Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Wegens de coronamaatregelen werd deze vraag om uitleg via videoconferentie behandeld.
De heer De Meester heeft het woord.
Minister, op 31 april 2021 van dit jaar heeft de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) de jaarlijkse cijfers vrijgegeven over de evolutie van het sociale woningbestand in Vlaanderen. Die cijfers zien er niet al te spectaculair uit, eerlijk gezegd. Die zijn slecht.
Ik geef u een paar cijfers. Er waren in 2020 400 sociale huurders minder dan in 2019. Het is de eerste keer in een decennium dat het aantal sociale huurders daalt. Daarnaast bleek dat het aantal leegstaande sociale woningen sterk gestegen is, met meer dan 2300 extra woningen die leegstaan. Dat brengt ons in totaal op 14.218 leegstaande sociale woningen. Ook dat is een historisch dieptepunt. In 2020 werden daarnaast ook minder nieuwe huurwoningen gerealiseerd dan het jaar ervoor, en ook het aantal gegunde huurwoningen viel lager uit dan het jaar voordien. Dat zijn toch opmerkelijk slechte cijfers. Minister, het zal u niet verbazen dat ik daar een paar vragen over heb.
Hoe verklaart u de daling in het aantal verhuringen? Welke factoren wegen daarin volgens u het zwaarst door?
De leegstandscijfers stijgen sinds 2014 onafgebroken, en het afgelopen jaar meer dan in de voorbije jaren. Hoe verklaart u dat? Hoe ziet u die recente sprongen? Verwacht u dat die tendens zich zal doorzetten?
Het is ook belangrijk dat het tempo voor de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen al jaren rond de 2000 woningen per jaar schommelt. Ik heb daar vorig jaar of begin dit jaar al een vraag over gesteld, en toen hebt u gezegd dat er in totaal 15.000 woningen op stapel stonden, waarvan ook een aantal op korte termijn. Maar ik zie dat niet in deze cijfers. Hoe ziet u dat? Hoe zult u ervoor zorgen dat er in de komende jaren wel die trendbreuk komt die er moet komen, en die de sociale huisvestingssector en de mensen op de wachtlijsten zo hard nodig hebben? Ik dank u.
Minister Diependaele heeft het woord.
Collega De Meester, wat uw eerste en tweede vraag betreft: het aantal verhuurde woningen is in 2020 inderdaad gedaald met 400 woningen ten opzichte van 2019, en dat terwijl het aantal sociale huurwoningen wel sterk is gestegen, namelijk met 1932 woningen. Het is dus niet het aanbod dat is gedaald maar wel het aantal sociale huurwoningen dat is verhuurd. U kent de nuances.
Zoals u zelf aangeeft in uw tweede vraag, is vooral de stijging van de leegstand hiervoor verantwoordelijk. Een stijging met 2328 leegstaande woningen heeft de stijging van 1932 bijkomende huurwoningen meer dan geneutraliseerd.
Voor de verklaring maken we altijd het belangrijke onderscheid tussen de structurele en de niet-structurele leegstand. In 2020 was de stijging van beide types leegstand hoog. Beide stegen meer dan de voorgaande jaren. De structurele leegstand is plus 1.058 woningen en de niet-structurele leegstand is plus 1.270 woningen.
Wat opvalt, is toch vooral de niet-structurele leegstand, de leegstand die te maken heeft met het verhuringsproces, die veel hoger is dan andere jaren. De stijging van de niet-structurele leegstand in 2019 was met 487 nog niet de helft van vorig jaar. Er is hierover nog geen wetenschappelijk onderzoek gebeurd maar op basis van de kennis van de sector en een aantal bevragingen, kunnen we een aantal verklaringen vooropstellen.
De verklaring van structurele leegstand ligt zoals elk jaar vooral in de renovatiebeweging die is ingezet. Daar hebben we het al verschillende keren over gehad. Zeker ingrijpende renovaties leiden bijna altijd tot verhuisbewegingen. Het gaat hierbij zo goed als altijd om een gebouw met meerdere appartementen of een wijk met meerdere woningen, al dan niet met meerdere fasen. In afwachting van de start van de renovatie worden de leegkomende te renoveren woningen dan niet meer verhuurd en dan staan ze structureel leeg. Tijdens de renovatiewerken staan de woningen ook leeg. Pas als ze na de renovatie opnieuw worden verhuurd, verdwijnen ze uit de leegstandsstatistieken.
