Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Minister, een bijkomende studie gaat over de gentrificatie van buurten en het verdringen van huishoudens in Vlaanderen. De gentrificatie van buurten is een van de meest besproken fenomenen in huizenmarkten, zowel in media als in wetenschappelijke literatuur, maar is eigenlijk nog maar weinig aan bod gekomen in deze commissie. Als je investeert in een publiek domein, is dat altijd mooi. Het is ook een gelijkmaker. Als je één ding kunt doen voor de bevolking, dan is dat investeren in openbaar domein. Rijk of arm of wie je ook bent, je kunt daar op een gelijke wijze van genieten.
Maar wat gebeurt er vaak als je investeert in openbaar domein, wat goed is voor buurten, en soms ook voor zwakkere buurten? Dan stijgen de prijzen en krijg je het effect dat mensen met een laag inkomen er worden verdrongen en naar een slechtere buurt worden gedreven.
Gebruikmakend van de unieke dataset van het Steunpunt Wonen blijkt dat dit een heel interessante studie is en dat dat ook in Vlaanderen optreedt. Men volgde hiervoor inwoners op tussen 2001 en 2011van en naar verschillende buurten. Van de 1047 buurten met een laag inkomen in 2001 in de steden kon het Steunpunt Wonen 162 buurten identificeren die matig gentrificeren en 124 buurten die sterk gentrificeren tussen 2001 en 2011.
Op zich is gentrificatie goed, want van een slechte buurt maak je een goede buurt. We moeten daar blijven op inzetten, zodat buurten worden opgewaardeerd. Je kunt niet zeggen dat je de negatieve effecten moet stoppen om positieve zaken te doen, maar soms moet je die negatieve effecten wel opvangen zodat er een verdringing is in een andere buurt.
In tegenstelling tot eerdere studies kon het rapport vaststellen dat er significant bewijs te vinden is dat private huurders verdrongen worden uit gentrificerende buurten. Zo hebben private huurders wonende in een sterk gentrificerende buurt in 2001 een hogere kans om te verhuizen uit hun buurt vergeleken met gelijkaardige huurders elders. Het effect verdubbelt bijna voor huurders met een laag inkomen. De resultaten lijken dus consistent met het idee van een verdringing uit die buurten.
Alleen kunnen we op basis van de resultaten in dit rapport wel vaststellen dat gentrificatie niet die grote verdringingseffecten lijkt te hebben die ze vaak wordt aangemeten in tal van studies en opiniestukken. Het verdringingseffect in Vlaanderen is gering en omvat slechts een beperkt deel van de inwoners van een stadsgebied.
Minister, hoe evalueert u de resultaten van deze studie van het Steunpunt Wonen? Hoe staat u tegenover het fenomeen van gentrificatie? Denkt u dit te kunnen vertragen of vermijden met beleidsmaatregelen?
Hoe zult u de neveneffecten proberen weg te werken via beleidsmaatregelen? Waar zitten de grote regionale verschillen in Vlaanderen tussen de kleinere en grotere centrumsteden? Kunnen we besluiten dat dit vooral een grootstedelijk fenomeen is? Zijn er buitenlandse voorbeelden waarbij men op een positieve manier de neveneffecten kan tegengaan?
Minister Diependaele heeft het woord.
Mevrouw Van Volcem, dank u wel voor uw vraag. Mocht er interesse zijn om die onderzoekers uit te nodigen in de commissie, dan zouden daar heel interessante zaken kunnen uitkomen, maar dat laat ik uiteraard aan de commissie over.
U geeft het zelf al wat aan in uw inleiding: de grote verdienste van dit onderzoek is dat voor de eerste keer het verdringingseffect in gentrificerende buurten empirisch wordt vastgesteld. Dat is mogelijk omdat de onderzoekers van het Steunpunt de ruimte hadden om een unieke dataset te creëren en te analyseren. Die dataset is uniek door de koppeling van gegevens uit verschillende databanken, de veelheid aan informatie op niveau van statistische sectoren en de opvolging daarvan over een periode van tien jaar. Ik ben blij dat we op sommige punten wel veel data hebben. Vandaag is goed beleid gebaseerd op data. Het is soms jammer dat we gegevens niet hebben, bijvoorbeeld die van uithuiszettingen. We proberen er zoveel mogelijk op in te zetten om meer data te verzamelen. In dit geval was het dus wel goed.
De voornaamste vaststellingen van het onderzoek zijn de volgende. Gentrificerende buurten hebben aan het einde van de rit een groter aandeel hoger opgeleiden, minder werkloosheid, een hoger renovatiegehalte en een tragere veroudering van de woningvoorraad, dus meer nieuwbouw. In gentrificerende buurten hebben huurders een hogere verhuiskans, al is dat effect wel erg klein, namelijk 2 tot 3 procent hogere kans; voor huurders met lage inkomens is het effect groter, namelijk ongeveer 5 procent. Private huurders, en vooral die met een laag inkomen, die verhuizen uit gentrificerende buurten komen vaker terecht in een lage-inkomensbuurt met minder voorzieningen of verhuizen vaker naar kleinere en/of sociale woningen.
