U bent hier

Commissievergadering

donderdag 7 november 2019, 9.27u

Voorzitter
van Filip Brusselmans aan minister Matthias Diependaele
307 (2019-2020)

De heer Brusselmans heeft het woord.

Ik ben blij dat u daarnet aanhaalt dat u vooral wilt inzetten op woningverwerving. Maar dan zitten we in een foute trend. Een studie van ING enkele weken geleden wijst dat ook aan. De studie voorspelt dat we binnen tien jaar terug zullen vallen op 65 procent, het niveau van 1995, alle inspanningen van de afgelopen jaren ten spijt. Die zijn dan voor niets geweest.

Ze zien daar drie belangrijke oorzaken voor. In eerste instantie zien ze dat impulsen om de betaalbaarheid te ondersteunen, afzwakken. De maatregel van het afschaffen van de woonbonus kan dat effect alleen maar versterken. Als tweede reden haalt ING de evolutie van de gezinnen aan. Ze zijn minder pessimistisch dan het Planbureau. Ik ben eerder geneigd om het Planbureau te volgen. Het groeipercentage van het woningbestand is op dit moment niet te verantwoorden. Zeker in de steden zal dat voor een foute boel zorgen qua prijzen.

Als laatste oorzaak zien ze ook de grote kwetsbaarheid in de nieuwbouw. En dat is vooral iets waar ik vandaag op wil doorgaan. Want door al die milieunormen – ik heb het onlangs zelf meegemaakt bij de aankoop van een huis – wordt het bijna onmogelijk om aan alle normen te voldoen als je een huis wilt verkopen. Maar het wordt nog moeilijker als je zelf een huis wilt bouwen. Dan komt daar ook nog eens de lage rente bij, en de trage administratieve procedures om alle nodige vergunningen te krijgen. De hele nieuwbouwsector staat onder druk.

Minister, ik vraag mij dan ook af hoe u het onderzoek van ING evalueert, en welke initiatieven u wilt nemen om mensen terug in staat te stellen om een woning te verwerven – zodat het niveau alsjeblieft niet onder de 70 procent zakt. Want ik denk niet dat je dat kunt verwezenlijken enkel met een daling van de registratierechten met nauwelijks 1 procent.

Hoe kijkt u naar de verhouding tussen het aantal nieuwe gezinnen en de aanbodgroei aan woningen? Welke initiatieven zult u nemen om nieuwbouw te stimuleren die milieuvriendelijk is – eventueel, maar het liefst wel – maar toch ook betaalbaar? Bent u misschien het idee genegen om de registratierechten op bouwgrond te verlagen?

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

Mijnheer Brusselmans, laat het eerst en vooral zeer duidelijk zijn: mijn grootste zorg zal altijd zijn dat zo veel mogelijk Vlamingen betaalbaar en kwaliteitsvol kunnen wonen. Het gaat dan zowel om woningeigenaars als om huurders, maar de voorkeur gaat uit naar eigenaars. We kunnen dan opnieuw diezelfde discussie voeren over de woonbonus, maar dit zal altijd mijn bezorgdheid zijn.

Ik wil nog een welgemeende goede raad meegeven. Als beginnend parlementslid dacht ik ook dat elke nieuwe studie die verschijnt, de waarheid in pacht heeft, maar dat is niet zo. Ik heb door scha en schande leren erkennen dat ook wetenschappers, en wetenschappelijke of zelfs minder wetenschappelijke studies, niet altijd correct zijn.

Bij deze studie van ING ligt de focus op betaalbaarheid, en dan vooral de betaalbaarheid van nieuwbouw. Maar zij hebben vooral om meningen gevraagd. Ik heb daar op zich geen probleem mee, maar het is eigenlijk meer een enquête dan een studie, een echt onderzoek. In die zin valt die studie dus te relativeren. Voor politici is het belangrijk om de contouren van een studie of van de resultaten altijd goed in te schatten.

Ze hebben de mening van 253 vastgoedprofessionals gevraagd, en ze komen tot de conclusie dat nieuwbouwwoningen op dit moment nog betaalbaar zijn – ik denk dat sommigen daar al anders over zouden denken. Maar een overgrote meerderheid –72 procent van de professionals – denkt dat nieuwbouw in de komende jaren minder betaalbaar zal worden, vanwege bouwgrondprijzen, ecologische normen, de rentevoet en de algemene economische situatie.

