Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Een aantal sprekers nemen mogelijk deel via videoconferentie.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
De afgelopen jaren werd de meerwaarde van vastgoed opgestuwd door de dalende rente. Dit jaar luidde echter een ommekeer in voor de hypotheekrente. In een jaar tijd is die ruwweg verdubbeld, van 1,6 procent voor een lening op 25 jaar met vaste rente voor 80 procent van de woningwaarde, tot 3,1 procent. Het aantal aanvragen voor een hypothecair krediet lag in juli op het laagste peil in 7 jaar volgens cijfers van de Nationale Bank.
De stijgende rente gaat momenteel gepaard met een energiecrisis. De strengere regelgeving rond woningen met een slechte of matige energiescore zal de waarde van deze woningen aantasten. Daarnaast kent Vlaanderen vanaf 2023 een renovatieverplichting om woningen binnen de vijf jaar na aankoop tot minstens EPC-score (energieprestatiecertificaat) D te brengen. Wie een woning van de hand zal willen doen, zal rekening moeten houden met de betaalbaarheid. Hoge rente, de oplopende energiekosten en hoge woningprijzen zullen de financiële ruimte voor een aankoop beperken.
Wat zal de impact zijn van nieuwe wetgeving rond EPC-labels en de stijgende hypotheekrente op de betaalbaarheid van vastgoed in Vlaanderen?
Welk effect zal dit hebben op de Vlaamse huurmarkt?
Hoe zult u de betaalbaarheid van vastgoed in Vlaanderen blijven waarborgen?
Zullen banken terughoudender zijn met het verstrekken van krediet voor woningen met een slechte energiescore?
Minister Diependaele heeft het woord.
Vooraleer in te gaan op de vragen wil ik toch even de nieuwsberichten van afgelopen dinsdag aanhalen om minstens te nuanceren of er wel een forse daling van het aantal woonleningen plaatsvindt. Uit de cijfers blijkt namelijk veeleer dat de vastgoedmarkt voorlopig stabiel blijft presteren en dat ook de jonge kopers actief blijven op deze markt. Vooral dat laatste – we hadden het daarstraks ook al opgemerkt – is eigenlijk iets wat we anders verwacht hadden. Het is alleszins positief.
Wat uw eerste vraag betreft, wil ik allereerst verwijzen naar mijn antwoord op de vraag om uitleg van de heer Jeremie Vaneeckhout over de stijgende hypotheekrente, waarin de problematiek van de stijgende rentevoeten en de betaalbaarheid voor de kandidaat-kopers uitgebreid aan bod kwam. Daar gaf ik onder meer aan dat de stijgende woningprijzen een complex samenspel zijn van verschillende factoren. De evolutie van het aantal huishoudens, het inkomen en de hypotheekrente en de gezondheidscrisis hebben een belangrijke invloed. Ook de samenstelling van de verkochte woningen op het vlak van kwaliteit, grootte en ligging heeft een invloed op de evolutie van de verkoopprijzen, net als omgevingsfactoren. Zo woedt nu volop de energiecrisis, die op zijn beurt een impact zal hebben op het beschikbaar inkomen van de gezinnen om een hypothecair krediet af te betalen.
Met de inwerkingtreding van een nieuwe regelgeving rond EPC-labels komt daar een nieuw gegeven bij. Daarbij kan verwacht worden dat woningen die een lage EPC-score behalen en waar een grondige energetische renovatie zal moeten worden uitgevoerd binnen de vijf jaar na de aankoop, een verkoopwaarde zullen krijgen waarbij deze kosten minstens voor een stuk beter ingecalculeerd zullen worden. De ontleningscapaciteit van de gezinnen en alleenstaanden is immers niet onbeperkt en als men geconfronteerd zal worden met de kosten van een energetische renovatie, zal dit doorwegen in de prijs die men kan betalen voor een woning. Op termijn zullen de prijzen zich aanpassen aan de ontleningscapaciteit van de huishoudens.
