U bent hier

De heer Engelbosch heeft het woord.

Jelle Engelbosch (N-VA)

Minister, de Vlaamse Woonraad spreekt in zijn advies zijn waardering uit over het voorontwerp van Huurdecreet dat op dit moment voorligt. De raad vindt het een goede zaak dat alle bepalingen nu geïntegreerd worden in één enkele wetgeving voor de private woninghuur. Dat komt uiteraard de werkbaarheid en de transparantie ten goede, maar ook de woningkwaliteit. De raad is van oordeel dat het geheel samenhangend is en dat het voorontwerp ook juridisch doordacht is. Het is daarenboven geen eenzijdig ontwerp: “Er wordt rekening gehouden met zowel de noden van de huurder, als die van de verhuurder”, dixit de raad.

Tegelijk erkent de raad dat niet alle problemen op de huurmarkt zomaar op te lossen zijn met dit decreet. Het decreet beoogt immers in hoofddoel de contractuele relatie tussen betrokken partijen te regelen. Een aantal knelpunten overstijgen het generieke kader van het Huurdecreet. In dat kader hebt u al flankerende initiatieven aangekondigd. Denk bijvoorbeeld aan het actieplan ‘Vlaams antidiscriminatiebeleid op de private huurmarkt’. De Woonraad geeft ook terecht aan dat er, naast de huurwaarborglening, nog bijkomende maatregelen moeten worden uitgewerkt wat betreft de financiële drempels bij de aanvang van de huurovereenkomst. Dat is ook van bij aanvang al een doelstelling van u geweest. Zo is het bijvoorbeeld perfect verdedigbaar dat de betaalbaarheid via een apart systeem van geconventioneerd huren uitgewerkt wordt.

Volgens de raad zal het ontwerp van decreet de woonzekerheid ten goede komen. Een huurovereenkomst van negen jaar die de regel is, draagt bij aan deze ruime mate van woonzekerheid. Toch is het ook aanvaardbaar om kortlopende contracten te behouden in specifieke gevallen. Nieuw voor deze contracten is immers dat ze opzegbaar worden voor huurders, hetgeen ook beantwoordt aan een vraag op het terrein en aan een eerdere aanbeveling van het Steunpunt Wonen.

Bovendien onderschrijft de raad ten volle dat het ontwerp energiebesparende maatregelen ondersteunt. Het wordt namelijk mogelijk om tijdens de huur de huurprijs aan te passen wanneer er energetische renovaties gebeurd zijn. Er zal ook een lijst worden opgemaakt van wie verantwoordelijk is voor lasten en kosten die een impact kunnen hebben op het rendement van de verhuurder. Die lijst kan natuurlijk nooit exhaustief zijn. Toch kan ze bijdragen tot meer duidelijkheid over de verdeling van verantwoordelijkheden tussen huurder en verhuurder inzake herstellingen.

In het kader van dat advies wil ik u een aantal vragen stellen die voor hen nog open stonden. Het advies stelt dat het toepassingsgebied van de kortlopende huurovereenkomsten beter moet worden omlijnd. Ik begrijp zelf niet goed wat ze daarmee bedoelen. Weet u misschien wat ze bedoelen? En hoe kunnen we dat bewerkstelligen, om dat nog beter te omlijnen?

De raad staat positief tegenover de renovatiehuurcontracten en het daaraan gekoppelde conformiteitsattest. Het is belangrijk dat als we een renovatiecontract hebben, er nadien een conformiteitsattest mag worden gevraagd. Maar daarover stelt men zich de vraag of een ruimere renovatie niet gepaard moet gaan met een minimale duurtijd van het contract.

Zij stellen uiteraard ook een vraag over de huurwaarborg van drie maanden. Zij omschrijven dat als een bijkomende lening, die zeker voor zwakkere huurders de situatie kan bemoeilijken. De OCMW-waarborg blijft echter ook behouden, hebt u aangegeven. Hoe kunnen we de zwakkere huurders voldoende kansen bieden op de private huurmarkt?

Bij het overlijden van de huurder is het onduidelijk wie de kosten voor de curator moet betalen of voorschieten. Kunt u dat eventueel nog verduidelijken?

Minister Homans heeft het woord.

Collega Engelbosch, u weet dat wij hier eind juli nog een speciale commissievergadering hebben gehad, die enkel en alleen gewijd was aan de bespreking van het voorontwerp van Huurdecreet. Daar is natuurlijk al heel veel aan bod gekomen.

