U bent hier

De heer Anseeuw heeft het woord.

Björn Anseeuw (N-VA)

Minister, sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) kunnen vandaag al individuele woningen opkopen, renoveren en verhuren als sociale woning. Daarnaast zijn er de sociale verhuurkantoren (SVK’s) die woningen in private eigendom kunnen inhuren, maar veelal de expertise en tijd missen om grondige verbouwingen te doen wanneer dat nodig is. Op de private huurmarkt geldt vaak hetzelfde voor private verhuurders.

Tegelijk is het zo dat sociale huisvestingsmaatschappijen de afgelopen jaren duizenden woningen hebben gerenoveerd en de komende jaren er nog evenveel moeten renoveren. Zij hebben dus al heel veel expertise opgebouwd in het verbouwen van woningen.

Minister, hoe kunnen we SHM’s hun expertise laten inschakelen om meer woningen op de private huurmarkt te renoveren? Is het bijvoorbeeld opportuun dat zij hun expertise inzetten om woningen die vandaag te veel werk vragen voor ze ingehuurd kunnen worden door een SVK, eerst te laten renoveren onder begeleiding van een SHM? Hoe ziet u SHM’s en SVK’s op langere termijn evolueren? Wat is de rol van SHM’s en SVK’s in de bredere woningmarkt op lange termijn? SVK’s en SHM’s vervullen gedeeltelijk dezelfde rol en werken aanvullend ten opzichte van elkaar. U hebt eerder al aangegeven dat er synergiën mogelijk zijn tussen beide partners. Hoe kunnen we ervoor zorgen dat die synergiën werkelijkheid worden?

Mevrouw Christiaens heeft het woord.

An Christiaens (CD&V)

Voorzitter, minister, ondertussen al bijna twee maanden geleden was er een hoorzitting in deze commissie over een aantal conceptnota’s, onder andere betreffende de renovatiepremie voor verhuurders. Daar gaf de expert van het Steunpunt Wonen aan dat een sterkere inschakeling van sociale woonactoren op het vlak van renovatie een sterke meerwaarde kan betekenen om de renovatiegraad in Vlaanderen omhoog te krijgen. We kennen allemaal de cijfers. Deze problematiek kwam twee jaar geleden reeds ter sprake bij de bespreking van de conceptnota in verband met een verhoging van het aanbod aan woningen door middel van huurbemiddeling door sociale woonactoren.

Tegelijk loopt bij het Steunpunt Wonen op dit moment een onderzoek ‘Evaluatie van de kosteneffectiviteit van SHM's en SVK's en van mogelijke modellen voor woonmaatschappijen.’ Men zal daarbij onder andere nagaan wat de mogelijke modellen zijn voor het vormen van ‘woonmaatschappijen’. In de omschrijving van de onderzoeksopdracht wordt gewag gemaakt van de kosteneffectiviteit, financiering, organisatie, bereikte doelgroep en geboden dienstverlening aan die doelgroep.

Minister, ik heb een aantal vragen hierover die gelijklopend zijn met die van collega Anseeuw. Maakt een uitgebreidere renovatiebegeleiding op de private huurmarkt deel uit van het onderzoek naar modellen voor een woonmaatschappij van het Steunpunt Wonen? Een eventuele evolutie naar woonmaatschappijen zal wellicht een grote hervorming betekenen van de sociale woonactoren. Acht u het wenselijk om op het vlak van renovatiebegeleiding reeds stappen te zetten los van de globale integrale oefening? Welke pistes ziet u dan? Of ziet u eventueel andere mogelijkheden om de knowhow op vlak van renovatiebegeleiding van sociale woonactoren maximaal te laten renderen?

Minister Homans heeft het woord.

Collega's, sta me toe om enkele van jullie vragen gekoppeld te beantwoorden, omdat ze bij elkaar aansluiten. Ik ga de eerste vraag van de heer Anseeuw en de tweede vraag van mevrouw Christiaens samen beantwoorden.

