U bent hier

– Wegens de coronamaatregelen werd deze vraag om uitleg via videoconferentie behandeld.

Mevrouw Schauvliege heeft het woord.

Minister, ik heb een vraag over de relance en de betaalbaarheid van wonen. U hebt net als iedereen kennis kunnen nemen van de nota die de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) op 22 september 2020 gemaakt heeft. De VCB doet een aantal voorstellen om binnen de relance stappen te zetten die de betaalbaarheid van wonen kunnen garanderen.

De aanleiding waren cijfers van de Beroepsvereniging van het Krediet (BVK), waaruit bleek dat het gemiddelde ontleende bedrag gigantisch gestegen is, zowel voor nieuwbouw als voor de aankoop of renovatie van een bestaande woning. In combinatie met het feit dat het aantal verleende kredieten sterk gedaald is, met 27 procent, en het feit dat de verhoging plaatsvindt zonder noemenswaardige daling van de rentevoeten, leidt de confederatie hieruit af dat veel mensen niet in staat zijn zulke grote leningen aan te gaan en een eigen woning bouwen, aankopen of verbouwen toch wel heel moeilijk wordt.

De confederatie maakt niet alleen een analyse, maar lanceert ook een aantal suggesties om de betaalbaarheid te garanderen. Wat zijn die suggesties? Het is onder andere belangrijk dat mensen bij verbouwingen ook energetische renovaties doorvoeren en dat daar voldoende budget voor is. Ze stellen voor om de sloop- en heropbouwpremie verder te zetten, het gebruik van de verzekering gewaarborgd wonen te verhogen en het verschil tussen het standaardtarief van registratierechten en het renovatietarief groter te maken.

Ze hebben het in hun analyse ook over het aanbod van gebouwen. Er zijn al veel berichten verschenen. We hebben in De Standaard ook een aantal getuigenissen gelezen van jonge kopers die zeggen dat dit waanzin is, dat ze gewoon geen woning meer kunnen kopen.

Minister, we zitten hier in de commissie Wonen. Relance en investeringen zijn heel belangrijk. Ik heb het daarnet ook al gezegd. We delen dat allemaal. In dezen wordt toch wel aan de alarmbel getrokken. Maakt u dezelfde analyse als de VCB met betrekking tot de prijzen op de woningmarkt? Zullen de maatregelen die zij voorstellen, ook deel uitmaken van de relancestrategie, of plant u nog andere initiatieven? Ik denk dat het ook heel belangrijk zal zijn dat u overlegt met andere bevoegde ministers. Ik heb het dan over Omgeving, maar ook over Energie, natuurlijk. Die samenwerking zal heel belangrijk zijn om een en ander te stroomlijnen, om de obstakels weg te nemen die er zouden zijn.

Minister, ik kijk ten zeerste uit naar uw antwoord, want dit is toch wel de essentie, denk ik, van uw beleid en van onze commissie, namelijk wonen betaalbaar maken.

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

Mevrouw Schauvliege, dank u wel voor uw vraag. Nog maar vorige week, dacht ik, hebben we samengezeten met de VCB. We voeren dat overleg dus wel degelijk. U vraagt me of ik de analyse van de VCB inzake de prijzen en de betaalbaarheid deel. Wat dat betreft, wil ik wel zeer duidelijk maken dat 2020 de geschiedenis zal ingaan als een jaar van extremen, met ook sterke pieken en dalen op de woningmarkt. Wat echter uiteindelijk van belang is, is hoe de woningmarkt uit de crisis zal komen, en dat is vooralsnog koffiedik kijken.

Ik heb gisteren nog een debat gedaan met betrekking tot studentenhuisvesting. Je kunt op dit moment geen lijn trekken in die woningmarkt, en je kunt er al zeker geen conclusies uit trekken. We gaan in de begroting nog uit van een rapport van ING dat zegt dat de woningprijzen volgend jaar met 2 procent zouden dalen. Ondertussen zien we dat sinds juni, na de lockdown, de woningmarkt erg sterk is beginnen aan te trekken, maar we kregen gisteren dan ook weer het signaal dat we nog altijd onder het Europese gemiddelde zitten. Het is dus moeilijk om dat nu in te schatten. Ik denk dat dat zich eerst nog wat zal moeten zetten.