Maar wat dat onderzoek betreft: ga maar eens op zoek naar een studie die tien jaar geleden naar de mening vroeg van vastgoedprofessionals of anderen over al die onderdelen, en leg ze eens naast de uiteindelijke resultaten. Zo wordt er bijvoorbeeld al drie à vier jaar voorspeld dat de rente nu eindelijk wel eens zal gaan stijgen. En we hebben nog maar net, in september, de aankondiging gekregen dat dat het komende jaar alweer niet het geval zal zijn. Het maakt op zich niet uit vanwaar het komt, het is gewoon een vaststelling: de rente zal ook het komende jaar niet stijgen. In de Verenigde Staten is ze zelfs nog gedaald, hoewel niemand dat een jaar geleden had verwacht. In die zin is de toekomst altijd moeilijk in te schatten – madame Blanche is daar altijd sterker in dan wij.

De vastgoedprofessionals zien de opwaartse druk op de betaalbaarheid als een belangrijke factor voor de ontwikkeling van de eigendomscijfers in de toekomst. Over die toekomstige evolutie zijn ze wel veel minder eensgezind. Een kleine meerderheid, ongeveer 55 procent, van de ondervraagden verwacht een daling van het percentage eigenaars in de komende tien jaar. Tegelijkertijd verwacht bijna een derde – 30 procent – een stijging. 15 procent verwacht een stagnering. Ongeveer 45 procent verwacht dus een stagnatie of een stijging. De meningen zijn dus verdeeld, om niet te zeggen dat het fiftyfifty is.

Bovendien is de druk op de betaalbaarheid van nieuwbouw niet de enige reden die de vastgoedprofessionals zien voor de evolutie in de eigendomscijfers. Ook demografische ontwikkelingen – daar kom ik nog op terug voor de derde vraag – en een verandering in de consumentenvoorkeur worden aangehaald als beïnvloedende factoren.

De studie van ING gaat zelf ook in op de uitdagingen die de verwachte evoluties voor de vastgoedsector meebrengen. Zo ziet men in kleiner bouwen, het gebruik van nieuwe technologie en circulair bouwen strategieën om nieuwbouw toch betaalbaarder te maken of te houden in de toekomst.

We opteren voor verschillende instrumenten voor de verschillende deelmarkten. Voor huurders zijn de maatregelen goed gekend; daar hebben we het zonet over gehad. Denk aan de huursubsidie en huurpremie, de sociale huur en de huurwaarborglening.

Maar ook eigenaars worden ondersteund via de verzekering gewaarborgd wonen, sociale koop – daar kom ik straks nog even op terug – en vooral de bijzondere sociale leningen. Die bijzondere sociale leningen hebben tot doel de betaalbaarheid van eigendomsverwerving te bevorderen. De huidige leningsmachtiging van meer dan 900 miljoen euro per jaar zal de komende vijf jaar worden aangehouden en geïndexeerd. Op die manier stijgt de vastleggingsmachtiging met de toename van de bouwkosten. We houden dus dezelfde lijn aan.

Wat de verhouding tussen het aantal nieuwe gezinnen en de aanbodgroei woningen betreft, toont de studie van ING dat het aanbod op de woningmarkt zich aanpast aan de vraag, waardoor het aantal beschikbare woningen per gezin stabiel blijft doorheen de tijd. De markt reguleert zich dus voor het grootste deel zelf op dat vlak.

De jaarlijkse toename van het aantal huishoudens steeg in Vlaanderen tot bijna 28.000 in 2007, maar daalde nadien tot ongeveer 19.000 in 2018 en zal, volgens de prognoses van Statistiek Vlaanderen, nog verder afnemen tot minder dan 15.000 in 2027 en zelfs 10.000 in 2034. Er is dus nog altijd een toename maar een kleinere toename.

Het woningmarktmodel van het Steunpunt Wonen voorspelt een gelijkaardige daling in het aanbod van nieuwbouw op lange termijn.

Op dit moment zie ik geen reden tot paniek. Momenteel is er geen woningtekort maar ook geen echt overaanbod. En als de voorspellingen kloppen, zal dat ook in de toekomst zo blijven.

Uit de besproken studies blijkt dat het aantal bouwvergunningen momenteel hoger ligt dan de toename van het aantal huishoudens. Dat betekent dat het aantal nieuwbouw nog altijd sterker stijgt dan het aantal andere woonvormen. Dat leidt de onderzoekers tot de conclusie dat de overheid geen algemene financiële stimuli moet geven voor een aanbodverruiming. Een algemeen aanbodbeleid zou ook contraproductief kunnen werken en leiden tot hogere prijzen.

Wat vernieuwbouw betreft en de ecologische normen die steeds strenger worden, is het in veel gevallen voordeliger om een nieuwbouw te zetten in plaats van te renoveren. In dat geval, en dat hebben we opgenomen in het regeerakkoord, pleiten wij bij de federale overheid om de btw op vernieuwbouw naar 6 procent te brengen wat de bouwschuld betreft, maar dat kunnen wij niet zelf beslissen. De federale overheid moet daarvoor overigens ook de toestemming krijgen van Europa, dat bevoegd is voor de btw. Het zou wel de meest verstandige maatregel zijn.

