U bent hier

De heer De Meester is afgehandeld.

Een goede morgen, minister. Ik heb mij voorgenomen om vandaag elke vorm van populisme te vermijden, en dus zeker geen overbodige toespelingen te maken op dure dienstwagens en dergelijke. Ik zal onmiddellijk tot de essentie van mijn vraag komen.

Die vraag gaat over de gestegen marktwaarde van veel sociale woningen. De bredere context van die vraag is een artikel dat onlangs in Het Laatste Nieuws stond over die gestegen marktwaardes. Wat dat artikel betreft: horresco referens, maar het is gebaseerd op een onderzoek van de PVDA. Daaruit blijkt dat veel woningen te maken krijgen met fors gestegen marktwaardes, en dat daar niet altijd een logica achter blijkt te zitten, of toch niet de logica die je zou mogen verwachten.

U hebt in het parlement altijd beweerd dat de marktwaarde nu veel beter de staat van de woning reflecteert. Maar nu blijkt dat ook de ligging van die woningen wordt meegerekend. Dan gaat het niet over een bushalte meer of minder maar gewoon over de marktwaarde van de omliggende wijk. Dat creëert een aantal perverse effecten.

Er staan in dat artikel van Het Laatste Nieuws een aantal getuigenissen, bijvoorbeeld van Martine uit Gent. Zij zegt dat de buurt heropleeft, maar zij woont nog altijd in een vrij oude woning. Maar door het feit dat haar buurt opleeft, ziet ze de marktwaarde van haar woning wel stijgen.

'Pour la petite histoire' moet ik er wel bij zeggen dat de journalist van dat artikel ondertussen in quarantaine zit. Ik hoop niet dat dat te maken heeft met het feit dat hij met de PVDA heeft gesproken. Officieel zou het over het coronavirus gaan, en zit hij daarom nu twee weken in quarantaine.

Minister, er zijn in elk geval een aantal zeer perverse effecten van die maatregel. Uit ons onderzoek en uit dat artikel blijkt dat er een aantal wijken zijn met woningen die in zo’n slechte staat zijn dat ze rijp zijn voor de sloop. En dat bedoel ik letterlijk: het zijn sociale woningen in wijken die wachten op de sloop en die toch hun marktwaarde zien stijgen. En dat kan toch niet de bedoeling zijn? Mensen in het Kolderbos in Genk, of in Zelzate of in Antwerpen – denk bijvoorbeeld aan de Kieltorens – wachten al tien jaar op de renovatie van hun woning, of eigenlijk op de sloop. Zij zien nu plots de marktwaarde van hun woning stijgen.

Ik heb heel concreet drie vragen. Passen de marktwaardestijgingen van die woningen in zeer slechte staat eigenlijk in het oorspronkelijke opzet van die nieuwe huurprijsberekening? U hebt in het parlement gezegd dat de huurprijzen nu beter aangepast zijn aan de kwaliteit van de woningen. Blijft u bij die uitspraak? Erkent u dat de voorbeelden van sociale woningen die hun marktwaarde zien stijgen in te slopen wijken problematisch zijn? Hoe gaat u dat oplossen?

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

Mijnheer De Meester, ik heb de cijfers van uw onderzoek trouwens nog niet gekregen. Ik had die toen opgevraagd, maar ze komen maar niet door. Ik hoop in elk geval dat het goedkomt met de journalist. Maar het gaat hier over dat artikel, waarin een dame naar voren wordt geschoven die ook actief is als militant bij jullie. Zij wordt in Het Laatste Nieuws als voorbeeld naar voren geschoven. Dat is dan goede reclame die u maakt voor die krant.

Hoe beoordeel ik de marktwaardestijgingen? De sociale huurschatter garandeert een objectieve, eenvoudige en wetenschappelijk onderbouwde – het gaat echt om wetenschap – schatting van de marktwaarde van sociale woningen over heel Vlaanderen. Het is dus een studie zonder aanhalingstekens.

