Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Wegens de coronamaatregelen werd deze vraag om uitleg via videoconferentie behandeld.
De heer Veys heeft het woord.
(Slechte geluidskwaliteit)
Het fusietraject richting één woonmaatschappij moet afgerond zijn tegen 1 januari 2023. Ik citeer in dat verband even het Vlaams regeerakkoord: “We voegen tegen 1 januari 2023 sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren samen in één woonactor met maar één speler per gemeente.” Uiteraard komt het Vlaams Woningfonds (VWF) daar ook nog bij. U hebt nog minder dan één jaar om die deadline te halen, en er is geen tijd te verliezen. De juridische fusie moet realiteit zijn op 1 januari 2023.
De hervorming leidt op het terrein immers tot een vertraging in de bouw en renovatie van sociale woningen. Het is niet mijn bedoeling om de discussie van gisteren opnieuw te doen, al heb ik nog altijd mijn twijfels over het standpunt van de regering, maar goed. Het is duidelijk dat die hervorming wel een impact heeft, getuige daarvan de onderbenutting van 1 miljard euro in 2021. Dat is een dramatische onderbenutting, met alle gevolgen van dien voor de bijna 170.000 gezinnen op de wachtlijst.
Om een verdere stremming van de bouw te voorkomen, is het belangrijk dat sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM's) spoedig te weten komen wat hun werkingsgebied zal zijn. Lokale besturen hebben reeds sinds 31 oktober 2021 hun adviezen bezorgd aan de Vlaamse Regering. U had aangegeven om daarover voor het kerstreces te beslissen, maar dat is niet gelukt.
Ik zit zelf in een stuurgroep in Kortrijk om die woonmaatschappij daar uit te bouwen. We hebben alles al negentig dagen opgeschoven omdat we geen zekerheid hebben over het werkgebied: moet er nog een andere partner bij komen of niet? Dat maakt dat het niet vooruit kan gaan. Ik merk ook onzekerheid bij heel wat personeelsleden, zowel van sociale verhuurkantoren (SVK’s) als SHM’s.
Nu, die omvorming is zeer complex, niet alleen op juridisch vlak, maar ook rond de verloning van personeelsleden, die beschikken over verschillende statuten, de overdrachten van woningen van de ene maatschappij naar de andere en het operationeel krijgen van het nieuwe inschrijvingssysteem. We vrezen dat we tijd aan het verliezen zijn, en om die reden heb ik een aantal vragen.
Wanneer zult u de werkingsgebieden voor de toekomstige woonmaatschappijen vastleggen? Ik lees in de krant dat dat gekoppeld is aan andere dossiers. Ik vernam gisteren dat alles eind januari gedeblokkeerd zou moeten raken binnen de ministerraad. Klopt dat? Mogen we dat verwachten eind januari?
Wat zijn de volgende stappen binnen het traject naar één woonmaatschappij? Graag een overzicht en timing van de deelprocessen. Dan heb ik het natuurlijk over het personeel, de overdracht van woningen, de termijnen waartegen dat allemaal moet gebeuren.
Zullen woonmaatschappijen die patrimonium moeten aankopen aan venale waarde, gecompenseerd worden via de gewestelijke sociale correctie (GSC)? Ik vraag dat omdat renteloze leningen vandaag meetellen voor de financiële gezondheidsindex (FiGi), wat een aanleiding kan zijn voor bijzondere begeleiding. We weten dat men voor de aankoop geen beroep zal kunnen doen op FS3-leningen (financieringssysteem 3) – denk ik toch, maar u kunt dat misschien bevestigen – en dat men renteloos moet lenen voor de aankoop. Wordt dat meegenomen in de FiGi van die woonmaatschappijen? Waarom wel of niet? Zo neen, is dit volgens u dan geen ontmoediging om nieuwe projecten in te plannen voor de aankopende woonmaatschappijen, die door de aankoop schulden maken?
Hoe zult u ervoor zorgen dat in 2022 meer budget inzake bouw en renovatie van sociale woningen wordt toegewezen aan sociale woningprojecten dan afgelopen jaar? Ik zal die vraag wat herformuleren. U zei dat u de capaciteit wilt verhogen van de sector. Hoeveel wilt u die verhogen? Hoe ziet u dat? Is het de bedoeling dat die capaciteitsverhoging er tegen 1 januari 2023, het moment van de juridische fusie, is of ziet u daarvoor een ander tijdspad?
