U bent hier

Commissievergadering

donderdag 21 januari 2021, 9.51u

Voorzitter
van Mercedes Van Volcem aan minister Matthias Diependaele
1400 (2020-2021)

- Wegens de coronamaatregelen werd deze vraag om uitleg via videoconferentie behandeld.

Mevrouw Van Volcem heeft het woord.

Minister, hamsterhuren is misschien een beetje een eigenaardig woord maar het is iets waar veel jonge mensen naar vragen. Gisteren stond er een heel artikel over in De Standaard. De vraag is of jonge gezinnen nog aan krediet kunnen geraken want de banken zijn steeds strenger. De rente ligt wel lager, maar er is een grote vraag naar dat hamsteren. Daarbij zou bijvoorbeeld de eerste vier jaar huur als een vorm van aanbetaling kunnen worden beschouwd. Zo is dat geld niet ‘verloren’ en kan men op die manier een eerste bedrag verwerven dat tot aankoop van de woning leidt. Een eigen woning verankert niet alleen jonge gezinnen, het beschermt ook mensen tegen armoede later. Maar door de stijgende kosten van levensonderhoud ontstaat een nijpend probleem: de lagere middenklasse komt niet meer toe aan woonsparen.

Jonge tweeverdieners die zich nestelen, zijn essentieel voor de toekomst van elke stad of gemeente. Dat is goed voor het sociaal leven en voor de lokale economie. Maar jonge mensen hebben het hoe langer hoe moeilijker om een woonlening te krijgen, niet alleen de tweeverdieners, maar zeker ook de eenverdieners. Hamsterhuren kan helpen om hen over de drempel te krijgen en te verankeren.

Met hamsterhuren kun je je huishuur gebruiken als inbreng bij de aankoop van je woning. Dat kan met enkele jaren terugwerkende kracht. Je krijgt tot bijvoorbeeld tien jaar bedenktijd nadat je de woning betrekt. Er is geen aankoopverplichting. Je kunt het vergelijken met de leasing van een wagen, waarbij je een maandelijkse aflossing hebt en je op het einde kunt beslissen of je tot de aankoop overgaat of niet. Het laat je toe om de som bij elkaar te sparen als eigen inbreng. Het is ideaal voor wie anders moeilijk een reserve kan opbouwen.

Woningbezit is de beste buffer tegen armoede en het is vaak een uitstekend pensioenplan om er later in te blijven wonen of te verzilveren. Zo hoeven minder mensen op latere leeftijd een beroep te doen op bijstand en huisvesting. Woningbezit is sedert 1947 altijd gepromoot. De overheid heeft er altijd op ingezet. Het woningbezit is niet alleen een kwestie van woonbeleid maar vooral van vooruitziende financiële planning.

Hoe kunnen we vergroenen in demografische zin? Daarvoor mag u rekenen op jonge koppels. Maar hamsterhuren helpt ook bij het realiseren van een groen woonbeleid. Alleen ontwerpen met energiezuinige technieken, gebouwd met duurzame materialen komen in aanmerking als hamsterhuurwoning. Hamsterhuren past op die manier in de ecologische agenda.

Een bedrijf uit Sint-Truiden zette enkele jaren geleden het hamsterhuren op de kaart. Ondertussen heeft deze ontwikkelaar al 11.644 onbeantwoorde aanvragen voor hamsterhuren sinds 2017. Er is dus een duidelijke vraag naar deze vorm van eigendomsverwerving. Er zijn ook enkele mooie voorbeelden te vinden in het buitenland. Daarnaast staat de problematiek rond betaalbaar wonen voor de jonge generaties op de agenda.

Minister, bent u geneigd om dergelijke initiatieven te ondersteunen in de toekomst? Ik herinner me dat ik in een hoorzitting met mevrouw Sien Winters de vraag heb gesteld waarom deze vorm van onroerende leasing of hamsterwonen nog zo weinig ingang vindt in Vlaanderen en hoe we dat beter kunnen uitrollen en er partners voor vinden. Zij zei dat het de toekomst was, maar die toekomst komt traag op gang terwijl de nood zeer hoog is.

Is er onderzoek gedaan rond hamsterhuren en de algemene vraag naar dergelijke vorm van het verwerven van een woning? Is er een studie die evalueert hoe deze vorm van wonen wordt ervaren?

Ziet u deze vorm van wonen als een mogelijke oplossing voor de woonproblematiek voor jonge mensen, voor alleenstaanden en voor starters in het algemeen? Ziet u nog andere oplossingen voor het huidige woonklimaat? Welke pistes bewandelt u daarbij?