De sociale huurschatter is gebaseerd op de huurschatter die de Vlaamse overheid lanceerde in 2013. Het is een hedonisch huurprijsmodel, waarbij een set van variabelen een gewicht, een coëfficiënt krijgt in de berekening. De variabelen betreffen de woningkenmerken die de grootte, de kwaliteit van de woning en de liggingseffecten weergeven. Het selecteren van de variabelen in de schattingstool omvatte twee belangrijke elementen: enerzijds de beschikbaarheid van de gegevens – je moet die gegevens voorhanden hebben – en anderzijds het belang van elke variabele afgewogen of gemeten als de bijkomende verklaringskracht van de variabele voor de huurwaarde. Ik hoef u niet te vertellen dat dit op zich al een wetenschappelijk huzarenstukje is. Maar dat is tot een goed einde gebracht.

Bij de ontwikkeling van de sociale huurschatter werd onderzocht welke variabelen weggelaten konden worden uit de private huurschatter om het gebruik van de tool – het verzamelen van data van ongeveer 150.000 woningen – te vergemakkelijken zonder aan nauwkeurigheid in te boeten. De variabelen, waarvoor de informatie meestal ontbrak bij de sociale huisvestingsmaatschappijen omdat ze niet beschikbaar was, en die dus moeilijk in te vullen waren, bleken uit de studie van het Steunpunt Wonen het minst belangrijk te zijn in het verklaren van de huurwaarde. Het model kon herleid worden van 30 naar 18 variabelen. Ik som ze even op: de statistische sector, bouwjaar, woningtype, bebouwingstype, parkeerplaats, terras in vierkante meter, tuin in vierkante meter, bouwlagen, verdieping , oppervlakte in vierkante meter, slaapkamers, beglazing, dakisolatie, woningstaat, verwarming, sanitair, keuken en personenlift.

De sociale huurschatter zal jaarlijks geactualiseerd worden, en dit op basis van de huurprijsindex, zoals berekend door het Steunpunt Wonen. De huurprijsindex is een index die effectief de prijsevolutie opvolgt van eenzelfde woning doorheen de tijd, en zo op elk moment een actuele weergave is van de effectieve huurwaarde van die woning. Dat zorgt ervoor dat het model beter de prijsevoluties op de huurmarkt weergeeft. Dat er marktwaarden zouden stijgen en ook dalen, verbaast me niet. Dat bleek ook al uit het rapport van het steunpunt over de ondersteuning bij de implementatie van de schattingstool. Men kan die studie en de rapporten terugvinden op hun website.

De verschillen met de vroegere marktwaarden hangen af van hoe in het verleden de marktwaarde van het representatief staal van sociale huurwoningen door de notarissen werd geschat. Op basis van dat staal werd dan de markthuurprijs van de andere niet-geschatte huurwoningen bepaald door extrapolatie. Dat was dus het oude systeem. Men legde een staal voor aan de notarissen, die een schatting maakten, die dan werd geëxtrapoleerd. Nu gebeurt het anders. Elk individueel huis wordt door de sociale huurschatter beoordeeld.

Bovendien is het zo dat die marktwaarden, eenmaal vastgelegd, nadien enkel nog geïndexeerd werden met de gezondheidsindex gedurende elf jaar. De marktwaarden uit 2019 waren dus eigenlijk een weergave van hoe de huurprijzen waren meer dan tien jaar geleden, aangepast aan de inflatie. Iedereen weet dat de huurprijzen sterker zijn gestegen dan de inflatie, dat werd ook aangetoond in het begeleidend onderzoek bij de implementatie van het schattingsmodel. Vanaf 2010 evolueerde de huurprijsindex, die de huurprijsevolutie van een gelijkaardige woning doorheen de tijd weergeeft, globaal hetzelfde als de gezondheidsindex. Tussen 2000 en 2010 steeg hij jaarlijks wel 1 procent meer dan de gezondheidsindex.