De reden dat de structurele leegstand in 2020 zo sterk is gestegen, heeft dan ook te maken met een groter aantal renovaties. De beschikbare cijfers over het aantal gegunde renovaties in 2020 bevestigen dit duidelijk: een stijging van 2.006 in 2019 tot 3.104 in 2020. Dat is een stijging met meer dan 50 percent. Ik denk in alle eerlijkheid dat u er niet aan moet twijfelen dat dit al een groot deel van de verklaring is. Dat heeft alles te maken met die historische achterstand. We hebben het daar al verschillende keren over gehad. We investeren een recordbedrag in sociale woningen, zowel in nieuwbouw als in renovaties, omdat we met een erfenis van een patrimonium zitten dat in het verleden te weinig onderhouden is. Daar steken we die middelen van ongeveer 45 percent in. Daarbij komt dan die leegstand, dat lijkt me evident. Ik denk echter niet dat er iemand voor pleit om die renovaties niet te doen.
De oorzaken voor de niet-structurele leegstand, de frictieleegstand, zijn meer divers. Er is de leegstand tussen twee verhuringen wegens weigeringen of omdat er tussen twee verhuringen in nog kleine herstellingen moeten gebeuren. Bij nieuwe woningen, ook bij vervangingsbouw, of grondige renovaties verloopt er soms wat tijd tussen de oplevering en het moment dat de nieuwe huurders erin trekken. Ook het leeg houden van sociale huurwoningen in het kader van de verhuis van huurders wegens een geplande renovatie, valt onder deze categorie.
Dat zijn de klassieke oorzaken, die niet volledig kunnen verklaren waarom het aantal woningen in de niet-structurele leegstand in 2020 is gestegen.
Ik ben ervan overtuigd dat ook de coronamaatregelen een rol hebben gespeeld in de hoge cijfers van de niet-structurele leegstand eind 2020. Dit bleek ook uit de bevraging van de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s). Er was vertraging in de toewijzingen van vrijgekomen woningen, onder andere doordat herstellingen tussen twee verhuringen uitgesteld werden wegens de coronamaatregelen of bezichtigingen moeilijker te organiseren waren zolang de vertrekkende huurder nog verbleef in de te verhuren woning.
Het klopt dat de leegstand al jaren stijgt, zeker in aantallen. Bij een analyse van de voorgaande jaren valt op dat de structurele leegstand sinds eind 2015 maar een keer niet is gestegen, en dat was in 2019. Door de belangrijke opdracht voor de sociale huisvestingssector om hun woningen kwalitatief en energetisch te verbeteren, zal het aandeel structurele leegstand belangrijk blijven. Dat kan van het einde van het ene jaar naar het einde van het volgende jaar schommelen, maar zal altijd wel aanwezig zijn.
Ik verwacht wel dat de niet-structurele leegstand dit jaar en de volgende jaren weer zal dalen nadat het corona-effect is weggeëbd.
De structurele leegstand heeft dus veel te maken met een erfenis uit het verleden die we moeten aanpakken. Dat doen we dan ook. Op de niet-structurele leegstand heeft corona zeker een effect gehad.
De trend in het aantal sociale huurwoningen is dat het aantal woningen stijgt. Ik ben inderdaad van plan om deze trend te versnellen. Ik heb alvast in historisch hoge investeringsbudgetten voorzien. Daarnaast heb ik er vorig jaar voor gezorgd dat naast de constructieve benadering overheidsopdrachten (CBO), die intussen een traditie is, de SHM’s ook een beroep kunnen doen op de procedure Design & Build voor nieuwbouw en Design & Insulate voor de renovatie van daken.
De gereserveerde bedragen zijn historisch hoog, maar de langere doorlooptijd van de projecten door het verplicht lokaal woonoverleg en de capaciteit van de sector om alles verwerkt te krijgen, blijven belangrijke aandachtspunten.
De recent gepubliceerde cijfers met betrekking tot de gerealiseerde sociale woningen in 2020 tonen in elk geval aan dat de sector zich weerbaar getoond heeft tijdens corona.
