Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Wegens de coronamaatregelen werd deze vraag om uitleg via videoconferentie behandeld.
Mevrouw Schauvliege heeft het woord.
Voorzitter, minister, ik wil u een aantal vragen stellen over een recente studie van de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) over de woningmarkt. Daaruit blijkt dat de prijzen op de woningmarkt wereldwijd serieus zijn gestegen. De OESO heeft ook een aantal aanbevelingen gedaan.
Uit dat rapport blijkt dat de totaaluitgaven die naar woonkosten gaan, enorm zijn toegenomen met 5 procentpunten tussen 2005 en 2015. Gemiddeld vertegenwoordigen zij 37 procent van de uitgaven bij lagere inkomens, 31 procent bij middeninkomens en 25 procent bij hogere inkomens.
Volgens de OESO zijn er vier redenen voor de toegenomen druk op de betaalbaarheid van wonen.
Ten eerste wordt gemiddeld minder publiek geïnvesteerd in huisvesting dan twintig jaar geleden. Men spreekt sinds de financiële crisis over een gemiddelde van 0,1 procent van het bbp aan publieke investeringen in huisvesting. Het aandeel sociale huisvesting is daardoor ook afgenomen.
Ten tweede wordt het bouwen van woningen steeds duurder door de schaarste van grond, de rigiditeit van de regelgeving over projectontwikkeling, de kostprijs van de arbeid en de verstrengde energetische voorwaarden. Tussen 2001 en 2019 is de constructieprijs met 70 procent gestegen en de arbeidskosten zelfs met 110 procent.
Ten derde zijn er de demografische wijzigingen. Er is een groeiende en veranderende evolutie van de vraag naar woningen terwijl de elasticiteit van het aanbod vaak beperkt is. Het rapport toont aan dat in België de geschatte elasticiteit van het aanbod een van de laagste is van de hele OESO. Ons aanbod past zich dus het slechtste aan van alle OESO-landen.
Tot slot verminderen de lage interesten de betaalbaarheid, hoewel die relatie heel complex is. Dat is in deze commissie al meermaals aan bod gekomen. Enerzijds maken ze wonen betaalbaarder, maar anderzijds drijft de schaarste op de markt de prijzen op.
Minister, welke conclusies trekt u uit deze studie die relevant is voor de woningenmarkt in Vlaanderen?
Hoe verklaart u de lage elasticiteit van het aanbod ten opzichte van de andere OESO-landen? Hoe kunt u daarop reageren? Wat kunnen we daaraan doen?
De stijging van de constructieprijs is een erg bepalende factor. In Duitsland werd daarom een ‘construction cost reduction commission’ opgericht die zeventig aanbevelingen heeft gedaan. Overweegt u een dergelijk initiatief in Vlaanderen?
De studie suggereert een voorbeeld uit Nederland waarbij voor flexwerkers en tijdelijke arbeidscontracten een alternatief is uitgewerkt om toch een hypothecair krediet te verwerven op basis van de verwachte toekomstige inkomsten. Overweegt u dit ook bij ons? Kan dit verder worden onderzocht?
Minister Diependaele heeft het woord.
Mevrouw Schauvliege, ik wil u bedanken voor deze interessante vragen en om de OESO-studie onder de aandacht te brengen. We zien de laatste jaren een toenemende interesse vanuit de OESO voor het thema wonen. Er verschijnen regelmatig studies en rapporten die ingaan op de woonsituatie, de woningmarkt en het woonbeleid in specifieke landen, of die, zoals deze studie, een vergelijking maken tussen de verschillende landen.
