U bent hier

Commissievergadering

donderdag 5 maart 2015, 10.00u

Voorzitter
van Michèle Hostekint aan minister Liesbeth Homans
1309 (2014-2015)

Mevrouw Hostekint heeft het woord.

Mevrouw Michèle Hostekint (sp·a)

Minister, mijn vraag raakt een aantal bevoegdheden aan, maar ik stel ze aan u en ik veronderstel dat u daar heel tevreden mee zult zijn.

Ik las in De Tijd een voorstel dat betrekking heeft op ons woningpatrimonium. Het bestaande woningpatrimonium is heel erg verouderd met een zeer slechte energiescore. Een derde van de Belgische woningen dateert van voor 1945. Slechts 18 procent van de woningen is gebouwd na 1981.

De eerste reglementering met betrekking tot isolatie en dergelijke dateert van 1993. We weten dan ook dat er nog heel wat werk aan de winkel is. Volgens mij zijn woningrenovaties zeer belangrijk, zeker in het licht van alle soorten klimaatdoelstellingen en verplichtingen die zullen worden opgelegd.

We merken dat heel wat jonge mensen in de eerste plaats naar de verouderde woningen kijken. De prijzen van de huizen liggen hoog en blijven stijgen. Nieuwe woningen zijn voor jongere koppels vaak onbetaalbaar. Het is dan ook logisch dat we kijken naar verouderde woningen met een hoge renovatienood. Die woningen, waar nog veel werk aan is, zijn niet enkel de goedkoopste woningen. Er kan ook nog heel wat op de prijs worden afgedongen. Blijkbaar ligt er tussen de vraagprijs voor een te renoveren verouderde woning en de uiteindelijk betaalde prijs een verschil van 24 procent. Aangezien dat heel veel is, zijn die woningen voor jonge koppels heel aantrekkelijk.

We zouden nu kunnen denken dat die jonge koppels hier een goede zaak aan doen. Nadien blijkt echter vaak dat de renovatienoodzaak een stuk groter is dan voordien was ingeschat. Er zijn vaak grote kosten aan verbonden die vooraf moeilijk kunnen worden ingeschat. Mensen zoeken een lening en een woning. Ze zien het energiepeil en de energiewaarde in het energieprestatiecertificaat (EPC). Ze kunnen echter vaak moeilijk inschatten welke kosten hieraan zijn verbonden.

Ik geef even een voorbeeld dat ik in het artikel heb gelezen. De factuur om de energiescore van een woning van 300 kilowattuur per vierkante meter per jaar tot 75 kilowattuur per vierkante meter per jaar te reduceren, kan volgens professor Albrecht, een vastgoedexpert die aan de Universiteit Gent is verbonden, evengoed 45.000 euro als 120.000 euro bedragen. Dat is een enorm verschil.

Aangezien mensen dat vaak moeilijk kunnen inschatten, stelt professor Albrecht voor om naast de metingen voor het EPC ook een audit te laten uitvoeren waaruit moet blijken hoeveel de renovatiekosten zullen bedragen voor wat allemaal aan de woning schort en hoe de problemen moeten worden opgelost.

De heer Dillen heeft zich meteen tot voorstander van het voorstel uitgeroepen. Volgens hem zou een audit de renovatie veel efficiënter kunnen laten verlopen. Bovendien kan de overheid uit dergelijke audits veel informatie halen. Dit zou het mogelijk maken zeer gerichte maatregelen te nemen.

Minister, het voorstel van professor Albrecht houdt in dat dat u ervoor moet zorgen dat een audit duidelijk maakt welke maatregelen nodig zijn om een woning in orde te stellen en welke kosten moeten worden gemaakt om een woning toekomstbestendig te maken. U moet ervoor zorgen dat de mensen dit goed kunnen inschatten en op die manier een goed zicht krijgen op wat allemaal precies nodig is. Het gaat hierbij om de energiescore, maar natuurlijk niet enkel om energie. Alle woningen die tussen dit ogenblik en 2050 zullen worden verkocht, zullen immers in het Europees renovatietijdsschema moeten passen.