Minister Diependaele heeft het woord.
Dank u wel, mijnheer Veys, voor uw vragen.
Eerst en vooral, en niet dat dat veel uitmaakt, maar ik betreur het samen met u dat dit er nog niet door is. Het was inderdaad de bedoeling. We hebben op een bepaald moment in de commissie wel eens een overzicht gegeven van de stappen die we zouden nemen, meer dan een jaar geleden ondertussen, en toen hebben we gezegd dat het voor de zomer van 2022 zou zijn. Pas nadien is het veranderd naar voor het eind van 2021. Daar zijn we dus nog niet. Maar de eerste communicatie was dus om dit uiterlijk tegen de zomer van 2022 te doen. Gezien de vordering van het dossier kunnen en zullen we sneller gaan met de afbakening van de werkingsgebieden. De finale beslissing moet de komende weken genomen worden. Ik kan u op uw eerste vraag dus, met de beste wil van de wereld, geen precies antwoord geven, al begrijp ik de vraag heel goed.
Wat uw tweede en derde vraag betreft, zijn er verschillende belangrijke elementen, zowel juridisch als operationeel.
Voor het juridische luik heeft mijn administratie een integrale retroplanning opgesteld. Op basis hiervan kan elkeen tijdig nodige technische voorbereidingen treffen tegen 1 januari 2023. Ik ga ze hier niet aflezen, maar we kunnen die desgevallend schriftelijk delen, als dat gevraagd wordt, al denk ik dat u daar vanuit uw positie sowieso toegang toe hebt.
Operationeel is er daarnaast nog heel wat werk. Ik wil benadrukken dat vooral in dat traject aandacht moet gaat naar de klanten en het personeel, en dat dat traject het best zo snel mogelijk in gang wordt gezet. Ik denk dat de actoren daar het best zelf een timing op zetten die rekening houdt met de decretale vereisten.
De ondersteuningsmodaliteiten die ik heb opgezet, spelen daar ook uitdrukkelijk op in. Zo ondersteunt de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) de woonorganisaties in het te doorlopen traject, zowel op juridisch, organisatorisch als praktisch vlak. Bij elke regelgevende beslissing worden nieuwsflashes uitgestuurd naar de betrokken actoren, waarin de nieuwe wetgeving in een begrijpelijke taal wordt toegelicht. Daarnaast biedt de website van de VMSW een luik woonmaatschappijen aan: www.vmsw.be/Home/Ik-ben-professioneel/Woonmaatschappijen. Daar wordt onder andere het Draaiboek Woonmaatschappijen aangeboden, dat op een gestructureerde manier en per soort woonorganisatie weergeeft wat de mogelijkheden zijn en welke stappen doorlopen moeten worden om zich om te vormen. De website biedt ook een gestructureerde module met antwoorden op veelgestelde vragen.
Binnenkort zullen op de website ook webinars ter beschikking worden gesteld waarbij concreet op de te ondernemen stappen wordt ingegaan en de verschillende vormen van herstructurering, herinvesteringsplicht, financiële tegemoetkomingen, fusiesteun, erkenning als woonmaatschappij enzoverder nader worden toegelicht.
Tot slot heeft de VMSW ook raamcontracten afgesloten rond communicatie en organisatieontwikkeling. SHM’s en SVK’s die dat wensen, kunnen op die manier op een snelle en voordelige manier via een minicompetitie een aanbieder aanstellen die hen in het hele traject ook organisatorisch kan ondersteunen. Een aantal SHM’s en SVK’s hebben daarvan momenteel zelfs al gebruikgemaakt. Ik moet eerlijk zeggen dat we behoorlijk positieve feedback krijgen over de volledige ondersteuning, en we staan open voor extra noden. Alle ideeën zijn welkom, zeker van mensen die terreinkennis hebben.
