Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Wegens de coronamaatregelen werd deze vraag om uitleg via videoconferentie behandeld.
Mevrouw Smeyers heeft het woord.
Voorzitter, minister, collega’s, de huurprijs van een sociale woning wordt sinds kort berekend op basis van het inkomen van de sociale huurder, van de waarde van woning, het verwachte energieverbruik en de personen ten laste – de zogenaamde gezinskorting – en wordt jaarlijks op 1 januari aangepast. Uitzonderlijk kan de basishuurprijs in de loop van het jaar veranderen. Via recente controles is aan het licht gekomen dat een pak woningen een verkeerd liggingseffect kregen toebedeeld, wat op zich weer resulteerde in te hoge of te lage marktwaarde en dito huurprijzen. De oorzaak zouden verkeerde basisgegevens zijn. Ook zou de gehanteerde berekeningswijze van de coëfficiënt voor dakisolatie niet helemaal op punt staan. Verschillende appartementen kregen een te hoge marktwaarde en dus een te hoge huurprijs.
Naar verluidt zouden de afwijkende waardebepalingen voorkomen bij meerdere sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s). Over hoeveel woningen en appartementen het gaat, is onduidelijk. Het lijkt erop dat administratieve en menselijke vergissingen aan de basis liggen. Men moet dit dus corrigeren. De vraag is hoe deze foute berekeningen kunnen worden gecorrigeerd en wat dit concreet betekent voor de betrokken huurders. Volgens verschillende SHM’s zijn de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en het Agentschap Wonen-Vlaanderen alvast begonnen met een informatieronde bij de maatschappijen om op korte termijn dit euvel recht te zetten.
Minister, klopt het dat er afwijkingen zijn bij de huurprijsberekening? Kunt u dit toelichten?
Wat is ondertussen ondernomen om dit in kaart te brengen? Welke zijn de volgende stappen om dit te corrigeren en welke timing heeft men voor ogen?
Wat zal de impact zijn voor de huurders en voor de SHM’s?
Minister Diependaele heeft het woord.
Mevrouw Smeyers, ik dank u voor uw vraag. Ik geef een redelijk uitgebreid antwoord, om het zo duidelijk mogelijk te maken.
Het klopt dat er twee problemen zijn vastgesteld bij de bepaling van de marktwaarde van sociale woningen. Het gaat in totaal om 12.336 woningen. We kunnen dat vrij exact bepalen omdat we dat kunnen afleiden uit de tool woningkenmerken van de VMSW, waar de gebruikte gegevens de basis vormen voor de berekening van de marktwaarde.
Het eerste probleem gaat over de liggingscoëfficiënt. In februari 2018 werden de adressen van de woningen van de sociale huisvestingsmaatschappijen door de Centrale Adres Management module (CAM-module) gehaald, om de adressen te uniformiseren en aan elk adres een statistische sector toe te kennen. Het resultaat werd teruggekoppeld aan de VMSW, om ze op te nemen in de tool woningkenmerken.
Uit nazicht blijkt nu dat voor 9413 van de 160.777 unieke woningen de CAM in februari 2018 een verkeerd resultaat teruggaf. De oorzaak ligt aan een ontwikkelfout in de CAMmodule zelf – dus een IT-fout –, de module die Wonen-Vlaanderen liet ontwikkelen voor dit doeleinde.
De tweede aanpassing betreft een coëfficiënt voor dakisolatie. Bij appartementen onder dak met een isolatiewaarde tussen 6 en 10 centimeter werd dezelfde coëfficiënt gebruikt als voor woningen met eenzelfde isolatiewaarde. Dat bleek niet echt in lijn te zijn in vergelijking met de andere waarden voor de appartementen onder dak met een betere of slechtere score.
Dit betreft echter geen nieuwe vaststelling. Er werd eerder al beslist om de coëfficiënt aan te passen in het schattingsmodel dat inging op 1 januari 2021. Dat hield echter in dat het enkel zou gelden voor nieuwe verhuringen. Er wordt nu voor geopteerd om het ook op de lopende verhuringen recht te zetten. Het gaat dan om 3.155 appartementen.
