Verslag vergadering Commissie voor Leefmilieu, Natuur, Ruimtelijke Ordening, Energie en Dierenwelzijn
Verslag
De heer Bajart heeft het woord.
Voorzitter, minister, collega’s, ik verwijs naar een schriftelijke vraag die ik heb ingediend op 24 oktober. Ik informeerde daarin of het aantal leegstaande winkels onder woningen systematisch wordt bijgehouden. Uit uw antwoord bleek dit niet het geval te zijn. De vorige minister van Ruimtelijke Ordening, Philippe Muyters, was van oordeel dat Vlaanderen stilaan volgebouwd geraakt en dat we spaarzaam moeten omgaan met de open ruimtes door bijvoorbeeld in te breiden, namelijk het bouwen binnen de bestaande bebouwing.
Toen ik informeerde naar hoe de Vlaamse Regering de leegstand wil aanpakken, antwoordde u dat de bestrijding van de leegstand van gebouwen en woningen sinds het decreet Grond- en Pandenbeleid een bevoegdheid van de lokale besturen is – en dat is ook zo. In het antwoord kwam ook naar voren dat er geen overkoepelend beleid is rond wonen boven winkels, laat staan leegstaande winkelruimten, maar dat er wel instrumenten zijn die op dit moment via woonbeleid en stedenbeleid worden ingezet, al kunnen die lokaal heel erg verschillen.
In Brussel, in de Rand en in andere steden en gemeenten in Vlaanderen staan zeer veel winkel- en handelspanden leeg, dat valt op. De oorzaken van deze leegstand zijn de opmars van digitale verkoop en webshops, maar ook heel zeker het toenemende aantal grote oppervlaktes wegens de grote aantrekkingskracht van ‘one stop shops’. Het belang van het ter beschikking hebben van dergelijke accurate informatie en cijfermateriaal is zonder meer groot.
In heel wat gevallen gaat het om het gelijkvloers van een appartementsgebouw waar als bouwvoorwaarde werd opgelegd dat die niet mocht dienen als woongelegenheid, maar wel als winkel of ruimte voor een vrij beroep. Van de drie bouwlagen zijn er dus twee woonlagen.
Nu blijkt dat deze ruimtes niet verkocht of verhuurd geraken en soms jaren blijven leegstaan. Dit druist volledig in tegen het principe van spaarzaam omgaan met open ruimtes en inbreiding. Daarenboven ontsieren deze leegstaande ruimtes vaak niet alleen het gebouw, maar ook de hele buurt. Gebouwen staan jarenlang te verkommeren en trekken zwerfvuil en vandalisme aan.
Rekening houdend met het voorgaande en de grote woningvraag dringt een beleidswijziging zich op teneinde de leegstand te verminderen. Om in de toekomst de impact van demografische ontwikkelingen en socio-culturele veranderingen op te vangen, zal hoe dan ook geprobeerd moeten worden om het aanbod aan te passen aan de huidige noden.
Om tot een goed beleid te komen, moet het principe ‘meten is weten’ worden toegepast. De manier waarop er in Vlaanderen gemeten wordt, stamt echter uit lang vervlogen tijden. Het aantal leegstaande woningen en het aantal leegstaande gebouwen worden geteld. Voor 2010 was dat één groot register, nu blijken er al minstens twee aparte registers te zijn. Daarbinnen worden geen specificaties gegeven. De classificatie ‘woning of woonruimte boven een winkel’ blijkt telkens een groot vraagteken. Of er een verband is tussen bepaalde leegstaande handelspanden en leegstaande woningen is eveneens een groot vraagteken.
In de Winkelnota 2.0 van de vorige Vlaamse Regering is sprake van leegstandcijfers. Ik citeer: “Tegelijk met het aantal vierkante meters winkelvloeroppervlakte is ook de leegstand van winkelpanden de laatste jaren nog verder toegenomen tot 6,8 procent van het totale aantal winkelpanden. De leegstand is sterk verschillend per provincie, per arrondissement en per gemeente. Bovendien is de leegstand binnen een gemeente ook anders op A-locaties en B-locaties en de ene branche wordt al meer getroffen dan de andere.”