Een dergelijke vergelijking is nuttig en leerrijk, enerzijds omdat initiatieven en best practices uit het buitenland inspiratie kunnen bieden voor ons eigen beleid, anderzijds om te zien of we bepaalde algemene evoluties volgen of eerder uniek zijn. Maar dat laatste houdt soms ook een beperking in. Om te kunnen vergelijken tussen landen, verdwijnen vaak nuances en regionale verschillen. We weten bijvoorbeeld dat er grote verschillen bestaan tussen Vlaanderen, Wallonië en Brussel die verdwijnen wanneer gerapporteerd wordt over België. Hetzelfde geldt voor gemiddelden. U had het over 0,1 procent bbp. Wanneer ik heel snel reken, dan komt Vlaanderen aan een drie- of viervoud daarvan.
Dat neemt natuurlijk niet weg dat we lessen kunnen trekken uit het rapport. Ik wil de vraagsteller bedanken om al een deel van de bevindingen in de situering mee te geven. Die ga ik dus niet herhalen. En ook in de volgende vragen zitten belangrijke elementen om te onthouden en mee te nemen in de verdere beleidsontwikkeling.
Algemeen beschouwd blijkt uit het rapport dat we het in België relatief goed doen op het vlak van betaalbaarheid: alle gebruikte indicatoren geven aan dat er in België minder betaalbaarheidsproblemen zijn dan gemiddeld in de OESO. Ook de woningprijzen en de huurprijzen en de stijging daarvan zijn in ons land relatief laag. Maar, zoals al aangehaald, zijn er binnen België, en ook binnen Vlaanderen, verschillen tussen regio’s en bevolkingsgroepen. Die gegevens halen we niet uit het OESO-rapport, maar zijn door het Steunpunt Wonen al in meerdere onderzoeken aangetoond op basis van onze grootschalige woonsurveys. Die grootschalige surveys blijven dan ook een belangrijke bron voor bijkomende informatie, vooral ook de gegevens van de woningscreening die een objectieve vaststelling van de woningkwaliteit toelaat.
Wat de impact van de COVID-19-crisis op de woningmarkt betreft, geeft het OESO-rapport aan dat er op dit moment nog weinig en alleen fragmentarische gegevens beschikbaar zijn en dus nog geen echte conclusies kunnen worden getrokken. Ik denk dat dat een probleem is dat we in zowat elk economisch beleidsdomein zien op dit moment. Ik weet dat de verleiding soms zeer groot is om ook over de woningprijzen en dergelijke grote conclusies te trekken, maar als je daar eerlijk in bent, leent de situatie zich daar op dit moment gewoon nog niet toe.
Ondanks die onzekerheid maken ze toch voorzichtige voorspellingen over een aantal mogelijke veranderingen op middellange en lange termijn, zoals de stijging van de vraag naar betaalbaar wonen, een verschuiving van de vraag naar andere woningtypes en naar andere locaties en de nood aan flexibel en gericht in te zetten instrumenten. Momenteel blijkt er in verschillende landen al een vernieuwde aandacht voor de woningkwaliteit en verschillen in woningkwaliteit, en voor overbewoning te ontstaan. Dat heeft uiteraard te maken met het feit dat mensen veel meer tijd doorbrengen in hun woning.
De voornaamste getroffen coronamaatregelen in de andere landen stemmen overeen met onze maatregelen, namelijk een tijdelijk verbod op uithuiszettingen toen de woningmarkt gesloten was en een uitstel van hypothecaire afbetalingen.
Tot slot formuleert het rapport een aantal aanbevelingen voor de overheden om wonen betaalbaarder te maken. De belangrijkste is om blijvend te investeren in sociale huisvesting. Ze zien extra investeringen in sociale huur – zowel in uitbreiding van het aanbod als in renovatie – ook als een manier om het economische herstel te ondersteunen. Zo werd in het relanceplan Vlaamse veerkracht 30 miljoen euro uitgetrokken voor de energetische renovatie van sociale huurwoningen. Daarnaast is er het FS3-budget, dat werd verhoogd met 250 miljoen euro.
