Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Een aantal sprekers nemen mogelijk deel via videoconferentie.
Mevrouw Verheyen heeft het woord.
Bedankt, voorzitter.
Als het voor u goed is, zal mijn fijne YOUCA-studente Nele mijn vraag stellen. Nele komt uit het mooie dorpje Neeroeteren in het noordoosten van Limburg. Daar wil ik even reclame voor maken. Zij zal de vraag stellen aan de minister.
De 'community land trust' (CLT) komt oorspronkelijk van de Verenigde Staten en is zich pas recent beginnen te verspreiden in Europa. De CLT is een vorm van gemeenschappelijk wonen dat betaalbare woningen voor gezinnen met lage inkomens nastreeft. De CLT is een zeer complex systeem maar ook een boeiende en veelbelovende woonvorm die mogelijk potentieel heeft in Vlaanderen.
In de Gentse wijk Meulestede is afgelopen week dan ook de bouw gestart van het eerste CLT-project van Vlaanderen. Kandidaat-kopers kunnen een woning verwerven zonder de grond waarop die woning staat. Het bouwproject omvat 34 woningen. Ook burgemeester Bart De Wever kondigde aan dat hij een gelijkaardig initiatief wenst op te starten in Antwerpen.
Minister, hoe staat u tegenover het model van de community land trusts en welke lessen trekt u uit het Gentse initiatief?
Gaat het hier wel degelijk over een eeuwigdurend eigendomsrecht, dan wel over een in de tijd beperkt zakelijk recht? Zijn hier risico's aan verbonden?
Wat zijn vandaag de belangrijkste knelpunten die dergelijke CLT's ondervinden?
Minister, is er volgens u een apart juridisch kader en/of zakenrechtelijk statuut voor het Vlaamse Gewest nodig voor een bredere uitrol van CLT's?
Wat is de laatste stand van zaken wat betreft het onderzoek naar nieuwe woonvormen van het Steunpunt Wonen dat onder meer de CLT behelst? Zijn er daar al resultaten die u kunt meedelen?
Minister Diependaele heeft het woord.
Ik heet de mensen welkom die toegekomen zijn. We hebben daarnet nog maar het thema gehad van jongeren op de woonmarkt, dus jullie zijn eigenlijk net te laat om iets te horen dat voor jullie van toepassing is.
Maar ik geef het woord door aan Anne-Lien, die als YOUCA-student zal antwoorden op de vraag die gesteld werd.
Het Gentse CLT-initiatief in de wijk Meulestede is de minister zeker bekend. Het maakt dan ook deel uit van de proefomgeving ‘experimentele woonvormen’ die in 2018 werd opgestart. Gedurende minstens zes jaar kan het CLT-project zich ontwikkelen in een regelluw kader, wat de regelgeving binnen het beleidsdomein Wonen betreft.
Meer bepaald werd een afwijking toegestaan op de toewijzingsregels, de financiering van gemeenschappelijke ruimten, de prefinanciering van infrastructuurwerken, de voorwaarden waaronder sociale woonorganisaties kunnen intekenen op het maatschappelijk kapitaal van andere vennootschappen, de voorwaarden voor de verstrekking van sociale leningen, en ten slotte op de twintigjarige bewoningsplicht en de sanctionering.
Op dit moment loopt een tweede tussentijdse evaluatie van deze proefprojecten.
Het is op dit moment nog te vroeg om lessen te trekken uit het CLT-project in Gent, aangezien het nog gebouwd moet worden, maar de minister kan wel al een aantal zaken meegeven over de stappen die zij tot hiertoe hebben doorlopen.
De voorbije jaren heeft het project de nodige aandacht besteed aan het ontwerpen van juridisch en fiscaal sluitende aktes, onder meer erfpachtaktes. Sinds het verlijden van deze aktes is de bouwfase van het project van start gegaan. Ondertussen werden 3 inlooptrajecten georganiseerd, gevolgd en afgerond door 24 gezinnen. In samenwerking met de bestuursorganen en kandidaat-bewoners werd een toewijzingsreglement opgesteld. Ten slotte werd een projectoproep gelanceerd bij de kandidaat-bewoners, waarbij zij kunnen intekenen op de aankoop van een woning in het Meulestedeproject.
In alle fases van het project wordt participatief samengewerkt, zowel met de kandidaat-bewoners als met de buurt. Na het afsluiten van de projectoproep zal een projectgroep worden gevormd. Zij zullen onder begeleiding van het CLT-team een huishoudelijk reglement en een participatieovereenkomst opstellen en daarnaast ook een vereniging van mede-eigendom oprichten. Het project verwacht een finale toewijzing en verkoop in 2024.