De middelen zijn dus aanwezig en ik reken op de SHM’s, samen met vernieuwende of privé-initiatieven voor sociale woningbouw, om hiervan gebruik te maken om zoveel mogelijk kandidaat-huurders een woning te kunnen aanbieden.
Ik heb nooit onder stoelen of banken gestoken, niet wanneer we het erover gehad hebben tijdens de plenaire vergadering, niet wanneer we het er in de commissie over gehad hebben, dat het voor mij absoluut een bezorgdheid is dat we het hoge tempo dat we de laatste jaren gekend hebben in de sociale woningbouw, aanhouden, zowel ten aanzien van de renovaties als ten aanzien van nieuwbouw. Door de aanpassingen in de sector, het feit dat we er nu nog extra geld insteken en dat ook de bouw met zijn eigen problemen kampt, bijvoorbeeld stijgende grondstofprijzen, maken we ons ook zorgen. We blijven het in de gaten houden dat de centen die wij ter beschikking stellen, ook effectief worden uitgegeven. Die bezorgdheid deel ik zeker. Dat houden we van dichtbij in de gaten.
De heer De Meester heeft het woord.
Minister, het is inderdaad frappant dat net in de coronacrisis de niet-structurele leegstand, de frictieleegstand, stijgt. Op zich is dat natuurlijk bijzonder jammer omdat net in die coronacrisis ook de wooncrisis heel acuut werd en we alles op alles moesten zetten om mensen die het nodig hadden een dak boven het hoofd te geven. Dat blijkt toch minder goed gelukt te zijn dan gedacht.
U spreekt over de structurele leegstand die hoger ligt door de renovatiebeweging. Ik weet natuurlijk ook dat als je op grote schaal wilt renoveren, je die huurders moet herhuisvesten. Dan is het natuurlijk heel belangrijk dat die grootschalige renovatiebeweging gepaard gaat met grootschalige nieuwbouw om de verhuisbeweging mogelijk te maken en om die structurele leegstand zoveel mogelijk te vermijden. U doet nu een beetje alsof het over een soort van natuurwet gaat. Mijn mening is dat we veel proactiever moeten optreden en zorgen dat die leegstand ook bij renovatie- en verhuisbewegingen zo laag mogelijk blijft zodat we de wachtlijsten zo goed mogelijk kunnen blijven wegwerken. Daar zit uiteindelijk het probleem. Het gaat hier niet over stenen, het gaat over mensen, mensen die een sociale woning nodig hebben, die op een wachtlijst staan en die woning niet kunnen innemen. Als we dan zien dat het aantal verhuringen is verminderd, dan betekent dat dat de wachtlijsten stijgen. Als ik het goed voor heb, komen de nieuwe cijfers van de wachtlijsten in juni. We weten dat er sinds 2020 400 woningen minder zijn verhuurd. Dan weet men eigenlijk al dat die cijfers van de wachtlijsten er niet al te best zullen uitzien. Ik zie in mijn eigen stad, Gent, waar de cijfers al wat vroeger beschikbaar zijn, dat de wachtlijst op een jaar tijd gestegen is van 10.300 naar 13.000 wachtenden. Als die trend zich doorzet in de rest van Vlaanderen, dan zullen we in juni in de commissie opnieuw een pijnlijk gesprek hebben, denk ik.
Een ding is mij niet zo duidelijk en u hebt daar niet concreet genoeg op geantwoord, namelijk het aantal sociale woningen dat in de pijplijn zat. Toen ik de vraag de vorige keer gesteld heb, hebt u gezegd dat er 5300 woningen in de kortetermijnplanning zitten. U zegt dat de sector weerbaar is gebleken in de coronacrisis. Ik volg dat voor een stuk. Maar we zouden die bijkomende sociale woningen in de kortetermijnplanning nu toch al in de cijfers moeten zien. Dat is volgens mij niet het geval. Dan vraag ik mij toch af waar het misloopt.
