U bent hier

– Wegens de coronamaatregelen werd deze vraag om uitleg via videoconferentie behandeld.

Mevrouw Schryvers heeft het woord.

Ten gevolge van de coronamaatregelen beslisten de hogescholen en universiteiten in maart om hun lessen online te laten plaatsvinden. Veel kotstudenten verlieten dan ook hun studentenkamer en trokken weer naar huis. Daardoor rezen een aantal vragen met betrekking tot de huurovereenkomsten voor studentenkamers, onder meer over het betalen van forfaitaire kosten voor internet, water en energie. Hoewel die soms wel deel uitmaken van een contract, werden die kosten immers niet meer of alleszins niet volledig gemaakt wanneer de student niet meer op kot verbleef door de coronamaatregelen.

Een aantal universiteiten en hogescholen namen zelf ook maatregelen met betrekking tot de te betalen huurprijs, de duur van de overeenkomsten en de kosten.

Op 20 mei keurde de plenaire vergadering een voorstel van resolutie over het thema goed. Deze resolutie vraagt een aantal maatregelen met betrekking tot het lopende academiejaar.

Ik wil het nu hebben over het komende academiejaar. Momenteel worden de maatregelen in het kader van de bestrijding tegen het nieuwe coronavirus versoepeld, maar verwacht wordt dat er in het najaar weleens een nieuwe besmettingsgolf zou kunnen volgen. Het is dan ook niet ondenkbaar dat de hogeronderwijsinstellingen aan het begin van het nieuwe academiejaar zullen beslissen om opnieuw les te geven via digitale weg. Dit is echter allemaal nog niet zeker.

Mijn vraag om uitleg is twee weken geleden ingediend, en ondertussen evolueert er heel veel. We hebben bericht gekregen van de KU Leuven dat ze alleszins zullen proberen, zij het op een andere manier, in kleinere groepen les te geven. Dat bericht was er nog niet op het moment dat ik mijn vraag om uitleg indiende, maar alles kan natuurlijk veranderen als er zich een nieuwe opstoot zou voordoen.

Dat stelt heel wat studenten voor vragen als ze van plan waren om een kot te zoeken of verder te huren voor het volgende schooljaar. Moeten zij een contract aangaan voor het huren van een kot? En zo ja, voor welke termijn eventueel en onder welke voorwaarden die rekening houden met mogelijk nieuwe coronamaatregelen? Zou dat kunnen?

In normale omstandigheden beginnen vele studenten een geschikt kot te zoeken in het voorjaar, tijdens de paasvakantie.

Het Woninghuurdecreet bepaalt dat het mogelijk is om het huurcontract voor een studentenkot kosteloos op te zeggen als de opzegging gebeurt meer dan drie maanden voor de ingangsdatum van het contract. Indien de opzegging gebeurt minder dan drie maanden voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, moet een opzeggingsvergoeding worden betaald van twee maanden huur. De specifieke bepalingen met betrekking tot de opzeggingsmogelijkheden voor de huur van studentenkamers zijn ingegeven vanuit de getuigenissen dat heel wat studenten bij het aangaan van een huurovereenkomst nog in onzekerheid zijn met betrekking tot het starten of voortzetten van bepaalde studies. De studiekeuze, en daaraan verbonden de studiestad, of het al dan niet geslaagd zijn voor voldoende vakken om een bepaalde studierichting voort te zetten, zijn immers bij de ondertekening van de overeenkomst vaak nog onzekere factoren. Daarbij is natuurlijk geprobeerd om een goed evenwicht te zoeken tussen de rechten en de verplichtingen van de huurders en de verhuurders

Voor het academiejaar 2020-2021 komt daar ook nog de onzekerheid met betrekking tot de coronamaatregelen bij. Naast de onzekerheid over de organisatie van de lessen, zijn er ook praktische obstakels voor het huren van een kot, in het bijzonder voor studenten die voor de eerste keer een kot willen huren of een nieuw kot willen zoeken. De restricties op het vlak van sociale contacten en verplaatsingen maakten het de voorbije weken immers allemaal veel moeilijker en zorgden ervoor dat een en ander ook veel later op gang is gekomen, al is dat ondertussen wel beter. Maar momenteel hebben de studenten daar geen tijd voor, want ze zitten te blokken en hebben examens.