Mijn inziens is het opzet dan ook meer dan geslaagd. Dat dit soms tot minder goede resultaten kan leiden omdat het model niet met alle factoren rekening kan houden, is ondervangen door de mogelijkheid die de sociale verhuurder heeft om de berekende marktwaarde te corrigeren in overleg met de VMSW. Ik zeg nog eens dat er achttien variabelen zijn. U kan voorstellen om daar één variabele bijkomend aan toe te voegen, maar ik zeg u dat het toevoegen van die variabele wel degelijk opgevangen kan worden met de 10 procent marge die nu reeds voorzien is. Ik denk dat het nieuwe systeem veel accurater is dan het oude en dat we de reële huurprijs veel beter zullen benaderen. Mocht er toch een aanvoelen zijn dat het niet juist is, dan kan de sociale verhuurder nog een afwijking vragen.

Artikel 39 van het Sociaal Huurbesluit stelt dat de verhuurder samen met de VMSW bij betwisting een nieuwe schatting kan doen, die maximaal 10 procent mag afwijken van de door het model geschatte waarde. Verschillende verhuurders hebben daar gebruik van gemaakt, specifiek ook omdat de woningen in kwestie zouden worden afgebroken of verkocht en aan de huurders moeilijk kon worden uitgelegd dat hun huurprijs zou stijgen. U verwijst daar ook naar: als de woning zal worden gesloopt, kan de verhuurder een afwijking vragen.

Deze SHM’s vroegen eigenlijk om de oude marktwaarde te blijven gebruiken, maar dit kon reglementair niet. De VMSW is akkoord gegaan met een minwaarde op de nieuwe markthuurwaarde van maximaal 10 procent voor alle woningen waarvoor de SHM’s dat hebben gevraagd. Woonhaven heeft voor 804 woningen de maximale afwijking gevraagd vanwege de woningkwaliteit, en heeft die ook verkregen. Voor de appartementen in de Kielparktorens vroeg Woonhaven evenwel geen afwijking. Nieuw Dak vroeg een afwijking voor 90 woningen, waaronder 44 woningen van de Kolderboswijk.

Ten slotte kan de huurder zich ook altijd tot de verhuurder wenden met het verzoek een schatting te laten herzien via de VMSW. Indien de verhuurder geen gevolg geeft aan het verzoek, kan de huurder ofwel klacht indienen via de Vlaamse Ombudsdienst, ofwel via de toezichthouder van het agentschap.

U vroeg of ik bij mijn uitspraak van 5 februari 2020 blijf. Ik blijf zeker en vast bij mijn uitspraak. Ik ben ervan overtuigd dat het schattingsmodel een veel efficiënter systeem is. We moeten niet zo'n angst hebben, want het is eigenlijk ook een vorm van nieuwe artificiële intelligentie, waarbij we data invoeren waarop wordt voortgebouwd. Het is een systeem dat we moeten omarmen. We behouden een vangnet voor wanneer er problemen zouden opduiken. De komende jaren zullen we dergelijke systemen meer en meer moeten toepassen.

Welke maatregelen zijn er om de hierboven geschetste problematiek te verhelpen? In de eerste plaats is er de 10 procent afwijking die men kan toepassen. Ik denk dat dat een goede maatregel is, die ondanks de objectieve berekeningen toch in de nodige flexibiliteit voorziet.

De heer De Meester heeft het woord.

Minister, ik weet niet of dat getuigenis in het artikel van Het Laatste Nieuws van een militant van de PVDA is of niet, maar ik zou totaal niet weten wat de relevantie van die opmerking is.

