Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
De heer Veys heeft het woord.
Minister, dit is een opvolgvraag. Enkele maanden geleden stelde ik u reeds een vraag over de kostprijs van plaatsbeschrijvingen. Verschillende OCMW’s, maar ook andere instanties, stellen vast dat het vaak voorkomt dat er wat wordt gerammeld met de plaatsbeschrijving. Het gaat ofwel over heel hoge bedragen, maar in hoofdzaak gaat het over praktijken waarbij de huurder voor een groter deel dan de helft van de plaatsbeschrijving moet instaan. Heel vaak is dat een truc om de huurder toch de woning niet te laten betrekken. Daar lijkt het soms toch op.
Cruciaal daarbij is dat het op dat moment in de transactie natuurlijk moeilijk is om te protesteren. Want als de verhuurder dan zegt dat je toch niet mag huren, sta je daar. En we weten allemaal dat het vandaag niet evident is op de private huurmarkt in Vlaanderen.
In antwoord op mijn vraag stelde u dat u die problematiek zou meenemen naar het Overlegplatform Private Huur, met onder andere de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB). Op een schriftelijke vraag van collega Smeyers van dit najaar antwoordde u dat dat overleg eind oktober, begin november zou plaatsvinden. Ik had dan ook graag geïnformeerd naar de nieuwe stand van zaken.
Welke standpunten zijn er tijdens dat overlegplatform ingenomen door de verschillende partijen? Ik ben natuurlijk geïnteresseerd in wat zowel de verhuurders- als de huurdersorganisaties daarover zeggen. Tot welke conclusies bent u gekomen met uw kabinet? Op welke manier gaat u die wantoestanden verder aanpakken? Ziet u daar een termijn om meer te doen? Overweegt u dat?
Ondertussen blijven we toch die verhalen horen over onjuiste praktijken met betrekking tot het betalen van de plaatsbeschrijving. Wat zegt u tegen mensen die nu met wantoestanden geconfronteerd worden? Zij moeten zich tot de vrederechter wenden. Dat gaat natuurlijk niet altijd even snel. Dat grote bedrag voor de plaatsbeschrijving moet vaak ook voorgeschoten worden. En zoals ik al zei, is het moment van de transactie daar een cruciaal gegeven in. Ik kijk uit naar uw antwoorden.
Minister Diependaele heeft het woord.
Dank u wel voor uw vraag, mijnheer Veys, met betrekking tot een bezorgdheid die ik trouwens deel.
De geschetste problematiek over de plaatsbeschrijvingen is op 7 december 2022 besproken op het Overlegplatform Private Huur. Ik geef u hier de verschillende standpunten weer.
Het Vlaams Huurdersplatform bevestigde in de eerste plaats dat ook zij al signalen hebben ontvangen over situaties waarin er buitensporige bedragen voor de opmaak van een plaatsbeschrijving worden gevraagd en gevallen waarin er vermoedens bestaan dat de kosten voor de plaatsbeschrijving volledig worden doorgerekend aan de huurder.
Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) gaf mee dat het sinds 2016 slechts negen dossiers over de plaatsbeschrijving heeft behandeld. Dat dat cijfer zo laag was, heeft mij ook verwonderd, in alle eerlijkheid. Als je weet dat er op jaarbasis een duizendtal klachten in Vlaanderen worden ingediend, blijkt het aandeel klachten over de plaatsbeschrijving dus veeleer beperkt te zijn. In een van die dossiers ging het effectief om de kosten van de plaatsbeschrijving die integraal werden doorgerekend aan de huurder. De vastgoedmakelaar kreeg een schorsing opgelegd, wat wel een ernstige sanctie is.
Alle deelnemers waren het erover eens dat de kostprijs van zo’n plaatsbeschrijving hoog kan oplopen. Tegelijk mag het belang van een kwalitatieve plaatsbeschrijving niet worden onderschat. Geen van de deelnemers was er voorstander van om de totale kostprijs aan banden te leggen. De kost zal immers steeds afhangen van geval tot geval en is dus moeilijk objectiveerbaar.
Daarnaast was er ook consensus over het feit dat de regels rond het verdelen van de kostprijs van de plaatsbeschrijving beter bekend moeten worden gemaakt. Als er zich wantoestanden voordoen, is het een eerste stap om de regels beter kenbaar te maken.
Het Vlaams Huurdersplatform wilde echter graag nog een stap verder gaan en stelde voor om de regelgeving aan te passen. Er zou moeten worden toegevoegd dat de totale prijs van de plaatsbeschrijving vooraf kenbaar moet worden gemaakt en dat er een afschrift van de betaling moet worden bezorgd aan de andere partij. Op die manier is de huurder zeker dat hem effectief maar de helft wordt aangerekend.
