Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Vraag om uitleg over de dynamische lijsten van malafide huurders, verhuurders en vastgoedmakelaars
Vraag om uitleg over de studie van het Steunpunt Wonen betreffende malafide huurders en verhuurders
Verslag
– Wegens de coronamaatregelen werden deze vragen om uitleg via videoconferentie behandeld.
Mevrouw Jans heeft het woord.
Minister, collega’s, op 16 april 2021 werd het rapport van het Steunpunt Wonen gepubliceerd rond de dynamische lijst voor malafide huurders, verhuurders en makelaars. Dat rapport gaf uitvoering aan het voornemen uit het Vlaams Regeerakkoord en de beleidsnota Wonen, om de invoering van die dynamische lijst te onderzoeken.
Het rapport beschrijft de motieven en de krachtlijnen die aan het instrument ten grondslag liggen. Het besteedt ook heel wat aandacht aan het grondwettelijk kader en de beoordeling van de juridische toelaatbaarheid, en kijkt ook naar vergelijkbare voorbeelden uit andere sectoren, andere landen, andere regio’s. Ook toetst men het instrument van de dynamische lijsten af aan de vereisten van het privacy- en gegevensbeschermingsrecht. Ten slotte gaat men ook alle bevindingen die men in de studie doet, en in het rapport aangeeft, toetsen bij de actoren op het terrein van de Vlaamse private huurmarkt om te weten wat de effecten zijn van zo’n dynamische lijst op het terrein.
Het rapport, en de conclusies, zijn daarin vrij duidelijk: het lijkt juridisch onhaalbaar te zijn, men spreekt over ‘sociaaleconomisch onwenselijk’ en het blijkt niet tegemoet te komen aan een vraag vanop het terrein. De in het rapport genoemde organisaties, zijnde de Verenigde Eigenaars, maar ook de Eigenaarsbond, ook de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB Vlaanderen), het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), het Vlaams Huurdersplatform (VHP), HUURpunt, Unia, het Netwerk tegen Armoede en twee vrederechters: zij zijn allemaal bevraagd. Zij zijn eigenlijk unaniem. Niemand ziet een reële meerwaarde in het instrument. Daarnaast geven ze wel allemaal aan dat de risico’s op ongewenste effecten reëel zijn. Het ongewenst effect is dat men met die lijst – onbedoeld natuurlijk – een vraag en aanbod zou creëren voor een grijs circuit van malafide huurders en verhuurders die dan, tot overmaat van ramp, binnen dat circuit tot elkaar veroordeeld lijken te zijn. Ook voorbeelden uit andere sectoren en andere landen geven relatief weinig aanknopingspunten om te denken, of om te concluderen, dat een succesvolle implementatie hiervan in Vlaanderen mogelijk is.
In een kort stuk in het onderzoek, of in het rapport, worden ook een aantal alternatieven naar voren geschoven. Men spreekt over het Schotse erkenningensysteem, Skaeve Huse en Housing First. Die laatste twee staan ook in het regeerakkoord. Housing First wordt ook al toegepast in Vlaanderen via de centra algemeen welzijnswerk (CAW’s). Over Skaeve Huse hebt u eerder al uw plannen of voornemens, vanaf 2023, geuit. Het Schotse erkenningensysteem heeft niet meteen een evenknie in Vlaanderen, maar er werden ook belangrijke bedenkingen bij geformuleerd omtrent de mogelijke impact op het huuraanbod.
Kortom, minister, het rapport geeft wel aanleiding tot een heel aantal vragen. Ik beperk me tot een tweetal.
Ik verneem graag van u hoe u tegenover deze studie staat. En hoe u staat tegenover de idee van zo’n dynamische lijst, wetende wat er in de studie staat?
Ten slotte verneem ik graag of u aanknopingspunten ziet in de alternatieven die naar voren worden geschoven, of hebt u mogelijk andere voorstellen om die malafide huurders, verhuurders of makelaars aan te pakken?
De heer D’haeseleer heeft het woord.
