Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
Mevrouw Jans heeft het woord.
In het Grond- en Pandendecreet was aanvankelijk een sociale last opgenomen. Daarmee werden projectontwikkelingen van een bepaalde grootte verplicht een aandeel sociale woningen te bouwen. Het ging over verkavelingen vanaf tien loten, groepswoningbouw vanaf tien woongelegenheden en appartementsgebouwen vanaf vijftig appartementen.
De sociale last was 10 tot 20 procent op private gronden en 20 tot 40 procent op publieke gronden. In ruil daarvoor waren er een aantal compensaties in de vorm van lagere registratierechten, lagere btw, infrastructuursubsidies, overnamegaranties, belastingverminderingen en andere.
Omdat die steun niet was aangemeld bij de Europese Commissie, oordeelde het Grondwettelijk Hof in 2013 dat het om illegale staatssteun ging. Die werd bijgevolg vernietigd. Omdat die steun wegviel, werd de sociale last bovendien als een te verregaande inmenging beschouwd op het vrij verkeer van kapitaal en het eigendomsrecht. Niet alleen de steunmaatregelen verdwenen dus, maar ook de sociale last op zich.
Belangrijk is evenwel dat de sociale last niet vernietigd werd vanwege het principe, maar omdat de last disproportioneel groot was zonder de nodige steunmaatregelen. De toenmalige minister van Wonen, Freya Van den Bossche, en van Ruimtelijke Ordening, Philippe Muyters, hebben daarop een omzendbrief uitgevaardigd met de mogelijkheden om sociaal wonen in ruimtelijke uitvoeringsplannen te verankeren. Naast de voorwaarden waarmee men rekening dient te houden om verplichtingen te verankeren via het ruimtelijk instrumentarium, worden ook nog een heel aantal manieren geformuleerd om sociaal wonen door private actoren te realiseren.
De voorwaarden die worden overlopen in de omzendbrief om sociaal wonen te verankeren, zijn gebiedsspecificiteit, evenredigheid en rechtszekerheid. Wat betreft de evenredigheid is het belangrijk dat onder meer de inspanningen en resterende mogelijkheden van de lokale besturen zelf mee bepalen of een verplichting evenredig zou zijn of niet, bijvoorbeeld het aandeel onbebouwde percelen dat in handen is van de gemeente of de sociale woonactor zelf. Het register voor onbebouwde percelen (ROP), zoals vermeld in het Grond- en Pandendecreet, zou daarbij een interessante bron van informatie kunnen zijn. Veel gemeenten hebben zo’n register, al zijn ze niet allemaal actueel.
Minister, uit eerdere parlementaire vragen en antwoorden blijkt echter dat de onderverdeling niet toelaat om de status van de eigenaar onder te verdelen in privaat of publiek en semipubliek. Het is net dat onderscheid dat relevant of interessant zou kunnen zijn om het potentieel van de gemeente in te schatten om op eigen gronden al dan niet nog sociale woningen te laten ontwikkelen.
Bent u van mening dat het huidige juridisch en ondersteunend kader voor gemeenten om sociale woningen te verplichten in private ontwikkelingen, voldoende duidelijk en rechtszeker is? Zo nee, bent u van plan maatregelen te nemen om zulke initiatieven voor de lokale besturen te vergemakkelijken?
Beschikt u over cijfers of goede voorbeelden van lokale besturen die erin slagen om zulke verplichtingen op te nemen en te realiseren?
In hoeverre kunt u inschatten of alle lokale besturen optimaal geïnformeerd zijn over de mogelijkheden waarover het lokale bestuur beschikt tot het verplichten van sociale woningen in private projecten?
Minister Demir antwoordde in antwoord op schriftelijke vragen dat het Departement Omgeving samen met het Departement Financiën en Begroting aan het bekijken is of de eigendomsstatus volgens de privacywetgeving publiek mag worden gemaakt. Is daar ondertussen duidelijkheid over? Op welke manier zou de categorie of de bekendmaking van die indeling de privacywetgeving schenden?
Minister Diependaele heeft het woord.
Wat betreft de eerste vraag: de omzendbrief-Muyters-Van den Bossche ‘Mogelijkheden om sociaal wonen in ruimtelijke uitvoeringsplannen te verankeren’ vormt nog steeds een degelijke basis en biedt de gemeenten al goede handvaten om private partners te betrekken bij de realisatie van het sociaal woonaanbod. Maar omdat toch nog heel wat onduidelijkheid bestond bij gemeenten over de mogelijkheden om sociale lasten op te leggen, zijn mijn diensten bezig om rond dit thema een handleiding op te maken. Die handleiding wil vooral handvaten en goede voorbeelden aanreiken aan gemeenten, om samen met private partners een sociaal woonaanbod te realiseren. Ik denk dat dat wel degelijk iets is wat we nog wat meer ingang moeten laten vinden bij de lokale besturen.
Wat betreft uw tweede vraag: ik heb geen zicht op het precieze aantal, maar ik weet wel dat een aantal gemeenten verplichtingen opleggen. Ik geef u niet toevallig de stad Sint-Niklaas als voorbeeld, die in een stedenbouwkundige verordening inzake verkavelingen bepaalt dat in elke verkaveling van 0,5 hectare of meer, minstens 25 procent van de oppervlakte moet worden voorbehouden voor sociale woningbouw. De gemeente Londerzeel wil via een gemeentelijk reglement rond sociaal wonen een projectlast opleggen aan grote projectontwikkelingen van meer dan 0,5 hectare. De financiële projectlast komt hier terecht in een gemeentelijk grondfonds voor betaalbaar wonen, dat enkel en alleen kan worden aangewend voor het realiseren van toekomstige gemeentelijke woonprojecten die kaderen binnen het bindend sociaal objectief (BSO).