De VCB leidt een toenemend betaalbaarheidsprobleem af uit de combinatie van drie factoren: er is een daling van het aantal hypothecaire kredieten en een toename van het gemiddelde geleende bedrag, en dat allemaal zonder een verdere daling van de rentevoet. Die kan ook niet zo veel meer dalen, denk ik.

Dat het aantal verleende kredieten daalde in de eerste jaarhelft van 2020, is niet vreemd, en hangt samen met een daling van het aantal transacties op de woningmarkt. In januari en februari daalde het aantal transacties al lichtjes na de rush op vastgoed op het einde van 2019 als gevolg van de afschaffing van de woonbonus in Vlaanderen. In maart, april en mei sloeg dan weer de coronacrisis toe en daalde het aantal transacties fors ten gevolge van de lockdown en de facto sluiting van de woningmarkt. De daling van het aantal verleende kredieten toeschrijven aan de onbetaalbaarheid van de woningen lijkt me dan ook geen correcte analyse.

Sinds half mei is de sector opnieuw opgestart en juni lijkt een keerpunt te zijn in het aantal verkopen. Momenteel worden zelfs opnieuw signalen van een rush op de woningmarkt opgevangen, maar het is nog wachten op de officiële cijfers en op cijfers voor de tweede jaarhelft om te zien of die evolutie zich doorzet, of er sprake is van een daadwerkelijk herstel van onze vastgoedmarkt. Ik laat me trouwens vertellen door economen dat die rush op dit moment voornamelijk te maken heeft met investeringsprojecten veeleer dan met gezinnen die een woning zoeken. Op zich maakt dat voor de analyse en de druk op de woningmarkt natuurlijk geen verschil, maar dit toont wel aan dat er een verschil op zit.

Wel is er een duidelijke toename van het gemiddelde geleende bedrag in de eerste jaarhelft van 2020 ten opzichte van de eerste jaarhelft van 2019. Niet onverwacht vinden we een gelijkaardige evolutie in de mediaanprijzen van verkochte woningen en vooral van appartementen. Die evolutie vinden we echter ook in de jaren daarvoor terug. Vooralsnog zijn er dus geen tekenen van extreme prijsstijgingen, maar ook niet van prijsdalingen, waarvoor toch ook even werd gevreesd. Ik verwijs naar het rapport van ING. Ook in dezen is het echter afwachten hoe de markt evolueert op dit moment, in de tweede jaarhelft van 2020. Trouwens, we zullen moeten zien of de nieuwe maatregelen nu, niet alleen in Brussel, maar ook ruimer, ook een effect hebben op de woningmarkt en op onze economie in haar totaliteit.

Ik onderschrijf het belang van de rentevoeten voor de betaalbaarheid van een eigen woning, maar de historisch lage rentevoeten voor hypothecaire kredieten van de voorbije jaren blijven nog steeds van toepassing en kennen zelfs nog een minieme verdere daling. Daar heeft de coronacrisis niks aan veranderd, en experten verwachten ter zake ook niet meteen een grote verandering, aangezien de Europese Centrale Bank de beleidsrente laag wil houden om investeringen te stimuleren.

Samengevat: ik zie op dit moment geen reden tot paniek, maar ik weet ook dat we de volledige impact van de crisis, die trouwens nog altijd verre van voorbij is, nog niet in beeld hebben. Naast de onmiddellijke gevolgen kunnen er ook structurele en langetermijneffecten optreden met eventuele gevolgen voor de woningmarkt. Daarom zal ik alle evoluties op de voet blijven volgen.

Wat uw tweede vraag betreft, nemen we de suggestie van de VCB om het relanceplan voor wonen te richten op de betaalbaarheid en kwaliteit zeker ter harte. Ik kan u trouwens meedelen dat we de Confederatie Bouw twee weken geleden nog hebben ontmoet om de relancestrategie te bespreken.