Wat uw tweede vraag betreft: op termijn zullen er op de woningmarkt meer energetisch kwalitatievere woningen zijn. Prijzen van oudere woningen zullen meer onder druk komen te staan. Ze zullen meer stabiliseren of misschien zelfs dalen. Prijzen voor woningen met een goed energielabel zullen waarschijnlijk stijgen.
De prijzen van oudere woningen kunnen misschien wel stabiliseren of licht dalen, maar de verhuurders zullen, na aankoop, logischerwijs wel de renovatiekosten doorrekenen in de huurprijs. We kunnen bijgevolg een opwaartse druk op de huurprijzen verwachten als gevolg van de verplichte renovatie.
Het is mogelijk dat eigenaars van een woning met een lage EPC-score misschien minder geneigd zullen zijn om hun woning te verkopen als de prijs daalt maar eerder kiezen voor verhuur, waardoor het aanbod van huurwoningen met een lage EPC-score stijgt en binnen dit segment de huurprijzen minder onder druk komen.
Maar wat dit precies betekent voor de Vlaamse huurmarkt valt voorlopig niet in te schatten. Daarom zal ik nauwgezet opvolgen hoe dit evolueert.
Ik kom tot uw derde vraag. Er worden al verschillende initiatieven genomen om de betaalbaarheid in Vlaanderen te garanderen bij de aankoop van een woning. Zo voerde de Vlaamse Regering met ingang van 1 januari 2022 een verlaging door van de registratiebelasting van 6 naar 3 procent op de enige eigen woning. Dat is nog altijd een bijzonder belangrijke maatregel.
Daarnaast kennen we het stelsel van de Vlaamse Woonlening, dat recent ook werd uitgebreid met een energetische renovatielening. Ik voorzie voor 2023 ook een verhoging van 250 miljoen hiervoor, zodat we in totaal 1,3 miljard hebben voor dit instrument. Zo helpen we kopers met een begrensd inkomen en eigen vermogen ook aan een eigen woning. Ik las daar deze morgen nog iets over in de krant, over mensen die daar een beroep op doen.
Daarnaast kunnen kopers ook genieten van verschillende instrumenten, zoals het renovatiekrediet met een rentesubsidie bij energierenovatie na aankoop, de Mijn Verbouwpremie, de Mijn VerbouwLening, een premie voor zonnepanelen en een EPC-labelpremie, en kunnen ze ook een beroep doen op advies en begeleiding van een renovatiecoach.
Vier, het is moeilijk uitspraken te doen over hoe de banken hiermee zullen omgaan. Dit wordt best voorgelegd aan de bankensector zelf. Banken zullen door deze maatregel een duidelijker zicht krijgen op de geplande energetische renovatiewerken die men zal moeten uitvoeren en op welk deel van de investeringen beleend moet worden. De koper zal immers in zijn financieel plan van de aankoop al rekening moeten houden met de verplicht uit te voeren energetische werken.
De verwachte venale waarde van de woning na uitvoering van de renovatiewerken zal doorslaggevend zijn bij het bepalen van de maximale hoogte van het hypothecair krediet. Ik vermoed dat de banken dit meer omzichtig zullen inschatten.
Een verbeterd energielabel en bijgevolg een lagere energiefactuur zullen ook de terugbetalingscapaciteit van de ontlener verbeteren. Ik zou het logisch vinden dat banken in hun solvabiliteitstoets van kandidaat-ontleners hier rekening mee houden.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Dank u wel, minister. Ik dank u om nog even toe te lichten wat u al wel allemaal doet, zoals inderdaad de verlaging van de registratierechten van 6 naar 3 procent en zelfs, als je je woning binnen de 5 jaar energetisch maakt, naar 1 procent. Ik vind dat een heel goede maatregel omdat toch alle jonge mensen nog steeds een woondroom hebben en omdat bij de aankoop van een eigen woning de registratierechten een barrière zijn naast de andere kosten die ermee gepaard gegaan of de eigen inleg die zij ook moeten hebben voor de bank. Ik vind dus dat die verlaging een heel goede zaak is om de betaalbaarheid van het wonen te verbeteren.