Hoe zou u deze vorm van wonen faciliteren? Hebt u al rond de tafel gezeten met banken of andere spelers?

Is deze vorm van wonen toepasbaar in de sociale huisvesting? Ik weet dat u daar niet zo’n fan van bent. Ik wel, omdat dat de sociale immobiliteit doorbreekt wanneer mensen hier een beroep op kunnen doen om hun sociale woning te verwerven.

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

Dank u wel voor uw vraag, mevrouw Van Volcem. Ik moet u eerst zeggen dat de term ‘hamsterhuren’ valt onder het exclusief merkrecht van een privaat bedrijf uit Limburg, waar u ook naar verwees. Dit type gebruiksrecht van een woning kan in meer generieke termen ondergebracht worden onder de categorie ‘huren met verkoopbelofte of aankoopoptie’, dus zonder aankoopverplichting op het einde van de huurovereenkomst. Ik zal in het verdere antwoord deze generieke term gebruiken. Hoe mooi de term hamsterhuren ook is, het is een merknaam.

In deze formule is er bij aanvang geen aankoopverplichting voor de potentiële koper: de koopovereenkomst en de eigendomsoverdracht worden uitgesteld tot op het moment dat de optie wordt gelicht. Zolang de aankoopoptie niet wordt gelicht, ressorteert de huurovereenkomst onder het Vlaams Woninghuurdecreet. De Vlaamse overheid is bijgevolg bevoegd om de bescherming van de huurder te verzekeren.

Algemeen kan worden gesteld dat het voordeel voor de verhuurder ligt in het op de markt kunnen zetten van een woning waarvoor misschien niet onmiddellijk een solvabele kandidaat-koper wordt gevonden. Bovendien krijgt de verhuurder quasi een garantie dat de huurder de huurwoning goed zal onderhouden. De huurder heeft immers bij het aangaan van de huurovereenkomst wellicht de intentie om de woning ook effectief te kopen.

De huurder heeft het voordeel dat hij of zij als potentiële koper eerst enkele jaren deze woning kan huren. Dat is zeker interessant voor starters op de woningmarkt, zoals jonge gezinnen die nog niet beschikken over het nodige budget om een lening te krijgen bij de bank en/of over het nodige voorschot om een woning aan te kopen. Een deel van de betaalde huurgelden kunnen zij opsparen om deze som bij de uiteindelijke aankoop van de woning in mindering te brengen van de te betalen aankoopsom. De aankoopprijs ligt ook van meet af aan vast, zodat de prijsevoluties op de woningmarkt geen impact hebben op de prijs voor de periode tot de lichting van de optie. Een nadeel voor de hamsterhuurder is dat het risico bestaat dat hij moet afzien van de aankoopoptie omdat hij toch geen financiering kan bekomen, onder andere door een stijging van de rentevoeten of door onvoldoende inkomsten.

Deze formule bestaat al langer en kan vrij worden toegepast in de private huurmarkt. Ik ga straks nog verder in op mijn gehanteerde aanpak inzake nieuwe woonvormen.

Het Steunpunt Wonen heeft in 2019 een rapport gepubliceerd over de niet-traditionele gebruiksrechten in functie van het woonbeleid. Huren met aankoopoptie wordt hierin besproken. De inhoud van dit rapport steunt op zowel een literatuurstudie van nationale en internationale bronnen als interviews met initiatiefnemers en gespecialiseerde adviesverleners. Het onderzoek focust zich op de burgerrechtelijke en fiscaalrechtelijke aspecten van dit vernieuwd wooninitiatief. Uit het rapport blijkt dat huren met aankoopoptie mogelijk is binnen het burgerrechtelijk kader, omdat er zowel een huurovereenkomst als een koopovereenkomst wordt gesloten. Enkele fiscale aandachtspunten zullen meegenomen worden in het onderzoek naar nieuwe woonvormen. Hier kom ik nog op terug.

Er is mij geen onderzoek bekend over de wijze waarop deze formule door de gebruikers ervan wordt ervaren en over het aantal keren dat de aankoopoptie ook effectief wordt gelicht. Hier heeft de beheerder van de formule hamsterhuren, het Limburgse bedrijf, wellicht enig zicht op. Op de website van Hamsterhuren wordt melding gemaakt van 79 mensen die via deze formule wonen en van 11.000 aanvragen.

Huren met een aankoopoptie geeft aan jonge woningzoekers de mogelijkheid om op termijn eigenaar te worden van de gehuurde woning en draagt bijgevolg bij om via een gespreide opbouw van kapitaal de nodige reserves te verwerven om een woning aan te kopen.