De door hen vernoemde maatregelen vallen deels buiten mijn bevoegdheid als minister van Wonen. Maar het is wel de bedoeling om vanaf 1 januari 2022 zowel de energiepremies, onder de bevoegdheid van collega Demir, als de renovatiepremie onder mijn bevoegdheid, te integreren in één renovatiepremie. De concrete toekenningsmodaliteiten moeten nog door de Vlaamse Regering worden vastgelegd.

Om het gebruik van de verzekering gewaarborgd wonen te verhogen, heeft mijn voorgangster in juni 2019 de doelgroep en de dekking van de verzekering gewaarborgd wonen uitgebreid. Zo kunnen voortaan ook uitzendarbeiders in aanmerking komen voor de verzekering gewaarborgd wonen en wordt ook het risico verzekerd voor de zelfstandige die zijn activiteit gedwongen moet stopzetten. Ook wordt de maximale verkoopwaarde voortaan jaarlijks geïndexeerd, waar deze voordien onveranderlijk was sinds de start van de verzekering gewaarborgd wonen sinds 2009. In juni 2019 werd een nieuw contract gesloten met de verzekeraar voor een periode van vijf jaar. Ik onderzoek of de verhoogde maximale verkoopwaarde die thans is voorbehouden voor het Vlabinvest-gebied (Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant) kan worden uitgebreid naar andere gebieden met hogere verkoopwaarden, zonder dat het lopende contract met de verzekeraar moet worden opgezegd.

Tot slot wil ik nog even aanhalen dat betaalbaarheid en kwaliteit niet enkel voor eigenaars belangrijk zijn, maar vooral ook in de huursector de nodige aandacht vragen. In de beleids- en begrotingstoelichting (BBT) 2021 zal ik verder ingaan op de maatregelen in de huursector. Wel kan ik nog meegeven dat we ook 50 miljoen euro extra hebben voorzien voor de constructieve benadering overheidsopdrachten (CBO) en dat de modaliteiten iets gewijzigd zijn op vraag van de bouwsector. In totaal trekken we dan op die manier ongeveer 180 miljoen euro uit voor CBO, wat onderdeel uitmaakt van de 1,1 miljard euro investeringen in sociale woningbouw van 2021.

Ik kom tot uw derde vraag. Kwalitatief wonen impliceert niet enkel de beschikbaarheid van een betaalbare woning die bovendien onder meer energiezuinig, kwalitatief en gebruiksvriendelijk is, maar ook het voorhanden zijn van een groene en gezonde woonomgeving die goed ontsloten en voorziening-rijk is. Ook dat heeft de COVID-19-crisis nog eens duidelijk gemaakt.

Dat bewerkstelligen vereist een geïntegreerde beleidsveldoverschrijdende aanpak, zeker op de raakvlakken tussen de strategische doelstellingen van het Woonbeleidsplan Vlaanderen en de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV). Samen met de minister van Omgeving werk ik daarom in 2021 aan een visienota Wonen-Ruimte. De visienota zal de samenwerking tussen beide beleidsvelden op scherp stellen en is gericht op het implementeren van zowel de woonbeleidsdoelstellingen als de doelstellingen van het BRV. Deze visienota zal worden geconcretiseerd via in de loop van deze legislatuur op te starten beleidsacties die eveneens zullen worden afgestemd op het BRV.

Mevrouw Schauvliege heeft het woord.

Minister, ik dank u voor uw uitgebreide antwoord. Ik onthoud dat het voor u nu niet echt mogelijk is om een duidelijk zicht te krijgen op de evoluties op de woonmarkt. Ook daar ontvangt iedereen wel de signalen op het terrein. Ik wil u toch vragen om dat goed op te volgen, omdat het anders wel eens een bijzonder eigenaardig jaar zou kunnen worden.

Ik ben heel blij dat u een gezamenlijke visienota Ruimte-Wonen zult opmaken, met heel concrete beleidsacties die de uitvoering zijn van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen. Het kan mij alleen maar tevreden stellen dat men op die manier het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen verder zal uitvoeren.

