Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Een aantal sprekers nemen mogelijk deel via videoconferentie.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Minister, de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) nam het Vlaamse huisvestingsbeleid onder de loep en deed een aantal aanbevelingen. Hierover hielden we op donderdag 29 september een hoorzitting.
Uit de bevindingen in het OESO-rapport viel op te maken dat het woonaanbod in België erg inelastisch is. Een wijziging in de vraag zal dus niet even snel een verandering in het woonaanbod betekenen. Oorzaken hiervoor zijn te vinden in toenemende bouwkosten, schaarse grond, maar ook begrenzende beleidsmaatregelen. In de huidige crisistijden is dat erg voelbaar op de huurmarkt. Gelet op het groot aantal woningeigenaars in Vlaanderen is de huurmarkt eerder klein, maar de actuele crisissen duwen steeds meer mensen in die richting. Een sterke huurmarkt is dus echt aangewezen. Dat bleek ook uit de presentatie van de OESO-onderzoekers hier in de commissie.
Wat de begrenzende beleidsmaatregelen betreft, staat in het OESO-rapport te lezen dat deze eerder in het voordeel van de huurder spelen. Het advies luidt echter om hierin een juist evenwicht te vinden. Verhuurders mogen niet ontmoedigd worden om hun woningen te verhuren. Daar lijden ook huurders en de huurmarkt onder.
De problematiek rond schaarse gronden kwam tijdens de vragenronde ook aan bod. Vanuit de OESO werden op deze vraag enkele aanbevelingen, onder andere met betrekking tot ruimtelijke ordening, geformuleerd. Zo kan het herbestemmen van oude gebouwen hierin een rol spelen, als ook een soepeler kader voor kernverdichting.
Het rapport van de OESO en de bijhorende presentatie – en ook eigenlijk de volledige tekst, die ik doornam – waren en zijn interessant. Vandaar mijn volgende vragen aan u, minister.
Hoe zult u het vastgestelde onevenwicht tussen huurder en verhuurder in zijn beleid rechttrekken?
Het bevriezen van de huurprijsindexering is door de OESO eigenlijk als onwenselijk bestempeld. Hoe zult u de huurmarkt structureel versterken?
Dan is er ook mijn vraag aan u, minister, omtrent het Deense, het Oostenrijkse, zelfs ook het Nederlandse model inzake sociale woningmarkt. Ik verklaar mij nader. In deze landen is er dus een veel hoger aantal sociale huisvestingen: van 18, 22 naar zelfs bijna 30 procent. We moeten ook zeggen dat in Oostenrijk, en ook in Nederland, de steden bevoegd zijn, en dat zij dan eigenlijk vooral afspreken met de woningcorporaties. In deze landen zijn er ook zeer hoge toelagen qua budget vanuit de hogere overheid inzake huursubsidie (moeilijk verstaanbaar). Ik kijk het nog een keer na. Denemarken bijvoorbeeld heeft 1,9 miljard …
Collega Van Volcem, uw beeld staat stil. Collega Van Volcem, kunt u …
Ja, … (onverstaanbaar). Ik kom tot mijn vraag, mijnheer de voorzitter.
Minister, de inkomensgrenzen zijn in die landen eigenlijk totaal anders. Mijn vraag is wat uw mening daarover is.
Hebt u met betrekking tot kernverdichting al met collega Demir gesproken over hoe u kernverdichting zou willen vertalen in concreet beleid, om zo de elasticiteit te verbeteren? Wat zijn de conclusies daarrond?
Minister Diependaele heeft het woord.
Mevrouw Van Volcem, de aanbevelingen van de OESO werden reeds eerder in deze commissie besproken. Ik heb u toegelicht dat ik mij volledig aansluit bij de aanbeveling van de OESO dat er vooral moet worden ingezet op de aanbodzijde en dit is ook wat ik doe met Mijn VerbouwLening en het subsidiestelsel dat in voorbereiding is voor de realisatie van geconventioneerde huurwoningen. Terwijl de eerste maatregel vooral inzet op kwaliteitsverbetering van het bestaande aanbod, zet de tweede maatregel in op aanbodsuitbreiding. In ruil voor de subsidies die gegeven worden, worden de woningen verhuurd aan een lagere huurprijs. Daarmee ondersteunen we dus tegelijkertijd het rendement voor de verhuurder en de betaalbaarheid voor de huurder. Ik ben ervan overtuigd dat deze twee maatregelen samen kunnen bijdragen tot een structurele versterking van de private huurmarkt.