Minister, wat vindt u van dit voorstel? Vindt u dit een goed idee? Ik ga ervan uit dat u het artikel ook hebt gelezen. Bent u hiervan op de hoogte? Bent u het eens met professor Albrecht dat dit een goed instrument zou zijn om de overheid informatie te bezorgen en om de kopers transparantie te bieden? Op die manier zouden ze immers veel gerichter kunnen nakijken wat de kosten zullen zijn. Volgens professor Albrecht zal die informatie even efficiënt zijn als fiscale stimuli. Wat vindt u hiervan? Bent u zijn idee genegen?

De heer Engelbosch heeft het woord.

De heer Jelle Engelbosch (N-VA)

Voorzitter, ik heb het voorstel van professor Albrecht gelezen. Ik hoopte dat niemand er hier de aandacht op zou vestigen. Ik vind het namelijk een slecht voorstel. Momenteel moeten bij de verkoop van een huis al heel wat attesten verplicht worden afgeleverd. Bovendien vrees ik dat een dergelijke audit altijd vrij subjectief zou blijven. Wat voor een persoon noodzakelijk is, bijvoorbeeld de renovatie van een dak, kan voor een andere persoon nog vijf of tien jaar meegaan. Ik vrees op dat vlak de nodige subjectiviteit.

Mevrouw Hostekint, op een punt ben ik het wel met u eens. Daar moeten we zeker nog verder over nadenken. Wat de energierenovatie betreft, beschikken we momenteel over de EPC’s. We moeten nagaan hoe we hier iets mee kunnen doen. Volgens mij kan dat op een vrij eenvoudige manier.

Momenteel moet een energiedeskundige met betrekking tot een woning de resultaten voor alle parameters in een computersysteem invoeren. Het gaat onder meer om de afmetingen van de ramen en de daken. We hebben die informatie al. Het enige wat we nog aan die database moeten toevoegen, is de gemiddelde prijs per vierkante meter met betrekking tot onder meer de isolatie en de ramen. Op die vrij eenvoudige manier kunnen we de nodige informatie krijgen zonder nieuwe attesten of audits te moeten gebruiken. Mensen zouden dan weten wat de renovaties zouden kosten.

Minister, ik pleit ervoor geen nieuwe attesten of audits in het leven te roepen. Mits een uitbreiding van de database, kunt u met de bestaande attesten werken. Om het allemaal wat te vereenvoudigen, zouden we de informatie in een soort huispaspoort kunnen samenvoegen.

Mevrouw Hostekint, ik ben het ermee eens dat de mensen een idee van de renovaties moeten hebben. Het is momenteel niet gemakkelijk te zien wat precies moet gebeuren. Ik weet niet of u ooit een EPC hebt gezien. Dat document bevat alle aanbevelingen. Dat gaat natuurlijk zo ver dat het tot een energieneutrale woning zou kunnen evolueren. We moeten weten wat echt noodzakelijk is en wat aanbevelingen zijn.

Mevrouw Taeldeman heeft het woord.

Mevrouw Valerie Taeldeman (CD&V)

Voorzitter, ik wil ook even het woord nemen, maar ik wil het niet over de studiedag over het woningonderzoek hebben. Volgens mij is iedereen het er ondertussen over eens dat er in Vlaanderen nood is aan een globaal renovatieplan met heel duidelijke doelstellingen en verantwoordelijkheden.

In de commissie Energie en de commissie Wonen is al voldoende duidelijkheid over de start van het Renovatiepact gecreëerd. Iedereen heeft hoge verwachtingen. Ook in deze commissie is de oproep gelanceerd om de zes werkgroepen in verband met het Renovatiepact tussentijds naar onze commissie uit te nodigen. De leden van de commissie Wonen en van de commissie Energie zouden graag vernemen wat de stand van zaken met betrekking tot de opmaak van het Renovatiepact is.

Mijnheer Engelbosch, ik ben het ermee eens dat het niet de bedoeling mag zijn om bijkomende audits of attesten uit te vinden. Die attesten hebben waarschijnlijk een bepaalde waarde. Het zou echter een goede zaak zijn alle bestaande attesten te stroomlijnen. Op die manier zouden mensen niet van hier naar ginder worden gestuurd om allerlei attesten te laten opstellen.