Ik begin met een duidelijke omschrijving van de taak van een SHM vandaag. Ik ga niet alle taken en doelstellingen hier uit de doeken doen, want dat zou ons te ver leiden, maar wat is onder andere een taak van de SHM's? Dat is zorgen voor voldoende aanbod van sociale huurwoningen of koopwoningen voor woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden. Het begeleiden van private verhuurders bij renovatie van hun patrimonium zou hierin kunnen passen. Wat betreft het optrekken van de investeringsvolumes voor bouw of renovatie van sociale huurwoningen, heeft de sector ontzettend veel expertise opgebouwd. Ik hoop dat we dat hier allemaal kunnen onderschrijven. Ze heeft die opgebouwd in de loop van de jaren, ook bij realisatie van sociale woonprojecten zelf, maar ik beschouw adviesverlening bij renovatie van private huurwoningen op dit moment niet als een taak voor SHM’s. Ik denk dat een groot deel van de sector het daarmee eens is. We moeten een onderscheid maken tussen een zuivere SHM-woning en een SVK-woning.

Er zijn verschillende redenen waarom deze adviesverlening op dit ogenblik geen taak is voor een SHM. De renovatie van private huurwoningen is van een heel andere omvang dan de projecten waar de SHM's mee vertrouwd zijn. In casu gaat het over een private verhuurder die over een of mogelijk twee huurwoningen beschikt die moeten worden gerenoveerd. Dit is een heel andere schaal dan een sociaal woonproject. Daarenboven doen heel wat SHM’s een beroep op de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) voor externe expertise en ondersteuning. Nog een reden is dat de werkdruk van SHM’s verder zal stijgen. Die is al hoog ten gevolge van de huidige investeringsvolumes die we hebben kunnen creëren. De SHM's zeggen dat ze heel blij zijn met de bijkomende financiële middelen, maar dat zorgt ervoor dat ze extra werk hebben. Ze geven zelf aan dat wanneer ze dit ook nog eens als taak zouden hebben, de werkdruk nog zou stijgen en ze prioriteiten zouden moeten stellen. Hun eerste prioriteit is nog altijd het bijbouwen en renoveren van sociale woningen en niet zozeer advies verlenen bij private renovaties.

Een volgende reden is dat, wanneer het gaat over complexe dossiers, die een arbeidsintensieve behandeling vragen, wat meteen de vraag met zich meebrengt naar extra personeel. Dat is de logica zelf. Daarnaast is de regelgeving hier absoluut niet op voorzien. Er ontbreekt een kader met betrekking tot kwaliteitsnormen, vergoeding, verantwoordelijkheden en aansprakelijkheid, wat toch belangrijk is in dergelijke dossiers. Ook moet er dan worden voorzien in compensaties voor SHM’s.

Dit stond in principe wel ingeschreven in het vorige regeerakkoord, maar niet in het huidige. De vorige legislatuur is daar wellicht onderzoek naar verricht, maar ik was toen niet bevoegd en zat toen ook niet in de regering. Ik weet dus niet juist wat daarmee gebeurd is. Mijn medewerker zegt dat er niets mee gebeurd is. Het is niet opnieuw opgenomen in het huidige regeerakkoord.

Ik concludeer. Ik heb u een aantal redenen gegeven waarom ik denk dat het momenteel niet opportuun is. Het is volgens mij absoluut niet evident om SHM’s in te zetten als adviesverstrekker bij renovatie van private huurwoningen. Ik zie momenteel ook geen potentieel om quick wins te realiseren.

Hoe zie ik de SHM’s en SVK’s op langere termijn evolueren? De verschillen tussen SHM’s en SVK’s vloeien voort uit verschillende taken die de Vlaamse Wooncode oplegt, maar die wel op elkaar zijn afgestemd. Beide organisaties hebben als taak om het aanbod aan kwaliteitsvolle sociale huurwoningen uit te breiden waarbij SVK's specifiek focussen op moeilijkere doelgroepen die meer begeleiding nodig hebben.