Dit waren de belangrijkste bevindingen. Er zijn ongetwijfeld nog meer relevante en interessante conclusies te trekken uit het onderzoek, maar ik nodig iedereen uit om dat zelf eens na te lezen in het rapport. En mochten er nog vragen over zijn, dan kunnen die natuurlijk nog de komende weken en maanden gesteld worden.
Ik kom tot uw tweede vraag, over de lage elasticiteit. In de vergelijking van de aanbodelasticiteit in de OESO-landen vinden we de Belgische woningmarkt helemaal onderaan terug, samen met Zwitserland, Nederland en Frankrijk. Een lage aanbodelasticiteit wil zeggen dat het aanbod traag of zelfs helemaal niet reageert op een verandering in de vraag en is, zo lezen we in de studie, een indicator voor de mate van economische efficiëntie en een bepalende factor voor prijsstijgingen. Dat is ook wat ik zelf al heb aangehaald in de commissie de voorbije weken. De aanbodelasticiteit is dan ook een belangrijk concept en gegeven voor de woningmarkt. Op zich is het concept ook eenvoudig en bijna intuïtief begrijpbaar. Maar de operationalisering ervan, dus de manier waarop het begrip gemeten wordt, is dat veel minder.
In tegenstelling tot de meting van de betaalbaarheid, waarover in het rapport heel goed wordt uitgelegd welke indicatoren er bestaan en hoe die gemeten en gerapporteerd worden, wordt de meting van de aanbodelasticiteit niet uitgelegd. Er wordt wel verwezen naar een vroegere studie van de OESO waarin heel het econometrische model dat achter de meting zit, wordt uitgelegd. Het zou me te ver leiden om daarop in te gaan, maar een belangrijke beperking zit ook hier in de rapportering op het niveau van de landen. Het lijkt me veel zinvoller om voor Vlaanderen te kijken naar de prijselasticiteit of -inelasticiteit van het aanbod op regionaal niveau. Als het aanbod in een bepaalde regio niet reageert op een veranderende vraag, ziet men vaak verhuisbewegingen naar andere regio’s optreden. Dat is een belangrijk element dat in de analyse op niveau van een land verdwijnt.
Het OESO-rapport geeft zelf een aantal mogelijke verklaringen voor een lage aanbodelasticiteit. Een eerste betreft zogenaamde geografische begrenzingen. België, en zeker ook Vlaanderen, is beperkt in oppervlakte en kent een hoge bevolkingsdichtheid in vergelijking met andere OESO-landen. Dat legt uiteraard beperkingen op de mogelijkheden tot uitbreiding van het woningaanbod. Dat effect kan volgens de studie nog versterkt worden door een strikte regulering van het landgebruik. Die regulering valt niet onder mijn bevoegdheid, u weet dat. We weten wel dat in Vlaanderen nog voldoende bouwgrond voorradig is, maar op regionaal of lokaal niveau zou deze factor wel kunnen spelen. U kent de discussies die we daarover al jaren- en zelfs decennialang voeren.
Een tweede verklaring die in het rapport wordt aangehaald, is een rigide huurprijsregulering die investeringen in huurwoningen op lange termijn afremt. Dat is een belangrijk element. Maar bij ons is de huurprijsbepaling op de private huurmarkt nog altijd vrij. Enkel voor lopende contracten is de huurprijsstijging beperkt tot een jaarlijkse indexering en bovendien hebben we momenteel te maken met een gunstig investeringsklimaat voor de vastgoedsector. Dat heeft alles te maken met de lage rente. Maar de OESO zegt wel degelijk dat een strakkere regulering, waar soms voor gepleit wordt, de investeringen op de woningmarkt zou kunnen vertragen. Dat zou nog slechter zijn voor de aanbodelasticiteit.