Normaliter gaan huurcontracten voor studentenkoten in op 1 september of 15 september. Voor het academiejaar 2020-2021 zal echter de decretaal voorziene termijn om zonder kosten op te zeggen weinig of niet van toepassing kunnen zijn. Wie een huurcontract ondertekent, maar in september te horen krijgt dat de lessen allemaal online doorgaan en daarom een kot niet zal gebruiken, zal, afhankelijk van de datum van inwerkingtreding van het contract, ofwel gebonden zijn door de volledige huurovereenkomst en dus ook voor de volledige huurtermijn, ofwel twee maanden huur als opzeggingsvergoeding moeten betalen. Ook de verhuurders zien zich in een onzekere situatie geplaatst, en veel is afhankelijk van de beslissing of de lessen online doorgaan en van het moment waarop deze eventuele beslissing wordt genomen.

Minister, ik weet natuurlijk wel – en ik onderschrijf dat ook ten volle – dat die huurovereenkomsten privaatrechtelijke contracten zijn en het zeker niet de bedoeling is om daarin in te breken, maar misschien kunnen we samen nadenken over hoe we kunnen anticiperen op een aantal mogelijke situaties. Vandaar mijn vragen.

Wat is uw standpunt met betrekking tot deze problematiek? Zult u deze problematiek mee opnemen in mogelijke besprekingen hierover met vertegenwoordigers van universiteiten en hogescholen, studentenvertegenwoordigers en eigenaarsvertegenwoordigers? Op welke manier kan er wat betreft de contracten voor studentenkamers voor het volgende academiejaar al worden geanticipeerd op de gevolgen van eventuele nieuwe maatregelen in het kader van het tegengaan van de verspreiding van het coronavirus, rekening houdend met het evenwicht tussen de situatie van huurders en verhuurders? Hoe kan ervoor worden gezorgd dat de overeenkomsten al beter zijn uitgesplitst, bijvoorbeeld wat betreft de huurprijs en de forfaitaire kosten, zodat discussies zoals die momenteel bestaan, vermeden kunnen worden? Zult u ter zake een initiatief nemen?

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

Dank u wel voor de vraag. Ik ben het eens met de grote lijnen van uw analyse. Het onzeker verloop van het coronavirus maakt het voor studenten en hun ouders niet eenvoudig om te beslissen of zij voor volgend academiejaar op zoek moeten naar een studentenverblijf. Door de coronamaatregelen is de zoektocht naar een kot ook trager op gang gekomen dan normaal. Vanaf 11 mei kunnen kandidaat-huurders en verhuurders opnieuw huisbezoeken organiseren in samenwerking met professionele verhuurders, makelaars en notarissen. Een bezichtiging organiseren als particulier is sinds 18 mei weer toegestaan. Daar hebben we iets langer op moeten wachten en op moeten aandringen.

De grootste belemmering in de zoektocht naar een studentenverblijf is daarmee wegenomen. Dat neemt uiteraard niet weg dat het merendeel van de studentenhuurcontracten later wordt gesloten dan in andere jaren. Dat heeft logischerwijze een invloed op de mogelijkheid voor de student om het huurcontract op te zeggen voor de inwerkingtreding ervan. Overeenkomstig artikel 64 van het Vlaams Woninghuurdecreet kan de student de huurovereenkomst opzeggen voor de inwerkingtreding van het huurcontract. Als de opzegging gebeurt meer dan drie maanden voor de inwerkingtreding, kan dat kosteloos. Gebeurt de opzegging minder dan drie maanden voor de inwerkingtreding, dan moet er een opzeggingsvergoeding van twee maanden worden betaald.