De toewijzing is steeds aan dezelfde inkomensgrenzen verbonden, maar verloopt wel anders. Bij een SHM wordt toegewezen op basis van de chronologie. De wachtlijst wordt afgelopen en de huurprijs wordt berekend op basis van het inkomen. Bij een SVK wordt ook met een wachtlijst gewerkt, maar bestaat er een puntensysteem, bijvoorbeeld voor woonnood. Zo kan iemand die dakloos is geweest, bijvoorbeeld, met die punten plots van de zeventigste plaats naar de eerste plaats op de wachtlijst springen. Hij heeft immers veel punten op het vlak van woonnood. De huurprijs wordt niet gebaseerd op het inkomen, maar op de prijs die de SVK heeft afgesproken met de verhuurder die het pand aan de SVK in beheer heeft gegeven. De SVK bespreekt die huurprijs zelf, maar de huurprijs is natuurlijk wel geplafonneerd. In ruil daarvoor krijgt de huurder uiteraard een huursubsidie.

Er is een verschil omdat de SVK’s met een iets zwakkere doelgroep te maken krijgen dan de SHM’s. De subsidiëring van de SVK’s is ook helemaal anders opgebouwd. Ze krijgen subsidies per woning die ze beheren. Het Vlaamse Gewest draagt bij in de kosten van de SHM’s door voordelige leningen te verstrekken en door middel van de gewestelijke sociale correctie. De twee woonactoren, als ik ze zo mag noemen, hebben een heel ander financieringssysteem.

Er is me gevraagd hoe we tot meer synergieën tussen SVK’ s en SHM’s kunnen komen en ook of ik het wenselijk acht inzake renovatiebegeleiding, los van de integrale oefening, reeds stappen te zetten.

Op dit moment werken de SHM’s en de SVK’s al op verschillende domeinen samen. Ik verwijs hiervoor naar het onderzoek naar de samenwerkingsmodellen voor een afgestemd stedelijk en stadsregionaal woonbeleid. Dat onderzoek is in 2012 uitgevoerd in opdracht van het Agentschap Binnenlands Bestuur. Uit het onderzoek blijkt dat de actoren met betrekking tot de frontoffice al potentiële klanten van andere actoren naar elkaar doorverwijzen, wat een goede zaak is. Ze verstrekken ook informatie over andere actoren. Wie bij een SHM aanklopt, krijgt informatie over de mogelijkheden van een SVK en omgekeerd. Het is natuurlijk niet onlogisch dat de actoren informatie over elkaar verstrekken. Wie van een SVK huurt en een beroep doet op de huursubsidie waarop hij recht heeft, moet zich verplicht ook inschrijven op de wachtlijst van een SHM. Ze werken al samen op verschillende domeinen. Ik heb daarnet al verwezen naar de studie van het Agentschap Binnenlands Bestuur.

Wat de frontoffice betreft, kan er nog een verregaander vorm van samenwerking zijn. Ik heb het vooral over de backoffice gehad, maar dit kan ook voor de frontoffice. Actoren kunnen hun klanten zich laten inschrijven voor een woning bij een van de andere actoren. Dat zou een goede zaak zijn. Ze kunnen ook informatie verstrekken over de plaats op de wachtlijst bij een andere actor.

Het onderzoek van de backoffice heeft aangetoond dat de SHM’s en de SVK’s nog heel wat schaalvoordelen kunnen realiseren. Ik ben het daar volledig mee eens. Tegelijkertijd zijn er natuurlijk actoren die reeds na een aanbesteding gezamenlijke aankopen hebben gedaan en die kennis uitwisselen. Er bestaat uiteraard nog een verbetermarge om die samenwerking uit te breiden op het vlak van de gezamenlijke organisatie van onderhoud en herstellingen. Daar is potentieel echter een probleem met de btw en de boekhouding vanwege het gezamenlijk gebruik van specifieke technische deskundigheid door een van de actoren.

De rol van de Vlaamse overheid in de stimulering van de samenwerking tussen verschillende woonactoren is niet eenvoudig. Dit is immers voor elke regio of stad anders. Indien ik zou beslissen om zonder rekening te houden met de specifieke regionale verschillen vanuit Brussel voor heel Vlaanderen een regelgevend kader op te leggen, zou dat geen goed idee zijn. Volgens mij moeten we in eerste instantie inzetten op vrijwillige samenwerking. Dat is natuurlijk afhankelijk van de lokale goodwill, als ik het zo mag noemen. Ik denk dat de lokale besturen de voordelen hiervan inzien. De Vlaamse overheid kan die lokale goodwill niet creëren, maar kan de lokale besturen er wel attent op maken dat dit een van de mogelijkheden is. Het zou geen goed idee zijn dit als een keizer-koster vanuit Brussel aan de lokale woonactoren op te leggen.

