Verslag vergadering Commissie voor Wonen, Armoedebeleid en Gelijke Kansen
Verslag
De heer Parys heeft het woord.
Voorzitter, ik heb een vraag om uitleg over overbewoning. We spreken over overbewoning wanneer het aantal bewoners zo groot is dat een veiligheids- of gezondheidsrisico ontstaat. Volgens de website van het Agentschap Wonen-Vlaanderen wordt de vuistregel gehanteerd dat we over overbewoning spreken indien ergens meer dan dubbel zo veel mensen wonen als is toegelaten. De reden waarom ik hierover vandaag een vraag om uitleg wil stellen, is uiteraard dat Vluchtelingenwerk Vlaanderen en een aantal verhuurders me hebben aangesproken.
In studentensteden als Leuven zien we een nieuw fenomeen, namelijk dat oude studentenkoten aan vluchtelingen worden verhuurd. De verhuurder sluit een huurcontract af met een vluchteling en komt een aantal maanden of jaren later tot de vaststelling dat ondertussen niet een, maar vier vluchtelingen in zijn studentenkamer zijn gedomicilieerd. Dit leidt tot een paar problemen. Er zijn verhuurders die het bijzonder moeilijk vinden voor een veilige bewoning te zorgen. Ze weten eerst en vooral niet wie er allemaal in die studentenkamers is gedomicilieerd. Indien ze hier iets aan willen doen, moeten ze een lange en complexe procedure volgen. Natuurlijk zijn de omstandigheden verre van ideaal indien vier personen in een studentenkamer wonen waarin eigenlijk slechts een persoon kan wonen. De verhuurder heeft geen controle op wie zich daar domicilieert. Ten gevolge van de overbewoning is de woning vaak niet meer conform en neemt de kans op schade toe. Bijgevolg veroorzaakt overbewoning buiten de wil van de eigenaar-verhuurder ongeschiktheid of zelfs onbewoonbaarheid.
Om een woning overbewoond te kunnen verklaren, moet de burgemeester eerst de in de Vlaamse Wooncode opgenomen procedure volgen. Die procedure loopt ongeveer gelijk met de procedure om een woning ongeschikt te laten verklaren. De verklaring van overbewoning houdt in dat het aantal bewoners onmiddellijk moet worden verminderd, desnoods met een gedwongen uitdrijving. Dit gebeurt echter zelden. Indien de burgemeester overgaat tot een herhuisvesting van de bewoners van een ongeschikte of onbewoonbare woning kan de gemeente de kosten daarenboven van de verhuurder terugvorderen. Deze procedure zorgt ervoor dat een eigenaar zijn eigen pand ongeschikt moet laten verklaren om van een overbewoning af te geraken. Hij moet immers het initiatief nemen om de conformiteit te laten vaststellen. Een huurder die een woning overbewoont, heeft na de vaststelling daarentegen recht op een huursubsidie indien hij van een ongeschikt of overbewoond pand naar een geschikt pand verhuist. De huidige procedure bestraft de verhuurder en beloont de huurder.
Minister, over welke instrumenten beschikt een eigenaar om een correcte bezetting van een kamer of een woning te bewerkstelligen zonder hiervoor de procedure in verband met overbewoning te moeten starten?
Is een betere communicatie tussen de verhuurder en de lokale overheid mogelijk? Tot welk punt is het redelijk de eigenaar over mistoestanden te informeren? Indien iemand zich domicilieert, komt de politie ter plaatse. Dat is de lokale politie, de arm van de wet. Het stadsbestuur weet natuurlijk hoeveel mensen in een woning mogen wonen. Toch domicilieert de politie vier mensen waar volgens de Vlaamse Wooncode slechts een persoon mag worden gedomicilieerd. Is het, bijvoorbeeld, mogelijk een eigenaar op de hoogte te brengen van het aantal personen dat zich in zijn pand wenst te domiciliëren?
Enkel de burgemeester of de huurders zelf kunnen een overbewoning actief beëindigen. Indien een burgemeester stilzit, kan de Vlaamse Regering in beroep het besluit nemen een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren en de nodige maatregelen bevelen. Is dit instrument, dat daarenboven nadelig is voor de verhuurder, niet te zwaar om effectief praktisch te worden gebruikt indien de burgemeester stilzit?