De heer Brusselmans heeft het woord.

Minister, ik dank u voor uw antwoord. Ik vind het wel raar dat u ontkent dat er een dalende trend is binnen de tien jaar inzake woningeigenaars. U mag een bepaalde studie discutabel vinden zoals ik uw studies over de woonbonus ook discutabel vond, maar ik denk wel dat die trend duidelijk is.

U zegt dat het aanbod op de markt hetzelfde blijft of toch niet zo heel veel verschilt in verhouding met mensen die op zoek zijn, maar er is wel een groot verschil wanneer men bekijkt waar dat aanbod uit bestaat. Men spreekt qua aanbod een bepaalde markt aan waar er veel duurdere huizen zijn, terwijl de vraag vaak onder die prijs ligt.

Ik vraag specifiek naar die nieuwbouw omdat ik van een aantal mensen een melding heb gekregen. De woonbonus valt weg voor hun nieuwbouw maar de registratierechten voor hun bouwgrond blijven op 10 procent. De btw is een federale materie maar het gaat dus over 21 procent op nieuwbouw. De Bouwunie is vragende partij om die btw van 21 naar 6 procent te verlagen maar volgens mijn fractie zou het geen slecht idee zijn om ook eens te kijken naar de registratierechten op de bouwgrond en die te verlagen en bij voorkeur op hetzelfde niveau als de rest te brengen. Wat vindt u van dat voorstel?

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

In de omgevingsanalyse van de beleidsnota zal er meer informatie staan over dat eigenaarschap. In 2005 had ongeveer 74 procent van de mensen een woning in eigendom. In 2013 is dat aantal gezakt naar 70 procent maar in 2018 is het opnieuw gestegen naar 72 procent. Daar zit dus echt wel een trend in.

We hebben ook met de Bouwunie – of de Confederatie Bouw, ik weet niet meer wie het was – samengezeten. (Opmerkingen van Filip Brusselmans)

Ik weet het niet zeker. We hebben in elk geval samengezeten met de bouwsector om het daarover te hebben en voor alle duidelijkheid: die 6 procent gaat ook over vernieuwbouw. Voor een eigenlijke nieuwbouw blijft de btw 21 procent. Het gaat over vernieuwbouw, wat slaat op de heropbouw van een woning na het slopen ervan. Het moet dus gaan over een afweging waarbij het voordeliger is om een nieuwbouwwoning te zetten dan de bestaande te renoveren. Dat wilde ik ter info meegeven.

De heer Brusselmans heeft het woord.

Bedankt minister, maar ik heb eigenlijk nog altijd geen duidelijk antwoord gekregen op de vraag of u de registratierechten op bouwgrond wilt verlagen.

Minister Matthias Diependaele

Daar heb ik inderdaad niet op geantwoord, maar dat gaan we niet doen, nee. We hebben er zeer duidelijk voor gekozen om de openbare ruimte in Vlaanderen zoveel mogelijk te vrijwaren. Wat mij betreft mag er absoluut nog gebouwd worden, maar wij willen ook die open ruimte vrijwaren. Dan gaan we nieuwbouw fiscaal niet ondersteunen. Daar zit de afweging die we in het regeerakkoord gemaakt hebben. We hebben duidelijk beslist om dat niet te gaan doen. We gaan de registratierechten voor de aankoop van bouwgrond niet verlagen.

Volgens ons moet je het behoud van de natuur niet stimuleren via zulke fiscale maatregelen. Daar zijn andere manieren voor.

Desondanks hoop ik toch steun te vinden bij andere fracties en wij zullen eerstdaags ook een voorstel doen om de registratierechten op bouwgrond te verlagen.

De vraag om uitleg is afgehandeld.

Vergadering bijwonen

U wil een vergadering  bijwonen? Dat kan! U kunt zich gewoon aanmelden bij de bezoekersingang (Leuvenseweg 86, 1000 Brussel).

Zolang er zitplaatsen vrij zijn, worden toehoorders binnengelaten. Zitplaatsen kunnen niet gereserveerd worden. Raadpleeg vooraf de agenda van de plenaire vergaderingen of de commissievergaderingen.

U kunt ook steeds de plenaire vergaderingen (her)bekijken via onze website of YouTube. 

Wanneer vinden de vergaderingen plaats? Raadpleeg de volledige agenda voor deze week, of de parlementaire kalender voor een algemeen beeld van de planning van de vergaderingen in het Vlaams Parlement.