Wat kan verder nog de lage aanbodelasticiteit verklaren? Wat we eigenlijk vaststellen, is dat in Vlaanderen de schommelingen, zowel in prijzen als in aanboduitbreiding, relatief beperkt zijn. Zowel de prijsstijgingen als de toename van het aanbod vertonen een relatief stabiel verloop in vergelijking met andere landen. De toename van het aantal woongelegenheden voor Vlaanderen als geheel lijkt zeker de laatste jaren te volstaan in vergelijking met de toename van het aantal huishoudens. Maar ook hier kunnen grote regionale verschillen bestaan. Als we al nadenken over manieren om het aanbod beter te laten reageren op de vraag, dan denk ik dat het belangrijk is om naar de regionale verschillen, maar bijvoorbeeld ook naar de veranderende vraag naar woningtypes te kijken. We zien ook in Vlaanderen, net als in andere landen, meer druk op de dynamische stedelijke regio’s met veel jobopportuniteiten en een instroom van hoger opgeleiden, met hogere woningprijzen en prijsstijgingen tot gevolg. Dat zorgt voor grotere uitdagingen voor lagere inkomensgroepen, voor private huurders, maar ook voor jongeren en alleenstaanden. Als we vanuit woonbeleid willen inwerken op het aanbod en de betaalbaarheid, is het dus van belang om dat gericht te blijven doen.
Uw derde vraag en ook de volgende vraag overstijgen deels mijn bevoegdheid als minister van Wonen. Maar het zijn interessante vragen en ik zal ze dan ook, zeker gedeeltelijk, beantwoorden. De stijging van de constructieprijs van woningen wordt in de studie inderdaad aangehaald als een bepalende factor voor de betaalbaarheid van woningen. Ik denk trouwens dat gisteren nog, of eergisteren, op de voorpagina van De Tijd stond dat de prijs voor isolatie een pak duurder geworden is en dat het voor een volledige nieuwbouwwoning toch 1000 euro verschil maakt, gemiddeld. Dat illustreert de analyse in uw vraag. Naast stijgende arbeidskosten wordt gewezen op allerhande normeringen en reguleringen, waaronder vooral de normen voor nieuwbouw-, duurzaamheids- en energienormen als prijsopdrijvende factoren. Binnen woonbeleid hebben we natuurlijk de minimale kwaliteitsnormen, maar ik ben er zeker van dat die niet aan de basis liggen van de hogere kostprijs van nieuwbouwwoningen. De andere normen en regelingen vallen niet onder mijn bevoegdheid. Een aantal zijn ook federaal of zelfs Europees. Ik ben zeker niet tegen meer coördinatie en afstemming van de verschillende regelingen, maar dat moet dan blijken.
Wat uw vierde vraag betreft, een voorbeeld uit Nederland, of flexwerkers en tijdelijke arbeidscontracten een alternatief zouden zijn: ik ben bevoegd voor de bijzondere sociale leningen die verstrekt worden door het Vlaams Woningfonds. Bij het bepalen of iemand al dan niet solvabel is en dus in staat zal zijn om de maandelijkse aflossingslast te dragen, zal gekeken worden naar het maandelijkse netto-inkomen dat wordt vastgesteld op basis van het gemiddelde van de inkomsten van de laatste zes maanden voorafgaand aan de referentiedatum bij het aangaan van de lening. Hier wordt dus inderdaad, vanuit een voorzichtige kredietpolitiek, niet gekeken naar mogelijk hogere inkomsten in de toekomst. Het is wel zo dat naar aanleiding van de coronamaatregelen in 2020 een tijdelijke regeling werd uitgewerkt, die wel is afgelopen op 1 januari van dit jaar. Daarbij werd in bepaalde omstandigheden gekeken naar de inkomsten in de maand waarin de referentiedatum bij het aangaan van de lening viel, of zelfs in de daaropvolgende maand, zodat de kandidaat-ontlener alsnog solvabel zou zijn. In die zin werd er toen rekening gehouden met toekomstige inkomsten van die kandidaat-ontlener, en is het in dat kader wel zinvol om dat eens verder te laten bekijken door onze administratie.