Minister, u kent mijn punt dat we meer inspanningen moeten doen voor de bouw van bijkomende sociale woningen, meer dan we nu doen. Dat zal een gunstig effect hebben op de wachtlijsten. Ik heb een bijkomende vraag. In het regeerakkoord staat dat gemeenten die niet voldoende inspanningen doen om het bindend sociaal objectief te bereiken, beter zouden worden opgevolgd. Gebeurt dat effectief, en met resultaat? U hebt in het regeerakkoord ook ingeschreven dat steden en gemeenten die dat bindend objectief al bereikt hebben, minder financiering van de overheid zullen krijgen. Zou het gezien de slechte cijfers die er vandaag voorliggen, niet beter zijn om die grens te lossen en de steden en gemeenten gewoon toe te laten om een hoger objectief na te streven?
De heer Veys heeft het woord.
Dit is een heel belangrijke vraag want hij gaat eigenlijk over het essentiële probleem dat we op het vlak van wonen in Vlaanderen hebben, namelijk dat er veel te weinig sociale woningen zijn. De wachtlijst spreekt voor zich. Maar ook is het zo dat we er te traag nieuwe bijbouwen.
Minister, ik ben blij dat u bezorgd bent. Het zou er nog aan mankeren, natuurlijk. Het is goed dat u zegt dat u wilt versnellen. Maar ik zie niet meteen hoe. Dat vloekt toch een beetje met het beleid dat u momenteel voert. Het ging er in deze commissie al vaak over. Mijn fractie is écht bezorgd. Volgens ons zorgt dat hele traject naar de woonmaatschappij er sowieso voor dat er projecten op de lange baan worden geschoven. Het advies van de Raad van State maakte duidelijk dat de overdracht van die woningen niet evident is. Dat helpt ook niet om projecten sneller te laten doorgaan.
Een goede bestuurder die het recht op wonen wil realiseren, zeker voor mensen die het moeilijk hebben, de doelgroep voor sociaal wonen, zal een achterstand moeten ombuigen in een voorsprong. Maar ik denk dat we nu in een legislatuur doen wat we vroeger in een jaar konden in dit land.
U bespreekt niet wat er op til staat. Daar zou de focus toch op moeten worden gelegd? Collega De Meester had het daar ook over. We moeten nu beslissen wat we binnen enkele jaren zullen bouwen. Als het nu slabakt, wanneer zullen we dan de resultaten zien? In 2024, 2025. Ik zou toch willen vermijden dat de volgende minister van Wonen – misschien zult u dat opnieuw zijn – zal moeten zeggen dat minister Diependaele er niet genoeg op heeft ingegrepen en dat we daardoor nu zo traag bouwen.
Heeft corona de voorbije maanden een impact gehad op hoeveel projecten er worden toegewezen? Wat wordt er aangekondigd dat we binnen x tijd zullen bouwen? Hoe zit het daarmee? Hebben we daar zicht op?
Mevrouw Moerenhout heeft het woord.
Minister, ik steun volledig het punt van collega De Meester. Ik kan er geen ander woord voor vinden, maar het is totaal absurd dat de regering een bovengrens oplegt aan het bouwen van sociale woningen in een periode waarin u zegt dat u het aanbod wilt uitbreiden en dat er andere problemen zijn om dat aanbod uit te breiden. Ik steun dus volledig het pleidooi om die bovengrens te laten vallen.
Ik heb twee bijkomende vragen bij de vraag van collega De Meester.
Leegstand van sociale woningen heb ik vanuit Groen altijd zeer sterk gevolgd omdat het mij heel erg verontrust dat daar maar geen beterschap in komt. Dan heb ik het vooral over de structurele leegstand. Alles boven één jaar leegstand is structurele leegstand. Maar heel veel woningen staan meer dan drie, vier jaar leeg. Daar scheelt iets aan. Dat is toch verontrustend? U hebt al geantwoord hoe u dat wilt oplossen. Ik heb een bijkomende vraag over die structurele leegstand. In het verleden zijn er bepaalde wetgevingen geweest om die woningen tijdelijk in te vullen met mensen die echt in extreem hoge woonnood zaten en niets vonden: vluchtelingen, daklozen en dergelijke. Hebt u zelf nog pistes in het achterhoofd om een dergelijke tijdelijke invulling te voorzien voor woningen die structureel leegstaan? Ik heb het niet over de frictieleegstand, want dat is natuurlijk te kort.