Minister, bent u het ermee eens dat het beschikken over degelijk cijfermateriaal het beleid ten goede komt? Hebt u weet van private partners die over dergelijk cijfermateriaal beschikken? Uit bovenstaand citaat blijkt dat de vorige Vlaamse Regering beschikte over accurate cijfers om leegstand van winkelpanden aan te pakken. Het is dan ook op zijn minst opmerkelijk dat uit uw antwoord blijkt dat dit nog niet systematisch wordt bijgehouden. Is daar een verklaring voor?
De heer Ceyssens heeft het woord.
Voorzitter, leegstand was inderdaad vroeger een gewestelijke bevoegdheid. Ik herinner aan het aantal betwistingen dat dit met zich mee heeft gebracht. Het waren er honderden, misschien zelfs duizenden. Die betwistingen toonden aan dat het Vlaamse Gewest hier misschien te ver af stond. Er is dan ook een terugverwijzing gebeurd door de toenmalige ministers van Huisvesting en Ruimtelijke ordening, de heren Keulen en Van Mechelen.
Wonen boven winkels is geen bevoegdheid van Ruimtelijke Ordening. Die spreekt zich wel uit over wat waar kan, maar het bijhouden van cijfers is totaal iets anders.
We zijn het er allemaal over eens dat het niet kan hoe de gelijkvloerse verdiepingen leegstaan, maar winkels in een woonklimaat kunnen wel extra karakter geven aan bepaalde wijken. Zomaar zeggen dat ze, omdat ze leegstaan, beter worden omgezet in woonruimtes, speelt in de kaart van alle bedrijven waarvan de naam begint met ‘real estate’. Of dat een goede oplossing is, durf ik te betwijfelen. Ik verwijs naar de Winkelnota 2.0, waarin een duidelijk beleid wordt gehanteerd. Als alle leegstaande panden worden omgezet naar appartementen, dan krijgen we een omgekeerde beweging aan wat in de nota staat.
Het beleidsdomein Ruimtelijke Ordening is bevoegd tot en met het stuk dat Vlaanderen in de toekomst een zuinig ruimtegebruik wil hanteren en de term ‘verdichting’ wil toepassen. Dat staat ook duidelijk in het Vlaams regeerakkoord en in het beleidsplan Ruimte Vlaanderen. Voor de rest vraag ik me af of dit geen vraag is voor de commissie Economie.
Ik heb dezelfde bedenking gemaakt, maar er zitten in de vraag wel enkele aspecten die betrekking hebben op Ruimtelijke Ordening. Daarom heb ik de vraag aanvaard. Misschien zal uit het antwoord blijken dat ook in de andere commissie informatie moet worden opgevraagd.
De heer Ronse heeft het woord.
De leegstand is een acuut probleem. Ik ben het eens met de heer Ceyssens dat vooral de steden en gemeenten daar hun rol in moeten spelen via heffingen, premies enzovoort. Ook de inventarisatie lijkt me zo’n bevoegdheid. Er zijn ook bovenlokale samenwerkingsverbanden. Ik hoop wel dat deze problematiek en de inbreiding tot uiting zullen komen in de tien gebieden die zijn geselecteerd voor het beleidsplan Ruimte Vlaanderen.
Het is mijn overtuiging dat gemeenten vaak kampen met leegstand als gevolg van planningsprocessen van hogere overheden. Het is belangrijk dat het kernversterkende accent telkens wordt meegenomen in het planningsproces. De inkanteling van de socio-economische vergunning in de omgevingsvergunning is een interessant denkspoor.
Deze thematiek hoort misschien thuis bij Economie, maar de minister kan wel iets doen in de planningsprocessen voor het voorkomen van extra leegstand.
De heer Beenders heeft het woord.
We moeten ervoor opletten dat we niet alles op een hoop gooien. De socio-economische vergunningen hebben weinig te maken met wonen boven winkels. Dat is een heel andere thematiek, die niet op dit niveau moet worden besproken.
We moeten de minister steunen als ze met instrumenten komt die zuinig ruimtegebruik stimuleren. Daar zijn we niet tegen en ze verdienen alle kansen. De discussies moeten wel worden gevoerd op het niveau waar ze thuishoren.