Vragen betreffende hypothecair krediet dat wordt verstrekt door de reguliere banken, behoren natuurlijk niet tot mijn bevoegdheid. Ik begrijp uw punt daar natuurlijk wel, maar het uiteindelijke doel van banken zal altijd zijn om de terugbetalingscapaciteit van de ontlener te kunnen inschatten. Het kan zijn dat je met een deeltijdse functie of een deeltijds contract ook aan die terugbetalingscapaciteit komt. Ik weet dus niet of dat veel zal afhangen van het soort contract dat je hebt, maar het is natuurlijk een zaak voor de banken om dat in te schatten.
Mevrouw Schauvliege heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw omstandige antwoord. Het was heel interessant. Het laatste woord is hier zeker nog niet over gezegd en we moeten daar verder mee aan de slag gaan.
Ik heb u een paar keer horen zeggen – terecht – dat als een lidstaat rapporteert, er een aantal regionale nuances vervallen. Misschien is dat voldoende voorhanden, maar misschien moeten we de cijfers die we hebben over wonen en die we apart rapporteren, nog wat meer uitspinnen. Zijn er nog zaken die we nog verder moeten analyseren? Meten is weten. Misschien kunnen we nog iets meer doen om daar conclusies uit te trekken. Misschien is dat niet zo. Misschien hebben we voldoende studiemateriaal en hebben we daar voldoende zicht op. Ik vraag het u.
Ik heb u ook horen zeggen – ook terecht – dat de bevoegdheden versnipperd zitten, zowel tussen federaal en de regio’s, als binnen de regio’s. Ik denk aan Ruimtelijke Ordening, aan alles wat met klimaat te maken heeft. Wonen kan je niet als een eiland zien, dat staat niet apart. Je zal in overleg moeten gaan met de andere bevoegde ministers om iets te doen aan de betaalbaarheid. We kunnen wel zeggen dat het al bij al meevalt, maar op de woningmarkt zien we heel wat mensen – jonge mensen – die het moeilijk hebben om een betaalbare woning te vinden. We zullen een globale aanpak moeten hebben. In het kader van de relance is dat zeer belangrijk. We moeten de regels en de drempels die er zijn, meenemen.
Wat betreft de elasticiteit zijn er tal van factoren die meespelen. Het is een algemeen gegeven en algemeen bekend dat we met een sterk verouderd patrimonium zitten. Het vernieuwen daarvan is altijd al traag gegaan, dat is niet nieuw, dat is een heel grote uitdaging, dat is goed voor het aanbod, voor de betaalbaarheid, maar ook zeer goed voor de duurzaamheid, voor ons klimaat en de verminderde uitstoot van broeikasgassen. Ook daar hebben we een groot plan nodig. Er zijn al heel wat inspanningen gebeurd, ook door deze regering. Er zijn extra middelen en zo meer. Dat moeten we zeker blijven meenemen.
Deze studie biedt stof om daar verder over na te denken. Ik ben blij dat u een aantal sporen verder laat onderzoeken. Dank daarvoor.
Minister Diependaele heeft het woord.
Wat betreft de vernieuwing van het patrimonium ben ik het helemaal eens met uw analyse. We hebben die data over de regionale verschillen. Het Steunpunt Wonen gaat daarmee aan de slag. We zijn natuurlijk wel altijd op zoek naar nieuwe data om dat verder uit te breiden. Daar werken we wel degelijk aan.
Het gaat hier om een studie van de OESO. De OESO heeft de aparte data of regionale verschillen in die data niet opgenomen in de studie. De meeste Europese instellingen houden vast aan het lidstaatprincipe. Ze kijken alleen naar de lidstaten. Misschien is dat bij de OESO anders, misschien kunnen we contact opnemen om te vragen of ze de onderscheiden data van de regio’s willen opnemen. Ik zal dat op mijn to-dolijstje zetten.
Mevrouw Schauvliege heeft het woord.
Minister, ik dank u daarvoor.
De vraag om uitleg is afgehandeld.