U zegt dat het huurschattingsmodel wetenschappelijk is onderbouwd via de hedonische prijsanalyse. Uiteraard is het gebaseerd op cijfers en is het een groot verschil met het nattevingerwerk van de notarissen van vroeger, daar zijn we het allemaal over eens. Maar achter cijfers zitten natuurlijk ook keuzes. De keuze van de variabelen is hier geen detail. U fietst er een beetje omheen door te zeggen dat de ligging, de statistische sector, maar een van de achttien variabelen is. U doet het een beetje uitschijnen alsof het bijna geen impact heeft, maar in onze analyse merken we dat het wel degelijk een zeer grote impact heeft.

Wij hebben simulaties gemaakt voor heel Vlaanderen. De verschillen in marktwaarde tussen exact gelijkaardige woningen, die op de zeventien andere variabelen niet verschillen, kunnen door de ligging 100 tot 150 euro bedragen. Via het systeem van de patrimoniumkorting kan het leiden tot een verschil van 50 of 60 euro per maand voor de individuele huurder voor exact dezelfde woning, puur op basis van de ligging. Dat is toch een probleem.

U noemt het artificiële intelligentie, ik noem het artificiële dommigheid. Het gevolg is namelijk dat mensen meer of minder betalen puur door de ligging van de wijk waarin ze wonen. Het kan dus zijn dat een schimmelwoning in een dure wijk door het nieuwe systeem plots veel duurder wordt, en dat is sociaal onrechtvaardig, vooral omdat mensen niet te kiezen hebben. Mochten de mensen de volledig vrije keuze hebben waar ze een sociale woning huren, dan zou je kunnen zeggen dat men ervoor kiest om in een hippe wijk te gaan wonen. In de realiteit hebben mensen natuurlijk heel vaak niet te kiezen en moeten ze de sociale woning nemen die beschikbaar is. Dat is dus een element van onrechtvaardigheid.

Minister, ik wil er toch op wijzen dat de ombudsman hierover ook opmerkingen heeft gemaakt. U verwijst naar die discussie in uw antwoord. De ombudsman heeft twee dingen gezegd. Hij heeft gezegd dat het feit dat die huurprijsstijging zo kort voor het einde van het jaar werd gecommuniceerd, getuigt van onbehoorlijk bestuur. Daar zullen we ongetwijfeld nog op terugkomen in een volgende discussie. Hij heeft ook gezegd dat de huurder geen verhaal heeft tegen die huurprijsstijging op basis van marktwaarden, in tegenstelling tot de sociale verhuurder. U zegt dat de sociale huurder altijd aan de verhuurder kan vragen om beroep aan te tekenen en om die 10 percent korting af te dwingen, maar dat is natuurlijk enkel in theorie waar. In de feiten ziet men dat huurders die wat dan ook vragen aan hun sociale verhuurmaatschappij, het vaak zes keer moeten vragen of vier maanden moeten wachten, en dan komt het nog niet in orde.

Minister, ik vraag u met zeer veel nadruk wat er op tegen is om artikel 39 in het kaderbesluit aan te passen en ook de huurder recht te geven om een aanpassing van die marktwaarde de vragen.

– Kurt De Loor treedt als voorzitter op.

Mevrouw Moerenhout heeft het woord.

Wat u zegt over de huurschatter, klopt natuurlijk. Het oude systeem, met een staal van de notarissen, was een minder goed systeem. In essentie is de filosofie van de huurschatter goed, maar u zegt dat die huurschatter zo nauwkeurig mogelijk in het werk is gesteld. Daar heb ik toch heel veel vragen bij.

Ik onderschrijf volledig wat collega De Meester zegt: dat het voor die sociale huurders wel vrij onrechtvaardig aanvoelt dat hun prijs wordt beoordeeld op basis van een plaats die ze zelf niet kunnen kiezen. Ik volg de redenering volledig wanneer hij zegt dat het een pervers effect is. Het voelt inderdaad voor heel veel mensen heel onrechtvaardig aan.