We kunnen wel stellen dat de CLT-aanpak, met een scheiding van eigendom van grond en woning, een instrument kan zijn om betaalbaar wonen mogelijk te maken en de betaalbaarheid ervan ook te garanderen op lange termijn. Daarnaast wordt in het CLT-project in Gent vastgesteld dat niet voor alle kandidaat-bewoners sociale koop mogelijk is. Voor deze bewoners wil men de mogelijkheden verkennen om binnen het CLT-project ook sociaal te kunnen huren.
De regelgeving inzake erfpacht- en opstalovereenkomsten is uitgewerkt in het Burgerlijk Wetboek en is dus een federale bevoegdheid. Het betreft zakelijke rechten die beperkt zijn in de tijd, en dus niet eeuwigdurend zijn. Beide vormen bieden de contractpartijen veel flexibiliteit om de inhoud van de overeenkomst te bepalen. Enkel van de definities en de termijnen kunnen de contractspartijen niet afwijken. Een erfpachtrecht moet minstens 15 jaar en maximaal 99 jaar bedragen. Een opstalrecht mag maximaal voor een termijn van 99 jaar gevestigd worden.
De mogelijke risico’s die hieraan verbonden zijn, worden onderzocht in de derde fase van het onderzoek naar knelpunten voor nieuwe woonvormen. Dit zijn knelpunten die zich op het federale niveau bevinden. Hiervoor moet het onderzoek nog opgestart worden.
Zoals al eerder gezegd, is het de bedoeling om de juridische knelpunten zoveel mogelijk weg te nemen voor de verschillende woonvormen, zodat zij eenvoudiger ingang kunnen vinden in de maatschappij, eerder dan een apart juridisch kader uit te werken.
Een beperkte studie van het Steunpunt Wonen focust in eerste instantie op knelpunten in de federale bevoegdheden voor wat betreft ‘gemeenschappelijk wonen’. Dit onderzoek is nog niet afgerond. Het Burgerlijk Wetboek, met onder andere erfpacht- en opstalrechtcontructies, en de vennootschapswetgeving werden tot op heden nog niet structureel onderzocht.
Mevrouw Verheyen heeft het woord.
Bedankt voor het hele duidelijke antwoord. Ik kwam CLT tegen, en ik moet zeggen dat ik het zelf nog niet echt kende. Ik vond het wel heel interessant. Het is nu in Gent bezig, en Antwerpen denkt er ook aan. Als die evaluatie op termijn positief wordt afgerond, dan kan dat echt wel iets betekenen inzake betaalbaar wonen. Het gaat nu over Antwerpen en Gent, maar het zou goed zijn dat het ook naar kleinere steden en gemeentes gaat, maar dan wat kleinschaliger.
Wat mij niet helemaal duidelijk is, is dat er wordt gesproken over sociale huur. Maar dit valt niet volledig onder sociale huisvesting, of wel? Maar het kan wel. Zijn het dan sociale woonmaatschappijen die dit aangaan? Dat was mij niet helemaal duidelijk, dus daar zou ik graag een antwoord op hebben.
En is er al zicht op wanneer de resultaten van die evaluatie er zouden zijn?
Mevrouw Blancquaert heeft het woord.
Ik heb eerder een korte, bijkomende opmerking dan een vraag. We kampen hier in Vlaanderen natuurlijk al geruime tijd met vastgoedprijzen en huurprijzen die ongekende hoogtes bereiken. Maar onze commissie gaat volgende week ook op studiereis, om onder andere die CLT’s, die reeds lange tijd in gebruik zijn in bijvoorbeeld Schotland, te gaan bekijken. Onze fractie heeft daar ook heel wat vragen over ingediend, om daar op het terrein een antwoord op te krijgen. Ik denk dat we daar ook al vele antwoorden zullen krijgen op de vragen die hier vandaag gesteld worden.
Minister Diependaele heeft het woord.
Bedankt voor de bijkomende vragen. Ik ben zeer benieuwd naar de resultaten. We weten nooit waar we allemaal uit kunnen bijleren.
Ik kom tot uw eerste vraag. Het is in dit geval wel degelijk een privaat initiatief. In die zin is het dus geen sociale huur, en daar heb je natuurlijk ook een paar juridische regels die moeilijk te sporen zijn. Je zit dan met coöperanten, mede-eigenaars of aandeelhouders, die ondertussen ook op een wachtlijst sociale huur staan. Dus dat is niet altijd evident. Maar het voorbeeld waar het hier over gaat, is een privaat initiatief.
Er zijn trouwens heel wat partijen die hierover nadenken. Er zijn ook nog wat andere private partijen die kijken naar het coöperatief wonen. En altijd wordt er wel gezocht naar een oplossing om vooral die grondwaarde in het bouwproject of in het woonproject naar beneden te krijgen. Dat is een van de grote happen uit het budget natuurlijk, een van de grote kosten binnen een woonproject, en daar probeert men dan op te focussen. Als dat lukt met een dergelijk voorstel of iets anders, dan is dat natuurlijk direct een grote winst.
De vraag om uitleg is afgehandeld.