De lokale besturen moeten hun bevoegdheden maximaal gebruiken om wonen boven winkels aan te pakken. Dit is hier niet de juiste commissie voor.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
De vraag van de heer Bajart is terecht, onafgezien van de vraag naar cijfergegevens. De ruimtelijke ordening en economische ontwikkeling zijn geen statische gegevens. Dat is te zien op tal van domeinen in de ruimtelijke ordening. Enerzijds zijn er de vroegere zones voor regionale bedrijventerreinen die zijn omgevormd tot een vermomd winkelgebeuren. Anderzijds worden de gelijkvloerse verdiepingen van appartementsgebouwen vergund als kantoorruimte, maar is er steeds meer een tendens naar centralisatie van kantoren, vooral aan stationsomgevingen. Een belangrijk aspect daar is mobiliteit. Mensen zien het niet meer zitten om een pand te huren daar waar ze lang in de file moeten staan. Daarom huren ze die ruimtes niet meer op de gelijkvloerse verdieping. Bovendien is het beter om een volledig kantoorgebouw te hebben omdat er interactie is tussen professionelen enzovoort.
Ik pleit voor instrumenten binnen de ruimtelijke ordening die de economische noden kunnen volgen. Dat is vandaag nog niet zo omdat veel zaken statisch zijn. Het was toch de bedoeling van de vorige minister van Ruimtelijke Ordening om tot een dynamische ruimtelijke ordening te komen. Ik stel de vraag om gemakkelijker een wijziging van de bestemming te kunnen doen. Dat was vroeger opgenomen in artikel 4.4.1, maar is nadien gewijzigd. Als de lokale overheid zo’n instrument zou hebben, dan blijft die de heerser van wat hij goed vindt in de stad, wijk of straat. Nu kunnen ze zelfs niet afwijken van bestemmingen of ze moeten een RUP maken en dat duurt drie jaar. Dat betekent drie jaar leegstand, wat een sluipende sloper is, en dat is ook niet goed voor de woonomgeving.
Mevrouw Pira heeft het woord.
Over het decreet ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimtes zegt de minister dat dit zal worden herwerkt en dat er een billijke heffing zal komen met soepele procedures en voldoende rechtsbescherming. Zijn het decreet en de heffing dan nu niet billijk en soepel?
Minister Schauvliege heeft het woord.
Dames en heren, hier zijn al meerdere vragen over gesteld, waaronder enkele schriftelijke. Ik zal alles nog eens op een rijtje zetten. Momenteel bestaan er twee verschillende inventarissen aangaande leegstand. Enerzijds wordt de leegstand bij bedrijfsruimten geregistreerd en opgevolgd door het departement Ruimte Vlaanderen. De registratie van leegstaande woningen en gebouwen is sinds januari 2010 een gemeentelijke bevoegdheid.
Het decreet Grond- en Pandenbeleid bevat een regeling voor de opmaak en het beheer van een digitale koppeling tussen een aantal gegevensbanken, waaronder het gewestelijke register van leegstaande en verwaarloosde bedrijfsruimten en de gemeentelijke registers van leegstaande woningen en gebouwen. De Vlaamse Regering dient een overheidsinstantie met die opdracht te belasten. De Vlaamse overheid staat effectief in voor de architectuur en het onderhoud van de digitale koppeling.
De input van de gegevens zal dienen te verlopen via een partnership met de gemeenten, aangezien een groot aantal van de gegevensbanken op gemeentelijk niveau wordt opgebouwd. Daarom voorziet het decreet in een opdracht aan de Vlaamse Regering om de nadere regels voor de samenwerking met de gemeenten te bepalen.
Ik constateer met u dat artikel 2.2.10 van het decreet Grond- en Pandenbeleid nog niet van kracht is. Ik hecht veel belang aan de ontsluiting van de beschikbare cijfergegevens. Ik ben het met u eens dat degelijk cijfermateriaal het beleid ten goede zal komen. Eens gerealiseerd, zal de digitale koppeling van gegevensbanken een cruciaal analyse- en werkingsinstrument zijn. We moeten daar dus zo snel mogelijk werk van maken. Dat moet gebeuren samen met mijn collega bevoegd voor het wonen.
Ik ben niet op de hoogte van private actoren die beschikken over dat cijfermateriaal. De Locatus-databank is een databank met alle consumentgerichte winkelpanden en horeca- en cultuurvoorzieningen in Vlaanderen, maar focust op detailhandelsbeleid. Voor meer informatie hierover neemt u het best contact op met het Agentschap Ondernemen.
Wat betreft de nota ‘Winkelen in Vlaanderen 2.0’ heeft de vorige Vlaamse Regering gefocust op kernwinkelgebieden en kleinhandelszones, wat tot de bevoegdheid van collega Muyters behoort.
