U bent hier

Commissievergadering

donderdag 23 maart 2017, 10.00u

Voorzitter
Vraag om uitleg van Valerie Taeldeman aan Liesbeth Homans, viceminister-president van de Vlaamse Regering, Vlaams minister van Binnenlands Bestuur, Inburgering, Wonen, Gelijke Kansen en Armoedebestrijding, over de rentabiliteit van sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM's)

Mevrouw Taeldeman heeft het woord.

Valerie Taeldeman (CD&V)

Voorzitter, minister, collega's, de aanleiding voor mijn vraag om uitleg is een studie die vorige week werd voorgesteld door een aantal sociale huisvestingsmaatschappijen. Mijn inleiding gaat eigenlijk over de wachtlijsten in de sociale huisvestingssector.

Iedereen kent de aantallen op die wachtlijsten, en iedereen weet ook dat er grote inspanningen gebeuren om die wachtlijsten weg te werken, aan de hand van bijkomende middelen die er zijn gekomen in het budget voor Wonen. Ook met het bindend sociaal objectief dat wordt opgelegd aan elk lokaal bestuur, wordt er een grote inspanning geleverd om bijkomende sociale huurwoningen te realiseren in elke stad en gemeente. Voor dat realiseren van die bijkomende sociale huurwoningen rekenen we uiteraard op de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s), die tot op vandaag de unieke partner zijn om sociale huurwoningen te bouwen.

Vorige week werden de resultaten bekendgemaakt van een studie naar de rendabiliteit van sociale verhuurprojecten. De studie gebeurde in opdracht van een 8-tal SHM’s, die samen een patrimonium hebben van ongeveer 20.000 sociale huurwoningen. De studie werd uitgevoerd door KPMG. Uit die analyse van KPMG blijkt dat de rendabiliteit van sociale huurprojecten in de loop der jaren is gedaald. Er werd een balans opgemaakt van huurprojecten die werden opgestart in de periode 1990-1999, en daaruit blijkt dat er toen nog een licht positief rendement was, terwijl huurprojecten opgestart na 2010 gemiddeld een negatief verwacht rendement hebben. Een van de conclusies van die studie was dan ook dat SHM’s aan rendement verliezen door te investeren in projecten van sociale woningbouw, terwijl, zoals ik al heb gezegd, Vlaanderen hen natuurlijk blijft stimuleren om nieuwe sociale huurprojecten op te starten en op die manier tegemoet te komen aan de grote vraag.

In de communicatie naar aanleiding van de lancering van de resultaten van de studie werden een aantal oplossingen aangereikt. Er werd gepleit voor een doorgedreven ondersteuning bij het aankopen en bouwen van sociale woningen, in combinatie met een aanpassing van de bouwvoorschriften, met een pleidooi om te gaan naar kleinere woonoppervlaktes. Er werd ook gepleit voor een uitbreiding van mogelijke alternatieve bouwopties. Dan denk ik onder meer aan cohousing. Ook een van de voorstellen die vorige week werden gelanceerd, was dat projecten op een locatie met een hoge marktwaarde zouden kunnen worden opgedeeld in privaat-publieke wooneenheden. Dat gebeurt blijkbaar nu reeds in Duitsland en in het Verenigd Koninkrijk.

Minister, naar aanleiding van de studie had ik u graag een aantal vragen gesteld. Wat is uw reactie op de resultaten van deze studie inzake rendabiliteit? In het regeerakkoord en de beleidsbrief Wonen wordt ook een evaluatie van de huurprijsberekening aangekondigd. Hoe ver staat men met die evaluatie? Kunt u daar al iets over zeggen? Ziet u nog andere mogelijke oplossingen om de rendabiliteit op lange termijn van SHM’s te verzekeren?

Minister Homans heeft het woord.

Voor de leden die niet helemaal mee zijn, wil ik concreet een en ander situeren. Ik neem aan dat die studie van KPMG wel ergens openbaar beschikbaar is. Die is uitgevoerd in opdracht van 9 huisvestingsmaatschappijen. U weet dat we in Vlaanderen 90 SHM’s hebben, waarvan 75 zuiver en 15 gemengd.

