U bent hier

Mevrouw Jans heeft het woord.

Minister, betaalbaar wonen is een belangrijke uitdaging van het Vlaams woonbeleid. In het Vlaams regeerakkoord worden hiervoor een aantal maatregelen naar voren geschoven, onder andere op het vlak van de versterking van de sociale huurmarkt.

In de sociale huisvesting is het de Vlaamse overheid die de huurprijs van een sociale huurwoning bepaalt. Het uitgangspunt hierbij moet zijn: de prijs moet betaalbaar zijn en mag nooit hoger zijn dan de prijs van een vergelijkbare woning op de private huurmarkt.   Voor de berekening van de huurprijs wordt gekeken naar het inkomen, de waarde van de woning en de gezinsgrootte. Er geldt evenwel een aparte huurprijsberekening voor de verschillende sociale verhuurders, die bovendien voor elk van de verschillende actoren in verschillende besluiten zijn vastgelegd. Voor een woning verhuurd door een sociaal verhuurkantoor betaalt de sociale huurder doorgaans de huurprijs die het verhuurkantoor zelf moet betalen.

In het regeerakkoord namen we kennis van het voornemen van de Vlaamse Regering om de huurprijsberekening in de sociale huursector aan te passen, waarbij er meer rekening zou worden gehouden met de marktconforme huurwaarde van de woning en de totale woonkostenbenadering. Dit is een heel belangrijke oefening, die ons inziens met de nodige omzichtigheid moet worden aangepakt.

Minister, welke elementen bepalen volgens u de reële marktconforme huurwaarde? Hoe zult u grote prijsschokken in lopende huurcontracten vermijden? Welke concrete stappen gaat u nemen in de berekening van de totale woonkost? Welke elementen moeten daarin worden meegerekend volgens u? Tegen wanneer denkt u dat huiswerk af te hebben en hoopt u de nieuwe huurprijsberekening ingang te doen vinden?

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

Ik ga u onmiddellijk meegeven dat ik maar deels zal antwoorden op uw vraag. We hebben nog wat werk om alles uit te werken. De maatregel die in het regeerakkoord staat, is nog niet volledig uitgewerkt. Ik zal me beperken tot een paar zaken.

Er zijn drie fases. In een eerste fase gaan we kijken naar het globale effect van de aanpassingen aan de sociale huurprijs van de afgelopen legislatuur. Ik denk dat het verstandig is om eerst daarnaar terug te kijken. Op 1 september 2019 werd immers de billijke vergoeding voor zonnepanelen ingevoerd en op 1 januari 2020 wordt de energiecorrectie en de marktwaardebepaling via een schattingsmodel ingevoerd en wijzigt de inkomensdefinitie voor de huurders. We gaan hiermee de verschillen in de tegemoetkoming in de huurprijs voor een huurder van een SVK- (sociaal verhuurkantoor) en een SHM-woning (sociale huisvestingsmaatschappij) in kaart brengen. Maar we gaan dus eerst terugkijken naar de effecten van die maatregelen.

In een tweede fase zullen we op basis daarvan het onderzoek naar de nieuwe huurprijs voeren met een dubbele insteek. Enerzijds zal er rekening gehouden worden met de marktconforme huurwaarde van de woning en de totale woonkostenbenadering. Anderzijds zal ook het voornemen om de sociale tegemoetkoming voor SVK- en SHM-huurders naar elkaar te laten toegroeien, worden meegenomen. We zullen aan de administratie vragen om daarbij verschillende scenario’s uit te werken, die rekening houden met de relevante criteria, zoals betaalbaarheid en kostprijs voor de overheid.

Dan volgt de derde fase. Eens die scenario’s voorhanden zijn, kunnen keuzes gemaakt worden. Ik ben het volledig met u eens dat er bij het maken van deze keuzes oog zal moeten zijn voor potentiële prijsschokken. Als een wijziging grote schokken met zich meebrengt, zullen we uiteraard moeten bekijken of overgangsmaatregelen wenselijk zijn.