Het bevriezen van de huurindex is onwenselijk voor zover ze een rem zet op het rendement van een particuliere investeerder. Dat zou de investeerder kunnen ontmoedigen om zijn geld te beleggen in vastgoed, waardoor er woningen verdwijnen van de huurmarkt. Wat we met het nooddecreet hebben gedaan, is nagaan hoe we de betaalbaarheid op de private huurmarkt kunnen ondersteunen zonder verhuurders die daadwerkelijk hebben geïnvesteerd in energiezuinige en kwaliteitsvolle woningen te raken.
Door tijdelijk de indexatie van de huurprijs te koppelen aan de energiezuinigheid van de huurwoning, zijn we daarin geslaagd. Verhuurders die reeds voldoende inspanningen hebben geleverd om een energiezuinige en kwaliteitsvolle woning aan te bieden, boeten niet in aan rendement. De huurder kan in een dergelijke energiezuinige huurwoning de energiekosten optimaal drukken, dus deze moet niet worden beschermd. De beperking van de indexatie van de huurprijs is dan ook enkel van toepassing op de verhuring van woningen waarvan verwacht wordt dat de huurder zijn energiekosten niet of maar met moeite kan drukken doordat de energetische prestatie van de woning dermate ondermaats is dat de huurder moeite ondervindt om de woning op een fatsoenlijke temperatuur te houden aan een betaalbare prijs.
Daarnaast is de maatregel slechts tijdelijk van aard, namelijk geldend voor een jaar. Het is dus geen structurele maatregel. Na een jaar ontvangt de verhuurder van een energetisch slecht uitgeruste woning opnieuw zijn rendement. De verwachting is wel dat door deze maatregel te nemen deze verhuurders nagedacht zullen hebben over een eventuele renovatie en aangemoedigd zullen zijn om alsnog hun woning energiezuinig te maken in de loop van de volgende jaren.
Het Deense en het Oostenrijkse model hebben hun verdienste, maar ieder systeem kent ook zijn tekorten. Wat vooral opvalt, is het hoge aandeel aan gesubsidieerde woningen dat ter beschikking gesteld wordt aan een brede doelgroep. In Oostenrijk gaat het bijvoorbeeld om 24 procent van de woningmarkt, met als uitschieter Wenen, waar meer dan de helft van de woningvoorraad in handen van de overheid is. In Denemarken gaat het om zo’n 21 procent.
In tegenstelling tot Vlaanderen is er in Denemarken en Oostenrijk bewust voor gekozen om de toegang tot de gesubsidieerde markt breed open te stellen. Zo is er in Denemarken geen inkomensgrens, en in Oostenrijk komt 80 tot 90 procent van de bevolking in aanmerking. Ze richten zich dus niet uitsluitend op een bepaalde kwetsbare doelgroep zoals in Vlaanderen. De OESO stelt echter dat een dergelijk systeem druk kan doen ontstaan op de beschikbaarheid van woningen voor lagere inkomensgroepen en jongeren.
Verdichting en het terugdringen van bijkomend ruimtebeslag is een van de kernelementen van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen. Zoals u weet wordt vanuit de Vlaamse Regering volop gewerkt aan de verdere uitwerking en uitvoering daarvan.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Minister, dank u wel voor uw antwoorden. Ik denk dat er toch een tandje bij moet worden gestoken in het woonbeleid. Er zijn al goede acties lopende of gerealiseerd maar aan de andere kant – ik zal het nog eens herhalen – staan er vandaag 180.000 mensen op de wachtlijst en die worden opgevangen door de private markt. Als men ziet dat voor de helft van de huurmarkt de mensen recht hebben op een sociale woning, dan stoot het beleid op zijn grenzen en moet er een fundamenteel debat worden gevoerd en moeten de middelen worden herschikt om een nakende wooncrisis te voorkomen.
Het Deense, Oostenrijkse en ook Nederlandse model stoot natuurlijk ook op grenzen. Ik heb volgende vraag voor u. Door een ander toebedelingssysteem te hanteren in deze landen, hebben de woningcorporaties ook meer middelen en kunnen ze meer investeren in de betaalbaarheid van woningen. Zult u het bestaande model behouden of bent u bereid om daar eens een fundamenteel debat over te voeren? Ik vraag uw standpunt daarover.