De grens van drie maanden zal echter een kleine rol spelen bij een mogelijke heropflakkering van het coronavirus. Dat is wat we ook in maart gezien hebben. Indien zich een stijging van het aantal coronagevallen voordoet, zal er wellicht kort op de bal worden gespeeld. Onderwijsinstellingen zullen relatief snel moeten beslissen of lessen fysiek kunnen doorgaan dan wel of de lessen digitaal worden gegeven. De kans dat er meer dan drie maanden verstrijken tussen die beslissing en de inwerkingtreding van het huurcontract lijkt dan ook klein. Het huurcontract kan dan wel nog worden opgezegd met een opzeggingsvergoeding van twee maanden huur.

Wat betreft uw tweede vraag: dit alles neemt de onzekerheid bij studenten en verhuurders uiteraard niet weg. De problematiek zal daarom worden aangekaart op het Overlegplatform Private Huur – Studentenhuisvesting. Dat is ingeplant op 15 juni, begin volgende week.

Wat uw derde vraag betreft: anticiperen op eventueel nieuwe maatregelen in de bestrijding van het coronavirus is niet eenvoudig. Het regelgevend kader rond studentenhuisvesting is opgenomen in titel III van het Vlaams Woninghuurdecreet. Nieuwe opzeggingsmogelijkheden veronderstellen een wijziging van dat decreet. Dat vraagt de nodige tijd en gebeurt bij voorkeur in overleg met de betrokken actoren. Het huidige mandaat van de Vlaamse Regering om tijdelijke maatregelen te nemen is bovendien beperkt.

U weet dat het decreet van 20 maart 2020 voor noodmaatregelen geldig is zolang de civiele noodsituatie geldt, en dat is tot 17 juli 2020. Bij een nieuwe uitbraak van het coronavirus zal het Vlaams Parlement wellicht een nieuwe noodsituatie vaststellen en de Vlaamse Regering opnieuw machtigen om tijdelijke maatregelen te nemen. De opgedane ervaring tijdens de huidige crisis kan daar enkel maar nuttig zijn. En om u daar een voorbeeld van te geven: wij hebben natuurlijk ons draaiboek om op een veilige manier zowel de professionele als de niet-professionele huur- en verkoopmarkt te laten draaien, dus de ervaring die we daarmee hebben, is al voorbereidend werk. Als er morgen een nieuwe golf zou komen, hebben we zeker al iets om op terug te vallen.

In verband met uw vierde vraag: artikel 60 van het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat in de huurprijs van een studentenverblijf alle kosten en lasten opgenomen moeten zijn, met uitzondering van de kosten voor het verbruik van energie, water en telecommunicatie en de belasting op tweede verblijven. Die vier zaken moeten dus niet in de vaste huurprijs zitten. De partijen kunnen overeenkomen om deze kosten op te nemen in een alomvattende basishuurprijs of mogen deze kosten afzonderlijk aanrekenen.

De keuze voor een alomvattende basishuurprijs is ingegeven door de vaststelling dat bij bepaalde verhuurders van studentenverblijven een groot verschil zat tussen de provisie voor de kosten en de lasten die de student moest betalen en de uiteindelijke afrekening, waarbij verhuurders een lage provisie meedeelden bij het ondertekenen van de huurovereenkomst, maar bij de beëindiging een hoge afrekening presenteerden. Het is nooit leuk om dan op het einde een hoge factuur te krijgen, u weet dat ook. In andere gevallen werd op voorhand al een hoge provisie gevraagd voor de kosten en lasten tijdens de loop van de huurovereenkomst, terwijl de verhuurder die kosten zelf nog niet had moeten maken.

Het verplichten van een omvattende basishuurprijs is bedoeld om de kandidaat-huurder bij de contractsluiting een goed beeld te geven van de totale woonkost en zo een objectievere vergelijking van de huurprijzen toe te laten. Het klopt dat een omvattende huurprijs een uitsplitsing tussen de huurprijs enerzijds en de kosten voor het verbruik van energie en water anderzijds bemoeilijkt. Niettemin leert de praktijk dat het niet onoverkomelijk is om de kosten voor energie en water te verminderen of zelfs kwijt te schelden. We kennen daar voorbeelden van.