Wat betreft uw vraag met betrekking tot de kortlopende huurovereenkomsten, begrijp ik zelf ook niet zo goed wat de Woonraad daarmee bedoelt. Volgens mij is het heel duidelijk dat in het voorontwerp van decreet staat dat de overeenkomst van negen jaar de regel blijft. Artikel 16 van het voorontwerp van het Huurdecreet bepaalt dat elke huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder wordt geacht te zijn aangegaan voor de duur van negen jaar. Duidelijker dan dat kun je het niet formuleren, denk ik.

Daarnaast werd door de actoren tijdens de evaluatie van het woninghuurrecht ook benadrukt dat de kortlopende huurovereenkomst behouden moest blijven. Er kunnen immers zowel bij de huurder als bij de verhuurder legitieme redenen zijn om een huurovereenkomst van korte duur te verkiezen. Kortlopende huurovereenkomsten zijn niet opzegbaar door de verhuurder, ook niet wanneer de verhuurder de woning zelf wil betrekken. Dat ontmoedigt in hoofde van de verhuurder het afsluiten van een kortlopende huurovereenkomst. Dat lijkt me ook de logica zelve.

Daarnaast kan een kortlopende huurovereenkomst slechts eenmaal verlengd worden, waarbij de maximale duur van de oorspronkelijke huurovereenkomst en de verlenging niet langer mag zijn dan drie jaar. Bij een volgende verlenging of een verlenging waarbij de huurovereenkomst langer dan drie jaar zou lopen, wordt de huurovereenkomst automatisch omgezet in een huurovereenkomst van negen jaar.

Nieuw in het voorontwerp van het Huurdecreet is de mogelijkheid voor de huurder om een kortlopende huurovereenkomst op elk ogenblik te kunnen opzeggen. Daarmee wordt aan de huurder een nieuwe bevoegdheid gegeven die een tegengewicht vormt voor de meestal door de verhuurder gewilde huurovereenkomst van korte duur. Daarmee komen de belangen van de verhuurder en de huurder beter in evenwicht.

Ik ben absoluut geen voorstander om een minimale duur van de renovatiehuurovereenkomst in te schrijven in het Huurdecreet, omdat dat de flexibiliteit van het systeem natuurlijk behoorlijk zou beperken. Huurder en verhuurder kunnen samen een renovatiehuurovereenkomst afsluiten over zeer verschillende soorten van werkzaamheden. Soms zullen de afgesproken werken beperkt zijn – bijvoorbeeld het aanleggen van de tuin of het plaatsen van een nieuwe douche – maar op andere momenten zou het ook kunnen gaan over afgesproken werken die veel uitgebreider zijn, zoals de volledige vernieuwing van de elektriciteit, gecombineerd met de vernieuwing van sanitair en keuken. Het is dus moeilijk om een minimale termijn in het decreet te schrijven, aangezien die nooit voldoende afgestemd kan zijn op de concreet afgesproken werken.

Het is aan de partijen om een goed evenwicht te zoeken tussen de werken die de huurder op zich neemt en de tegenprestatie van de verhuurder. Daarbij kunnen huurder en verhuurder overeenkomen dat de verhuurder voor een bepaalde periode de huurovereenkomst niet kan opzeggen. Dat heb ik tijdens het debat in de commissievergadering in juli ook al toegelicht.

Over de huurwaarborg is natuurlijk ook al heel veel gezegd. Ik ga dat niet allemaal herhalen. Ik denk dat we daar in de toekomst ook nog heel veel debatten over zullen hebben. Het is inderdaad zo dat het private huurrecht dat we hebben uitgewerkt – en de Woonraad erkent dat ook, en daar ben ik gelukkig om – een continu streven is naar evenwicht tussen de belangen van de verhuurder enerzijds en de belangen en de rechten van huurders anderzijds. De Woonraad heeft ook benadrukt dat het ontwerp van Huurdecreet die verdienste ook heeft.

U weet, collega’s, dat er behoudens de OCMW-waarborg in artikel 10 van de federale Woninghuurwet, die momenteel nog altijd van kracht is, tot ons eigen Vlaams Huurdecreet van kracht zal worden, nu ook al andere mogelijkheden zijn voor een verhuurder om in principe ongelimiteerd een waarborg te vragen. En dat gebeurt vandaag ook. Ik hoor graag zeggen dat deze Vlaamse Regering de huurwaarborg gaat verhogen van twee tot drie maanden, maar ik denk niet dat de mensen beseffen hoeveel huurders de dag van vandaag al drie maanden betalen, omdat het kan op basis van de federale Woninghuurwet.