Het is heel belangrijk dat er, in het kader van de relance, heel veel overleg wordt gepleegd met de verschillende actoren op het terrein. Zo kunnen we ervoor zorgen dat er kort op de bal wordt gespeeld inzake problemen die op dit moment spelen, zoals jonge gezinnen die moeilijk een woning kunnen betalen en vinden. We moeten de nodige maatregelen nemen als die problemen zich opdringen. Ik denk dat dat vrij snel op ons zal afkomen. Ik dank u.

De heer Veys heeft het woord.

Ik ben ook blij dat die beleidsnota Ruimte en Wonen er komt. Dat is zeker niet te vroeg. Ik heb toch wel mijn bedenkingen bij de drie maatregelen die de confederatie voorstelt. Ik vind dat de premies het best in het teken staan van de ruimtelijke uitdaging die Vlaanderen toch wel heeft. Bij de sloop- en heropbouwpremie vraagt mijn fractie zich af of die wel overal moet worden toegekend. Wij willen op een bepaalde manier anders gaan wonen, strevend naar verdichting bijvoorbeeld. Zitten die principes daarin? Ik denk dat er nog werk is aan de beleidsnota en dat die nog verbeterd kan worden. Het verhogen van het gebruik van de verzekeringswaarborg vind ik goed.

Minister, ik heb twee bijkomende vragen. Mijn eerste vraag gaat over de rapportering van de woonprijzen. Om de zoveel tijd is er hier een vraag om uitleg over de evoluties op de woonmarkt. Ik heb in de aanbevelingen voor een betere parlementaire werking de suggestie gezien om in een commissie bepaalde periodiek terugkerende kwesties te behandelen met periodieke rapporteringen. De toestand van de woon- en vastgoedmarkt zou daarvoor een uitgelezen dossier zijn. Mijn voorstel is een halfjaarlijkse gedachtewisseling met de minister daarover. Ik denk dat dit een structureel, essentieel dossier is voor deze commissie.

Minister, ik heb De Tijd gelezen vanmorgen. Ik weet dat dit het vakblad is van de ministers van Financiën en Begroting. Daarin vond ik een verwijzing naar het Vlaamse beleid. U verwijst zelf naar de monetaire politiek van de Europese Centrale Bank (ECB) en naar de lage rente. Dat is een zeer relevante opmerking. Maar het beleid dat hier gevoerd wordt, heeft toch ook een impact. Ik citeer even het artikel in De Tijd: “De poging van de Vlaamse Regering om de vastgoedprijzen omlaag te brengen door de fiscale woonbonus met ingang van 2020 af te schaffen is een slag in het water.”

De registratierechten worden in het artikel niet vermeld. Wat vindt u hiervan, minister? Denkt u ook dat het een slag in het water is? Vindt u het nog te vroeg om conclusies te trekken? Als u had geweten wat u vandaag weet, had u het anders aangepakt? Hoe ziet u in de toekomst mogelijke opties om wonen betaalbaar te maken? Ik maak mij immers zorgen over de betaalbaarheid van kwalitatieve woningen voor heel veel jonge mensen. Voor jonge mensen die door hun ouders niet worden gesteund, is het niet meer evident een degelijke woning te vinden. Ik weet dat er een beleid is van sociale leningen door de Vlaamse overheid, maar ik vraag mij af of dat voldoende is.  

Mevrouw Van Volcem heeft het woord.

Het is een interessante vraag. Vandaag staat er ook een uitgebreid artikel op de voorpagina van Het Laatste Nieuws over de woonmarkt. Die markt wordt beïnvloed door zoveel factoren die de prijs van een woning bepalen. Ik ben er daarom ook voorstander van om hierover eens grondig te praten. De evolutie van de woningprijzen heeft vooral te maken met de rente. Als de rente daalt met bijvoorbeeld 1 procent, volgt daaruit automatisch een stijging van de woonprijs met 9 procent. Betaalbaarheid gaat immers niet alleen over de prijs maar ook over het inkomen en daar houdt men veelal geen rekening mee. Maar als de rente verlaagt, kan je meer lenen en dus meer betalen voor een woning.  Daar kun je als overheid heel moeilijk in tussenkomen.