Volgens mij heeft minister Schauvliege al eens de idee gelanceerd om tot een globaal attest te komen dat duidelijkheid schept op het vlak van de kwaliteitsnormen, dat alle informatie met betrekking tot de ruimtelijke ordening bevat en enkele energetische waardes meedeelt. Het lijkt me de juiste werkwijze gedurende de komende jaren alles met betrekking tot de attestering in een duidelijk document te stroomlijnen.

Minister Homans heeft het woord.

Voorzitter, eigenlijk hebben de heer Engelbosch en mevrouw Taeldeman mijn antwoord al gegeven. Ik dank hen daarvoor. Ik ben blij dat ze mij steunen. Zodra ze mijn antwoord horen, zullen ze merken dat ze eigenlijk precies hetzelfde hebben gezegd.

Mevrouw Hostekint, u hebt zelf vermeld dat het hier om verschillende bevoegdheden gaat. Minister Turtelboom en minister Schauvliege zijn hier ook voor bevoegd. Als ik me niet vergis, heb u een identieke vraag om uitleg aan minister Turtelboom ingediend. (Opmerkingen van mevrouw Valerie Taeldeman)

Mevrouw Taeldeman, u hebt die vraag om uitleg ingediend. In elk geval zal minister Turtelboom ook vragen over dit onderwerp krijgen.

Het is voor een kandidaat-koper belangrijk dat hij een zo goed mogelijk zicht heeft op de kwaliteit van de woning die hij wil kopen. Een huis kopen is een belangrijke investering. Normaal gezien, doet iemand dat niet elke dag. Ik ben het er dan ook mee eens dat een goed overzicht van de kwaliteit en dergelijke belangrijk is.

Volgens doen veel kandidaat-kopers momenteel al een beroep op een architect, een aannemer of iemand van een immobiliënkantoor. Ze nemen een vastgoedexpert mee om de eventuele kosten in te schatten.

Mevrouw Hostekint, ik ben er, net als mevrouw Taeldeman en de heer Engelbosch, totaal geen voorstander van de invoering van een nieuw attest. Dit zou de administratieve rompslomp nog erger maken. Bovendien kosten attesten ook geld. Zoals u weet, is niets in dit land gratis. Een nieuw attest zou nieuwe kosten betekenen. Dat zou geen goede zaak zijn.

Ik wil wel werk maken van een geïntegreerde aanpak. Hierdoor zou de koper niet enkel weten hoe energiezuinig of -verslindend een woning is, maar zou hij ook weten hoe veilig en gezond een woning is. Hij zou ook weten welke mogelijkheden er op stedenbouwkundig vlak zijn. Op dat punt raken we de bevoegdheden van minister Schauvliege aan. De energiezuinigheid is in feite een gedeelde bevoegdheid met minister Turtelboom.

De Vlaamse Regering is dan ook gewonnen voor wat de heer Engelbosch een huispaspoort heeft genoemd. In de teksten van de Vlaamse Regering is de officiële benaming het woningpaspoort. Dat is in feite hetzelfde. Het document zou allesomvattend moeten zijn. Het zou eigenlijk alle andere attesten moeten vervangen en in dit zogenaamd woningpaspoort moeten integreren.

Mevrouw Hostekint, we beschikken al over zeer goede instrumenten. Het EPC is een goed instrument. De in het verleden doorgevoerde verstrengingen zijn in mijn ogen goede beslissingen geweest. Volgens mij weten echter nog steeds heel weinig kopers dat het EPC verplicht moet worden afgeleverd. Hetzelfde geldt voor de keuring van de elektrische installatie. Heel weinig kopers weten dit.

Volgens mij is op dit vlak een belangrijke rol voor de notarissen weggelegd. Op een bepaald ogenblik tekenen mensen een compromis. Ze zijn er zich echter niet van bewust dat ze een keuringsattest van de elektrische installatie nodig hebben. Een dergelijk attest kan worden geëist.