Het langverwachte rapport van Steunpunt Wonen is afgerond. Het is een vrij lijvig rapport geworden van 129 pagina’s dat heel diep op alle pro’s en contra’s ingaat, mede ook door de brede aanwezigheid van de sectororganisaties. Uit de conclusies blijkt dan ook dat het een heel moeilijke en zware oefening zal worden om de vooropgestelde dynamische lijsten uit te werken. De werking van het mechanisme van hoe de mogelijke malafide spelers op de private huurmarkt afgebakend zullen worden, bracht al enkele mogelijke scenario’s in kaart. Hoe de norm opgesteld zal zijn, wie de personen in kwestie zal aanwijzen om op de lijst toegevoegd te worden, hoe de eventuele schrapping zal worden ingevuld en welke criteria daarvoor gebruikt worden, waren al enkele aandachtspunten. De juridische aandachtspunten en beperkingen werden eveneens zeer uitgebreid behandeld. Daar werden de bevoegdheden van de verschillende overheidsniveaus aangehaald, waaruit duidelijk blijkt dat er heel nauw met de federale overheid zal moeten samengewerkt worden op het vlak van bijvoorbeeld het procesrecht, het beroep van vastgoedmakelaars enzovoort. Op basis van de grondrechten en het gegevensbeschermingsrecht werden enkele vraagtekens geplaatst.
De sectororganisaties bleken er eensgezind over dat de uitwerking slechts een beperkte meerwaarde zou hebben, dat het heel tijdrovend zou zijn om die uit te werken en dat er een reëel risico bestaat op vernietiging door het Grondwettelijk Hof. Voor alle duidelijkheid, minister, mijn partij ziet absoluut de meerwaarde van dergelijke dynamische lijsten in. We delen dan ook die analyse van de sectororganisaties niet.
Over de opvolging van het dossier wil ik u enkele vragen stellen. Welke conclusies trekt u uit het rapport van het Steunpunt Wonen?
Zult u verdere stappen ondernemen om dit punt uit uw beleidsnota verder uit te werken en welke stappen zullen dat zijn?
Acht u het mogelijk om dat in 2023 uit te rollen, gelet op de fundamentele bezwaren die er naar boven komen?
In welke mate hebt u daarover al contacten gehad met uw federale collega’s omdat er toch wel wat problemen over de bevoegdheidsafbakening zijn? Was er bereidheid om daar constructief aan mee te werken?
Wordt er nog extra overleg ingepland met de sectororganisaties die heel kritisch zijn over dit voorstel? Worden ze ook betrokken bij een vervolgoverleg zodat hun verzuchtingen kunnen worden aangepakt?
Mevrouw Claes heeft het woord.
Ik heb een gelijkaardige vraag. Met de invoering van een lijst voor malafide huurders, verhuurders en vastgoedmakelaars wilde u voorkomen dat verhuurders te maken krijgen met bijvoorbeeld achterstallige huur, maar tegelijkertijd ook de toekomstige huurders informeren en waarschuwen voor verhuurders die het soms niet zo nauw nemen met de regelgeving. We hebben daarover verschillende gedachtewisselingen gehad in de plenaire vergadering en hier in de commissie voor Wonen en Erfgoed. U wees er van meet af aan op dat dit geen wandeling in het park zou worden. Heel wat randvoorwaarden moesten eerst vervuld zijn. Zo was er bezorgdheid over het dynamische karakter van de lijst. Het was immers de bedoeling om huurders en verhuurders die aan hun verplichtingen voldaan hebben, opnieuw van die lijst te kunnen schrappen. Ook waren er veel vragen over het privacyaspect van deze lijst. Mijn fractie heeft altijd aangegeven dat het belangrijk is voor ons dat enkel en alleen huurders en verhuurders van absoluut slechte wil of recidivisten op die lijst zouden komen.
U hebt meermaals geantwoord dat u zou onderzoeken of die lijst ingevoerd kon worden in de vastgoedsector in Vlaanderen. U benadrukte ook uitdrukkelijk dat het alleen zou gaan over mensen die met kwade bedoelingen op die markt aanwezig zouden zijn.
Recent is die studie afgerond en het Steunpunt Wonen maakte die bekend. Daaruit blijkt onder meer dat er bij de vertegenwoordigers van huurders geen draagvlak bestaat voor de invoering van zo’n dynamische lijst. De vertegenwoordiging van de verhuurders zien de theoretische meerwaarde van die lijst wel in, maar is evenmin vragende partij. Het Steunpunt Wonen formuleerde een aantal belangrijke bedenkingen bij de juridische haalbaarheid van die lijst. De collega’s zijn er daarnet even op ingegaan.
Minister, wat is uw reactie op de studie? Kunt u de belangrijkste conclusies toelichten?
U gaf al aan dat het geen evidentie was en schoof ook voorwaarden naar voren inzake tijdelijkheid, dynamisch karakter, privacy enzovoort. Wat betekenen de conclusies op dat vlak?
U gaf ook al aan dat het onderzoek bepalend zou zijn voor het verdere verloop van het dossier. Wat is hier de stand van zaken?