Hebben de woningcontroleurs nood aan een nieuwe procedure die de verhuurder beter beschermt in het geval van een onvrijwillige overbewoning?
Minister Homans heeft het woord.
Mijnheer Parys, uw eerste vraag gaat over welke instrumenten een eigenaar beschikt om een correcte bezetting van een woning te bewerkstelligen. De bewoning van een woning door te veel personen kan worden beschouwd als een inbreuk op de verplichting van een huurder om de woning als een goede huisvader of huismoeder te bewonen. Indien deze verplichting niet wordt nageleefd, kan de eigenaar de vrederechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden.
Ik wil hier wel aan toevoegen dat het in dit verband aangewezen is de maximale bezetting van een woning expliciet in de huurovereenkomst op te nemen. Dit kan overbewoning preventief vermijden, en natuurlijk heeft de verhuurder dan meer in handen om het probleem van een eventuele overbewoning sneller te kunnen oplossen. De huurder wordt dan duidelijk gewezen op het maximaal aantal toegelaten bewoners en de verhuurder heeft iets meer in handen indien er toch een overbewoning zou zijn. U hebt expliciet naar de stad Leuven verwezen, maar ik denk dat dit ook elders in Vlaanderen geldt. Het lijkt me aangewezen dat eigenaars-verhuurders dit expliciet in de huurovereenkomst opnemen.
Uw tweede vraag is of een betere communicatie tussen de verhuurder en de lokale overheid mogelijk is. De regelgeving inzake de inschrijving van personen in het bevolkingsregister is een federale materie. De organisatie van actieve communicatie over de domiciliëring behoort niet tot mijn bevoegdheid als minister van Wonen.
De steden en de gemeenten bekleden natuurlijk een unieke positie. Om deze vraag te beantwoorden, zet ik nu mijn petje van minister van Wonen half af en mijn petje van minister van Binnenlands Bestuur half op. De steden en de gemeenten bekleden een unieke positie omdat ze natuurlijk verschillende zaken combineren, namelijk de uitvoering van taken die tot de federale en de gewestelijke bevoegdheden behoren.
Ik vind persoonlijk dat de ambtenaar van de dienst Bevolking op dit vlak echt een verantwoordelijkheid heeft. Indien de dienst Bevolking signalen opvangt of merkt dat zich telkens personen komen inschrijven op een adres waarvan geweten is dat er vier kamers zijn, maar waar wel al twintig personen zijn ingeschreven, moet de ambtenaar van de dienst Bevolking dit aan de burgemeester doorgeven. Indien een overdreven aantal mensen zich op een bepaald adres inschrijven, is het lokale bestuur en zeker de ambtenaar van de dienst Bevolking het best geplaatst om initiatieven te nemen. In het licht van de procedure in verband met overbewoning moet hij de burgemeester inlichten.
We moeten het onderscheid maken tussen de publieke en de private belangen. Het regelgevend kader in verband met de publieke belangen is natuurlijk de procedure voor overbewoning. Het optreden van de overheid is gerechtvaardigd door haar opdracht mee te waken over het grondrecht op behoorlijke huisvesting en over de minimale vereisten inzake veilig, gezond en kwaliteitsvol wonen. Die opdracht is gebaseerd op artikel 5 van de Vlaamse Wooncode en valt wel onder mijn bevoegdheden.
Natuurlijk is er ook een bescherming van de private belangen, in casu het belang van de verhuurder in zijn contractuele verhouding tot de huurder. Dit wordt door het huurrecht beheerst. Vanwege het private karakter speelt de lokale overheid hier geen actieve rol in.
In verband met het publieke karakter heb ik daarnet verwezen naar de ambtenaar van de dienst Bevolking en naar de inschrijvingen. De burgemeester kan optreden indien hij dat genoodzaakt vindt. Indien de ambtenaar merkt dat effectief twintig mensen zijn ingeschreven in een pand waar slechts drie of vier slaapkamers zijn, is er een probleem.
Uw derde vraag betreft de burgemeester. Enkel hij kan een overbewoning actief beëindigen. Indien een burgemeester stilzit, kan in beroep de beslissing worden genomen de woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren en kunnen de nodige maatregelen worden bevolen.