De Vlaamse overheid zou dit kunnen stimuleren door in te grijpen in de financiering, maar ik weet niet of daar mensen vragende partij voor zijn. Dat is een van de mogelijkheden. Ik hoop in elk geval dat het lopend onderzoek deze mogelijkheden verder zal kunnen verduidelijken.

De heer Anseeuw heeft het woord.

Björn Anseeuw (N-VA)

Minister, ik dank u voor het omstandig antwoord. U bent begonnen met de verklaring dat het natuurlijk niet de bedoeling is dat de SHM’s advies zullen verlenen over de renovatie van private woningen. Daarmee ben ik het eens. Het is niet de bedoeling dat de SHM’s zich zullen bezighouden met elke private woning die moet worden gerenoveerd. Dat was natuurlijk niet de finaliteit van mijn vraag om uitleg.

De finaliteit van mijn vraag om uitleg is eigenlijk dat de kerntaken van de SHM’s en de SVK’s, namelijk de uitbreiding van het sociaal en kwaliteitsvol woonaanbod, moeten worden versterkt. Ik stel deze vraag om uitleg op basis van een suggestie die bijna twee maanden geleden tijdens de hoorzitting is gedaan.

We stellen vast dat het de SVK’s soms aan de nodige expertise ontbreekt. Het gaat natuurlijk vaak om laagkwalitatieve woningen die echt moeten worden gerenoveerd voor een SVK ze kan verhuren. Het is niet de bedoeling dat de SHM’s zich hiermee bezighouden. De vraag is dan ook hoe we ervoor kunnen zorgen dat de expertise die nu ontbreekt, wel degelijk aanwezig kan zijn, zodat het kwaliteitsvol en betaalbaar woonaanbod op de sociale huurmarkt kan worden uitgebreid. Dit blijft enigszins mijn vraag.

Wat synergieën betreft, hebt u al vermeld dat de verschillende sociale woonactoren al samenwerken. U hebt verwezen naar de frontoffice en de backoffice. In de frontoffice verwijzen de verschillende actoren al door naar elkaar. Ik stel me de vraag of het niet opportuun zou zijn een frontoffice te hebben. Op die manier zou er niet meer moeten worden doorverwezen en zouden bepaalde werkingsgebieden van de verschillende woonactoren misschien beter op elkaar kunnen worden afgestemd. De kandidaat-sociale huurder zou dan eigenlijk de facto geen doorverwijzing meer nodig hebben. Hij kan op één plek terecht om zich met zijn woonnood aan te melden en hij kan dan nagaan wat de beste en snelste oplossing is.

Minister, met betrekking tot de expertise die aan de SVK’s kan worden verstrekt, hebt u natuurlijk naar de VMSW verwezen. Ik ken het huidig effect daar echter niet van. In welke mate wordt daarvan gebruik gemaakt? Hoe kunnen we ervoor zorgen dat de nodige expertise, die nu nog te vaak ontbreekt, wel degelijk aanwezig is?

Is het met betrekking tot de synergieën en de frontoffice mogelijk er op een of andere manier voor te zorgen dat we zelf geen doorverwijzingen meer hoeven te doen, maar dat iemand binnen een bepaald werkingsgebied op één enkele plek terechtkan?

Mevrouw Christiaens heeft het woord.

An Christiaens (CD&V)

Mijnheer Anseeuw, ik dank u voor uw vragen en uw aanvullend betoog. Wat u hebt gezegd, stemt grotendeels overeen met de conceptnota die CD&V in 2015 heeft ingediend. Vanuit mijn fractie kan ik uw vragen over de renovatiebegeleiding en de synergieën enkel ondersteunen. Ik ben natuurlijk benieuwd naar het antwoord.

Minister, ik dank u voor uw uitgebreid antwoord, maar ik heb nog twee bijkomende vragen.