Deze formule is vooral interessant voor huishoudens met een hoger inkomen, maar zonder startkapitaal. Voor deze groep draagt deze formule omwille van de spreidingsmogelijkheid in de tijd bij tot de betaalbaarheid van eigendomsverwerving.

Ik zal de woonproblematiek voor jonge gezinnen, in het bijzonder de betaalbaarheid van woningen, onder meer opnemen in mijn aanpak inzake nieuwe woonvormen. Ik volg een aantal werksporen om het aanbod aan innovatieve woonvormen te verhogen. Naast de lessen die we uit de lopende experimenten kunnen trekken, werk ik gefaseerd aan een inventarisatie van de bestaande juridische knelpunten. Ik kijk eerst naar de eigen regelgeving in verband met wonen, vervolgens naar de regelgeving in de andere Vlaamse beleidsdomeinen en vanaf 2022 ten slotte naar de Federale Regering. We hebben het er daarnet al over gehad. In dit onderzoek worden innovatieve woonvormen die tot de betaalbaarheid van woningen kunnen bijdragen, zoals Community Land Trust, coöperatieve woonprojecten en het huren met een aankoopoptie, tegen het licht gehouden. Zoals ik al heb aangegeven, zullen enkele fiscale aandachtspunten met betrekking tot het systeem hierin worden opgenomen.

De huidige werking van het hamsterhuren verloopt langs het gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds Canius I, waarvan Belfius Immo een van de belangrijkste aandeelhouders is. Dat wijst op een financieel-economisch haalbare formule die ook voor financiële instellingen als banken aantrekkelijk kan zijn. Dergelijke private initiatieven kunnen ook andere banken stimuleren om een actieve rol te spelen in nieuwe woonformules die de betaalbaarheid van woningen verhogen, maar dat laten we natuurlijk graag aan de markt over.

Ik acht het huren met een aankoopoptie in de sociale huisvesting niet wenselijk. We hebben hierover een meningsverschil. In de sociale huur spelen dezelfde redenen die aan de grondslag liggen van de afschaffing van het kooprecht van de zittende huurder. Door die optie te lichten, zou de sociale huurwoning immers uit het patrimonium van de sociale huisvestingsmaatschappij verdwijnen. Het zal immers telkens een aantal jaren duren voor een nieuwe sociale woning wordt gerealiseerd en die tijd hebben we momenteel niet.

Wat de sociale koop betreft, staat in mijn beleidsnota een gepland onderzoek naar de heroriëntatie van dit instrument. Het is de bedoeling de uitstroom van publiek bezit te beperken. De sociale koper moet weliswaar de woning gedurende twintig jaar persoonlijk bewonen, maar nadien is de woning vrij beschikbaar op de markt. De overheidsinvestering om de sociale koopwoning tegen een verlaagde prijs te verkopen, heeft dus enkel een nuttig effect op een koper. Nadien is de betaalbaarheid niet meer gegarandeerd. Het hamsterhuren biedt hiervoor geen oplossing.

Mevrouw Van Volcem heeft het woord.

Minister, ik dank u voor uw uitleg. ik wil die vorm van huurkoop vooral op de agenda plaatsen omdat ik ervan overtuigd ben dat u, als minister van Wonen, deze vorm van eigendomsverwerving nog beter dan ik, als Vlaams volksvertegenwoordiger, op de agenda kunt plaatsen en laten uitrollen. We zien natuurlijk dat er door het gebrek aan ruimte en de lage rente heel veel vraag naar woningen is. De verkopers zijn niet echt geneigd om op deze formules van huurkoop in te gaan, maar er zijn nieuwe actoren op de markt en de huurmarkt wordt steeds interessanter voor professionele investeerders. Ik denk dat de Vlaamse overheid die formules kan stimuleren en faciliteren, zodat de professionele spelers en de banken deze vorm van huurkoop meer in de markt zouden zetten. Dat zou positief zijn en het zou veel jonge mensen en starters hoop geven om de droom van het overgrote deel van de Vlamingen, een eigen woning, mogelijk te maken.

Mevrouw Jans heeft het woord.

Minister, vorige week hebben we in de marge van de bespreking van het eindrapport van de Vlaamse Ombudsman al kort gesproken over hamsterhuren, huurkoop en zaken die onder onroerende leasing kunnen vallen. Dat is een manier om de woningmarkt toegankelijker te maken die geen prijsopdrijvend effect heeft en om een groep mensen aan te spreken waarvan u het profiel in uw antwoord correct hebt geschetst.