De procedure om een woning overbewoond te verklaren, bestaat uit meerdere decretaal vastgelegde stappen. Dat vraagt wat tijd. De stappen in de procedure garanderen natuurlijk dat de rechten van de huurders en de verhuurders worden gevrijwaard. Om die reden hebben we bepaalde stappen moeten inbouwen. Het lijkt me ook wel logisch en niet meer dan fair dat we de rechten van beide partijen kunnen vrijwaren. Zo voorziet de procedure in een hoorplicht ten aanzien van de huurder en de verhuurder. Nadien kan de burgemeester de woning overbewoond verklaren.
Hier zijn geen fiscale gevolgen aan verbonden. De eigenaar van een overbewoond verklaarde woning moet geen heffing betalen. In de meeste gevallen treft de eigenaar of de verhuurder natuurlijk ook geen schuld. Hij moet dan ook geen heffing betalen.
Indien de burgemeester stilzit, kan iemand beroep aantekenen bij de minister van Wonen. Dat kan een ambtenaar van de dienst Bevolking, een andere ambtenaar, een burger of eigenlijk eender wie zijn. Als de burgemeester blijft stilzitten, moet bij mij een beroep worden ingesteld.
In mijn beslissing kan ik alle nodige maatregelen bevelen zoals het herhuisvesten van een of meerdere bewoners door de burgemeester. Ik kan de burgemeester de opdracht geven om dat toch te doen. Herhuisvesting waarvoor de burgemeester verantwoordelijk is, moet wel proportioneel gebeuren en de burgemeester moet niet noodzakelijk alle bewoners herhuisvesten, maar kan ook afhankelijk van de gezinssamenstelling overgaan tot een gedeeltelijke herhuisvesting zodat er geen sprake meer is van overbewoning. Dat is dus wel degelijk een taak en verantwoordelijkheid van de burgemeesters.
Verhuurders die wetens en willens te kleine woningen verhuren aan een te groot gezin, zijn strafrechtelijk verantwoordelijk. Het gaat eigenlijk over misbruik wanneer zij daar echt weet van hebben. De meeste verhuurders weten het gewoon niet omdat ze niet weten hoeveel mensen hun domicilie hebben op dat adres. Dat speelt uiteraard niet wanneer de eigenaar ongewild slachtoffer is van de huurder die veel meer personen in de huurwoning onderbrengt dan afgesproken of geweten is.
Wanneer de verhuurder op de hoogte wordt gebracht, moeten er nog stappen worden gezet om de overbewoning te doen eindigen. Ten slotte heeft de burgemeester bij acuut gevaar voor de veiligheid en gezondheid, wat wel eens gebeurt in geval van overbewoning, altijd de mogelijkheid om artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet toe te passen dat concreet over de openbare orde gaat. De burgemeester kan zeer snel optreden, artikel 135 – weliswaar federale materie – laat dat ook toe. Het spreekt voor zich dat de burgemeester ook hier de beginselen van behoorlijk bestuur moet respecteren, dat hij of zij zorgvuldig en proportioneel te werk moet gaan en dat zijn of haar maatregelen goed gemotiveerd moeten zijn.
Ik heb in mijn vorige antwoorden al gezegd dat er een verschil is met een verhuurder die dat bewust doet, maar dat de meeste verhuurders dat gewoon zelf niet weten en dat de verantwoordelijkheid dus bij andere personen in de procedure ligt. De burgemeester heeft de mogelijkheid om in toepassing van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet heel snel op te treden.
Wat de eigenlijke procedure tot overbewoonverklaring betreft, wachten we de evaluatie af van het Steunpunt Wonen met betrekking tot de woonkwaliteitsbewaking. De procedure tot overbewoonverklaring maakt ook expliciet deel uit van de evaluatie van het Steunpunt Wonen.
Het rapport moet nog voor de zomer opgeleverd zijn. Op basis daarvan zal ik bekijken of er, wat deze specifieke procedure betreft, een bijsturing nodig is.