Wat zeer specifiek de SVK’s betreft, wil ik ingaan op wat Huurpunt heeft verklaard. De woningen moeten aan bepaalde kwaliteitseisen voldoen. Soms krijgt een SVK een pand aangeboden om te verhuren dat net niet of helemaal niet aan die kwaliteitsnormen voldoet. De eigenaars en potentiële verhuurders laten het SVK dan weten dat ze zich er op dat ogenblik niet mee willen bezighouden dat pand kwalitatief volledig in orde te brengen zodat het aan de hogere eisen van de SVK-verhuur zou voldoen. Ze bieden het pand dan maar op de private huurmarkt aan. Ik heb een specifieke vraag over de ‘ontzorging’ van de potentiële verhuurders-eigenaars. Kan dit in de studie worden opgenomen? Hebt u nu al een mening over of een visie op bijkomende renovatiebegeleiding door de SVK’s om de verhuurders-eigenaars te ‘ontzorgen’?

Of we het nu woonmaatschappijen noemen of het een andere naam geven, we moeten in de toekomst naar synergie en samenwerking gaan. Er wordt op verschillende manieren samengewerkt, maar we moeten streven naar een stimulering van die samenwerking. Het gaat dan om de efficiëntere inzet van personeel en middelen. Het gaat ook om een ontzorging van de huurders. Het zou een heel goede zaak zijn indien ze op een locatie terecht zouden kunnen om al hun informatie te krijgen. Ik denk dat niemand vragende partij is om dit te stimuleren door financieel repressief op te treden. Misschien kan het beleid die synergieën en samenwerkingen wel op een andere manier stimuleren.

Minister, ik heb nog twee concrete vragen. Hoe wilt u de synergieën stimuleren? Hoe denkt u hiervoor vanuit het beleid maatregelen te nemen? Wat denkt u ervan specifieker in te zetten op de renovatiebegeleiding van de SVK’s om op die manier meer panden te kunnen aanbieden?

Mevrouw Christiaens, kunt u uw laatste vraag nog eens herhalen?

An Christiaens (CD&V)

Minister, wat de renovatiebegeleiding door SVK’s betreft, wil ik weten wat uw mening is. Zult u hier rekening mee houden? Er is vraag naar een ontzorging van de potentiële verhuurders-eigenaars in verband met de renovatie van panden die kwalitatief in orde moeten zijn om ze te kunnen verhuren.

Mevrouw Taeldeman heeft het woord.

Valerie Taeldeman (CD&V)

Voorzitter, ik wil me graag aansluiten aan bij de twee interessante vragen die in deze commissie zijn gesteld.

Ik ben blij te vernemen dat steeds meer fracties de synergieën zien tussen de werking van een SVK en de werking van een SHM. We kennen allemaal de realiteit. Er zijn in Vlaanderen 153.000 sociale huurwoningen en 10.000 woningen die door een SVK worden beheerd. We weten allemaal hoe lang de wachtlijsten in Vlaanderen zijn. We moeten ons allemaal scharen achter een bijkomend sociaal woonaanbod.

Minister, het valt natuurlijk niet te ontkennen dat veel middelen naar de sector van de sociale huisvesting zijn gegaan. U werkt nu aan plannen om de sector van de SVK’s beter in te bedden en beter te ondersteunen. Dat zijn allemaal positieve punten, maar ik heb u er net voor horen pleiten dat de SVK-sector en de SHM-sector meer op vrijwillige basis zouden samenwerken. Is er tijdens deze legislatuur nog ruimte om de door u aangehaalde vrijwilligheid een kader te bieden? Komt er nog een concreet plan? Hoe ziet u dit precies? We zitten bijna in het laatste jaar van de legislatuur. Ik wil nog eens polsen hoe u die vrijwilligheid verder ziet. Ik denk dat de meeste mensen het erover eens zijn dat de volgende Vlaamse Regering de synergieën tussen SVK’s en SHM’s in de toekomst serieus onder de loep zal moeten nemen. Op die manier moeten we komen tot een groter sociaal woonaanbod in Vlaanderen.

Minister Homans heeft het woord.

Voorzitter, los van de bijkomende vraag van mevrouw Taeldeman, waren de replieken van de vraagstellers een beetje gelijklopend.