Sinds januari 2010 behoren de opvolging van leegstand bij woningen en gebouwen en het beheer van de bijhorende facultatieve heffing volledig tot de bevoegdheid van de gemeenten. De gemeenten zijn verplicht om jaarlijks hun leegstandsregister te actualiseren in de ‘Data Manager’, een webtoepassing die wordt beheerd door het Agentschap Wonen-Vlaanderen en het departement Ruimte Vlaanderen. In deze toepassing wordt bij het registreren van leegstaande gebouwen geen onderscheid gemaakt volgens type gebouw. Een selectie die zich beperkt tot gebouwen waarin een economische activiteit werd uitgeoefend, is momenteel dus niet mogelijk. De registratie van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten groter dan 5 are gebeurt dan weer met de aanduiding van de verplichte laatste economische hoofdactiviteit. Grote complexen, bijvoorbeeld shoppingcentra of kantorenclusters, voldoen aan de minimumoppervlakte zoals opgenomen in artikel 2 van het decreet van 19 april 1995. Enkele of meerdere leegstaande commerciële eenheden opnemen in het leegstandsregister is dan ook niet mogelijk. Een complexe eigendomssituatie maakt de opname nog moeilijker. De detectie van leegstaande kantoren en winkels kan ook niet gebeuren op basis van het bevolkingsregister. Andere databronnen, zoals de Kruispuntbank Ondernemingen, bieden ook onvoldoende uitsluitsel omdat de administratieve zetel van een onderneming vaak losstaat van de feitelijke vestiging.
De veldwerkmethode, waarbij leegstand door middel van een rondgang op het terrein wordt opgespoord, biedt hiervoor deels een oplossing, bijvoorbeeld voor leegstand van handelszaken of kantoren die zichtbaar is vanop de straat. Leegstaande appartementen zijn nagenoeg alleen via de administratieve methode te detecteren – specifieke klachten van buren etcetera buiten beschouwing gelaten. Indicaties van leegstand op de hogere verdiepingen zijn vanop het openbaar domein moeilijk vast te stellen. Daarnaast bieden de kadastrale gegevens niet altijd duidelijkheid over de eigendomsstructuur. Het kadaster levert bij oudere gebouwen enkel informatie over alle eigenaars en hun aandeel in het gebouw.
Dat maakt dat gemeenten, ook die met een actief leegstandsbeleid, de leegstaande appartementen nagenoeg niet registreren. Maar hoe dan ook zullen we uiteraard deze gegevens goed proberen te verzamelen.
Er zijn heel wat bijkomende vragen gesteld.
Mijnheer Ronse, het is de bedoeling om de socio-economische vergunning op te nemen in de omgevingsvergunning. Dat is een hele stap vooruit. Er is ook de intentie om de typevoorschriften flexibeler te maken. Ik zei dat daarnet al in mijn antwoord aan mevrouw Schryvers, die het had over het feit dat we soms geremd zijn in wat we kunnen doen bij gemeenschapsvoorzieningen. Het is juist de bedoeling van de flexibilisering van de typevoorschriften om vernieuwing en nieuwe ideeën mogelijk te maken. U weet ook dat we het beleidsplan Ruimte Vlaanderen nieuw leven hebben ingeblazen. We willen daar komen tot echte beleidsplannen. We verplichten niet meer dat er voor alles een ruimtelijke uitvoeringsplan (RUP) wordt opgemaakt waarbij alles tot in de details wordt geregeld. We willen de lokale besturen meer mogelijkheden bieden om werk te maken van beleidsplannen die wat meer ruimte en zuurstof kunnen geven. Dat zijn de instrumenten die we kunnen aanreiken vanuit de bevoegdheid Ruimte.
De heer Bajart heeft het woord.
Minister, dat was het opzet van mijn vraag: de omvang en de geografische spreiding van het probleem te kunnen vaststellen. Daartoe is het noodzakelijk om te kunnen inventariseren. Ik weet wel dat dit de rol is van de steden en de gemeenten. Maar ik ben op zoek naar een inventarisatie van wat ik zie, om het lokale beleid vanuit Vlaanderen instrumenten aan te reiken, zodat het iets meer kan realiseren.
Vroeger hadden we het over wonen boven winkels. Het is mijn standpunt dat we vandaag niet alleen moeten nadenken over wonen boven winkels, maar ook over wonen in winkels.
De heer Ronse heeft het woord.