Ziet u andere mogelijkheden of instrumenten om dezelfde doelstellingen te bewerkstelligen?
Minister Diependaele heeft het woord.
Bedankt voor de vragen, collega’s. Ik zal de antwoorden zoveel mogelijk bundelen. Ik neem aan dat jullie me dat niet kwalijk nemen.
Ik denk dat u het correct uitgedrukt hebt, mevrouw Claes. U hebt gezegd dat het een goed idee is, maar dat het zeer moeilijk uitvoerbaar is. Dat is ook een beetje de conclusie die ik hieruit trek. Dat is de afweging die we moeten maken. Ik sta principieel achter de idee. Ik dacht dat dat een goed instrument zou zijn voor de contracterende partijen, zowel huurder als verhuurder, want het is als een evenwaardige relatie dat we het benaderen, om zich beter te kunnen informeren, voor ze een contract aangaan, over met wie ze een contract aangaan. Ik blijf achter die idee staan. Maar als je ziet wat de conclusies van het onderzoek zijn, is het natuurlijk logisch dat we daar de nodige conclusies uit trekken. Er is trouwens niets mis met een overheid die iets onderzoekt voordat ze iets gaat uitvoeren. Dat lijkt mij de logica zelve.
Zoals jullie weten, was het voornemen om de haalbaarheid van zo’n lijst te onderzoeken. Uit het gevoerde onderzoek van het Steunpunt Wonen blijkt nu dat er toch heel wat juridische en praktische bezwaren zijn voor de uitwerking van de lijst. De onderzoekers hebben een uitgebreide analyse gemaakt over de haalbaarheid en werking van een dynamische lijst voor malafide huurders, verhuurders en vastgoedmakelaars. De conclusie is dat zo’n lijst in vele opzichten niet haalbaar is. Ik ga kort door de bevindingen. Sommigen onder u hebben dat ook al gedaan.
Het rapport wijst in de eerste plaats op mogelijke bevoegdheidsproblemen. De vastgoedmakelaardij is een federale bevoegdheid, waarbinnen al een tuchtwerking en een witte lijst van makelaars bestaat. Een aparte Vlaamse lijst van malafide vastgoedmakelaars lijkt daarom niet mogelijk en zou ook weinig meerwaarde bieden. Daarnaast zitten we met het gegeven dat ook het procesrecht een federale bevoegdheid is. Dat kan zorgen voor moeilijkheden als we bijvoorbeeld een rechterlijke uitspraak als beginpunt voor een registratie zouden nemen.
Daarbij maakt het rapport ook duidelijk dat het niet evident is om te bepalen wie al dan niet als zijnde malafide kan worden geregistreerd. Vandaag maken vrederechters eigenlijk geen aparte toetsing op dat vlak. Bovendien moeten we vaststellen dat bij heel wat huurgeschillen de huurder verstek geeft. Het is in dat geval zelfs niet mogelijk voor een vrederechter om achterliggende motieven te achterhalen. De vraag is dan ook hoe die malafide ingesteldheid kan worden vastgesteld.
In de tweede plaats behandelt het rapport ook de mogelijke inmenging op de grondrechten, waaronder het recht op behoorlijke huisvesting en de regels van het gegevensbeschermingsrecht. Het wordt alsmaar moeilijker om dat mee te nemen – al dan niet terecht, maar dat laat ik in het midden. Daar zien we dat de kans reëel is dat de regeling niet proportioneel wordt geacht. Dat hangt samen met de vaststelling dat ook de toegang tot de lijst en het formuleren van schrappingsredenen niet evident blijken. Op de Vlaamse huurmarkt zijn vooral particuliere verhuurders actief, dus de toegang tot zo’n lijst kun je niet beperken tot professionelen. De vraag is dan op welk ogenblik zij toegang moeten krijgen tot de lijst. Men zou kunnen zeggen dat een verhuurder toegang krijgt als hij een ontwerphuurovereenkomst kan voorleggen, maar de controle daarop is eigenlijk zeer moeilijk. En tot slot blijken er ook geen vergelijkbare precedenten in binnen- of buitenland te zijn.
De sectororganisaties werden meermaals uitvoerig betrokken bij de stuurgroep van het onderzoek. Ze hebben ook allemaal aangegeven dat ze weinig meerwaarde zien in het systeem.