Wat gebeurt er indien een woning die niet in orde is aan een SVK wordt aangeboden? Het is natuurlijk aan de eigenaar om de woning, al dan niet met een renovatiepremie, in orde te brengen. Het SVK kiest of het de woning al dan niet in beheer neemt. Het grote verschil met een SHM is dat de SHM’s zelf verantwoordelijk zijn voor de staat en het onderhoud van hun eigen patrimonium. Een SVK gaat eerst na of een woning conform is. Indien ze in orde is, kan ze in beheer worden genomen. Indien ze niet in orde is, kan ze, al dan niet met een renovatiepremie, conform worden gemaakt. Die premie krijgt de eigenaar enkel indien de woning nadien daadwerkelijk wordt verhuurd of door een SVK wordt beheerd. Dat is een groot verschil.

Ik zal de suggestie doen om dat mee te nemen in de studie die momenteel loopt en dat nog eens goed te bekijken.

Die dienstverlening – één loket SVK en SHM’s – hebben we bijvoorbeeld in Antwerpen gedaan. Het spijt me dat ik over Antwerpen begin, maar daar heb ik enige ervaring als schepen van Wonen en voorzitter van Woonhaven. Ik wil alleen maar aantonen dat het goed is dat zulke initiatieven lokaal worden genomen. Op ons grondgebied zijn er nog drie SHM’s actief. Er waren verschillende SVK’s, maar die zijn ondertussen gefuseerd. Er is één loket, en dat werkt goed.

Het werkingsgebied van een SHM is niet gedefinieerd, maar dat van een SVK wel. Dat is ook nog een problematiek. Hier worden veel interessante suggesties gedaan en vragen gesteld, maar we moeten wel rekening houden met de verschillen die er nog altijd zijn tussen de twee systemen. Niet alleen de financiering, maar ook het werkingsgebied is niet bij de twee omschreven en bepaald. Wie is er verantwoordelijk voor de renovatie als het gaat over een SVK en over een SHM? Daar zijn verschillen tussen.

Wat het faciliteren van de loketwerking betreft, heb ik het voorbeeld gegeven van de goede praktijk in een welbepaalde stad. Wellicht gebeurt dat elders ook nog. Ik kan alleen spreken uit eigen ervaring. We hebben geen andere voorbeelden bij, maar ik neem aan dat dat elders in Vlaanderen ook van onderuit is gegroeid. Ik ben absoluut bereid om dat op te nemen in het besluit Lokaal Woonbeleid.

De heer Anseeuw heeft het woord.

Björn Anseeuw (N-VA)

Minister, het is nu vooral wachten op de resultaten van de studie. Het is belangrijk om van daaruit beleidsmatige keuzes te maken.

Mevrouw Christiaens heeft het woord.

An Christiaens (CD&V)

Minister, als u de elementen die u hier hebt bevestigd, kunt meenemen in de opdracht van de studie, kan dat alleen maar een meerwaarde zijn. Dan moeten we inderdaad die studie afwachten. In de toekomst verwachten we toch meer samenwerking en synergie. We hopen op goede resultaten vanuit de studie.

De vragen om uitleg zijn afgehandeld.

Vergadering bijwonen

Wegens de Coronacrisis vinden de plenaire vergaderingen op woensdagen (14u) plaats met een beperkt aantal volksvertegenwoordigers. De overige parlementsleden kunnen van thuis uit digitaal stemmen. De plenaire vergaderingen zijn rechtstreeks te volgen via deze website. 
De publiekstribune is geopend met een beperkt aantal plaatsen. Bezoekers die een plenaire vergadering willen bijwonen, sturen een mailtje naar 
onthaal@vlaamsparlement.be met daarin naam en geboortedatum.

De commissiewerkzaamheden zullen voor het grootste deel digitaal en via videogesprekken gebeuren. Als de werkzaamheden het vereisen, vinden sommige vergaderingen fysiek plaats. Alle commissievergaderingen zijn rechtstreeks te volgen via deze website. 

U kunt steeds de vergaderingen (her)bekijken via onze website of YouTube.

Wanneer vinden de vergaderingen plaats? Raadpleeg de volledige agenda voor deze week, of de parlementaire kalender voor een algemeen beeld van de planning van de vergaderingen in het Vlaams Parlement.