U zegt dat het aanbod niet is gedaald. Dat klopt. Maar het is ook niet gestegen. En dat is wel degelijk het doel dat u hebt vooropgesteld toen u als minister begon, en dat blijft u herhalen. Dat duidt toch op structurele problemen? U zult een tandje moeten bij steken als u uw eigen doelstelling wilt halen. U zegt nu dat de middelen er zijn maar dat de langere doorlooptijd een van de problemen is. U richt een soort vraag naar de sociale huisvestingsmaatschappijen zelf. Hebt u al met die maatschappijen gesproken om bij de sector zelf te horen wat zij als redenen zien? Halen zij ook die langere doorlooptijd als enige reden aan? Concretiseren zij dat? Of zien zij nog andere redenen waarom dat trager gaat en waarom het aanbod niet stijgt? Zien zij andere pijnpunten binnen het systeem en binnen het beleid?
Mevrouw Smeyers heeft het woord.
Minister, ik kan alleen maar uw antwoord bijtreden. U maakt een duidelijk onderscheid tussen frictieleegstand, structurele leegstand en niet-structurele leegstand, en u noemt de oorzaken. Ik zal dat niet herhalen.
Mevrouw Moerenhout, misschien is het goed dat u nog eens de vraag om uitleg van vorige week van mijnheer De Meester herleest, over de leegstand van sociale woningen. Dit houdt daarmee verband. Als je meer inzet op totaalrenovaties heb je natuurlijk sneller leegstand en ook een langere leegstand omdat die mensen moeten verhuizen. We weten allemaal dat er tegen sociale bouwprojecten helaas veel beroepen worden ingediend. Dat sleept allemaal aan. Het gaat niet zo snel om te bouwen, te renoveren, te verbouwen. We zien daar de gevolgen van. Corona zal ook wel een aandeel hebben in dit hele verhaal. De vraag om uitleg van mijnheer De Meester van vorige week kan hier ook bij betrokken worden, en ook het antwoord daarop van de minister, zoals ook de oplossing en het beleid dat hij aan het uitwerken is rond leegstandsbeheer. Minister, u zult er misschien zelf ook nog willen naar verwijzen maar ik wou het toch nog allemaal eens mee in kaart brengen.
Minister Diependaele heeft het woord.
Dank u voor de bijkomende vragen.
Mijnheer De Meester, ik zei daarnet al dat 55 procent van de recordbudgetten die we besteden naar nieuwbouw gaat. Ongeveer 45 procent gaat naar renovatie. De resultaten zijn er wel degelijk: een kleine tweeduizend nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd. Dat gaat wel degelijk vooruit.
Mevrouw Moerenhout en mijnheer De Meester, ik ben het niet met u eens: wij geven vanuit Vlaanderen subsidies, ondersteuningen, leningen voor het bouwen van sociale woningen. Er is de bezorgdheid dat dit over heel Vlaanderen wordt gebruikt. Het staat lokale besturen nog altijd vrij om daar zelf ook meer in te steken. Dat is geen enkel probleem. Als dat sociaal objectief niet behaald is, dan kunnen ze dat. Niemand verbiedt hun dat. Wij zullen het inderdaad niet meer ondersteunen. Het is voor ons vooral zaak om daar waar het minder is, aan te moedigen om meer te investeren. Ik heb hier trouwens een buurgemeente die er nog geen enkele heeft en die nu eindelijk een project op poten heeft gezet. Met één project zullen ze dat sociaal objectief halen.
Mijnheer Veys, ik ben het ermee eens, en dat hebben wij altijd gezegd: het traject naar de woonmaatschappijen is een heel ingrijpende oefening. Dat is een grote last voor de sector. Daar ben ik het helemaal mee eens. U spreekt over de volgende minister van Wonen. U kunt het eventueel zijn. Ik hoop dat hij dan ook de eerlijkheid heeft om te zeggen dat hij mee de vruchten plukt van het feit dat die hervorming al werd doorgevoerd en van het feit dat we er nu in slagen om een betere dienstverlening te geven aan kandidaat-sociale huurders en sociale huurders, en dat we meer lokale besturen in staat stellen om zelf het lokale woonbeleid in handen te nemen en daar de regisseur van te zijn, en dat we de samenwerking met andere welzijnsactoren en dergelijke meer nog beter kunnen doen door de integratie van sociale verhuurkantoren en sociale huisvestingsmaatschappijen. Ik geloof er oprecht in dat de volgende minister, van welke partij hij ook is, een lofzang zal afsteken over de hervorming die wij hebben doorgevoerd. Wie het ook is, mevrouw Van Volcem.