Momenteel zijn er al heel wat zaken mogelijk. Er liggen verantwoordelijkheden bij de lokale besturen die daar ook gebruik van maken. Ambtenaren die ten dienste staan van de bevolking en die hun taak met zeer veel ijver en trots doen, moeten aan de burgemeester kunnen aangeven of er problemen zijn. Zij zitten per slot van rekening bij de bron van informatie. En dan is het effectief aan de burgemeester om zijn of haar verantwoordelijkheid te nemen, liefst zo snel mogelijk.
De heer Parys heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw antwoord. U zegt dat in een huurovereenkomst het best het maximaal aantal personen kan worden opgenomen dat ergens kan wonen. Dan heeft men als eigenaar een poot om op te staan wanneer men naar de vrederechter stapt. Dat is zeker een goede tip.
Wat de coördinatie betreft, ben ik nagegaan wat de federale regelgeving bepaalt bij het inschrijven van te veel mensen in een pand dat daar niet voor geschikt is. Dan moet er voorlopig worden ingeschreven en moet er een onderzoek wordt ingesteld, maar heel veel steden en gemeenten doen dat helemaal niet. Het is voor een eigenaar die soms wordt weggezet als huisjesmelker zeer frustrerend te zien dat mensen die zorgen voor overbewoning, dan ook nog eens worden begeleid door het OCMW. De stad weet zeker langs twee of drie verschillende wegen dat een bepaald pand overbewoond is, de eigenaar zelf weet dat niet maar wordt wel direct of indirect gestraft door die situatie. Ik hoop dat het onderzoek dat voor de zomer wordt opgeleverd, aantoont hoe we die situatie kunnen verbeteren.
Ik ben blij te horen dat om het even wie een beroep kan instellen bij u wanneer de burgemeester niets doet.
Iemand die nu wetens en willens aan overbewoning doet en op een of andere manier uit het pand wordt gezet, heeft recht op huursubsidies. Dat lijkt me heel vreemd wanneer men eerst iets doet wat niet mag en men er vervolgens ook nog voor beloond wordt. Wanneer dus wetens en willens sprake is van overbewoning, zou het recht op huursubsidie niet automatisch mogen worden toegekend.
Mevrouw Christiaens heeft het woord.
Minister, ik heb in 2015 een vraag hierover gesteld omdat ik toen de signalen kreeg van een lokale huisvestingscoördinator die berichten kreeg van collega’s uit de omgeving, dat er steeds meer problemen waren met overbewoning. Er werd gesuggereerd dat er soms wetens en willens aan overbewoning wordt gedaan, en men daarvoor wordt beloond door een huursubsidie. Klopt het dat men dan in bepaalde gevallen dan ook een betere plaats op de wachtlijst krijgt? Ik wil daarmee zeker niemand stigmatiseren of culpabiliseren, maar u had toen geantwoord dat u er eigenlijk niet van op de hoogte was dat dit een probleem was. Dat is intussen drie jaar geleden, los van die huursubsidies en wachtlijst, is de vraag of dit nu problematischer is geworden. Wat zijn daarvoor de redenen en hoe zult u ingrijpen?
Mevrouw Partyka heeft het woord.
Minister, ik heb al een aantal keren een vraag proberen te stellen over de gecoördineerde sluitende bestuurlijke aanpak van veiligheids- en kwaliteitsbeleid door lokale besturen. Dat is zeer belangrijk. Ik stel vast dat wanneer dit probleem zich voordoet in Leuven, het misschien toch anders is dan wanneer ik die vraag stel. Maar de vraag is vandaag gesteld en dan is een goede zaak.
Minister, u verwijst uiteraard naar artikel 135, paragraaf 2, van de Nieuwe Gemeentewet. We kunnen mensen niet beletten om bijvoorbeeld in een onbewoonbaar verklaarde woning te wonen, net als in een overbewoonde woning. Lokale besturen kunnen daar niet optreden, en dat was ook de strekking van de vraag die ik al tweemaal heb proberen te stellen.