Bij het bepalen van de alomvattende huurprijs hebben verhuurders wellicht de kosten voor energie en water ingeschat en die opgeteld bij de basishuurprijs. Zij hebben dus een raming van die kosten en kunnen op basis daarvan een vermindering toekennen. Sommige verhuurders hebben de huurprijs verminderd met een forfaitair bedrag. Anderen hebben gewerkt met een percentage. Bovendien onderzoek ik of het mogelijk is om de kosten voor het verbruik van energie en water voor de maanden april en mei te laten kwijtschelden, zoals gevraagd door het parlement, voor die studenten die hun studentenverblijf sinds de coronamaatregelen hebben verlaten en niet zijn teruggekeerd voor 1 juni 2020. Studenten kunnen de onverschuldigde bedragen dan terugvorderen. De uitwerking gebeurt in overleg met huurders- en verhuurdersorganisaties en de onderwijsinstellingen. Dat loopt dus, zoals gevraagd in jullie resolutie.

Mevrouw Schryvers heeft het woord.

Minister, ik dank u voor uw antwoord. Ik denk dat we allemaal wel aanvoelen dat zowel studenten die op zoek gaan naar een kot als verhuurders zich momenteel in een onzekere situatie bevinden. Niemand heeft een glazen bol, dus we kunnen niet weten of en wanneer er een tweede uitbraak zou zijn, hoe ernstig die zou zijn, en of dat dan weer een volledige opschorting van de fysieke lessen tot gevolg zal hebben. Dat maakt het natuurlijk allemaal zeer onzeker. U hebt ook terecht verwezen naar het feit dat de opzegmogelijkheden zoals decretaal voorzien, om heel uitdrukkelijke redenen, minder van toepassing zullen zijn voor het volgend academiejaar, omdat studenten nu eenmaal veel later op zoek zijn kunnen gaan naar een studentenverblijf.

Ik noteerde dat het overlegplatform volgende week maandag samenkomt. Ik kijk uit naar de conclusies en afspraken die daar eventueel zullen worden gemaakt. Alle betrokkenen zijn daarin vertegenwoordigd. Ik hoop dat daar beslissingen en voorstellen naar voren kunnen worden geschoven.

Anticiperen is niet eenvoudig, u zegt dat heel terecht. Een van de mogelijke zaken om op te anticiperen zou natuurlijk kunnen zijn dat er meer wordt ingezoomd op de huurprijs, en op de energie- en internetkosten. Ik heb in de aanloop naar het Woninghuurdecreet en de opname daarin van huisvesting voor studenten een conceptnota ingediend. Dat was daarin een van de elementen. We hadden vastgesteld dat daarover vaak veel discussies werden gevoerd. U zegt dat terecht. Soms werd een hoge provisie aangerekend, en dan viel het nadien mee voor de student. Soms werd een heel lage provisie aangerekend, en kreeg men nadien een afrekening waar men heel hard van schrok, met grote discussies tot gevolg.

De discussie zal wel blijven bestaan. Zelfs al zeggen we dat de verhuurders minder gaan aanrekenen omdat de energiekosten niet betaald zijn, dan nog blijft de discussie over het bedrag. Is het een bepaald percentage? Is het een forfaitair bedrag? Het zou toch goed zijn dat dit thema maandag wordt besproken door het overlegplatform, zodat er meer eenduidigheid komt en verhuurders beter weten welke mindering op de kost er eventueel kan worden aangeboden. Zo krijgen de huurders er meer zicht op aan welke vermindering ze zich zouden mogen verwachten.

Mevrouw Jans heeft het woord.

Ik sluit mij zeer graag aan bij deze vraag om uitleg. Er wordt verwezen naar de resolutie die op 20 mei in ons parlement werd goedgekeurd. Dat gebeurde unaniem. Ik wil daarvoor alle collega’s bedanken. Dat is een signaal dat veel mensen zich willen inzetten en absoluut bekommerd zijn voor studenten en studentenhuisvesting. In de resolutie, maar ook in vorige vragen of debatten, wordt inderdaad vaak verwezen naar het belang van overleg. Ik vind het dus zeer goed dat deze vraag vandaag wordt herhaald.