Ik spreek uit ervaring. Ik heb dit zelf meegemaakt. Ongeveer drie jaar geleden heb ik een huis gekocht. Een vrouw die alleen op huizenjacht gaat, is altijd een goed idee. Als ik ooit nog van plan ben te verhuizen en een nieuw huis wil kopen, neem ik absoluut een man mee. Ik heb toen absoluut niet aan de elektrische installatie gedacht. Ik heb het compromis getekend, maar de elektrische installatie was blijkbaar levensgevaarlijk. Toen de akte definitief was verleden, heeft de notaris me op het negatief keuringsattest gewezen.

Ik vind dit ook de verantwoordelijkheid van de notaris. Hij speelt een belangrijke rol bij de verkoop en de aankoop van huizen. Hij krijgt hier ook een loon voor. Hij zou de kopers, voor het te laat is, er natuurlijk attent op moeten maken dat er bepaalde gebreken zijn.

De conclusie is dat ik op het ogenblik van het verlijden van de akte met een meer dan negatief keuringsattest ben geconfronteerd. Ik heb onmiddellijk de hele elektrische installatie moeten laten vernieuwen. Dat is een praktijkvoorbeeld. Ik denk echter niet dat ik een uitzondering ben. Eigenlijk ben ik een beetje beschaamd dat ik dit moet vertellen. Ik zou toch beter dan de doorsnee Vlaming op de hoogte van de regelgeving moeten zijn. Als dit mij kan overkomen, kan het echter veel mensen overkomen.

Volgens mij maken we nog te weinig publiciteit voor het gebruik van het EPC. Een slecht EPC kan worden gebruikt om over de prijs te onderhandelen. Dat gebeurt nog veel te weinig. De Vlaamse overheid kan hier, in samenspraak met de lokale besturen, bijvoorbeeld in de woonwinkels en dergelijke, nog meer de aandacht op vestigen.

Mevrouw Hostekint, ik ben uw voorstel niet helemaal ongenegen. Ik weiger echter een nieuw attest in te voeren. Volgens mij kan dit beter in een totaal rapport over de woning worden geïntegreerd. In dat rapport kunnen alle gebreken aan de woning worden opgelijst. Ik wil hier echter aan toevoegen dat een inschatting van de totale kostprijs van een renovatie natuurlijk heel moeilijk is. Dit is afhankelijk van de persoonlijke smaak of van de keuze van materialen. Indien ik, in samenspraak met minister Turtelboom en minister Schauvliege, het woningpaspoort kan creëren, zullen we zeker al een stap in de goede richting zetten.

Mevrouw Hostekint heeft het woord.

Mevrouw Michèle Hostekint (sp·a)

Ik hoor iedereen hier zeggen dat hij het niet eens is met dit voorstel, maar eigenlijk zeggen we ook allemaal hetzelfde. Ik vind het ook belangrijk over een geïntegreerd woningpaspoort te kunnen beschikken. In Roeselare hebben we een groot proefproject met betrekking tot energierenovatie opgezet. Dit gebeurt in samenwerking met het Agentschap voor Innovatie door Wetenschap en Technologie (IWT). We zullen daar gebruik maken van een woningpaspoort waarin we al deze informatie opnemen.

Dat is het grote verschil met wat hier is gezegd. Ik vind het net ontzettend belangrijk niet alleen dat men het energiepeil van een woning kent, maar ook dat men de eventuele kosten die dat meebrengt, kan inschatten. Voor mij hoeven we geen bijkomend attest in het leven te roepen, maar het is wel belangrijk dat we mensen kunnen aangeven welk traject ze moeten doorlopen en hoeveel het zal kosten om het energiepeil van een bepaalde woning op een deftig niveau te brengen. Ik neem aan dat zoiets niet exact is in te schatten, maar voor wie een woning koopt, is het niet oninteressant enig zicht te hebben op de kostenvork. Een dergelijke transparantie kan de woningmarkt alleen maar ten goede komen. Mensen moeten een veel beter zicht krijgen op het traject dat ze moeten doorlopen. Ik blijf het zeggen, ook de overheid kan daaruit zeer interessante informatie halen.

De heer Engelbosch heeft het woord.