Het Huurdecreet bepaalt nu dat voor alle waarborgvormen het maximum van drie maanden huur niet mag worden overschreden, wat een verbetering is ten opzichte van de huidige situatie. De anonieme en renteloze huurwaarborglening is een nieuw instrument dat de betaalbaarheid van de waarborg, of het nu één, twee of drie maanden is, moet bevorderen. De lening impliceert dat de huurder gespreid de waarborg bijeen spaart. De huurwaarborglening is inderdaad een lening voor minder gegoede huishoudens. Maar het is wel een instrument dat zwakke huishoudens toelaat een private huurovereenkomst af te sluiten en dus hun toegang tot de private huurmarkt zal bevorderen. Ik wil nog eens herhalen, collega’s, dat dat instrument vandaag niet bestaat, ook niet voor iemand die bijvoorbeeld moeilijkheden heeft met het betalen van twee maanden huurwaarborg, of zelfs drie of vier maanden huurwaarborg, wat vandaag al kan. Dat is vandaag al mogelijk, en het gebeurt meer dan we denken.

Wat gebeurt er bij het overlijden van een huurder? De Woonraad stelt dat het onduidelijk is wie de kosten voor de curator moet voorschieten. De curator van de boedel wordt aangesteld door de vrederechter, die zijn of haar staat van ereloon en kosten vaststelt. De curator van de boedel kan vergeleken worden met een faillissementscurator. De curator wordt betaald vanuit de opbrengst van de boedel. Het verloopt dus niet zoals bij een gerechtsdeskundige, die moet worden betaald door de partij die er de aanstelling van vraagt. Indien de opbrengst van de boedel beperkt is, zal de curator van de boedel slechts een beperkte vergoeding kunnen krijgen, zoals dat ook het geval is bij een faillissementscurator.

De heer Engelbosch heeft het woord.

Jelle Engelbosch (N-VA)

Minister, bedankt voor uw uitgebreide antwoord. Een heel deel van wat u zegt, is inderdaad al aan bod gekomen tijdens de bespreking, en dat wisten we al langer, maar de vragen komen natuurlijk ook uit het advies van de Vlaamse Woonraad, die daar blijkbaar nog mee zaten. Maar dat is dan nu ook duidelijk gemaakt.

Het is inderdaad nuttig om die renovatiehuurcontracten zo vrij mogelijk te laten. U gaf zelf al aan dat er beperkte werken en uitgebreidere werken zijn. Het is wel raadzaam dat de partijen voor hun pand onderling afspreken, en als er grote werken zijn, dat ze toch even kijken naar de woonzekerheid van de investering van de huurder. Maar dat moet case per case bekeken worden tussen huurder en verhuurder. Het zou niet goed zijn dat dat wordt opgelegd, want dan gaan we het systeem van de renovatiehuurcontracten weer minder aantrekkelijk maken, waardoor het misschien niet gebruikt zal worden.

Over de huurwaarborg is ook al veel gezegd. U zegt dat die vandaag ook al drie maanden is, via het OCMW. Ik heb gisteren tijdens het debat ook nog gehoord dat die huurwaarborg vandaag ook al kan via het OCMW. Dat is ook heel vaak drie maanden. Men zegt daar van alles over, maar ik denk dat men soms zaken zoekt die er niet zijn.

Die vraag van de curator vond ik ook belangrijk. Dat was mij niet duidelijk. Maar als die aangesteld wordt door de rechtbank, dan hoeft die niet betaald te worden door partijen. Dat is dan ook duidelijk bij dezen. Bedankt voor uw antwoord.

Mevrouw Partyka heeft het woord.

Minister, ik sluit me graag aan bij de vragen van de heer Engelbosch. Ik had het niet beter kunnen zeggen, maar het zal u niet verbazen dat ik nog even verder wil ingaan op de huurwaarborglening. Met betrekking tot de huurwaarborg stelt de Woonraad “de principiële vraag of het opportuun is om woonbehoeftige inkomenszwakke huurders bijkomend te laten lenen”. Ik denk dat dat wel het geval moet zijn, en dat dat een verbetering kan zijn. Ook voor de huurders die moeite hadden met de twee maanden, is een huurwaarborglening die toegankelijk is, misschien een oplossing. Ik vind die principiële vraag dus duidelijk: het kan een goede oplossing zijn om een huurwaarborglening in te voeren.