De Vlaming heeft, zoals u weet, een baksteen in de maag. 70 procent van de mensen zijn eigenaar. Ik denk dat heel veel mensen die een woning willen kopen, ook jonge gezinnen en starters, niet zozeer oog hebben voor een daling van de prijzen. Waarom? Stel je eens voor dat je een lening aangaat voor een woning van 250.000 euro en dat de prijzen nadien opeens beginnen te dalen, wat heel uitzonderlijk is. Dat betekent dat die mensen 20 jaar lang gaan afbetalen voor de n-waarde.

We moeten heel omzichtig zijn met die markt en daar geen wilde schokken in veroorzaken. De vastgoedmarkt is eigenlijk ook een barometer voor heel het economisch gebeuren. Ik vind dat zodanig belangrijk dat we daar eens over van gedachten zouden moeten wisselen, niet alleen met onze commissie maar ook met de commissie Financiën en de minister van Ruimtelijke Ordening. Als er geen woningen bij worden gecreëerd en dat moet allemaal in de stedelijke projecten zoals de Vlaamse Bouwmeester zegt, dan heeft dat een impact op de prijzen omdat die doorlooptijden uitermate lang lopen. Dat duurt soms zes jaar omdat dat heel complexe projecten zijn.

We zien vandaag dat door corona iedereen opnieuw een huisje met een tuintje wil en dat jaagt de prijzen de hoogte in. Je ziet dat bijvoorbeeld in Gent, waar er een heel erge druk is op de woningmarkt voor jonge mensen. Als er een huis vrijkomt, begint men zelfs te bieden boven de vraagprijs omdat mensen het perceel willen. Dat zal ook impact hebben op andere facetten. Je ziet vandaag een stijging van 6 percent en je ziet dat investeerders maximaal gaan investeren omdat de rente bijna 0 is. De bank zegt zelfs dat je een negatieve rente zult moeten betalen. Dan denk ik dat men proactief moet zijn, minister. Als er een negatieve rente komt, dan zullen nog meer mensen investeren in vastgoed en zullen de prijzen nog stijgen en zullen ook de huurprijzen stijgen. Dan denk ik dat we een grondig debat moeten voeren over het woonbeleid.

De heer Pieters heeft het woord.

Ik moet de collega van daarnet volledig gelijk geven. Ik zit in de commissie Ruimtelijke Ordening bij uw collega Demir. Het grondbeslag wordt kleiner en kleiner voor het gedeelte wonen. We gaan dus ook meer oude woningen op de verkoopmarkt krijgen die geen comfort bieden en voor renovatie bestemd zijn. Daar moet aan gewerkt worden en in geïnvesteerd worden na de koop. Maar er zijn natuurlijk jonge koppels en mensen die het financieel iets minder breed hebben, die zo een woning wel kunnen kopen maar daarna niet meer de renovatie kunnen betalen. Dat brengt met zich mee dat die woningen blijven bestaan in de staat zoals ze werden aangekocht.

Daarnaast brengt men woningen op de markt tegen een bepaalde basisprijs, men nodigt mensen uit en men kan er op bieden. Men merkt dat die prijzen gigantisch de hoogte in gaan, gewoon omdat de mensen die het kunnen betalen, die woning per se willen omdat ze in die bepaalde gemeente of op een bepaalde plaats ligt, waar misschien ook nog wel wat ruimte bij is. De prijzen gaan zo gigantisch de hoogte in en het wordt compleet onbetaalbaar voor iemand met een normaal inkomen.

Ik ken daar ook de oplossing niet voor. Het is moeilijk om op tafel te leggen wat we nu moeten doen, maar het is toch wel een serieus debat waard want in de toekomst zullen we de nodige problemen krijgen.