Dat staat niet in de weg dat de opdracht op dit moment zeer zwaar is. En ja, ik zie ook dat die projecten daaronder lijden. Dat houden we in de gaten. Het is altijd over een langere periode dat je daarvan het resultaat ziet. Het is gemakkelijk om voor de wind te gaan op de korte termijn. Als politicus moet je af en toe eens het lef en de moed hebben om een langetermijnobjectief voor ogen te houden, ook al heb je daar niet meteen zelf het voordeel van.
Ik weet niet juist om hoeveel nieuwe projecten het gaat. Dat kan door middel van een schriftelijke vraag worden nagevraagd.
Mevrouw Moerenhout, u hebt gevraagd wat de redenen van de vertraging zijn. We hebben een bevraging georganiseerd. Zoals ik in mijn initieel antwoord heb vermeld, hebben we dit aan de sector gevraagd en hier zijn zaken uit naar voren gekomen, onder meer in verband met renovaties. Wat de tijdelijke invulling betreft, moeten we naar het leegstandsbeheer kijken. De SHM’s kunnen hier gebruik van maken. We hebben een hele discussie gevoerd over Camelot, waar het is misgelopen en waar we hebben opgetreden. Dat dit is misgelopen, betekent echter niet dat er voor de rest geen mogelijkheden zijn. De OCMW’s, CAW’s en dergelijke kunnen ook worden gebruikt om aan leegstandsbeheer te doen.
Mevrouw Smeyers, dat lijkt me evident. Ik ben het helemaal eens met u.
De heer De Meester heeft het woord.
Mevrouw Smeyers, als bij wonder ben ik het niet helemaal met u eens. Ik snap natuurlijk dat de inzet op renovatie tot meer leegstand leidt. Dat is een evidentie. We kunnen geen huizen verbouwen waar mensen in wonen. Daarover zijn we het allemaal eens, maar uit de cijfers blijkt dat het gevolg is dat er in het algemeen minder verhuringen zijn. Dat betekent gewoon dat het beleid heeft gefaald. We hebben niet proactief de nodige maatregelen genomen om dit op te vangen. We wisten dat er een grote renovatiegolf op komst was, maar er is onvoldoende en niet op tijd bijgebouwd, waardoor de wachtlijsten groeien. Daar zit de kern van het probleem.
Dit betekent dat we alle zeilen moeten bijzetten en een versnelling hoger moeten schakelen. We moeten geen belachelijke regels opleggen, zoals een maximum voor het sociaal objectief in gemeenten die eigenlijk staan te springen om daar verder op in te zetten. Zo zullen we er niet komen.
Mijnheer Veys, met uw verwijzing naar de impact van de fysiocratie hebt u een terecht punt aangehaald. De vertragingen die er nu zijn, zullen op lange termijn een groot effect hebben. Dat is nu net onze kritiek. We kijken niet naar de korte termijn. Aan de hand van wat nu gebeurt, voorspellen we dat die vertraging zich de komende jaren zal doorzetten en zich zal verdiepen. Het structureel probleem is dat we met een onderfinanciering zitten en dat we te weinig op bijkomende sociale woningen inzetten.
Minister, dat is het probleem. Wat zal volgens u de structurele impact van een verlenging van de doorlooptijden zijn op het aantal sociale woningen dat er de komende jaren zal bij komen? Dat is evident en mijn punt blijft dat we onvoldoende inspanningen leveren. We zitten duidelijk niet op het niveau waarop we moeten zitten. Het aanbod is niet gestegen. We slabakken. U kunt over records en over resultaten blijven spreken, maar waar zijn die resultaten? Er zijn tweeduizend woningen bij gekomen, maar dat is het tempo van de voorbije jaren. Er is geen versnelling en dat is net wat we nodig hebben. Als de cijfers in verband met de wachtlijsten gekend zijn, zullen we in deze commissie vermoedelijk exact dezelfde discussie voeren. Hopelijk zult u dan een beter antwoord hebben.
De vraag om uitleg is afgehandeld.