De tweede opmerking die de Woonraad ter zake maakt, is dat de regeling die er zou komen om de huurder te ondersteunen, geen bijkomende administratieve en procedurele drempels mag opwerpen. En daar kunnen we ons uiteraard bij aansluiten. Zoals u ook hebt gezegd, moet het een anonieme regeling worden die toegankelijk is. Maar we denken dat het toch absoluut noodzakelijk is om de randvoorwaarden zo te maken dat het effectief geen drempel opwerpt. De terugbetalingstermijn moet voldoende lang zijn. Bijvoorbeeld bij de OCMW-waarborg geldt dat men tussen de 25 en 50 euro per maand afbetaalt. Het volledige bedrag moet kunnen worden ontleend. De nazorg is ook belangrijk voor de zwakste doelgroep. De doelgroep moet ook groot genoeg zijn, aangezien de maatregel niet alleen impact heeft op de allerarmsten. Het moet toegankelijk zijn, zoals u zelf hebt aangehaald. Ook niet-OCMW-klanten moeten de weg vinden. Ook de financiering van de lening moet gegarandeerd zijn. Uit cijfers blijkt dat 60 tot 65 procent van de huurwaarborgleningen bij het OCMW wordt terugbetaald. Als we dus gaan naar een rollend fonds, zal er toch af en toe moeten worden bijgestopt.

Daarnaast is ook de vraag hoe de samenwerking zal gaan met de OCMW’s, die nu al een uitgebreid systeem van huurwaarborg hebben, in iedere gemeente anders. Maar daarover zullen we bij gelegenheid zeker nog van gedachten wisselen.

De heer Van Malderen heeft het woord.

Bart Van Malderen (sp·a)

Minister, het is een beetje een raar debat, omdat we hier voor een stuk een voorafname doen van het debat op wat dan het ontwerp van decreet zal worden.

En we hebben natuurlijk al een debat gehad. Nu is het naar aanleiding van het advies van de Woonraad.

Bart Van Malderen (sp·a)

Het debat is inderdaad al voor een deel gevoerd. Een eerste vaststelling is dat noch de vraagsteller, noch de minister precies weet wat de Woonraad bedoelt met de perimeter. Als we dan toch een voorafname doen, is er dus al de mogelijkheid om een hoorzitting te organiseren bij de bespreking van het ontwerp van decreet, en die mensen gewoon te vragen wat ze juist bedoelen. Je moet dat goed op voorhand vragen, want anders lukt dat hier niet. Ik begin dus bij dezen ook al mijn voorafname te doen.

Ten tweede wil ik ingaan op wat mevrouw Partyka heeft gezegd. Minister, wanneer plant u om met dit ontwerp van decreet naar het parlement te komen? Wat is uw beoogde ingangsdatum van het decreet? Vanaf wanneer zullen mensen contracten kunnen afsluiten volgens het voorontwerp van decreet? Ik lees her en der dat het de bedoeling is om dit vanaf 1 september 2018 te laten ingaan. Bevestigt u die datum?

Ik stel die vraag omdat heel het debat rond de huurwaarborg erop is uitgedraaid dat de koppeling is gemaakt met de huurwaarborgregeling. En de randvoorwaarden die mevrouw Partyka, overigens samen met de Woonraad, zonet heeft opgesomd, maken dat dit toch wel een werk is. Het bereik moet voldoende zijn, je moet unaniem kunnen werken, je moet een vehikel vinden, een organisatie vinden die tegemoet komt aan een bekommernis.

Ik geef twee cijfers. 42 procent van de mensen heeft het vandaag al moeilijk om twee maanden huurwaarborg te betalen, en 30 procent van de mensen in private huur heeft moeite om na het betalen van de woonkost überhaupt nog iets over te hebben. Als je daar nog een bijkomende aflossing tegenover gaat zetten, of dat nu 25 of 50 euro is, vergemakkelijkt dat het leven van die mensen niet. Je kunt dan zeggen dat zo’n huurwaarborgregeling het leven gemakkelijker kan maken voor wie het vandaag reeds moeilijk heeft om twee maanden huurwaarborg op te hoesten, maar er zijn heel wat randvoorwaarden. Ik wil er daar eentje aan toevoegen, namelijk de snelheid. Als je een huis of een appartement wilt huren, dan wil wie verhuurt, niet weken of maanden zitten te wachten tot iemand een huurwaarborgregeling rond heeft. Dat is met andere woorden dikwijls een kwestie van beslissen of niet hebben. Het vragen van uitstel zou op zich al een bijkomende barrière kunnen zijn om aan die persoon te verhuren. Aan het lijstje van mevrouw Partyka – dat neerkomt op: geen bijkomende administratieve grenzen opleggen – wil ik er dus een toevoegen, namelijk de snelheid van uitvoering en van dienstverlening.