Mevrouw Taeldeman, u vroeg wat mijn reactie is op de resultaten van deze studie. Ik wil wel aangeven dat ik enkel kennis heb kunnen nemen van heel summiere resultaten van een aantal rendabiliteitsparameters. De studie maakt een vergelijking tussen de rendabiliteit van woningen opgestart in de periode 2010-2016 en die van woningen opgestart in de periodes 1990-1999 en 2000-2009. De resultaten van de studie leveren eigenlijk weinig informatie en worden ook niet geduid. Ik vind het wel jammer dat dat niet is gebeurd. Ik wil ook nog meegeven dat rendabiliteit niet het eerste doel is van sociale huisvesting. De eerste doelstelling is betaalbaar en kwalitatief wonen mogelijk maken voor mensen met een laag inkomen. Uiteraard is de financiële leefbaarheid voor de SHM’s ook een aandachtspunt. Dat spreekt voor zich.

De problematiek is wel bekend en is ook eigen aan de socialehuurprijsberekeningen en het financieringssysteem. Voor nieuwbouw en renovatie geeft de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) goedkope leningen tegen -1 procent, dus met een negatieve rente.

Bouwen en renoveren is de jongste jaren duurder geworden, onder andere door de strenge energienormen, maar die strenge energienormen zijn in mijn ogen ook terecht. Die hebben natuurlijk ook wel een behoorlijk effect op je energiefactuur. Voor energetische maatregelen worden de SHM’s ook nog bijkomend ondersteund met REG-middelen (rationeel energiegebruik) en middelen uit het Vlaams Klimaatfonds. Wat dat laatste betreft, en dat is in deze commissie ook al wel aan bod gekomen, zal er 80 miljoen euro van de beschikbare 324 miljoen euro uit het Vlaams Klimaatfonds in de periode 2016-2019 worden ingezet binnen het beleidsveld Wonen voor de doorgedreven renovatie van de sociale huisvesting. Doordat de huurprijs voornamelijk op basis van het inkomen, namelijk een 55e van het jaarinkomen of ongeveer 22 procent van het maandinkomen, wordt berekend, compenseren de huurprijzen de financieringslasten op de bouwkostprijs niet.

Als sluitstuk voor de financiering en de financiële gezondheid van een SHM komt sinds 2009 de gewestelijke sociale correctie (GSC) in globo tegemoet als de lage huurprijzen de financiële en operationele lasten met betrekking tot het totale patrimonium van de SHM niet kunnen dragen. Om die GSC te kunnen berekenen, kijken we naar het volledige patrimonium van een SHM. Dat is belangrijk, want op het oudere patrimonium rusten natuurlijk veel minder terugbetalingslasten, wat betekent dat er eigenlijk minder kosten zijn, maar SHM’s halen uit dat oude patrimonium uiteraard ook nog huurinkomsten, die op dezelfde hoogte liggen als voor recent gebouwd patrimonium. Hierbij geldt dus het omgekeerde van de nieuwe investeringen, waardoor het oude en het nieuwe patrimonium elkaar financieel in evenwicht houden. Is dat evenwicht echter doorbroken, dan is er de GSC. Het verhogen van de GSC is vanuit het standpunt van de Vlaamse overheid een rationelere aanpak dan het nogmaals verhogen van de subsidies of het interessanter maken van de financiering, omdat de GSC rekening houdt met de rendabiliteit van alle projecten van een SHM.

Ik kom tot uw volgende vraag, over de evaluatie van de huurprijsberekening. In de beleidsnota 2014-2019 heb ik inderdaad beloofd de bepaling van de marktwaarde en de patrimoniumkorting grondig te evalueren en desgevallend bij te sturen. In mijn beleidsbrief 2016-2017 staan drie concrete initiatieven die ik nog dit jaar in regelgeving zal omzetten. Ik zal ze alle drie eventjes noemen. Voor huurders die niet langer voldoen aan de toepasselijke inkomensgrens laat ik onderzoeken of het opportuun is om een solidariteitsvergoeding in te voeren. We hebben dat ook besproken tijdens de bespreking van de beleidsbrief, denk ik. Wat betekent dat concreet? Als er bij bepaalde SHM’s huurders zijn die boven de toegelaten inkomensgrenzen zitten, dan zou er een soort solidariteit zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen, dus solidariteit met de SHM’s die niet met mensen worden geconfronteerd die boven die inkomensgrenzen zitten en die veeleer met lagere huurinkomsten zitten, gelet op het profiel van hun huurders.