Ik ben het uiteraard eens met mevrouw Van Volcem, waar ze het heeft over een dynamische visie op ruimtelijke ordening.
Minister, op het eind had u het over het beleidsplan Ruimte Vlaanderen. Dat is zeer goed. Het zal nog wel het voorwerp zijn van een zwaar debat, maar we zullen ervoor moeten opletten dat de slinger niet te veel naar de andere kant uitgaat, waarbij de gemeenten een totale vrijbrief krijgen om te doen wat ze willen. Zo zouden ze kunnen vaststellen dat er te veel leegstand is en het dan allemaal omvormen tot woningen. Zo verdwijnen er een aantal belangrijke handelskernen. Dat is altijd een moeilijk evenwicht. We zullen het debat zeer genuanceerd moeten voeren.
De heer Ceyssens heeft het woord.
Mevrouw Van Volcem, het RUP is een goede denkoefening om de zaak te laten bezinken en geen impulsieve beslissingen te nemen. Wonen in winkels is natuurlijk de gemakkelijkste oplossing. Ik zie dat zelf ook. Zodra er een winkelpand leeg staat, komen die ‘real estate’-bedrijven waarnaar ik daarnet verwees binnen en zeggen ze dat ze er appartementen van gaan maken. Dat is inderdaad, vastgoedtechnisch bekeken, de snelste oplossing. Maar of het de beste oplossing is, durf ik te betwijfelen. We zijn het er allemaal over eens dat die woning nooit meer een winkel wordt. Dat is dan nog maar eens een kans op een winkel in het centrum die weg is. De druk zal alleen maar groter worden om in de centra zoveel mogelijk winkels om te bouwen tot appartementen. Dat zal de prijs doen stijgen. En zo ontstaat de vraag om de winkels buiten het centrum te lokaliseren. Ik dacht dat net dat niet onze bedoeling was als we het in deze aangelegenheid vandaag hebben over het aspect van ruimtelijke ordening.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
De discussie moet hier niet gaan over mijn opmerking, maar ik wil toch nog maar eens zeggen dat in een evolutieve wereld de ruimtelijke ordening altijd achterop hinkt. Iedereen stelt dit vast. Zo kom je niet tot een goede ruimtelijke ordening, maar wel tot leegstand. Ik pleit voor middelen om rapper op de bal te spelen. De lokale overheden, zoals ze vandaag zijn en met de controles die ze hebben, moeten niet bang zijn van zichzelf. Als de Vlaamse overheid meer macht wil geven aan de lokale besturen, als zij een beleids- en beheerscyclus (BBC) heeft en als het allemaal professioneel moet gebeuren, als er adviezen zijn van de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaren, enzovoort – waarom zou je, als je ziet dat er een hele straat leeg komt te staan, dan niet kort op de bal mogen spelen?
Je kunt dan twee dingen doen. Ofwel wacht je tien jaar tot het volledig verkrot is en dan maak je een nieuw RUP op. Ofwel speel je op de zaak in en zie je hoe de zaken zich verplaatsen en veranderen, en gebruik je de instrumenten die het mogelijk maken om kort op de bal te spelen. Dat is niet statisch. Elke burgemeester heeft daar toch een visie over? Er is toch een plan? Je weet toch met je stad wat je wilt en wat niet? En je kent toch de bezorgdheden en de problemen? Zo kom je tot een kwalitatieve leefomgeving.
Mijnheer Ceyssens, ik deel uw mening niet. De vraag om een kantoor- of winkelruimte om te vormen tot een woongelegenheid, is de laatste stap voor een investeerder omdat de huurprijs voor een woning of een woongelegenheid veel lager is dan voor een winkel- of kantoorruimte. De omvorming van een gelijkvloerse verdieping naar een woonfunctie is het laatste middel. Men zal eerst 12 of 24 maanden leegstand hebben, en dan pas gaat men, omdat het echt niet anders kan, afzien van de handelshuur met 27 jaar vaste huur en het in een gewone woonentiteit veranderen. We moeten dit met enige flexibiliteit benaderen. In andere steden zie je in appartementsgebouwen op de bovenste verdieping mooie restaurants met mooie uitzichten. Hier kan dat ook allemaal niet. Ik ben voor verandering en ‘evolutiviteit’. Ik heb vertrouwen in lokale overheden, en zo staat ook mijn partij in het leven. (Opmerkingen)
De vraag om uitleg is afgehandeld.