Er zijn nog andere problemen waaraan moet worden gewerkt. U hebt achttien criteria om te beoordelen. Twee of drie daarvan gaan over het sanitair, over de keuken en de badkamer. De mensen die bij ons komen, zeggen dat er niemand bij hen binnen is geweest. De huurschatter is dus ook gemaakt op basis van criteria die niet gecheckt zijn. Ik stel me daar dus ernstige vragen bij. Aan één criterium kan men niets doen, drie andere zijn eigenlijk niet betrouwbaar.

U hebt ook gesproken over dakisolatie als criterium. Ook daarbij stel ik me ernstige vragen. Minister, als ik het goed heb begrepen, dan hebben de SHM's uitzonderingen gevraagd voor sociale woningen die zullen worden gesloopt. (Opmerkingen van minister Matthias Diependaele)

Neen, niet alleen?

De isolatienormen zijn verstrengd vanaf 1 januari. Er zijn vandaag inderdaad woningen die duurder zijn geworden maar die wat isolatie betreft, – om het braaf te zeggen – absoluut niet in orde zijn. Ook die mensen voelen dat aan als ongelooflijk onrechtvaardig.

Er zijn dus eigenlijk verschillende problemen met die huurschatter. Ik heb het nog maar over vijf van de achttien parameters gehad, maar er zijn heel veel vragen bij te stellen. Mijn partij en ik denken dat een armoedetoets wel degelijk soelaas kan bieden. Het is een constructieve manier om die fouten eruit te halen zonder het hele systeem onderuit te halen.

U sprak over die betwisting, en dat was voor mij nieuw. Ze is voorlopig aangevraagd door SHM's. De huurder kan die ook aan de verhuurder of aan de Vlaamse ombudsman vragen. Maar zoals mijn collega van de PVDA ook zegt, zijn er zoveel drempels dat het niet eenvoudig is dat die afwijking wordt toegestaan of dat de procedure in gang wordt gezet.

Minister, de vele huurders die nu nog steeds in paniek zijn, kunnen bij de ombudsman een klacht indienen. Wat doet de ombudsman dan? Gaat hij zelf die betwisting in gang zetten of wordt men opnieuw doorgestuurd naar de verhuurder? Dan wordt die huurder wel met een kluitje in het riet gestuurd.

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

Voor alle duidelijkheid: het is inderdaad een duidelijke politieke keuze dat we de marktwaardehuurprijs van die woningen willen meenemen in berekening van de sociale huurprijzen. Dat klopt, inderdaad, en het is een zeer duidelijke bewuste politieke keuze omdat we denken dat het ook maar billijk is. Er is een verschil wanneer iemand in een betere buurt of in een betere woning woont. Het is een zeer duidelijke keuze die we maken.

Ik heb de achttien criteria opgesomd. Aan de statistische sector, de ligging, zijn allemaal andere waarden gekoppeld. Niet alles weegt even hard door. Het is ook niet zo dat alles gecontroleerd is en dat men ter plaatse moet gaan. Het gaat er bijvoorbeeld over of er een toilet is in de badkamer dan wel een afzonderlijk toilet in de gang. Daarover gaat het en die informatie is gekend bij de sociale huisvestingsmaatschappijen, mevrouw Moerenhout. Het is niet zo dat men in elk huis is geweest. Die data hebben we en dat heb ik ook in mijn eerste antwoord duidelijk gezegd. We hebben ons gebaseerd op data die ter beschikking zijn gesteld door de sociale woningmaatschappijen.

Ik moet er opnieuw ook op wijzen dat het gaat over het meenemen van de marktwaarde in de berekening van de sociale huurprijs. Het uiteindelijke resultaat is nog altijd ongeveer dezelfde verhouding als vroeger, namelijk dat de uiteindelijke betaalde sociale huurprijs ongeveer gemiddeld de helft is van de eigenlijke marktwaarde, net iets meer dan de helft. Die verhouding ligt vast. We hebben dus nog altijd te maken met een sociale toeslag die aan sociale huurders wordt gegeven van ongeveer een halve huurprijs per maand. Daar komt het ongeveer op neer.