Minister, in de resolutie hebben we niet alleen aandacht gehad voor het principe, waar u en iedereen achter stond, dat, wanneer studenten hun energie niet konden verbruiken, ze die ook niet hoeven te betalen. Ik ben trouwens blij te vernemen dat ook u daar gevolg aan geeft. We hebben daar ook breder gekeken. We hebben aandacht gevraagd voor studenten als een groep. Hieromtrent werden gisteren nog, in de plenaire vergadering, initiatieven genomen en maatregelen voorgesteld aan de Vlaamse Regering, ook aan minister Weyts. Ik ben altijd blij wanneer er op deze manier aan parlementaire initiatieven gevolg wordt gegeven. Dat is een sterk signaal naar de studenten.

Ten slotte denk ik dat het inderdaad heel goed is om vooruit te kijken naar, en te anticiperen op de gevolgen van eventuele nieuwe maatregelen. In dat kader wil ik u een vraag stellen over een ander aspect van studentenhuur dat ik hier eerder al naar voren heb gebracht: de nieuwe woonkwaliteitsregels die op 1 januari 2021 zullen ingaan en die voor studentenkamers en studentensteden verregaande gevolgen zullen hebben.

Ik geef twee concrete voorbeelden. De minimumoppervlakte van een kamer is 12 vierkante meter. Om wat plaats te winnen, werken vandaag zeer veel koten met een hoogslaper. Zo win je 2 vierkante meter extra op het kot en blijft de kamer, die net geen 12 vierkante meter groot is, toch wel comfortabel en betaalbaar. Vanaf 1 januari zullen we, als we dat onverminderd invoeren, de verplichting opleggen om die kamers te voorzien van een vaste en schuine trap, die natuurlijk op veel plekken geplaatst kan worden. Door die verplichting alleen al zullen er in de studentenstad Leuven 1700 kamers moeten verdwijnen. Dat zijn kamers die nu gehuurd worden, die nu bekeken worden, die nu bewoond worden, en die een belangrijk segment van het aanbod uitmaken.

Met de nieuwe regels die op 1 januari ingaan, gaan we ook verplichten om op elke kamer een lavabo te voorzien. Dat klinkt bijzonder logisch, maar het maakt het wel onmogelijk om het hospitasysteem in Gent of het kotmadamsysteem in Leuven te behouden. Die kamers worden nu ook met veel goesting gehuurd en we zullen ze doen verdwijnen van de markt. Omdat het over zo’n massa kamers gaat, zal dat invloed hebben op de prijs van de rest. De kamers die in de plaats komen en die wel in het segment blijven, zijn kamers die een flink pak duurder zijn. Het is onze vrees dat op die manier studeren voor heel wat Vlaamse studenten moeilijker wordt en voor anderen zelfs onmogelijk.

Los van het financiële argument van de huurprijs, vind ik ook dat het segment van de hospita- en de kotmadamformule een heel waardevol aanbod is voor een bepaalde groep studenten. Je kunt er heel gemakkelijk meewarig over doen, maar ik ben 100 procent overtuigd van de meerwaarde. Ik denk dat de studentensteden Gent en Leuven dat ook vinden, want ze promoten het actief.

Minister, ik doe opnieuw mijn oproep. Ik verzoek u om na te gaan in hoeverre u hieraan tegemoet kunt komen en ervoor kunt zorgen dat het aanbod van goede, kwaliteitsvolle, betaalbare, comfortabele en veilige kamers op peil blijft en dat we een nodeloze prijsstijging vermijden, maar ook dat we de diversiteit in de studentenkoten blijven waarborgen. Ik wil van de gelegenheid gebruikmaken om dit verzoek nog eens te herhalen. Ik weet dat u ook in overleg bent. Misschien biedt het overleg een opening om na te gaan wat eventueel nog mogelijk is.