Wat is ondertussen ondernomen om dat in kaart te brengen? Zodra onze administratie signalen ontving dat er mogelijk fouten opgetreden zouden zijn in de vaststelling van de markthuurwaarde van de sociale woningen, heeft ze onmiddellijk een onderzoek opgestart. Het bedrijf dat de CAMmodule heeft opgeleverd, werd door het agentschap gewezen op de problemen met de statistische sectoren. Ondertussen werd de fout gecorrigeerd en een nieuwe CAM-module werd geïmplementeerd.
Wat de coëfficiënt voor dakisolatie betreft, werd het schattingsmodel dat in 2020 van toepassing was, aangepast en zal het via de VMSW beschikbaar worden gesteld. Het agentschap Wonen-Vlaanderen heeft eveneens de impact op de marktwaarden van de 12.336 woningen in kaart gebracht en eveneens een simulatie op niveau van de reële huurprijzen.
Wat zijn de volgende stappen om dit te corrigeren en welke timing heeft men voor ogen? Het agentschap Wonen-Vlaanderen en de VMSW hebben via een gezamenlijk initiatief op vrijdag 29 januari een communicatie rondgestuurd die het probleem onder de aandacht brengt van de sector. De VMSW zal ten laatste op 5 februari iedere SHM aanschrijven over welke woningen het in hun patrimonium exact gaat. De SHM's krijgen tot 22 februari de tijd om eventuele opmerkingen te geven. De VMSW zal op 1 maart de correcte statistische sectoren importeren in de tool woningkenmerken en het schattingsmodel voor 2020 met de gecorrigeerde coëfficiënt voor dakisolatie score 3 online zetten. Vanaf dat moment kunnen de SHM’s de nieuwe marktwaarde van hun panden berekenen. Er wordt alles aan gedaan opdat de huurder vanaf 1 april 2021 de correcte huurprijs betaalt. De VMSW heeft eveneens een voorbeeldbrief voorzien die de SHM kan gebruiken om te communiceren naar de betrokken huurders.
Wat betreft de al betaalde huurprijs in de periode 2020 tot nu: op basis van de beginselen van behoorlijk bestuur kan worden aangenomen dat huurders die te weinig betaalden, het verschil niet moeten bijpassen. Volgens het vertrouwensbeginsel mag de huurder er immers van uitgaan dat de huurprijs die hem werd meegedeeld de correcte huurprijs is. Huurders die te veel betaalden, hebben wel recht op terugbetaling van het te veel betaalde. Dus diegenen die de voorbije maanden te weinig betaald hebben, moeten dat niet opleggen, diegenen die te veel betaald hebben, zullen dat terugkrijgen. Het agentschap Wonen-Vlaanderen en de VMSW bereiden een initiatief voor op basis waarvan het Vlaamse Gewest het verschil in huurprijs van deze nieuwe berekening voor zijn rekening zou nemen. Om de budgettaire impact van dit regelgevend initiatief correct te kunnen begroten, zal aan de sector nog gevraagd worden de nodige gegevens aan de VMSW over te maken.
Wat zal de impact zijn voor de huurders en voor de SHM’s? De SHM zal noodgedwongen een aantal vastgestelde marktwaardes van 2020 en 2021 moeten corrigeren, wat tot een nieuwe sociale huurprijs kan leiden voor ongeveer 12.000 huurders vanaf 1 april 2021.