De heer Jelle Engelbosch (N-VA)

Ik maak me een beetje zorgen over de praktische haalbaarheid van dit hele verhaal, ook in het licht van het woningpaspoort. Verschillende deskundigen moeten de woning onderzoeken en een attest afleveren om dan dat alles op te nemen in dat ene paspoort. We moeten dat zeker doen, maar we zullen toch op bepaalde praktische bezwaren stoten. Op het vlak van energie kan het misschien wel vrij eenvoudig aan de hand van de parameters van de woning. Die moeten gewoon in de database worden ingegeven. Maar ik blijf erbij dat een echte schatting van alle kosten zeer moeilijk is en absoluut niet gewenst.

Minister, u zei daarnet dat het EPC-attest aan de kandidaat-kopers kan worden bekendgemaakt en als basis kan dienen bij het onderhandelen over de prijs. Ik wil er toch op wijzen dat een EPC-attest verplicht is bij het te koop stellen van een woning en ook in publiciteit moet worden vermeld. Het wordt ook echt wel gebruikt bij de onderhandelingen. In wat u zei over het elektriciteitsattest hebt u volledig gelijk. In tegenstelling tot het EPC-attest, moet dat pas afgeleverd worden in een later stadium, bij het ondertekenen van de compromis. Misschien kunnen we op dat punt wel een en ander op elkaar afstemmen. Als een verkoper echter moet wachten met het te koop stellen van zijn woning tot hij alle attesten heeft, dan loopt hij soms tot drie maanden vertraging op. Misschien kunnen we ervoor zorgen dat het afleveren van attesten sneller gaat. De discussie over het woningpaspoort is open. Het moet er komen, maar er is zeker nog afstemming nodig zodat het in de praktijk op een vrij eenvoudige manier werkt en absoluut zonder kostenramingen, want die zijn zeer subjectief.

Mevrouw Van Volcem heeft het woord.

Ik wil nog een suggestie doen. Ik ben zeker geen voorstander van een schatting van de renovatieprijs, maar de overheid kan op dit terrein een iets actievere rol spelen. Ze kan aangeven wat iets globaal kost. In het kader van Batibouw verschijnen er allerlei brochures met hoeveel alles kost, gaande van condensatieketels tot bepaalde verbouwingen. De Vlaamse overheid kan op Bouwen & Wonen of op een andere website op een neutrale manier aangeven hoeveel bepaalde zaken kosten. Een bepaalde renovatie kost bijvoorbeeld 1000 euro per vierkante meter, als men niet kiest voor luxe, een badkamer kost zoveel. Een dergelijke lijst is objectief en gaat uit van de overheid, zonder dat men in detail een raming bij een verkoopcontract moet voegen en dus ook zonder administratieve lasten voor de verkoper of de makelaar.

Ik moet collega Engelbosch gelijk geven. Zonder EPC-attest kan men op geen enkele wettelijke manier een compromis ondertekenen. Een koper kan zelfs de nietigheid of de ontbinding van de overeenkomst vragen als blijkt dat het EPC-attest ontbreekt.  Keuringsattesten voor elektriciteit vormen een tamelijk complex gegeven. Bij een negatief attest heeft de koper achttien maanden de tijd om de zaak in orde te brengen en opnieuw te laten keuren. Daarbij is het niet altijd duidelijk hoeveel kosten dat zal meebrengen. Het keuringsattest kan echter de verkoop niet in de weg staan.

Het kan misschien vreemd klinken, maar ik vind dat de overheid ervoor moet pleiten dat mensen bij het kopen van een eigendom professionele bijstand te zoeken. Vroeger maakten mensen zelf een voorlopige overeenkomst op, maar vandaag is de wetgeving zo ingewikkeld geworden dat men beter professionele hulp inroept, hetzij van een makelaar, hetzij van een notaris, om te beletten dat men achteraf met een ontbinding van de overeenkomst wordt geconfronteerd.

Mevrouw Taeldeman heeft het woord.