Gelet op de vele praktische en juridische bezwaren, alsook op het feit dat er geen draagvlak is voor zo’n lijst binnen de sector, denk ik dat er ook geen redenen zijn om verder te gaan met dit initiatief. Ik denk in alle eerlijkheid dat dat als beleidsmaker de logica zelve is. Ik sta principieel nog altijd achter het idee. We hebben gecontroleerd of het uitvoerbaar is en of er draagvlak voor is. Dat bleek niet het geval te zijn. Dan denk ik dat we het best duidelijk concluderen en er verder geen tijd en werk meer aan besteden.
Ten slotte ga ik nog in op de vragen van collega Jans en Claes over mogelijke alternatieve pistes. In de studie wordt inderdaad verwezen naar alternatieven voor bepaalde doelgroepen zoals Skaeve Huse of Housing First-initiatieven. Beide projecten zijn opgenomen in de beleidsnota. Het is dus zeker de bedoeling om daarmee aan de slag te gaan.
De ontwikkeling van Skaeve Huse staat gepland voor het tweede deel van de legislatuur. Via de projectoproep experimentele woonvormen loopt er momenteel ook zo’n pilootproject in Antwerpen.
Housing First is dan weer opgenomen in het actieplan dak- en thuisloosheid. Vanuit het beleidsdomein Wonen voorzien we de mogelijkheid om sociale woningen hiervoor in te zetten. Het beleidsdomein Welzijn voorziet de noodzakelijke begeleiding.
Ik vat samen. Ik ben principieel voor de idee. Ik dacht daarmee extra concrete informatie te kunnen geven aan contracterende partijen, om hen te helpen een inschatting te maken van met wie ze in zee gaan voor ze een contract sluiten. Dat was principieel een goed idee.
Maar volgens het onderzoek is het praktisch onuitvoerbaar en is er ook geen draagvlak bij alle partijen, namelijk huurders, verhuurders en makelaars. Ik moet meer doen dan alleen maar principes de wereld insturen. Dat kan een oppositie wel doen. Maar van mij wordt er wel verwacht dat we uiteindelijk beleid kunnen voeren. Dat zie ik hier niet mogelijk. Het onderzoek is heel duidelijk in zijn conclusies. Wij gaan ons daarbij neerleggen en het zal er dus niet komen.
Mevrouw Jans heeft het woord.
Minister, dank u voor uw bijzonder helder antwoord. Alle mogelijke manieren, ideeën, projecten en initiatieven die er worden ontwikkeld om huurders en verhuurders te beschermen, verdienen steun en aandacht. Dat was de aanleiding om hiermee aan de slag te gaan. Daarom staat het ook in het regeerakkoord. Minister, ik vind het interessant dat wanneer men een aantal principes poneert, men ook gaat kijken of dat werkt in de praktijk, of het de zaak niet complexer en moeilijker maakt en of er draagvlak voor is. Daarom hebben we in het regeerakkoord ingeschreven om een onderzoek te doen naar deze dynamische lijst.
We hebben natuurlijk hetzelfde rapport gelezen. U hebt in uw antwoord de vele redenen opgesomd waarom het niet haalbaar is. Het is een heel juridisch verhaal, een praktisch verhaal en een verenigde sector, waarbinnen men het over heel de lijn eens is met elkaar. Dat zien we niet vaak. Na het lezen van het rapport, deel ik uw analyse dat we het onszelf onmogelijk zouden maken mochten we hier tegen wil en dank en tegen het onderzoek in toch mee doorgaan.
Dat neemt niet weg dat we moeten blijven zoeken naar aanknopingspunten om te zorgen dat huurders en verhuurders zich op de huurmarkt kunnen begeven met voldoende kennis en zo goed mogelijk ondersteund en omringd. Ik vind het positief dat u zowel de link naar Welzijn legt als het verhaal van Skaeve Huse naar voren brengt.
Ik vond het trouwens een heel helder onderzoek. Ik ben geen jurist van opleiding, maar uit het rapport en de studies kon ik goed afleiden wat het probleem was. Het is nu niet verder mogelijk om dit in de praktijk te brengen, maar zoals u zelf zegt, blijven we verder zoeken naar manieren om huurders en verhuurders tegen elkaar te beschermen. U was erg duidelijk in uw antwoord wat betreft mijn vragen over de dynamische lijst. Ik heb op dat vlak geen bijkomende vragen meer.
De heer D’haeseleer heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw antwoord. Wij zijn als partij natuurlijk een beetje ontgoocheld. Ik weet ook wel dat u waarschijnlijk verder zou willen gaan met deze testen. U zegt dat het een probleem is van tweeërlei aard, met onder meer het draagvlak bij de sector. Op zich maak ik mij daar niet zulke grote zorgen over, omdat de tegenkanting en de vragen die vanuit die sector gesteld zouden worden, eigenlijk wel een beetje te verwachten waren. Ik denk dus wel dat er op dat vlak wel een en ander zou kunnen worden bewogen.