Op welke manier kunnen lokale besturen dat wel doen? U zegt dat een burgemeester kan optreden, maar dat is niet zo. Burgemeesters kunnen inderdaad optreden en een besluit nemen tot onbewoonbaarverklaring, ook in geval van overbewoning, en dat doen zij ook maar dan zijn zij opnieuw vertrokken voor een procedure van maanden. In acute situaties kunnen zij echter niet optreden. Zij kunnen een onbewoonbaarheidsverklaring opstarten, maar dan duurt het nog maanden voor er inspectie komt. Wanneer wij vaststellen dat meer dan tien personen in een pand van 80 vierkante meter zijn ingeschreven, kunnen wij niet optreden. Op basis van de administratieve gegevens stellen wij overbewoning vast, maar wij kunnen het niet eens constateren. Wij kunnen een woningbezoek plannen maar wanneer de huurders onze diensten niet binnenlaten, kunnen wij dat niet vaststellen. Wij kunnen de Wooninspectie vragen om op basis daarvan een inspectie te doen maar dan zijn we weer voor maanden vertrokken. Dat is eigenlijk een onaanvaardbare situatie, en de lokale besturen zouden daar meer mogelijkheden moeten krijgen en de stap van die inspectie moeten kunnen overslaan.
Naast het feit dat wij niet kunnen optreden als we een probleem vaststellen, is er nog een tweede probleem. Ik heb dat ook al een paar keer proberen aan te kaarten. Ik weet dat het een federale bevoegdheid is, maar niettemin raakt het toch heel erg aan onze Vlaamse bevoegdheden. Het probleem is dat, als er een woning onbewoonbaar is verklaard op basis van Vlaamse wetgeving, we niet kunnen verhinderen dat iemand zich inschrijft, en dat is een probleem dat al jaren bij alle lokale besturen leeft.
Er is momenteel een wetsvoorstel hangende in de Kamer. Kunnen wij als Vlaams Parlement in het kader van een gecoördineerde aanpak van bestuurlijke handhaving door lokale Vlaamse besturen, niet in gesprek gaan met de federale overheid om te zeggen dat wij een belang hebben, dat wij ook opmerkingen hebben, dat wij ook een belang hebben bij het niet inschrijven van bewoners in een onbewoonbaar verklaarde woning, dat wij zouden willen dat lokale besturen niet worden verplicht om mensen in te schrijven in een onbewoonbaar verklaarde woning?
Minister Homans heeft het woord.
Mevrouw Partyka, u zegt dat er een wetsvoorstel hangende is. Alle partijen hier zijn ook vertegenwoordigd aan de overkant van de straat. Natuurlijk is het belangrijk dat wij daar ook aankaarten dat het voor onze Vlaamse lokale besturen van belang is, maar als het hangende is – en ik weet niet wie het ingediend heeft – moeten de partijen hier hun collega's in het federale parlement wijzen op het belang daarvan voor onze Vlaamse gemeenten.
Ik heb in mijn initieel antwoord op de vraag van de heer Parys ook verwezen naar artikel 135 van de nieuwe federale Gemeentewet. In het kader van het bewaken van de openbare orde kan de burgemeester wel degelijk zeer snel optreden.
Er waren vragen over de huursubsidies. Het hangt er natuurlijk van af wat de oorzaak is, maar nu gebeurt er geen oorzakelijkheidsonderzoek. Het Huursubsidiebesluit wordt nog wel aangepast en ik zal het ook meenemen. We waren het sowieso van plan maar leuk dat jullie ons er nog eens aan herinneren.
Ik zeg absoluut niet dat iedereen het doet maar men mag ook niet doen alsof het niet gebeurt, maar er zijn ook mensen die opzettelijk schade toebrengen aan hun huurwoning, waardoor die huurwoning dan ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard, waarna men zelf om een huursubsidie gaat verzoeken. Ook dat nemen we mee. Als de huurder die schade heeft toegebracht, duidelijk kan worden aangewezen door een oorzakelijkheidsonderzoek, zou ik het bijzonder onlogisch vinden mocht hij of zij in de toekomst dan toch nog altijd een huursubsidie krijgen.
Het Huursubsidiebesluit wordt dus aangepast en dat zal niet lang meer duren. We nemen de verschillende zaken sowieso mee.
De heer Parys heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw antwoord. U zegt dat er een oorzakelijkheidsonderzoek wordt ingekanteld in het Huursubsidiebesluit waardoor het alleszins niet kan dat je jezelf, bij wijze van spreken, een huursubsidie cadeau doet door een aantal handelingen te stellen die niet wettelijk zouden zijn. Dat lijkt me de logica zelve en dat is heel goed.
De vraag om uitleg is afgehandeld.