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

In de mate dat de commissie daarvoor mijn gedacht nodig heeft: ik denk inderdaad dat het interessant zou zijn om eens een hoorzitting met een paar experten te organiseren, zoals de heer Veys voorstelt. Wij proberen dat zelf zoveel mogelijk op te volgen. De analyse die je op dit moment kunt maken, is dat er weinig zekerheid is op de woningmarkt. We proberen altijd de markt te voorspellen voor de toekomst om ons beleid daar zoveel mogelijk op af te stemmen, maar dat is op dit moment zeer moeilijk. Zoals ik daarnet al heb aangegeven, geeft een onderzoek van ING een prijsdaling van 2 percent. We hebben daar wat rekening mee gehouden in de begroting, maar we zien dat er ondertussen opnieuw een stijging bezig is, maar die stijging ligt nog altijd onder het Europese gemiddelde.

Daar zijn veel kanten aan, maar ik raad iedereen zeker aan zich hierover meer te informeren.

Mijnheer Veys, ik moet eerlijk toegeven dat ik het artikel niet heb gelezen en niet weet wie het heeft geschreven, maar het is nodig zich correct te informeren alvorens dergelijke uitspraken te doen. Ik daag u uit. Ik heb op geen enkel moment gezegd dat de woningprijzen zouden dalen. Dat hebt u me nergens horen zeggen. Wat ik altijd heel duidelijk heb gezegd, is dat we een element weghalen waarvan in studies is bewezen dat het een opwaartse druk op de woningprijzen zet. Elke econoom zal bevestigen dat dit het geval is. Er zijn verschillende studies geweest en de woonbonus had een prijsopdrijvend effect. We nemen dat element nu weg, maar wel in de volle overtuiging dat er nog heel wat prijsopdrijvende elementen op de woningmarkt zijn, waaronder voornamelijk die lage rente. Dat element is weg, maar ik heb niet gezegd dat de prijzen zouden dalen.

Wat bij elke inschatting van een markt trouwens het vaste gegeven is, is vraag en aanbod. Dat is nog altijd de grote uitdaging. De vraag zal de komende dertig jaar een pak groter zijn dan het aanbod. Dat staat in de omgevingsanalyse die in de beleidsnota is gemaakt. Daar staat heel uitdrukkelijk de inschatting in dat we tegen 2050 400.000 woningeenheden meer zouden moeten hebben. Dat is enorm veel en dat zet natuurlijk druk op de woningmarkt. Dit heeft, voor alle duidelijkheid, te maken met demografische groei, maar even goed ook met het feit dat er meer eenpersoonsgezinnen zijn. Dat staat in de omgevingsanalyse in de beleidsnota.

Mevrouw Schauvliege heeft het woord.

Voorzitter, het is inderdaad een heel complex probleem. Als we ergens aan de knoppen draaien, heeft dat allerlei effecten. Het klopt dat de situatie nu heel onvoorspelbaar is. We zullen hier verschillende beleidsdomeinen bij moeten betrekken. Ik zou u dan ook willen vragen een initiatief te nemen om dit thema samen met andere commissies goed op te volgen. Iedereen voelt dat de grote uitdaging de komende jaren zal zijn hoe we hier in Vlaanderen mee omgaan. Er moet een groot aanbod zijn, maar we zitten met een enorm verouderd patrimonium. De combinatie van die twee zaken zal een beleidsdomeinoverschrijdende aanpak vragen.

Mevrouw Schauvliege, ik zal zeker rekening houden met die suggestie.

De vraag om uitleg is afgehandeld.

Vergadering bijwonen

Wegens de Coronacrisis vinden de plenaire vergaderingen op woensdagen (14u) plaats met een beperkt aantal volksvertegenwoordigers. De overige parlementsleden kunnen van thuis uit digitaal stemmen. De plenaire vergaderingen zijn rechtstreeks te volgen via deze website. 
De publiekstribune is gesloten.

De commissiewerkzaamheden zullen voor het grootste deel digitaal en via videogesprekken gebeuren. Als de werkzaamheden het vereisen, vinden sommige vergaderingen fysiek plaats. Alle commissievergaderingen zijn rechtstreeks te volgen via deze website. 

U kunt steeds de vergaderingen (her)bekijken via onze website of YouTube.

Wanneer vinden de vergaderingen plaats? Raadpleeg de volledige agenda voor deze week, of de parlementaire kalender voor een algemeen beeld van de planning van de vergaderingen in het Vlaams Parlement.