Inhoudelijk wil ik nog niet op vooruitlopen op de manier waarop de reële marktconforme huurwaarde moet worden bepaald of hoe de berekening van de totale woonkost zal gebeuren. Ik denk dat het verstandig is om eerst die analyses uit te voeren. Wel wil ik u al meegeven dat we dit traject met betrokkenheid van alle actoren zullen doorlopen en dat we hen op tijd zullen betrekken om input te krijgen.

Wat de timing betreft, is het vandaag nog te vroeg om uitspraken te doen. Het is een vrij moeilijk traject – we gaan daar niet flauw over doen – waarvoor we ook afhankelijk zullen zijn van onderzoek, bevraging, informaticatoepassingen en dergelijke. Ik ga me dus zeker niet vastpinnen op een timing, zeker ook omdat die maatregelen nog maar net ingevoerd zijn. Zoals ik daarnet zei, treden sommige pas in werking op 1 januari 2020, zoals de energiecorrectie en marktwaardebepaling. Die effecten moeten nog bekeken worden. Daarom kan ik dus nog niet zo heel veel zeggen.

Mevrouw Jans heeft het woord.

Bedankt voor het antwoord, minister. Ik begrijp dat er inderdaad nog heel veel werk aan de winkel is. Het was ook mijn vraag hoe de aangekondigde huurprijsberekening zich zou verhouden tot de reeds besloten en weldra in uitvoering gaande huurprijsberekening. Vanaf 1 januari 2020 zullen opnieuw alle huurprijzen herberekend worden. Ik begrijp dat we er dan toch wel voor moeten zorgen dat de in het regeerakkoord aangekondigde nieuwe wijziging daarop afgestemd is. Ik begrijp uit uw antwoord dat dat sowieso voorzien is. Ik ga er dan ook van uit dat de in het regeerakkoord aangekondigde huurprijsberekening wel zijn tijd zal vragen, want vooraleer we de effecten kunnen meten van de huurprijsberekening die op 1 januari 2020 ingaat, staan we al heel wat verder. Maar ik vind dit wel zeer belangrijk om mee te nemen, net zoals fase 2, die sociale tegemoetkomingen. Maar sta me toe om daar in mijn volgende vraag om uitleg wat dieper op in te gaan.

Ten slotte vind ik het goed, minister, dat u de betrokkenheid van de sector nu al aanhaalt. Ik denk dat het een moeilijke oefening is, zowel voor de actoren in het woonbeleid als voor de sociale huurders. In dat kader denk ik dat we er vooral oog voor moeten hebben dat we geen te grote prijsschokken veroorzaken, en dat – daarom is het ook goed dat u die evaluatie meeneemt – als blijkt dat die overgangsmaatregelen nodig zijn, u die niet uitsluit.

De heer Veys heeft het woord.

Eerst en vooral ben ik heel blij dat de nieuwe huurprijsberekening weloverwogen en goed gedocumenteerd zal gebeuren. Ik twijfel er ook niet aan dat u dat van plan was, minister. Ik wil toch pleiten om ervoor te zorgen dat dat eenmalig gebeurt. Wat bedoel ik daarmee? De voorbije jaren is het heel vaak stelselmatig gebeurd. Ieder jaar kwam er een beetje bij. Dat is ook voor uzelf heel belangrijk, minister. Ik ben zelf voorzitter van een sociale huisvestingsmaatschappij. Mensen betalen niet graag meer, zeker niet als dat ieder jaar een beetje meer is. Dat is ook moeilijk voor mij om dat uit te leggen. Dat is het gevolg van beslissingen van de regering, maar mensen worden daar kwaad om. Maar ik heb wel het gevoel dat u van plan bent om dat weloverwogen en eenmalig te doen en niet ieder jaar een klein beetje. Ik denk dat het een goede zaak is om het op die manier te doen.