Wat ik ook wil zeggen is dat er ook dalingen waren. Het is een beetje moeilijk, want de evaluatie is nog bezig. We hebben beloofd om ermee naar het parlement te komen, wat we ook gaan doen. Als de huurprijs is gedaald, hoe komt dat dan? Mogelijk – want het moet blijken uit de evaluatie in welke mate het zich heeft voorgedaan – kan het liggen aan het feit dat de marktwaarde is gedaald. Dat kan perfect.

Wij hebben van de ombudsman inderdaad een verslag gekregen. Met alle respect, maar ik vond het een beetje vreemd toen ik zijn verslag las. De klachten die hij kreeg, gingen vooral over de marktwaarde, 80 gevallen op 140.000. De gevallen die wij kregen, gingen voornamelijk over het inkomen, zelfs meer dan over de marktwaarde. We hebben ook een reactie gestuurd naar de ombudsman. Hij heeft die voor een deel opgenomen in zijn jaarverslag dat eergisteren is voorgesteld. Voor mij kan dat gerust aan jullie worden gegeven.

Tot nu toe is er voor drieduizend woningen een afwijking gevraagd door de verhuurder. Dat aantal kan nog oplopen. Mevrouw Moerenhout, voor alle duidelijkheid: de huurder kan ook naar de toezichthouder gaan. De toezichthouder zal op dat moment de dialoog opstarten met de verhuurder en men zal nagaan of de huurder correcte opmerkingen maakt, waarna in overleg kan worden beslist om de afwijking aan te vragen.

De heer De Meester heeft het woord.

Minister, u hebt niet echt geantwoord op een aantal vragen die ik u heb gesteld. Zo heb ik geen antwoord gekregen op mijn vraag of u het sociaal rechtvaardig vindt dat mensen een hogere huurprijs moeten betalen door de wijk waarin zij wonen, wat een criterium is dat zij zelf niet kiezen. Dat is toch problematisch.

Dat op een objectieve manier de kwaliteit van die woning wordt meegerekend, is normaal, maar het feit dat kwetsbare huurders extra moeten betalen omdat in de wijk waar ze wonen aan vastgoedspeculatie wordt gedaan bijvoorbeeld, waardoor de marktprijs in die wijk stijgt, dat is toch wel zeer verregaand. Het gaat daarbij over zeer grote prijsstijgingen.

U hebt ook niet geantwoord op mijn vraag en de vraag van de ombudsman waarom u het recht voor die huurder niet gewoon inschrijft. Het lijkt me veel eenvoudiger en eerlijker om de huurder dat recht te geven, ik begrijp niet waarom u zich daar nog altijd tegen verzet en waarom dat niet mogelijk zou zijn.

Mijnheer De Meester, volgende week komt de ombudsman langs voor de bespreking, u kunt die vraag dan opnieuw stellen.

De vraag om uitleg is afgehandeld.

Vergadering bijwonen

Wegens de Coronacrisis vinden de plenaire vergaderingen op woensdagen (14u) plaats met een beperkt aantal volksvertegenwoordigers. De overige parlementsleden kunnen van thuis uit digitaal stemmen. De plenaire vergaderingen zijn rechtstreeks te volgen via deze website. 
De publiekstribune is gesloten.

De commissiewerkzaamheden zullen voor het grootste deel digitaal en via videogesprekken gebeuren. Als de werkzaamheden het vereisen, vinden sommige vergaderingen fysiek plaats. Alle commissievergaderingen zijn rechtstreeks te volgen via deze website. 

U kunt steeds de vergaderingen (her)bekijken via onze website of YouTube.

Wanneer vinden de vergaderingen plaats? Raadpleeg de volledige agenda voor deze week, of de parlementaire kalender voor een algemeen beeld van de planning van de vergaderingen in het Vlaams Parlement.