Voor uw derde vraag verwijs ik opnieuw naar de handleiding in opmaak. De krachtlijnen van deze handleiding zullen worden uiteengezet op een sessie tijdens de Dag van het Lokale Woonbeleid op 23 juni 2022. Gemeenten mogen gratis deelnemen aan deze sessie. Daarna wordt de handleiding verspreid naar de gemeenten via de nieuwsbrief van het agentschap Wonen-Vlaanderen voor de gemeenten en op de website gezet van Wonen-Vlaanderen.
Dan is er uw laatste vraag. Ik heb me geïnformeerd en bij de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) wordt enkel en alleen een onderscheid gemaakt tussen natuurlijke personen en rechtspersonen. Een verdere opsplitsing naar publieke of private eigendom wordt niet geregistreerd. In alle eerlijkheid moet ik wel toegeven dat ik u hier waarschijnlijk maar een half antwoord mee bied, want volgens mij weet elke gemeente, elk lokaal bestuur, van zichzelf wel wat zij in eigendom hebben. Alleen al via de openbaarheid van bestuur zou u daaraan moeten kunnen geraken. Dat is uw vraag: wat is nog in publieke eigendom? Via die weg moet dus zeker te ontsluiten zijn wat een gemeente – en ook het autonoom gemeentebedrijf (AG) of het OCMW eventueel – precies in handen hebben. Dat lijkt me maar logisch. In die zin moet dat dus zeker te achterhalen zijn. Ik heb dus alleen maar gekeken bij mijn instrumenten, bij VLABEL, en daar maken we alleen het onderscheid tussen natuurlijke en rechtspersonen.
Mevrouw Jans heeft het woord.
Ik vind het buitengewoon positief, minister, dat u de lokale besturen wilt helpen en bijstaan om, wanneer de goede wil er is, hen te stimuleren of te versterken wanneer ze in een onderhandeling gaan met private ontwikkelaars, om ervoor te zorgen dat er meer sociale woningen komen. De voorbeelden van Sint-Niklaas en Londerzeel zijn dan ook echt wel knappe voorbeelden.
Onze lokale besturen verschillen enorm, op alle vlakken. Ik kan me inbeelden dat de juridische dienst van de stad Gent niet te vergelijken is met de juridische dienst van een kleine, vaak plattelandsgemeente. De juridische dienst bestaat daar vaak uit één voltijdse medewerker, die ook nog ombudsman is of dergelijke. Dan is het soms niet evident om met grote ontwikkelaars in overleg te gaan, daar iets af te dwingen en te weten wat de juridische gronden allemaal zijn. De huidige omzendbrief biedt daarvoor mogelijkheden en een heel aantal gemeenten gaan er positief mee om. Ik vind het een absolute meerwaarde dat u specifiek daarvoor een handleiding aan het ontwikkelen bent en die ook op een heel toegankelijke manier tot bij de lokale besturen brengt. Lokale besturen die niet aanwezig zijn op 23 juni, krijgen die ook overgemaakt. Ik denk dat het een heel goede stap is om ervoor te zorgen dat die gemeenten die er werk van willen maken, versterkt worden.
De heer Veys heeft het woord.
Voorzitter, ik wil even terugkeren naar de totstandkoming van het Grond- en Pandendecreet. Er is toen een bepaling geschorst en die werd hernomen. Eén daarvan was de invoering van een bescheiden last.
We hebben sociale woningen, mensen hebben daar recht op – of komen in aanmerking, zo u wilt – tot een bepaald inkomensniveau. Bescheiden wonen zit daar net iets boven. In januari, toen u uw voorstel deed – zei u dat het bescheiden wonen een van uw pistes was.
Ik heb nu onlangs een schriftelijke vraag gesteld en tot mijn ontsteltenis – de doelstelling was om tussen 2013 en 2023 zesduizend bescheiden huurwoningen te bouwen – wordt dat niet gemonitord. Hoe komt dat? Hebt u plannen om dat te gaan monitoren? Als minister van Wonen moet u toch zicht hebben op het aantal bescheiden woningen die erbij komen? Zijn er plannen om voor die bepaling binnen het Grond- en Pandendecreet de indicatoren aan te passen om dat wel op te volgen? Dat lijkt me essentieel. Mijn vragen gaan over het aantal private woningen die erbij komen. Op mijn schriftelijke vraag hebt u geantwoord dat De Ark in Turnhout er enkele gebouwd heeft. Hebt u zicht op het aantal bescheiden woningen dat er is bij gekomen in Vlaanderen in de afgelopen tien jaar? Ik heb u daar een vraag over gesteld, uw administratie weet het niet, maar zijn er plannen om dat wel te weten?
Minister Diependaele heeft het woord.
Mevrouw Jans, ik ben het helemaal met u eens: voor de lokale besturen is dat soms moeilijk, en zelfs een meer dan gemiddeld lokaal bestuur heeft het er moeilijk mee; ik verwijs naar mijn eigen gemeente. Ik ben het daar dus helemaal eens mee en we bieden de nodige ondersteuning.
Mijnheer Veys, ik weet dat het vanuit de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM's) heel weinig was, ergens in de 30 woningen. U verwijst terecht naar De Ark. Ik weet niet of er nog waren, ik zit met 34 in mijn hoofd.
Die monitoring voor de privé zou ik moeten nagaan. Als u al het antwoord hebt gekregen dat we dat niet bijhouden, dan zal dat zo zijn. Voor zover ik weet is de bescheiden woning een specifiek systeem voor de SHM's. Goed, ik moet u het antwoord daarop schuldig blijven. Als we daar later nog eens op terugkomen, is dat zeker geen probleem.
De vraag om uitleg is afgehandeld.