Mevrouw Valerie Taeldeman (CD&V)

Na de vragen van vandaag denk ik dat iedereen het erover eens is dat er nood is aan een renovatiepact, gelet op ons verouderd woonpatrimonium. We willen ook allemaal dat de woonkwaliteit erop vooruitgaat, zodat we niet meer zo vaak worden geconfronteerd met ongeschikte en onbewoonbare woningen. Iedereen zal het er ook over eens zijn dat een stroomlijning van diverse attesten kan leiden tot een Vlaams woningpaspoort, dat zowel bij nieuwe huurcontracten als bij verkoop goede diensten kan bewijzen aan alle betrokkenen, huurder, verhuurder, nieuwe eigenaar. Het woningpaspoort kan ook onmiddellijk gekoppeld worden aan het conformiteitsattest. Daar zit dus muziek in.

Minister Homans heeft het woord.

Mevrouw Hostekint en mevrouw Van Volcem, het lijkt me echt onmogelijk een gemiddelde kostprijs voor bepaalde werken aan te geven. De kostprijs hangt af van de keuze van materialen, maar ook van andere factoren. Stel, ik wil mijn woning energiezuinig maken, maar de huidige cv-ketel werkt nog goed. Dan moet ik beslissen of ik investeer in een hoogrendementsketel, terwijl dat eigenlijk nog niet nodig is, want de huidige ketel doet het nog goed. Daar hangen mijn kosten vanaf en het is dus een subjectief verhaal. Ik zie absoluut niet hoe we dat moeten organiseren.

Mijnheer Engelbosch, ik wil u geruststellen. Het is de bedoeling dat het woningpaspoort alle bestaande attesten vervangt. Het is geen bijkomende administratieve rompslomp. De bestaande attesten worden erin geïntegreerd.

Het EPC is inderdaad verplicht en moet ook vermeld worden in advertenties. Mijn punt is alleen dat veel kandidaat-kopers niet weten dat het verplicht is en dan komt het pas laat ter sprake, bij de notaris of bij het tekenen van een compromis, en vooral dat ze een EPC niet kunnen interpreteren, niet weten wat het eigenlijk betekent.

Mevrouw Hostekint heeft het woord.

Mevrouw Michèle Hostekint (sp·a)

Met uw laatste opmerking, minister, ondersteunt u eigenlijk mijn pleidooi. Kopers weten inderdaad niet wat een EPC aan kosten meebrengt. Net omdat mensen niet weten wat het kost om een woning energiezuinig te maken, pleit ik ervoor transparant te zijn over de kosten van een dergelijke renovatie. Dat kan inderdaad perfect in een woningpaspoort passen, maar hoe het instrument heet, is van geen belang. We kunnen toch niet tegen transparantie op de vastgoedmarkt zijn. Het zal tot objectivering leiden en zo’n woningpaspoort kan daarin een nuttig instrument zijn.

Misschien kan de Vlaamse overheid lessen trekken uit ons project in Roeselare. Wij gebruiken een woningpaspoort en dat is nog volop in ontwikkeling. Daarin zal een kostenraming voor renovatie worden gemaakt en wordt kopers getoond welk traject ze kunnen doorlopen. Afhankelijk van hun eigen budget kunnen ze op maat beslissen welke renovatie ze al dan niet uitvoeren.

De vraag om uitleg is afgehandeld.

Vergadering bijwonen

Wegens de Coronacrisis vinden de plenaire vergaderingen op woensdagen (14u) plaats met een beperkt aantal volksvertegenwoordigers. De overige parlementsleden kunnen van thuis uit digitaal stemmen. De plenaire vergaderingen zijn rechtstreeks te volgen via deze website. De publiekstribune is gesloten.

zullen de commissiewerkzaamheden voor het grootste deel digitaal en via videogesprekken gebeuren. Als de werkzaamheden het vereisen, vinden sommige vergaderingen fysiek plaats. Alle commissievergaderingen zijn rechtstreeks te volgen via deze website. De publiekstribune is gesloten.

U kunt steeds de vergaderingen (her)bekijken via onze website of YouTube.

Wanneer vinden de vergaderingen plaats? Raadpleeg de volledige agenda voor deze week, of de parlementaire kalender voor een algemeen beeld van de planning van de vergaderingen in het Vlaams Parlement.