Ik kom bij uw vierde vraag. De regelgeving – het decreet en het besluit van de Vlaamse Regering (BVR) – voorziet daarin in duidelijke modaliteiten. Zo is er een heldere cascade besproken. We hebben het daar trouwens al verschillende keren over gehad.
Ten eerste schrijft het decreet voor dat maximaal gekeken moet worden naar herstructurering. Aangezien alle betrokken partijen hetzelfde maatschappelijke doel van algemeen belang voor ogen hebben en zich geëngageerd hebben om de wil van de decreetgever uit te voeren, ga ik ervan uit dat de overdrachten in principe altijd tegen een vergoeding in aandelen zullen gebeuren. Dat gebeurt in boekhoudkundige continuïteit, en daarvoor moet geen bijkomende compensatie worden voorzien.
Ten tweede – de tweede stap in de cascade, onder andere voor wanneer het om een zeer beperkt aantal overdrachten gaat –, kunnen de partijen ook beslissen om tot een onderhandelde overdrachtsprijs te komen, waarbij de overnemer voor ogen houdt dat hij het plaatje financieel sluitend kan maken op basis van de overname van de bestaande gesubsidieerde leningen, eventueel aangevuld met een renteloze lening.
Ten slotte, nog een volgende stap in de cascade, in het geval een overdracht tegen vergoeding in aandelen niet zou kunnen én de beide partijen toch niet tot een overeenkomst over de prijs komen, dan zal de overdracht plaatsvinden tegen een prijs die ikzelf zal bepalen. De decreetgever heeft de Vlaamse Regering gemachtigd om de overdrachtsprijs vast te stellen, en in het besluit van de Vlaamse Regering van 17 december 2021 werd die bevoegdheid aan mij doorgedelegeerd. In datzelfde besluit is voorzien dat, als het agentschap Wonen-Vlaanderen vaststelt dat er geen overdracht tegen vergoeding in aandelen mogelijk is én dat partijen niet tot een overeenkomst zijn gekomen, het agentschap de opdracht zal geven aan de commissarissen bevoegd voor de schattingen bij de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) om de venale waarde te bepalen, rekening houdend met de bijzondere eigenschappen van de sociale huisvestingsmaatschappijen. Op basis daarvan zal ik daarna de overdrachtsprijs vaststellen, waarbij ik eventuele over te dragen VMSW-leningen en eventuele subsidies die uitsluitend hebben bijgedragen aan de marktwaarde van de woning, zal verrekenen. Ik ga er daarbij van uit dat wanneer de commissarissen van VLABEL rekening houden met de bijzondere eigenschappen van sociale huisvestingsmaatschappijen, zij daarbij minstens de elementen in ogenschouw zullen nemen zoals die door de decreetgever zijn toegelicht in de memorie van toelichting. Hierbij wordt een renteloze lening aangeboden voor het verschil tussen de overdrachtsprijs.
De sector beschikt hiermee over alle sleutels om zelf de decretaal verplichte overdrachten op een vlotte en financieel haalbare manier te regelen.
Voor uw laatste vraag verwijs ik graag naar het actualiteitsdebat van gisteren, maar ik herhaal enkele punten.
Ik heb gezorgd voor een snellere dossierdoorstroming van goedkeuring van sociale bouwprojecten door de VMSW. We hebben een nieuwe oproep voor woonbeleidsconvenanten gelanceerd. Spoedig zullen er convenanten afgesloten worden met ongeveer 66 gemeenten voor in totaal zo’n 3700 bijkomende sociale huurwoningen. Om maximale benutting van het budget te faciliteren, zullen we vanaf 2022 ook de mogelijkheid creëren om op continue basis convenanten af te sluiten, goed voor 1000 bijkomende sociale woningen. Daarnaast zal er dit jaar een nieuwe set instrumenten gelanceerd worden, met name Constructieve Benadering Overheidsopdrachten+ (CBO+), Design and Insulate+, Design and Build+ en Design and Renovate. Die +’en wijzen niet alleen op het vernieuwde systeem, maar moeten ook resulteren in meer aanbod en kwaliteit.
Binnen diverse van deze instrumenten speelt de private sector reeds vandaag een belangrijke rol. Om na te gaan hoe deze instrumenten verder geoptimaliseerd kunnen worden en hoe de private sector nog meer ingeschakeld kan worden voor sociale woningbouw, zijn met hen rondetafelsessies ingepland.