De effecten bekijken van de nieuwe huurprijsberekening die ingaat op 1 januari op basis van die drie factoren: ik vind dat wat vreemd. Want we weten toch al hoeveel erbij komt. De woningen zijn gekend, de inkomens van de huurders zijn gekend. We weten hoeveel dat zal zijn. Ik heb daar al een schriftelijke vraag over gesteld, ik zal dat antwoord afwachten.

Mevrouw Smeyers heeft het woord.

Ik houd het kort, want er is al veel over gezegd. Ik denk inderdaad dat de minister, zoals mijnheer Veys zegt, er goed aan doet om daar een weloverwogen traject van te maken. Het mag niet te snel gaan, maar het moet toch goed worden aangekondigd.

Men spreekt van overgangsmaatregelen en correcties, maar het kan ook in positieve zin zijn dat je die huurprijs aanpast. Misschien dat dat een overgangsmaatregel mag zijn die korter is.

Minister, het is misschien nog een suggestie om te kijken wat er gebeurt als de maximumgrenzen inzake inkomen worden overschreden. Want bepaalde mensen, die niet meer in aanmerking zouden komen voor een sociale woning, moeten dan een woning zoeken op de private huurmarkt, en dat is toch een grote kloof. Het staat er eigenlijk los van, maar misschien moeten we ook nadenken over maatregelen om die overgang naar de private huurmarkt vlotter te laten verlopen.

Het is niet de bedoeling dat iemand zijn hele leven in een sociale woning blijft. Als hij er geen recht meer op heeft, dan wil dat zeggen dat zijn situatie verbeterd is. Maar we mogen er niet blind voor zijn dat zijn situatie dan misschien wel beter is, maar zeker nog niet optimaal.

Mevrouw De Martelaer heeft het woord.

We weten dat de sociale huurders vanaf 1 januari 2020 de nieuwe huurprijs zullen verwachten. Wat we weten, is dat de marktwaarde van een woning zal worden bepaald op basis van een inschattingsmodel. Zowel de sociale huisvestingsmaatschappij als de verhuurder kunnen de nieuw geschatte marktwaarde betwisten. Maar wat we missen is een beroepsmogelijkheid voor de huurder, die ook belang heeft bij de bepaling van de marktwaarde van de huurwoning die hij of zij betrekt.

Minister, waarom wordt er bij de wijziging van de marktwaarde niet in verweer- of bezwaarmogelijkheden voorzien voor de huurder? Is het niet zo dat de huurder gelijkaardige belangen heeft bij de bepaling van de marktwaarde voor de sociale huurwoning?

Kunt u daarnaast ook aangeven hoeveel de marktwaarde gemiddeld stijgt volgens het schattingsmodel, bovenop de inflatie, in vergelijking met de door de notaris geraamde waarden?

En dan is er nog een tweede bedenking: werd er ook nagegaan wat het gecombineerde effect zal zijn van de diverse maatregelen die op 1 januari 2020 ingaan? Hierbij denken we aan de energiecorrectie, de nieuwe definitie van inkomen en de nieuwe bepaling van de marktwaarde. Dat zijn veel factoren die de huurprijs zullen beïnvloeden.

Heeft men berekend wat die verschillende maatregelen gecombineerd betekenen voor de betaalbaarheid van de sociale huur? Waar kunnen we die berekeningen vinden?

Een derde opmerking is dat die verschillende wijzigingen die op 1 januari 2020 ingaan, zullen zorgen voor een stijging van de huurprijs voor veel sociale huurders. Dat staat vast. Sommige van die verhogingen, specifiek in de energiecorrectie, zullen worden gerechtvaardigd, doordat de sociale huurders een lagere energiefactuur betalen. Maar de afgelopen vijf jaar steeg de energiefactuur voor gezinnen al met honderden euro’s – ook voor gezinnen die een sociale woning huren die voldoet aan de opgelegde energienormen.