Gentrificatie heeft zowel positieve als negatieve gevolgen. Positief is zeker de opwaardering van de buurt en van het woningpatrimonium. Dat wil ik uiteraard niet vertragen of vermijden want de renovatiegraad mag nog omhoog, zowel om ervoor te zorgen dat alle woningen aan de minimale kwaliteitsnormen voldoen als om de duurzaamheid en energiezuinigheid van het patrimonium op te krikken. De vastgestelde verdringing, ook al is dat zeker niet de grote verdringing die gentrificatie vaak wordt aangemeten, is dan weer een negatief effect van gentrificatie. Maar ik denk niet dat we die verdringing moeten proberen te vermijden door de gentrificatie op zich te proberen vermijden of vertragen. Het mag geen keuze zijn tussen betaalbaar maar niet-kwaliteitsvol wonen enerzijds en kwaliteitsvol maar niet-betaalbaar wonen anderzijds. De grote uitdaging is hier, zoals ook algemeen voor het woonbeleid, voldoende kwaliteitsvol en betaalbaar aanbod voorzien, ook voor de lagere-inkomensgroepen.
Wat betreft uw vraag naar maatregelen om de neveneffecten van gentrificatie tegen te gaan, verwijzen we naar de bestaande instrumenten van het woonbeleid. Ik som er enkele op. Op de private koopmarkt spelen de bijzondere sociale leningen een belangrijke rol. Door een sociale lening kunnen kandidaat-kopers die niet in aanmerking komen voor een lening bij een commerciële bank toch een hypothecair krediet krijgen en daardoor toch hun eigen woning kopen. In de loop van dit jaar zal ik de renteberekening bij de bijzondere sociale leningen evalueren, rekening houdend met het sociale karakter van de sociale leningen en de solvabiliteit van de ontleners, de fameuze 2 procent.
Voor de private huurmarkt hervormde mijn voorgangster het woninghuurrecht dat duidelijke spelregels voor huurders en verhuurders vastlegt. Daarnaast voerde zij een huurwaarborglening in, waardoor de drempel om een private huurovereenkomst te sluiten sterk verlaagd wordt. Tegelijk werden de huursubsidie en de huurpremie aangepast en uitgebreid, waarbij deze tussenkomsten nu worden berekend op basis van het inkomen van de betrokkene. De wijzigingen zijn in werking getreden op 1 mei 2019, dus nog geen jaar geleden.
Deze legislatuur zal ik die wijzigingen opvolgen en indien mogelijk het toepassingsgebied ervan verder uitbreiden.
Verder plan ik samen met de minister van Energie de heroriëntering van de diverse Vlaamse premies tot een woningrenovatiepremie, waarbij het de bedoeling is om de verhuurders ook mee te nemen als doelgroep. Tot slot zijn er de inspanningen die we leveren op de sociale huurmarkt. Wanneer gezinnen die het moeilijk hebben op de private huurmarkt door de uitbreiding van de sociale huurmarkt kunnen doorstromen naar de sociale huur, komt dat uiteraard ook zeer sterk de betaalbaarheid voor deze gezinnen ten goede. Al deze maatregelen kunnen inwoners ondersteunen om in de gentrificerende buurten te blijven wonen.
Dat zijn allemaal instrumenten die in heel Vlaanderen worden ingezet. Maatregelen specifiek gericht op gentrificerende buurten zijn er niet in het Vlaamse beleid, maar dat lijkt me ook heel moeilijk te realiseren, al is het maar omdat we op Vlaams niveau de gentrificatie pas achteraf kunnen vaststellen, na tien jaar.
Ik denk dat de lokale besturen veel sterker de vinger aan de pols kunnen houden en initiatieven kunnen nemen om buurtgericht te werken en proactief in te spelen op gentrificatieprocessen. Daarnaast zijn er ook instrumenten van stedenbeleid, stadsvernieuwingsprojecten en eigen gemeentelijke instrumenten die ze kunnen inzetten.
De studie beperkt zich tot het gentrificatieproces zoals het zich voordoet in de Vlaamse agglomeraties en de centrumsteden die daar de kern van uitmaken, met andere woorden: buurten in de dertien Vlaamse centrumsteden en de sterk geürbaniseerde agglomeratiegemeenten daarrond. Die keuze is ook ingegeven vanuit de focus op private huurders. Er wordt geen verder onderscheid gemaakt tussen de grootsteden en de grotere en kleinere centrumsteden.
Aangezien deze studie gericht was op het empirisch vaststellen van de gentrificatie- en verdringingsprocessen en niet op het beleid daarrond, is de literatuurstudie beperkt tot internationale studies over definities en kwantitatieve analysemethoden om gentrificatie en verdringingseffecten in beeld te brengen. Ik heb dus niet echt zicht op buitenlandse voorbeelden met oplossingen, maar uit de gevoerde literatuurstudie blijkt dat ook internationaal de lokale context heel belangrijk is voor de processen, en naar alle waarschijnlijkheid dus ook voor de mogelijke oplossingen.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Dank u wel. In het kader van het stadsvernieuwingsbeleid zou er dan ook moeten worden gekeken hoe er projecten kunnen worden ingediend rond gentrificatie. Ik zal dat meenemen naar waar het hoort.
Dat gebeurt op dit moment al heel hard, stadsvernieuwingsprojecten en zo.
Maar het zijn ook die stadsvernieuwingsprojecten die dan vaak tot een hogere huur leiden. De vraag is hoe je dat kunt meenemen.
In heel veel van die stadsvernieuwingsprojecten wordt er nu al een sociale mix afgesproken. In die zin wordt die bezorgdheid meegenomen.
De vraag om uitleg is afgehandeld.