Om de impact van de stijgende grondstofprijzen tegen te gaan werd op mijn initiatief op de Vlaamse Regering van 17 december 2021 ook reeds een aanpassing van de simulatietabel en de subsidieplafonds beslist. Deze geven aan tot welke bedragen een sociaal woonproject gefinancierd mag worden en werden aangepast in functie van de stijgende grondstofprijzen, die de maatschappijen voor moeilijkheden plaatsen.
Om al deze initiatieven op te volgen en te begeleiden werd ten slotte een taskforce met de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen opgericht (VVH).
Tot daar mijn antwoord.
De heer Veys heeft het woord.
(Slechte geluidskwaliteit)
Zoals ik zelf aangegeven had, zitten we in Kortrijk met wat vertraging, en dat leidt tot onzekerheid. Ik denk dat dat iets is wat we commissiebreed willen bestrijden, zowel voor de huurders en kandidaat-huurders als het personeel dat zich dagelijks inzet voor die mensen, om ervoor te zorgen dat zij vooruit kunnen gaan. (Opmerkingen van minister Matthias Diependaele)
Ik wil het nog even schetsen. Het is twee jaar geleden beslist in het regeerakkoord; een jaar geleden kwamen die infoflashes voor gemeenten en SHM’s. Ik begrijp dat u geen exacte datum kunt geven voor de beslissing, maar ik zou alle leden van de meerderheidsfracties willen oproepen om ervoor te zorgen dat dit zo snel mogelijk gebeurt.
Die retroplanning zou een interessant document zijn, als het ons bezorgd kan worden. Ik heb er wel al wat zicht op, maar ik krijg het graag van u officieel, als minister.
Wat het centraal inschrijvingsregister betreft, heb ik niet meteen een antwoord gehoord, maar ik neem aan dat het nog altijd de ambitie is om dat tegen het eind van dit jaar operationeel te krijgen. Dat wilde ik nog eens concreet vragen.
Dan heb ik nog enkele bijkomende vragen, als u het me toestaat.
Die taskforce loopt inderdaad sinds oktober, als ik me niet vergis, maar ik heb u toen ook gevraagd of de gemeenten daarin betrokken worden. We hebben het er gisteren ook over gehad, over de rol van de gemeenten. 120 van de 300 gemeenten liggen op koers, een deel daarvan gecorrigeerd via een plan van aanpak en al dan niet met een woonbeleidsconvenant, maar dat gaat toch niet zo goed vooruit als we het zouden willen, denk ik dan.
Wat het budget voor de SHM’s betreft, waar ik gisteren ook vragen rond gesteld heb die u niet meteen beantwoord hebt, geeft u telkens aan: ‘Anders gaat dat geld verloren.’ Ik heb u, denk ik, in juni vorig jaar al gezegd dat dat gemakkelijk opgelost kan worden door van ‘x+1’ ‘x+2’ te maken, zodat u er zeker van bent dat het budget dat dient voor die doelgroep, er ook voor kan worden ingezet.
Een volgende vraag betreft bescheiden wonen. Minister Van den Bossche heeft ingevoerd dat SHM’s daarop kunnen inzetten, maar zonder voordelige leningen. Het lijkt me toch wat vreemd dat u die voordelige leningen, die FS3-leningen, aan min 0,7 procent, ter beschikking wilt stellen aan de privésector om bescheiden woningen te bouwen. Als u dat doet, dan kan de openbare sector dat niet doen. Bent u bereid om die FS3-leningen ook voor SHM’s ter beschikking te stellen voor het bescheiden wonen? Ik denk ook in discussies over de financiële gezondheid van huisvestingsmaatschappijen. We hebben gisteren ook een debat gehad met verwijzingen naar Nederland en Frankrijk, waar de toegang tot publieke huisvesting veel breder is, met een deel sociale woningen en een deel woningen voor mensen die misschien net iets meer verdienen.
Dan heb ik nog een laatste vraag. Het moratorium op de verkoop van sociale woningen is kort voor het reces aan bod gekomen. U zei dat daar bijkomende decretale maatregelen voor nodig zijn. Is dat inmiddels gebeurd? Wat is de stand van zaken op dat vlak?