Welke garanties werden ingebouwd, zodat de correctie ook effectief een voordeel voor de huurder oplevert? Op welke manier kan de huurder dit nagaan?

De heer De Meester heeft het woord.

Minister, ik begrijp het eigenlijk nog altijd niet goed. Misschien ligt het aan mij, maar er wordt inderdaad een nieuw systeem van huurprijzen in sociale woningen ingevoerd op 1 januari. Dat gebeurt op basis van de energienorm, de inkomstendefinitie die verandert, en de marktwaarde die wordt meegerekend.

U zegt dat we de effecten daar nog niet van kennen, of nog niet in detail. Want de grote lijnen zijn natuurlijk wel al duidelijk. Maar u zegt dat we de precieze impact eerst moeten evalueren. En toch staat er in het regeerakkoord al dat er een volgende stap wordt gezet, en dat die huurprijzen nog meer aan de marktwaarde moeten refereren. Dan is mijn vraag: waarom is die volgende stap al nodig, als u nog niet het effect kent van de maatregelen die op 1 januari ingaan? Dat is voor mij zeer onduidelijk.

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

Ik behandel eerst die laatste vraag. Mijnheer De Meester, daarvoor moet je eerst het regeerakkoord eens lezen. Daarin staat het volgende: op dit moment zijn er verschillende huurprijsberekeningen bij verschillende maatschappijen. We gaan die samenvoegen per gemeente, en dat is de reden waarom we dat sowieso moeten gaan herbekijken.

Mevrouw De Martelaer, u had het over het onderzoeken van het effect. Dat was mijn eerste antwoord op de vraag van mevrouw Jans. Wij bekijken inderdaad wat de effecten zijn van de maatregelen die tot nu toe zijn genomen.

U maakt een punt over de beroepsprocedure. Er is altijd een mogelijkheid om via toezicht te gaan, maar er is inderdaad geen formele beroepsprocedure, aangezien het om een wetenschappelijk model gaat dat wiskundig is uitgebouwd. Men kan aan die wiskunde weinig veranderen, eventueel wel aan de input, de criteria, de axioma’s. Op dit moment denken we echter niet dat het nodig is om dat te doen omdat dit een redelijk sluitend systeem is dat ook zijn meerwaarde heeft bewezen.

Mevrouw Smeyers, ik zal zeker rekening houden met uw suggestie. En het werkt inderdaad in twee richtingen. Het is mogelijk dat de huur naar beneden wordt bijgesteld.

Mijnheer Veys, we zullen er, omdat niet alleen u, maar ook mevrouw Smeyers ernaar hebt gevraagd, inderdaad voor zorgen dat die schokken zoveel mogelijk worden beperkt. Daar zijn we het over eens. Het zou onverstandig zijn om voortdurend met een nieuwe regelgeving te komen. Dat is soms een beetje de ziekte van politici, maar we zullen ons best doen om dat te beperken.

De vraag om uitleg is afgehandeld.

Vergadering bijwonen

De plenaire vergadering en de commissievergaderingen zijn in principe openbaar, tenzij anders vermeld. 

U wil een vergadering bijwonen? Dat kan! U kunt zich gewoon aanmelden bij de bezoekersingang (Leuvenseweg 86, 1000 Brussel).

Zolang er zitplaatsen vrij zijn, worden toehoorders binnengelaten. Zitplaatsen kunnen niet gereserveerd worden. Raadpleeg vooraf de agenda van de plenaire vergaderingen of de commissievergaderingen.

U kunt ook steeds de plenaire vergaderingen (her)bekijken via onze website of YouTube. 

Wanneer vinden de vergaderingen plaats? Raadpleeg de volledige agenda voor deze week, of de parlementaire kalender voor een algemeen beeld van de planning van de vergaderingen in het Vlaams Parlement.