De woonbonus werd destijds afgeschaft en dat zal eigenlijk ook meer adem geven aan de Vlaamse Regering. Ik denk dat er, in de nabije toekomst, voor u als minister van Begroting en Financiën, nog meer middelen zullen vrijkomen door die afbouw van die woonbonus. Mijn concrete en eerste bijkomende vraag aan u is: worden die registratierechten van 3 procent nog verder verlaagd naar 1 procent?
Mevrouw Jans heeft het woord.
Dank u wel, voorzitter. Ik heb ook een heel concrete vraag, minister, betreffende de woonleningen maar dan heel specifiek over de betaalpauze die ingelast is. Ik denk dat die mogelijkheid is gegeven op verzoek van het federaal overlegcomité dat de banken gevraagd had om iets uit te werken. De banken hebben dan mensen de mogelijkheid gegeven om uitstel van betaling te krijgen. Gisteren bleek uit een rapport van Febelfin dat sinds het ingaan van die maatregel begin deze maand, al 2.000 gezinnen daar gebruik van hebben gemaakt. Het is natuurlijk uitstel van betaling en het lost de problemen niet op maar het geeft nu wat ruimte om met de energiekosten enzovoort verder te gaan.
Om voor die betaalpauze in aanmerking te komen, moet je aan een aantal voorwaarden voldoen. Ik begrijp dat die voorwaarden niet van hier komen maar ze zijn vastgelegd door Febelfin. Een daarvan is dat het maximum aan vermogen dat je mag hebben, vooraleer je die betaalpauze krijgt, 10.000 euro is. Dat gaat over beleggingen, zicht- en spaarrekeningen. Het is onze mening dat, in de samenleving waarin we vandaag leven, minder dan 10.000 euro op je rekening hebben als eigenaar van een woning en aanvrager van een betaaluitstel van een jaar of een half jaar, wel een heel limitatieve voorwaarde is.
Deelt u dat standpunt en bent u bereid om daar waar nodig of daar waar u in de gelegenheid bent als minister van Wonen, om mee te bepleiten dat we toch dat minimum wat optrekken?
Het geeft mij nu de indruk dat je bijna weeral op de grond moet liggen voordat je nog dat uitstel van betaling krijgt. Ik denk dat daar meer mensen mee zouden geholpen zijn. Het is een beperkte maatregel en dat moeten we ook beperkt houden. Het is ook geen oplossing maar een uitstel. Maar mijn vraag is of u de mening deelt dat die 10.000 euro toch wel heel erg minimaal is en of u in fora waar u aan deelneemt vanuit uw bevoegdheid, zou kunnen pleiten voor of streven naar een optrekken van dat minimumbudget zodat meer mensen daar gebruik van kunnen maken in het kader van de garantie van de woonzekerheid.
Mevrouw Claes heeft het woord.
Ik wil de nuance die u, minister, legt, bevestigen. De gegevens van de Centrale voor Kredieten aan Particulieren bevestigen dat het aandeel jongeren onder de 35 jaar ook 35 percent is van het aantal nieuwe leningen jaarlijks. Het totale bedrag van aangevraagde leningen in 2021 is groter dan ooit, en dat komt vooral door die jonge mensen. Laat mij duidelijk zijn: een krediet aanvragen vergt heel wat verantwoordelijkheidszin. Het is absoluut geen goede zaak als er een risico bestaat van wanbetaling en overwaardering van het vastgoed.
De EPC-verplichtingen kunnen er ook voor zorgen dat kopers niet meer gaan betalen dan dat een woning waard is. Dat heeft een impact op de overwaardering van de vastgoedmarkt. Het helpt ook om toekomstige betaalbaarheidsproblemen als gevolg van de stijgende energiekosten te voorkomen bij kopers en vooral bij de jonge kopers. Wij hebben de taak om te waarschuwen dat die hoge energieprijzen druk kunnen zetten op de woningprijzen. Als kandidaat-kopers hun ontleningscapaciteit inschatten, zullen zij vandaag, meer dan in het verleden rekening moeten houden met de energieprijzen. Samen met de intreststijging kan dat resulteren in een neerwaartse druk op de prijzen. Maar het is moeilijk te voorspellen of er een eventuele prijsdaling zal zijn. Het kan ook een stabilisatie zijn. De voorbije jaren heeft een gedaalde ontleningscapaciteit zich niet direct vertaald in dalende prijzen. Maar een daling is ook niet uitgesloten en de evolutie moet opgevolgd worden in deze commissie.