Mevrouw Blancquaert heeft het woord.
Collega Van Volcem, ik denk dat het een serieuze tand is die bijgestoken mag worden. Het stadium van tandjes zijn we helaas al voorbij. En die wooncrisis waarvan u zegt: om een nakende wooncrisis te vermijden. Ik denk dat die wooncrisis helaas ook al volop bezig is.
Minister, het ging er eerder in deze commissie ook al over, maar zolang het aanbod aan sociale woningen natuurlijk te laag is, moeten er keuzes gemaakt worden in die doelgroepen en moeten er ook regelmatig evaluaties plaatsvinden.
Maar nu, wat betreft de vraag van collega Van Volcem over de adviezen van OESO, refereer ik toch ook graag aan de kritiek van hen wat betreft het tekort aan cijfers betreffende de informatie over huurprijzen, als ook energie-efficiëntie. Vandaar dus ook mijn bijkomende vraag, minister: op welke manier en binnen welke termijn zult u dergelijk gebrek aan informatie aanpakken? En we zullen natuurlijk meer te weten komen met de woonsurvey van volgend jaar, maar dan rijst opnieuw de vraag hoe en of we dit frequenter laten plaatsvinden en of er andere manieren voorhanden zijn om cijfers te bekomen en op te volgen.
Minister Diependaele heeft het woord.
Mevrouw Van Volcem, eerst en vooral, ik ben bereid tot alle debatten. Debatten zijn altijd goed, dus dat kunnen we gerust doen. Maar ik denk wel dat we uit de OESO-rapporten vooral kunnen leren dat wij wel degelijk goed bezig zijn. Er zijn elders altijd goede elementen te halen. Voor geconventioneerd verhuren bijvoorbeeld hebben we ook naar Frankrijk gekeken, waar ze een vergelijkbaar systeem kennen. Het is altijd goed om ideeën te gaan stelen, bij wijze van spreken, maar ik denk dat we globaal kunnen zeggen dat de grote principes waarrond ons woonbeleid – en zeker ons sociaal woonbeleid – gebouwd is, goed zijn.
En een van de principes die ik zal blijven huldigen, is het feit dat je je middelen gericht moet inzetten voor die mensen die het nodig hebben. Dat is trouwens een algemene regel, die niet alleen geldt bij sociaal woonbeleid. Ik ben ervan overtuigd dat mensen inderdaad in principe zelf in hun woonbehoefte moeten voorzien, maar wij als warme samenleving helpen en ondersteunen die mensen die daar niet in slagen. Dat betekent dat we onze middelen voorbehouden en zeer specifiek inzetten voor diegenen die daar de grootste problemen mee hebben.
Op dit moment zetten we in op die twee pijlers, wat ik daarnet ook gezegd heb. Dat is enerzijds aanbod, want we weten dat het aanbod aan sociale woningen en ook aan private huurwoningen op de onderkant van die private huurmarkten uitgebreid moet worden. Daarnaast – daar heb ik het daarnet ook al over gehad – moeten we ervoor zorgen dat die woningen terechtkomen bij die mensen die het het meest nodig hebben en daar dus ook recht op hebben.
Wat betreft die informatie, ik denk dat dataverzameling altijd belangrijk is en dat we daar inderdaad nu een beetje op het einde zitten. Maar dat is de reden waarom we die woonsurvey doen. En je hebt daar twee dingen. Want dat heeft ook een kostprijs, laat ons daar niet flauw over doen. Data verzamelen is niet goedkoop. En dan kun je verschillende dingen doen. Je kunt dat voortdurend doen, maar dan gaat dat iets minder diepgaand zijn. Wij kiezen ervoor om eerder telkens op termijn te werken – om de vijf jaar is het, of zo – met een heel diepgaande woonsurvey. We denken toch nog altijd dat dat een meerwaarde is, omdat je dan die heel gedetailleerde, diepgaande informatie hebt over onze woonmarkt. Maar die komt er volgend jaar opnieuw aan, dat vooruitzicht hebben we dus wel.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Dank u wel, minister. Mijn andere vragen zal ik in een andere commissie stellen.
De vraag om uitleg is afgehandeld.