er een sluitende regelgeving indien er daadwerkelijk onduidelijkheid is? Hoe kan dit worden opgelost? Zult u de bevoegde federale minister aanspreken om de mogelijke hinderpalen voor de toepassing van de erfpacht uit de weg te ruimen?
Minister Turtelboom heeft het woord.
Voorzitter, ik kan me uiteraard enkel uitspreken over de wijze waarop de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) te werk gaat. De VLABEL kan enkel de feiten en de rechtshandelingen beoordelen die aanleiding geven tot een heffing voor in het Vlaamse Gewest gelokaliseerde registratiebelastingen.
Bepaalde rechtshandelingen worden als fiscaal misbruik beschouwd, tenzij de belastingplichtige bewijst dat de keuze voor de rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere dan fiscale motieven wordt verantwoord. De lijst met deze rechtshandelingen is opgenomen in de omzendbrief betreffende de antimisbruikbepaling, die in deze commissie al uitvoerig aan bod is gekomen.
De zogenaamde erfpachtconstructies die in deze lijst van rechtshandelingen zijn opgenomen, worden, behoudens een tegenbewijs, als een fiscaal misbruik beschouwd. Een erfpachtconstructie is een gesplitste aankoop van een onroerend goed door een vennootschap, samen met een gelieerde partij die een vennootschap of een natuurlijke persoon kan zijn. Met die erfpachtconstructies proberen de betrokkenen het recht van 10 procent te ontwijken dat verschuldigd is indien een onroerende eigendom wordt overgedragen. Hiervoor vestigen ze een erfpacht waarop een federaal registratierecht van slechts 2 procent is verschuldigd.
Als de rechtshandeling niet voorkomt op de zwarte lijst in de omzendbrief inzake het fiscaal misbruik zal in principe van geval tot geval worden geoordeeld. Hierbij wordt rekening gehouden met de concrete context en modaliteiten.
Zoals al tijdens eerdere discussies in deze commissie is gesteld, kan in een dergelijk geval een interpretatieve vraag aan de VLABEL worden gesteld. Op die manier kunnen de betrokkenen weten wat hun concrete situatie inhoudt. Als de verrichtingen door andere motieven dan de ontwijking van belastingen worden verantwoord, is er uiteraard geen sprake van een fiscaal misbruik.
Mevrouw Schryvers, u hebt verwezen naar de toepassing van de btw-regelgeving. Zoals u weet, is de btw een federale aangelegenheid. Onder bepaalde voorwaarden is de aankoop van een nieuwe woning en van de bijbehorende grond aan de btw onderworpen.
Tot slot hebt u aangekaart dat er in het geval van een erfpacht problemen met de toekenning van een kadastraal inkomen zouden zijn. Deze problemen zijn me niet bekend. De vaststelling van het kadastraal inkomen is een federale bevoegdheid. Het kadastraal inkomen wordt door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie van de FOD Financiën vastgesteld. Ik vind het moeilijk me hierover uit te spreken. Het betreft hier immers een bevoegdheid van een ander bestuursniveau.
Mevrouw Schryvers heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw antwoord. We kunnen echter niet ontkennen dat de erfpachtformule steeds meer wordt gebruikt om mensen in staat te stellen een eigen woning te verwerven of om vroeger een eigen woning te verwerven door, in plaats van het omgekeerde, eerst de woongelegenheid en pas dan de grond te kopen. Het zou spijtig zijn indien de kopers en de erfpachters ten gevolge van fiscale maatregelen voor verrassingen zouden komen te staan. Het lijkt me niet aangewezen dat iedereen telkens een interpretatieve vraag zou moeten stellen. (Opmerkingen van minister Annemie Turtelboom)
Ik heb daarnet verklaard dat enkel in specifieke situaties, waarvoor maatwerk nodig is, een interpretatieve vraag kan worden gesteld. In alle andere situaties geldt gewoon de omzendbrief.
Minister, u hebt verwezen naar de omzendbrief, waarin de erfpacht is opgenomen.
Ik haal er even de tekst bij. Het gaat om “de gesplitste aankoop van een onroerend goed door een vennootschap samen met een gelieerde partij, een andere vennootschap of een natuurlijke persoon.”
Het gaat duidelijk niet om aankopen door een particulier. Dat is volgens mij van groot belang.
Mevrouw Schryvers, ik citeer de omzendbrief: “De rechtshandelingen die als fiscaal misbruik worden beschouwd, tenzij de belastingplichtige bewijst dat de keuze voor de rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen verantwoord is door andere dan fiscale motieven”. De tweede dergelijke rechtshandeling is de volgende: “Constructies: een gesplitste aankoop van een onroerend goed door een vennootschap samen met een gelieerde partij.” U moet gewoon naar de tekst kijken.
Het is belangrijk dat ten aanzien van particulieren geen vermoeden van misbruik bestaat. Dit behoort voor hen wel tot de mogelijkheden. Het is belangrijk dat ze nadien niet voor fiscale verrassingen komen te staan.
De heer Crombez heeft het woord.
Voorzitter, er mogen geen misverstanden ontstaan. Die laatste reactie verwijst naar een vraag die bij het notariaat en bij veel particulieren leeft. Het klopt echter niet. De omzendbrief omschrijft in welke gevallen dit wordt toegelaten. De basisregel blijft echter de wet. De wet stelt dat als een constructie wordt opgezet met als enig doel belastingen niet te betalen, deze constructie niet wordt aanvaard. Ik vertaal het even naar een niet-juridische terminologie.
We hebben hierover onlangs een discussie in deze commissie gevoerd. Het probleem blijft dat iemand die rechtszekerheid wil, de vraag aan de administratie moet stellen. We hebben vorige keer heen en weer gediscussieerd. Enerzijds vinden we niet dat een administratie te veel moet bepalen wat al dan niet kan. Anderzijds zijn we het erover eens dat een administratie het best publiceert wat ze van specifieke situaties vindt. Hierdoor krijgen particulieren en notarissen zekerheid. Dat is de stand van zaken met betrekking tot de discussie die we vorige keer hebben gevoerd.
Het standpunt dat het blijkbaar voor particulieren sowieso zou kunnen, is echter absoluut niet juist.
Dat heb ik ook niet beweerd. Het gaat er natuurlijk om wie het bewijs moet leveren en wie een vermoeden heeft. Het moet duidelijk zijn dat het daarom gaat.
De heer Lantmeeters heeft het woord.
Voorzitter, ik zeg het niet dikwijls en niet graag, maar ik moet de heer Crombez gelijk geven. (Gelach)
Mijnheer Crombez, er mogen geen misverstanden ontstaan. De perceptie zou hier kunnen ontstaan dat het kan. Dat zou niet enkel in tegenstrijd met de omzendbrief, maar ook in tegenstrijd met het decreet zijn. Het decreet is zeer duidelijk. Ik wil u dan ook bijtreden.
Ik vind het mooi dat hier een grote unanimiteit heerst. Volgens mij was mijn antwoord heel duidelijk.
Ik wil het echter toch nog even aanvullen. We hebben het in deze commissie al een paar keer over de interpretatieve vragen gehad. Misschien moet het decreet nog worden aangepast omdat al een aantal vragen zijn gesteld. In het decreet waarmee we een aantal zaken willen verduidelijken, zal ook een kader voor de interpretatieve vragen worden opgenomen. Hierdoor zal duidelijk worden bepaald onder welke voorwaarden die vragen al dan niet kunnen worden gesteld en wat de gevolgen zijn.
De vraag om uitleg is afgehandeld.