Minister Diependaele heeft het woord.
Eerst en vooral, 1 januari 2023 blijft natuurlijk het streefdoel. Ik begrijp dat mijn verantwoordelijkheid of die van de Vlaamse Regering daar een rol in speelt, daar hoeft u mij niet van te overtuigen.
Twee, ja, gemeenten zullen betrokken worden. Die zijn sowieso – en dat weet u – rechtstreeks betrokken bij het opstellen van die convenanten; dat wordt met hen gedaan. Voor de rest gaan wij hen ook betrekken, want daar zit een groot probleem. Het probleem van die dreigende onderbenutting ligt aan zeer veel zaken. Een daarvan is ruimte. U vraagt aan ons om ook gemeenten te gaan verplichten om sociale woningen te bouwen – een hardere stok achter de deur. Ik denk niet dat we dat moeten doen, maar ook daar zit een probleem. Die dreigende onderbenutting gaat over heel veel zaken. De gemeenten hebben ook een rol te spelen daarin, dus we gaan hen zeker betrekken.
Ik heb gisteren zeer duidelijk gezegd dat voor die bescheiden woningen geen beroep kan worden gedaan op dezelfde leningen. Dat heb ik gisteren aangegeven. Dat is zeker het geval. Het is ook een andere taakstelling voor de SHM’s, ook omdat het een ander doelpubliek is. Met hun capaciteit gaan ze daarop inzetten. Dat blijft wel overeind. Voor omgevingsaanleg zijn er trouwens wel subsidies voorhanden. Er is dus wel ondersteuning voor dat bescheiden wonen.
Wat dat moratorium betreft, heb ik uw vraag niet begrepen. Mag die herhaald worden, voorzitter? Of gaat het gewoon om een stand van zaken?
(Slechte geluidskwaliteit)
De laatste keer zei u over dat moratorium dat daar nog bijkomende maatregelen voor genomen moesten worden om dat effectief in te voeren. Is dat inmiddels gebeurd?
We gingen daar inderdaad nog een decretaal initiatief voor nemen. Dat zal er inderdaad komen. We bekijken nog wat de beste mogelijkheden zijn om dat te doen, maar dat initiatief komt er, en het is zeker niet de bedoeling om daar nog lang mee te wachten, zodat de sector daar duidelijkheid over krijgt. Dat is een terechte bezorgdheid.
De heer Veys heeft het woord.
(Slechte geluidskwaliteit)
Dank u voor de antwoorden, minister.
Ik denk dat het geen verrassing is dat ik u oproep om vaart te maken in het dossier. U engageert zich daar ook toe. Dat is echt wel belangrijk.
Wat de rol van de gemeenten betreft, verschillen we van mening. Ik denk dat we op dat vlak iets te veel laten betijen. We hebben het heel vaak over rechten en plichten in het parlement en in deze commissie. Tijdens de discussie van gisteren, het actuadebat, had ik toch het gevoel, vooral bij de Open Vld-fractie, dat het recht op sociaal wonen meer en meer als een gunst wordt gezien, terwijl dat natuurlijk een recht is. Dat is hoe we daarnaar moeten kijken. Gemeenten hebben een plicht om woningen te voorzien, maar geen verplichting. Ik denk dat we op dat vlak dus toch nog wat strenger kunnen zijn. Als we kijken naar hoe het bindend sociaal objectief (BSO) al dan niet gehaald wordt, dan denk ik dat u toch meer maatregelen zult moeten nemen.
Wat dat moratorium betreft, roep ik u op om daar snel werk van te maken. Ik zie heel veel krantenberichten over woningen waarvan het de intentie is om verkocht te worden, vooral in Gent. Dat leidt tot heel veel ongerustheid, zeker bij mensen die daar nu wonen. De schrik voor een nieuwe huisbaas: wat zal dat allemaal geven, zal die woning nog sociaal zijn? Ik denk dat dat moratorium en dus het decretaal initiatief daarvoor er heel snel zullen moeten komen. We volgen het verder op.
De vraag om uitleg is afgehandeld.