Op basis van de data waarover mijn administratie beschikt, en in afwachting van een verdere gegevensuitwisseling met de sector, kan ik u volgende zaken meedelen. De impact op de marktwaarde omwille van het niet-correct weergeven van de statistische sector via de CAMmodule, betekende voor 4.447 huishoudens dat een te hoge marktwaarde als basishuurprijs werd toegepast. De correctie zal voor hen ertoe leiden dat hun marktwaarde gemiddeld met 15,8 euro zal dalen. Voor alle duidelijkheid: we spreken hier over de marktwaarde. Voor 4.721 huishoudens werd een te lage marktwaarde als basishuurprijs toegepast. De correctie zal voor hen ertoe leiden dat hun marktwaarde – dus niet de huurprijs – gemiddeld met 17,2 euro zal stijgen. Voor 245 huishoudens werd er geen verschil vastgesteld in marktwaarde, ondanks een verschillende statistische sector. De gemiddelde correctie betreft een stijging met 1,1 euro. Correcties lager dan 40 euro en hoger dan 43 euro kunnen als uitschieters worden beschouwd. De sterkste daling is een correctie met 264 euro. De hoogste stijging in marktwaarde – we hebben het nog altijd over marktwaarde, voor alle duidelijkheid – is een correctie met 141 euro.
Omdat de correcte coëfficiënt voor dakisolatie bij appartementen onder dak met een isolatiewaarde tussen 6 en 10 centimeter een lagere waarde heeft dan de initiële coëfficiënt, lag de marktwaarde als basishuurprijs in alle gevallen te hoog. De daling van de marktwaarde bedraagt gemiddeld min 14,8 euro. De laagste correctie is min euro en de hoogste min 23 euro. Correcties lager dan min 20 euro kunnen als uitschieters worden beschouwd.
Ik schets even het beeld dat we krijgen als we beide correcties samen bekijken. De laatste correctie is nog steeds een daling met 264 euro. De hoogste stijging bedraagt 141 euro. Het gemiddelde is een daling met 2,7 euro. In 77 procent van de gevallen is de correctie in functie van de marktwaarde een stijging of daling met maximaal 20 euro. In 91 procent van de gevallen is de aanpassing een stijging of daling met 30 euro. Correcties lager of hoger dan 43 euro kunnen als uitschieters worden beschouwd.
De impact op de reële huurprijs is het belangrijkste. De impact op de reële huurprijs zal voor 50 procent van de gevallen allicht aanleiding tot een lagere aangepaste huurprijs geven. De correctie van de aangepaste maandelijkse huurprijs is voor hen een daling met gemiddeld 5,1 euro. In 33 procent van de gevallen zal de correctie aanleiding tot een hogere aangepaste huurprijs geven. De correctie is voor hen een stijging met gemiddeld 6,2 euro. In 18 procent van de gevallen is, ondanks de correcties van de marktwaarde, geen verschil in de aangepaste huurprijs vastgesteld. In 73 procent van de gevallen is de correctie een stijging of daling met 5 euro. In 91 procent van de gevallen is de correctie een stijging of daling met 10 euro. Correcties hoger of lager dan 15 euro per maand kunnen als uitzonderingen worden beschouwd.
Op basis van de beschikbare data betekent de impact van beide correcties op de marktwaarde dat er voor 47 SHM’s netto te veel huur is aangerekend en voor 27 SHM’s dat te weinig huur is aangerekend. Aangezien de stijgers en de dalers goed over de SHM’s zijn verdeeld, is de impact op de huurinkomsten heel beperkt. Mijn administratie raamt dat voor de voorbije periode ongeveer 4100 huurders ongeveer 380.000 euro aan de SHM’s moeten bijbetalen omdat te weinig huur werd aangerekend en dat de SHM’s 6100 huurders ongeveer 470.000 euro moeten terugbetalen. Voor ongeveer 2100 huurders wordt geen invloed op de aangepaste huurprijs verondersteld.
Zoals ik al heb vermeld, bereidt mijn administratie een regeling voor, zodat de sector de huurder niet moeten opdraaien voor de compensaties die ten gevolge van de fouten in het schattingsmodel moeten worden betaald.