Een andere zaak zijn natuurlijk de juridische bezwaren die opborrelen: de bevoegdheidsverdeling, het ingewikkelde land. Het is natuurlijk niet evident. U hebt zelf verwezen naar het procesrecht, het statuut van makelaars, die erkenning en dergelijke meer. Ook de proportionaliteit blijkt een groot probleem te zijn, zo blijkt uit de studie. Ik vind het ook jammer dat we er niet verder in gaan, en ik hoop in ieder geval dat uw kabinet en uw administratie verder zoekt en eventueel andere pistes, andere manieren vindt om uiteindelijk tot eenzelfde doelstelling te komen. Want mijn partij blijft erbij dat zo’n dynamische lijst, of hoe het ook mag heten, voor beide partijen een meerwaarde kan betekenen.
Ik heb geen verdere vragen meer. Minister, uw conclusies zijn duidelijk: het project wordt afgevoerd. Maar we hopen toch dat u uw ogen en oren openhoudt, en dat eventueel andere invalshoeken die mogelijk een oplossing kunnen bieden en tot dezelfde doelstelling kunnen leiden, terug opgepikt kunnen worden. Dan kan het project misschien een doorstart nemen. Maar op korte termijn denk ik niet dat dat aan de orde is. Ik dank u.
Mevrouw Claes heft het woord.
Minister, bedankt voor het duidelijke standpunt dat u zonet hebt meegeven. De intentie van die lijst was een goede doelstelling en ook een goed uitgangspunt: de idee om die rotte appels, als ik het zo mag zeggen, eruit te halen, zowel langs de kant van de huurders als de verhuurders. Dat was lovenswaardig. Maar we zien dan ook dat er een paar cruciale voorwaarden waren om dat voorstel ook te doen slagen. U hield ook altijd die slag onder de arm, en daarom is dat onderzoek ook uitgevoerd.
Wat zijn de resultaten van dit onderzoek? Er zijn pro’s en contra’s bekendgemaakt, en de balans van dit onderzoek toont aan dat het erg moeilijk wordt, en op dit moment ook is, om die intenties effectief te kunnen omzetten in beleid. Ik denk dan ook dat we eerlijk moeten durven te zijn, en andere oplossingen moeten zoeken om die doelstellingen alsnog te kunnen verwezenlijken. Ik heb geen bijkomende vragen meer, ik dank u.
Minister Diependaele heeft het woord.
Mevrouw Jans, ik ben het absoluut met u eens: alles wat we kunnen doen om huurders en verhuurders te ondersteunen is de moeite waard om te onderzoeken. Dat is ook wat we hier gedaan hebben.
Mijnheer D’haeseleer, ik deel voor alle duidelijkheid uw teleurstelling. Ik vind het ook jammer dat het niet lukt. Ik stond achter het principe en de doelstelling om dat te gaan doen. Maar goed, we hebben nu de conclusies van de rapporten, en die laten blijken dat het niet mogelijk is.
Ik heb nog een laatste punt. U zegt dat de tegenkanting van de sectoren te verwachten was en dus minder belangrijk is. Ik denk dat niet, in alle eerlijkheid. Je moet altijd opletten als je zoiets doet. Het zijn net die sectoren – de huurders, de verhuurders en de makelaars – die we willen helpen, met die ondersteuning bij het aangaan van een contract, zodat ze duidelijkheid krijgen over met wie ze een contract aangaan. Als zij dan zeggen dat ze die hulp niet nodig hebben of dat dat niet werkbaar is, dan wordt dat gedwongen hulp. Dat is dan heel moeilijk om te doen.
Er was uw oproep om te blijven kijken voor alternatieven. Die zijn er sowieso al een beetje informeel. Je merkt ook dat er op Facebook al dingen beginnen te ontstaan, echt in het informele circuit. Er bestaat trouwens ook bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) al een witte lijst van makelaars, net om die nepmakelaars tegen te gaan. Daarover zijn er een paar maanden geleden al enkele reportages geweest. Dat bestaat dus al; het is het BIV dat dat doet. Je ziet dus wel een aantal informele dingen ontstaan. Maar zoiets structureel en formeel uitbouwen, dat blijkt een maat voor niets te zijn. Dat wilde ik nog meegeven.
De vragen om uitleg zijn afgehandeld.