Als het daarover gaat, is het voor mij altijd moeilijk om na te gaan welke rol we als Vlaamse overheid kunnen spelen. Moeten de autonome gemeentebesturen investeren? Moeten we de nieuwbouwprojecten van private ondernemers mogelijk maken? Ik stel me de vraag of u er zicht op hebt hoe we deze en vergelijkbare manieren van onroerende leasing een bredere doorgang kunnen doen vinden. Zijn die zaken nog wat te weinig bekend? Waar zit de aarzeling? Is er een financieel of decretaal probleem? Ik weet niet waarom het van de grond komt, maar misschien zie ik iets heel logisch over het hoofd.

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

Bedankt voor de bijkomende vragen.

Mevrouw Jans, het is iets om over na te denken. Ik wil u daar mijn idee over geven, maar laat dat niet klinken als wetenschappelijk onderbouwd, want dat is nog heel weinig gebeurd. Maar als u het mij vraagt, is er daar nog altijd een probleem van hoge registratierechten. Dat is sowieso al een probleem. Dit systeem is ideaal voor mensen die eigenlijk wel een goed inkomen hebben – dat hoeft niet hoog te zijn, maar een goed inkomen – maar die geen startkapitaal hebben, die dus geen spaargeld liggen hebben, of, zoals dikwijls gebeurt, geen geld van de ouders ter beschikking hebben. En dat heeft natuurlijk alles te maken met dat eerste bedrag dat je moet inleggen. Dat zijn onder andere registratierechten. Er is ook het feit dat banken, met de Baselnormen en dergelijke meer, niet meer de volledige 100 procent mogen lenen aan die mensen. Daarvoor is dit systeem ideaal.

Kunnen we daar als overheid iets aan doen? We moeten dat zeker ondersteunen. Die wetgeving is vrij duidelijk. Die bestaat ook al lang. Dat is het Burgerlijk Wetboek, zoals het er altijd geweest is, denk ik. Moeten wij daar als overheid nu premies en dergelijke tegenover gaan stellen? Daar ben ik terughoudend in. Ik begrijp dat dat niet uw vraag was. Het bestaat, en het is zeer goed dat dat met een vraag eens onder de aandacht wordt gebracht in het parlement, maar reclame gaan maken voor iets wat al op de markt zit, is natuurlijk ook iets moeilijks. Laat de markt daar maar zijn werk doen. Ik denk dat dat geleidelijk aan, zeker in de huidige woningmarkt, meer en meer succes zal krijgen. Er zijn nu een paar voorzichtige financiële spelers die daarop inspelen. Dat lijkt me een goede zaak. Waarschijnlijk zal dat geleidelijk aan wel groeien.

U pleit daar ook niet voor, maar ik denk dat we ons als overheid vooral moeten inhouden om daar financieel te gaan ondersteunen en dergelijke meer, want dat zou geen goede zaak zijn. Eigendomsverwerving blijft zeer belangrijk. We moeten kijken hoe we de kosten om een eigen woning te verwerven, zo laag mogelijk kunnen krijgen. En we hebben dat de laatste jaren trouwens al substantieel gedaan.

Mevrouw Van Volcem heeft het woord.

Bedankt, minister. Natuurlijk moeten we geen subsidies geven, maar als minister, als beleidsmaker, hebt u het woord over wonen. U bent de machtigste persoon en de gezaghebbende stem als er iets gepromoot kan worden. Ik denk dat daar toch  een en ander meer rond kan gebeuren, ten aanzien van banken en private spelers, om er aandacht voor te vragen dat jonge mensen op deze manier toch een eigen inbreng kunnen doen en iets kunnen verwerven.

Ik ben zeker ook vragende partij – daarin verschillen we zeker niet van mening – om de registratierechten voor starters verder te verlagen. Als u daar ruimte voor ziet, vindt u daarvoor zeker een partner in onze partij.

De vraag om uitleg is afgehandeld.

Vergadering bijwonen

Wegens de Coronacrisis vinden de plenaire vergaderingen op woensdagen (14u) plaats met een beperkt aantal volksvertegenwoordigers. De overige parlementsleden kunnen van thuis uit digitaal stemmen. De plenaire vergaderingen zijn rechtstreeks te volgen via deze website. 
De publiekstribune is gesloten.

De commissiewerkzaamheden zullen voor het grootste deel digitaal en via videogesprekken gebeuren. Als de werkzaamheden het vereisen, vinden sommige vergaderingen fysiek plaats. Alle commissievergaderingen zijn rechtstreeks te volgen via deze website. 

U kunt steeds de vergaderingen (her)bekijken via onze website of YouTube.

Wanneer vinden de vergaderingen plaats? Raadpleeg de volledige agenda voor deze week, of de parlementaire kalender voor een algemeen beeld van de planning van de vergaderingen in het Vlaams Parlement.