Mevrouw Smeyers heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw zeer omstandig antwoord. Ik heb niet alle cijfers genoteerd en ik zal die cijfers ook niet herhalen. We zullen dat wel in het verslag lezen. Het belangrijkste dat ik onthoud, is dat aan de basis zelfs geen menselijke fout, maar een IT-fout ligt. Volgens mij kan dat gebeuren en het belangrijkste is dat u heel snel hebt gereageerd en de nodige stappen hebt gezet. De impact op de huurders blijft gelukkig vrij beperkt. We kunnen maar herhalen dat de principes van het behoorlijk bestuur en het vertrouwensbeginsel ervoor zorgen dat niemand zal moeten bijbetalen. U hebt verklaard dat de sector en de huurders daar niet voor zullen opdraaien. De vraag is wie er wel voor zal opdraaien. Wordt dat op iemand verhaald of neemt de Vlaamse overheid dat voor haar rekening? Dat zullen we nog zien. Het belangrijkste is dat de sociale huurders de dupe niet zijn. Ik kan enkel constateren dat u zo snel mogelijk hebt gereageerd. We moeten nu tot begin maart 2021 wachten om de correcte huurprijsberekening te kennen die vanaf april 2021 in rekening zal worden gebracht.
De heer Veys heeft het woord.
Minister, ik dank u voor de antwoorden. Het is inderdaad een fout en die wordt op de juiste manier rechtgezet. Ik apprecieer het dat het volgens het vertrouwensbeginsel op een billijke manier wordt gedaan. Ik hoop dat we die lijn ook kunnen doortrekken in alle verhoudingen tussen sociale huurders en SHM’s. Daar is wel nog wat werk aan met de huidige regelgeving, maar dat is een andere discussie.
Minister, toen u sprak over de prijsverschillen, had u het over een maandelijks prijsverschil en niet over de totaliteit van wat te veel is gevraagd. De reden waarom ik het vraag is omdat men het binnen de SHM op die manier binnen kreeg.
Hoe is de fout aan het licht gekomen? Is het bij een controle gebeurd? Waren er klachten van sociale huurders?
U hebt heel veel voorbeelden gegeven. Ik dank u daarvoor. We zullen die in het verslag in detail kunnen nalezen. Na een snelle berekening wil dit toch zeggen dat er voor 7 procent van de sociale woningen in Vlaanderen een foute berekening is gebeurd. We hebben de administratie vorig jaar om een omstandig onderzoek gevraagd naar de nieuwe sociale huurprijzen. Een verschil van 7 procent kan daar wel een impact op hebben. Ik neem aan dat het te vroeg is om daar al een zicht op te hebben en dat nog wat uitwisseling met de SHM's nodig zal zijn. Ik zou toch willen vragen of we daar nog eens een check op kunnen doen om te vermijden dat sommigen hier de verkeerde conclusies zouden kunnen trekken.
Mevrouw Moerenhout heeft het woord.
Ik steun de laatste vraag van de heer Veys volledig, maar ik ben wel iets minder mild. Ik vind dit hallucinant. De oppositie heeft steeds gezegd dat u dit veel te snel doorvoerde, dat u niet de juiste simulaties uitvoerde en dat er miserie van zou komen. U hebt altijd beweerd dat dit niet zo zou zijn. Nu blijkt dat 12.000 huurprijzen fout zijn berekend door die marktwaarde. Ik vind dat amateurisme.
De impact voor de huurders is dan misschien grosso modo beperkt, maar het had ook anders kunnen zijn. Wat dan? Ik vind het echt heel straf dat zoveel huurders een foute berekening hebben gekregen. Huurders en Vlamingen verwachten veel meer van hun overheid. Ik had ook meer van u verwacht, minister Diependaele. U staat bekend als iemand die adequaat en correct handelt. Ik hoop dat dit de eerste en de laatste keer is, want ik vind dit echt heel erg. Ik hoop inderdaad, zoals de heer Veys zegt, dat u in de toekomst wel de juiste berekeningen op voorhand maakt en dat u geen haastwerk meer doet. Er kunnen altijd fouten zijn en nu valt de impact nog mee, maar het had evengoed anders kunnen zijn.
Minister Diependaele heeft het woord.
Ik zal straks reageren op wat het laatste is gezegd.