Minister Diependaele heeft het woord.
Ik vind de bijkomende vragen alle interessant. Eerst en vooral: ik ben altijd bereid na te denken over belastingverlagingen. Maar als verantwoordelijke politici moeten wij ook onze inkomsten bewaken. De eerste verlaging van de woonbonus die wij afgesproken hebben in het regeerakkoord, van 7 naar 6 procent, geldt intertemporeel voor 5 jaar. Met dat geld betalen wij de stijging van de kost van de elk jaar oplopende woonbonus in die periode. Dat was netjes 1 op 1. Wij bouwen de woonbonus af, wij geven er geen nieuwe meer. Daardoor dooft dat uit. Voor het geld dat wij nog nodig hebben voor de resterende woonbonuskost in deze regeerperiode, is de verlaging met 1 procent precies voldoende. Dat is dus geen besparing geweest.
Intussen weet u ook dat wij in een heel andere budgettaire situatie zitten. Het is moeilijk geworden om de besparing op de woonbonus alleen daarvoor te gebruiken. Maar dat is een puur begrotingsverhaal. Als een volgende regering die lasten nog verder naar beneden wil halen, dan zal men daarvoor de financieringsmiddelen moeten vrijmaken. Maar ik sta daar altijd voor open. Ik ben trouwens blij dat wij het bij 1 procent houden, want er zijn wel een paar redenen om het niet helemaal op nul te zetten. Maar dat is een andere discussie.
Mevrouw Jans, u hebt het over de betaalpauze. Die hebben wij ingevoerd naar het voorbeeld van het federale beleid. Wel betrekken wij daar ook de rente in mee. Bij ons betaalt men ook geen rente af; in de federale regeling blijft men de rente betalen. Voorts hebben wij ook niet dat kader. Maar banken kunnen afwijken van het kader. Momenteel zijn er 2000 mensen die daar gebruik van maken, maar slechts 1500 vallen onder dat kader. Bij 1 op 4 is men dus afgeweken van die regel. Wij zijn daarover in overleg met Febelfin. Ik begrijp uw opmerking helemaal. Maar het is altijd heel moeilijk om een algemene regel concreet toe te passen. Daarom moet er een soepelheid zijn die de mensen op het terrein de mogelijkheid biedt afwegingen te maken. Volgens mijn informatie gebeurt die afweging correct. Maar als u over andere inlichtingen beschikt, geef ze mij en dan kan ik misschien mijn standpunt veranderen.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Minister, u zult in mij altijd een partner vinden om lasten te verlagen. U hebt dat al gedaan wat het wonen betreft. Hoewel ik weet dat u als minister van Financiën en Begroting het budget onder controle wilt houden, wil ik er toch op aandringen dat de vrijkomende middelen van het uitdoven van de woonbonus toch naar wonen blijven gaan. Wonen is een van de grootste bezorgdheden van veel mensen. Zeker in Vlaanderen is het een basisbehoefte. Daarom is het helemaal niet verkeerd om daarvoor middelen aan te wenden.
Ook doet het mij plezier, minister, dat veel leningen vandaag naar jonge mensen gaan. Zelf heb ik ook kinderen en ik zou het jammer vinden, op een moment dat de rente zo aan het stijgen is, dat zij vandaag niet zouden kunnen kopen. De rente is vandaag 3 procent. De inflatie heeft een nooit geziene hoogte van 11 procent bereikt. Misschien blijft de rente wel stijgen. Dan wordt de aanschaf van een betaalbare woning moeilijker voor jonge mensen. Veel jonge mensen, en hun ouders en grootouders, maken vandaag de redenering nu vlug nog te kopen om te ontsnappen aan de verwachte nog hogere rente.
De vraag om uitleg is afgehandeld.