Als je al die dingen neemt, vraag ik mij af of u vandaag met de hand op het hart kunt zeggen dat u akkoord gaat met alle geformuleerde randvoorwaarden. En bevestigt u dat deze nieuwe regeling kan ingaan op 1 september 2018?

Minister Homans heeft het woord.

Collega’s, op donderdag 20 juli is hier een hele zitting gewijd aan het private huurrecht en het decreet, waarbij ongeveer drie parlementsleden aanwezig waren. Dus met alle respect, ik wil hier uitgebreid ingaan op alle bijkomende vragen… (Opmerkingen)

Mevrouw Partyka, de repliek op het advies van de Woonraad zal natuurlijk, zoals het hoort, integraal worden opgenomen in de memorie van toelichting bij het decreet. Zo gaat dat altijd.

Mijnheer Van Malderen, er staat in het Huurdecreet wanneer het in werking treedt: 1 september 2018. Dat gaat uiteraard gepaard met de uitwerking van de voorwaarden en modaliteiten van die anonieme en renteloze huurwaarborglening, waarvan de decretale grondslag ook al in het decreet staat.

U hebt voldoende parlementaire ervaring om te weten hoe het allemaal zijn gang gaat. Het voorontwerp is een eerste keer principieel goedgekeurd door de Vlaamse Regering. Het is nu terug van de Woonraad. Het gaat binnenkort voor een tweede principiële goedkeuring naar de Vlaamse Regering. Dan gaat het naar de Raad van State voor advies. Dan komt het terug van de Raad van State en ga ik voor een derde principiële goedkeuring naar de Vlaamse Regering, en dan kom ik ermee naar het parlement. Maar de timing en de datum van inwerkingtreding staan heel duidelijk in het decreet: 1 september 2018. En ondertussen zullen we de modaliteiten van de anonieme renteloze huurwaarborglening uitwerken, zoals ik ook altijd heb gecommuniceerd, niet alleen in de media, niet alleen bij de bespreking van de conceptnota, maar ook in de commissievergadering van 20 juli laatstleden. (Opmerkingen van Bart Van Malderen)

Het is uiteraard de bedoeling van een renteloze anonieme huurwaarborglening dat het geen administratieve rompslomp wordt. Als iemand aanspraak wil maken op die mogelijkheid die wij bieden, mag het inderdaad niet vertragend werken. Dat is de bedoeling. Dat lijkt mij ook nogal logisch, collega Van Malderen.

De heer Engelbosch heeft het woord.

Jelle Engelbosch (N-VA)

Collega’s, het was voor alle duidelijkheid niet mijn bedoeling om hier het debat van 20 juli opnieuw te voeren. (Opmerkingen)

Ik denk dat we allemaal nog onze job mogen doen, collega Van Malderen. Als u zegt dat hier een voorafname wordt gedaan, laat ik dat voor uw rekening. Als de Vlaamse Woonraad een advies geeft, dat trouwens positief is, en de raad stelt daarin vier concrete vragen, dan is het toch wel mijn recht als parlementslid om in de commissie die vragen te komen stellen, zonder daarmee de bedoeling te hebben om het debat opnieuw te voeren? Ik denk dat dat de taak van een parlementslid is. Anders mogen we het licht hier uitdoen en mogen we allemaal naar huis gaan. Dit is absoluut geen voorafname op de bespreking van het ontwerp van decreet. (Opmerkingen)

Dit bewijst dat men het debat weer aan het verengen is tot de huurwaarborg. De twee collega’s hebben het bijna uitsluitend over de huurwaarborg gehad, terwijl het decreet veel meer is dan dat. Mijn vragen waren veel uitgebreider dan dat.

Het advies is positief. Dat is een opsteker voor het decreet, minister. Er waren een aantal terechte vragen gesteld door de Woonraad. U hebt daar een correct en duidelijk antwoord op gegeven. Nu kunt u verder met het decreet. Dank u wel.

De vraag om uitleg is afgehandeld.

Vergadering bijwonen

U wil een vergadering  bijwonen? Dat kan! U kunt zich gewoon aanmelden bij de bezoekersingang (Leuvenseweg 86, 1000 Brussel).

Zolang er zitplaatsen vrij zijn, worden toehoorders binnengelaten. Zitplaatsen kunnen niet gereserveerd worden. Raadpleeg vooraf de agenda van de plenaire vergaderingen of de commissievergaderingen.

U kunt ook steeds de plenaire vergaderingen (her)bekijken via onze website of YouTube. 

Wanneer vinden de vergaderingen plaats? Raadpleeg de volledige agenda voor deze week, of de parlementaire kalender voor een algemeen beeld van de planning van de vergaderingen in het Vlaams Parlement.