Voor alle duidelijkheid: het gaat hier over een programmatiefout. Het was een IT-probleem. Dat zijn zaken die geregeld voorkomen. We moeten nu ook niet doen alsof dit iets gigantisch groots of nieuws is. Het heeft ook niets te maken met beleidskeuzes. Die zijn wat ze zijn, ze zijn heel duidelijk gemaakt en gecommuniceerd en er is over gedebatteerd. Dit gaat enkel om een programmatiefout.
Dit wordt opgevangen binnen de eigen budgetten. Er zal geen meervraag voor zijn. Ik heb u de getallen genoemd. Het blijft heel beperkt. We maken de juiste keuzes. Wie te weinig heeft betaald, moet niet opleggen. Wie te veel heeft betaald, zal het terugkrijgen. De SHM's zullen er ook niet onder lijden. We geven daarmee iedereen wat hen toekomt.
Mijnheer Veys, het is inderdaad maandelijks.
Hoe is het aan het licht gekomen? Er gebeuren punctuele controles. Mevrouw Moerenhout, ik weet niet in welke wereld u leeft, maar er gebeuren inderdaad fouten. Ook een administratie is soms eens feilbaar. Ik ben ervan overtuigd – u moet maar eens aangeven waar u denkt dat die mensen toch fouten hebben gemaakt in de voorbije jaren – dat onze administratie dit op een zeer correcte, heel voorzichtige en omzichtige manier heeft doorgevoerd. We hebben stap voor stap telkens gecontroleerd. We hebben dat nu ook gedaan. We hebben punctuele controles gedaan om te bekijken of alles nog wel goed zit. Dat is de normale gang van zaken. We zouden dat niet doen mocht er niet af en toe een kans zijn dat er een foutje ontdekt wordt. Dat is hier gebeurd. Uw gespeelde verontwaardiging laat ik voor uw rekening. U moet dan maar zelf aantonen dat u nog nooit een foutje hebt gemaakt. Ik zal in elk geval die mensen in verdediging nemen.
We hebben onmiddellijk gereageerd. Zodra dit naar boven is gekomen, hebben we opgesteld wat we zouden doen. We hebben daarover vorige week ook gecommuniceerd aan de SHM's. Ze aanvaarden dat dit kan gebeuren en dat het op een correcte manier wordt rechtgezet.
Mijnheer Veys, uw vraag over de impact: als je bekijkt waar het over gaat, kan die niet groot zijn. Ik wil wel nog eens vragen om dat opnieuw door dat model te halen, maar ik moet eerlijk zeggen dat dat waarschijnlijk zeer veel werk zal zijn voor een conclusie die we eigenlijk al kennen. Maar ik zal navragen of dat mogelijk is. Misschien behoeft dat niet zoveel werk. Het is een IT-kwestie en ik weet niet hoeveel werk dat zal vragen, maar we zullen het er nog eens door halen, met die studie van vorig jaar, al denk ik dat het puur statistisch gezien, met de cijfers die ik nu meegegeven heb, niet veel verschil kan maken. Maar goed, ik begrijp uw vraag wel. Het is eerder principieel. We kunnen het nog wel eens door dat systeem jagen.
Ik denk dat ik daarmee alles beantwoord heb.
Mevrouw Smeyers heeft het woord.
Ik kan alleen maar nogmaals bevestigen dat het een minister eigenlijk siert om daar zo open over te zijn en daar zo open cijfers over te geven. Het is natuurlijk een jammerlijke zaak. Missen is menselijk, ‘computer said no’, zoals bij mij daarstraks. Dat gebeurt. U weet dat ik het soms vergelijk met mijn bevoegdheid hier in Aalst, als schepen van Wonen. Wij hebben dat ook al voorgehad. Wij hebben nog een aantal woningen in eigen beheer en we hebben het ook al meegemaakt dat er een verkeerde huurprijs wordt berekend. Dan moet je dat inderdaad gaan toegeven en gaan meedelen aan je huurders. Dat is niet plezant. Maar nogmaals, die fout is gebeurd en ze is ook rechtgezet. Ik zou er niet meer van maken dan het is. Weet vooral, minister, dat de administratie dit in het oog moet houden en dan zal dat niet meer gebeuren.
De vraag om uitleg is afgehandeld.