Dat voorstel kon echter op weinig bijval rekenen bij de andere deelnemers. Zij staan huiverachtig tegenover extra formaliteiten, terwijl de regelgeving op zich zeer duidelijk is. Bovendien haalden zij aan dat de eigenaar er alle belang bij heeft om de kostprijs voor de plaatsbeschrijving onder controle te houden, aangezien hij de helft van de prijs dient te betalen. Als er tegen dat principe wordt gezondigd, is de oplossing om naar de vrederechter te stappen of, als een vastgoedmakelaar betrokken is, naar het BIV. Dat is nu reeds mogelijk en verloopt ook vlot.
Dat zijn de standpunten die op dat overleg aan bod zijn gekomen. Vervolgens vroeg u naar de conclusies. In het overlegplatform was er consensus dat er vooral moet worden ingezet op de kenbaarheid van de regels. CIB Vlaanderen en het BIV engageerden zich om de regelgeving over de plaatsbeschrijving en de tuchtrechtspraak daaromtrent onder de aandacht te brengen bij de vastgoedmakelaars. Zij deden dat meteen al in hun nieuwsbrieven van december. Door tegelijk de tuchtrechtspraak bekend te maken, gaf men ook het signaal dat aan het niet-respecteren van de spelregels gevolgen verbonden zijn. We zullen nu in de toekomst in de gaten houden welk effect dat heeft.
Dan uw derde vraag. De bespreking in het overlegplatform heeft duidelijk gemaakt dat de regelgeving op zich duidelijk in elkaar zit. Wel zullen we verder inzetten op de kenbaarheid van de regelgeving, net als op de kenbaarheid van de bestaande procedures bij het BIV en voor de vrederechter. Daar hebben de bevoegde instanties zich toe geëngageerd, en ze zijn daar, zoals gezegd, ook al mee begonnen.
De heer Veys heeft het woord.
Minister, dank u voor uw antwoorden. Dat waren zo’n beetje de posities van de huurders- en de verhuurdersorganisatie. Dat was wat voorspelbaar, neem ik aan. Dank u voor het gegeven van het aantal klachten bij het BIV. Destijds heb ik daar een schriftelijke vraag over gesteld. Ik herinner me wel van een paar maanden geleden dat daar heel veel seponeringen zijn. Ik weet dus niet of ‘behandeld’ binnengekomen of na seponeringen behandeld betekent. Misschien kunnen het er meer zijn, maar goed, ik begrijp dat u vandaag geen volledig overzicht hebt van die cijfers.
Ik heb nog een kleine bijkomende vraag. Ziet u een rol voor de intergemeentelijke samenwerkingsverbanden in het beter bekendmaken van die regels? Die zijn immers op het terrein aanwezig. Ze kunnen toch ook wel meewerken aan het beter bekendmaken van wat je rechten zijn als huurder? De Vooruitfractie blijft vaststellen dat dat op het terrein niet altijd even bekend is.
Dan wilde ik nog even vragen wat uw mening is over het voorstel van het Huurdersplatform. Ik ben het ermee eens dat we niet alles overdreven moeten reglementeren, maar we weten dat er een verplichting is voor de verhuurder om de EPC-fiche (energieprestatiecertificaat) bij het huurcontract te voegen. Misschien ziet u toch brood in een aanpassing wat een afrekening van de plaatsbeschrijving betreft, die eigenlijk deel uitmaakt van de start en het einde van de verhuurperiode. Ik denk ook niet dat dat gigantisch veel moeite hoeft te kosten. Dat is een kopietje van een factuur nemen en daarbij voegen. Dat lijkt me wel op zijn plaats te zijn, om toch die zekerheid te geven aan de huurder. Hoe staat u daartegenover?
Minister Diependaele heeft het woord.
Wat die seponeringen betreft, dat kan ik u inderdaad niet uit het blote hoofd geven, maar als u een schriftelijke vraag indient, dan doen we dat. Dat zijn natuurlijk wel cijfers van het BIV. Ik denk dat wij dan als doorgeefluik optreden.
Het is wel degelijk de bedoeling om de regels beter bekend te maken via de intergemeentelijke samenwerkingsverbanden. De lokale besturen zitten ook in dat overlegplatform. Die zijn daar vertegenwoordigd. Zij werken daar dus mee.
Wat dat doorgeven betreft, enerzijds ben ik zeer gevoelig voor extra formaliteiten. U geeft dat zelf ook aan. Anderzijds zullen we echter toch moeten bekijken of het verder bekendmaken van die regels voldoende is, en of dit inderdaad zo’n zware formaliteit is of niet. Dat wil ik verder nog bekijken. Ik doe dus geen deur toe wat dat betreft. Dat is allemaal nog te bezien. Daarover zullen we echter nog verder moeten overleggen.
De heer Veys heeft het woord.
Minister, dank u voor uw antwoorden. Ik ben tevreden dat u erkent dat we dit probleem toch moeten kunnen aanpakken. Die wanpraktijken moeten eruit. Ik hoop dus dat we binnenkort na verder overleg de regelgeving ter zake kunnen aanpassen, om er op die manier voor te zorgen dat de huurder toch iets sterker kan staan bij dergelijke problemen.
De vraag om uitleg is afgehandeld.