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

Mevrouw Schryvers, we zullen dat meenemen. We gaan trouwens volgende week, als alles goed gaat, naar de Vlaamse Regering met de uitvoering van jullie resolutie. Het zal worden geagendeerd. Misschien biedt het wel inspiratie voor de toekomst om na te gaan hoe we daar verder mee omgaan.

Mevrouw Jans, uw vraag met betrekking tot de nieuwe woonkwaliteitsregels is een vraag die we een paar maanden geleden, toen we nog fysiek samenkwamen, grondig hebben doorgepraat. Ik probeer nu uit mijn hoofd te herhalen wat er toen in het antwoord stond.

Eerst en vooral worden de studentensteden wel degelijk betrokken bij de uitwerking van het technisch handboek. Zij zullen mee aan tafel zitten om hun input te kunnen doen. Ten tweede, u laat achterwege – en dat vind ik wel jammer – dat de inbreuken op de woonkwaliteitseisen al van in de jaren 90 strafbaar zijn. We hebben het dus niet over iets dat we nu plotseling bijsturen en waarvan we verwachten dat mensen die regels gaan volgen, neen, al van in de jaren 90 is dit strafbaar. U kunt dus moeilijk beweren dat men zich nu op korte termijn plotseling moet gaan aanpassen, dat is niet waar.

De voorbeelden die u geeft van de lavabo en de hoogslapers, zijn toen ook aan bod gekomen. Zeker wat de hoogslapers betreft, gaan we voor de veiligheid. We willen dat de studentenkamers met een hoogslaper – ik heb er trouwens zelf heel lang geleden ook in gelegen – veilig zijn. Het lijkt mij een bezorgdheid die ook van belang is, en niet alleen het feit dat er kamers kunnen worden verhuurd.

Ik vind het soms vreemd dat er in de commissie enerzijds heel veel nadruk wordt gelegd – en terecht volgens mij – op woonkwaliteit, maar dat anderzijds, als we aan die woonkwaliteit in de praktijk iets willen doen, men daarop gaat ‘chipoteren’. We moeten een evenwicht vinden. Ik vind nu wel niet dat we niet genoeg tijd hebben gegeven aan de mensen om iets aan te passen wat al strafbaar is van in de jaren 90. Trouwens, ik vind een lavabo op de kamer een minimumvereiste volgens de huidige woonkwaliteitsnormen. Ik denk dat het correct is om dit zo uit te voeren. Nogmaals, de strafbaarheidstelling bestaat al van in de jaren 90. Als die woningen dus al meer dan twintig jaar niet zijn gerenoveerd of aangepast, dan handelen we correct.

Zoals gezegd, gaan we constructief samenwerken met de betrokken studentensteden en de studentenhuisvestingsdiensten van de universiteiten en hogescholen om hieruit te geraken. Ik denk dat dit al was meegegeven in het antwoord van enkele maanden geleden.

Mevrouw Schryvers heeft het woord.

Minister, ik wil u vragen om toch al te proberen te anticiperen op het volgende academiejaar en ik kijk uit naar de resultaten van het overleg dat maandag zal plaatsvinden. Dank u wel.

De vraag om uitleg is afgehandeld.

Vergadering bijwonen

Wegens de Coronacrisis vinden de plenaire vergaderingen op woensdagen (14u) plaats met een beperkt aantal volksvertegenwoordigers. De overige parlementsleden kunnen van thuis uit digitaal stemmen. De plenaire vergaderingen zijn rechtstreeks te volgen via deze website. 
De publiekstribune is gesloten.

De commissiewerkzaamheden zullen voor het grootste deel digitaal en via videogesprekken gebeuren. Als de werkzaamheden het vereisen, vinden sommige vergaderingen fysiek plaats. Alle commissievergaderingen zijn rechtstreeks te volgen via deze website. 

U kunt steeds de vergaderingen (her)bekijken via onze website of YouTube.

Wanneer vinden de vergaderingen plaats? Raadpleeg de volledige agenda voor deze week, of de parlementaire kalender voor een algemeen beeld van de planning van de vergaderingen in het Vlaams Parlement.