Om de energiezuinigheid van de woning een rol te kunnen laten spelen, zijn we aan het nagaan in welke mate de huurprijs kan worden aangepast op basis van de aanwezige energetische componenten die een duidelijke impact hebben op de energieprestatie van de woning. Zo kan in de huurprijs een grotere differentiatie tussen nieuwbouw en recent gerenoveerde woningen en bestaande oudere woningen worden gemaakt. U weet dat de zogenaamde energiecorrectie ook al heel lang in de regelgeving staat ingeschreven, maar gewoon niet wordt toegepast in de praktijk.

Dan hebben we nog een derde punt, maar dat is ook al ruimschoots aan bod gekomen, niet alleen in de commissie, maar ook in de plenaire vergadering. Dat is het begrip van de onderbezettingsvergoeding per overtollige kamer voor huurders met een huurovereenkomst van onbepaalde duur indien ze tweemaal weigeren te verhuizen. Dat bedrag wordt aan de reële huurprijs toegevoegd. Voor huurders met een huurovereenkomst van bepaalde duur zal er dus geen onderbezettingsvergoeding worden opgelegd, maar is de bezettingsgraad een van de criteria om te bepalen of de huurovereenkomst al dan niet kan worden verlengd.

Uw laatste vraag was of ik nog andere mogelijke oplossingen zie om de rendabiliteit van de SHM’s op middellange of lange termijn te kunnen verzekeren. Ik moet dan opnieuw verwijzen naar de GSC, die voor de Vlaamse overheid en de Vlaamse Regering de meest rationele aanpak is. Ik zorg er dan ook voor dat ik hiervoor voldoende budget vrijmaak. Voor 2017 is er al 2 miljoen euro toegevoegd aan het budget van de GSC. Dat is gestegen van 2,8 miljoen euro naar 4,8 miljoen euro. Ik blijf erover waken dat dat volstaat. Mocht dat niet volstaan, dan zal ik tijdens de begrotingscontrole op zoek gaan naar extra middelen. Ik kan u ook nog meegeven dat die begrotingscontrole maandag van start gaat.

Mevrouw Taeldeman heeft het woord.

Valerie Taeldeman (CD&V)

Minister, ik dank u voor uw antwoord. Voor alle duidelijkheid, ik ben het natuurlijk volmondig eens met uw stelling dat rendabiliteit niet de eerste of de prioritaire doelstelling mag zijn van SHM’s, maar dat hun hoofdopdracht erin bestaat betaalbare en kwaliteitsvolle woningen aan te bieden aan diegenen die het niet gemakkelijk hebben om zo’n woning te vinden op de private huurmarkt.

Ik heb nog enkele bijkomende opmerkingen of vragen. U stelt dat u de studie hebt gelezen, maar dat de gegevens u weinig informatie of duiding hebben opgeleverd. Kunt u dat nog wat meer verduidelijken?

Het is eigenlijk wel jammer dat de gekoppelde vragen over het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) die op de agenda stonden, zijn weggevallen, want eigenlijk kan ook mooi de link worden gemaakt met dat BRV. Daarin wordt verwezen naar het feit dat we in de toekomst toch allemaal iets compacter zullen moeten gaan wonen, wat compacter zullen moeten gaan bouwen. Ik denk dat er daar misschien ook toch nog wel een oplossing is, als de SHM’s op een of andere manier iets kleiner, iets compacter zouden kunnen bouwen, zonder natuurlijk afbreuk te gaan doen aan de woonkwaliteit en de duurzaamheid. Als we rekening houden met de evoluties in het BRV, dan zit daar toch ook wel iets in voor de sector van de sociale huisvesting, namelijk toch iets soepeler kunnen omgaan met die woonoppervlaktes. Ik weet ook dat SHM’s op dit moment niet worden gefinancierd of ondersteund als ze voorzien in gemeenschappelijke ruimtes. Daar zijn geen middelen voor. Als een SHM beslist om dat toch te doen, dan is dat op eigen kosten. Met de evolutie van cohousing, nieuwe woonvormen enzovoort lijkt het me echter toch ook interessant te kunnen zijn voor een SHM om ook te worden ondersteund bij het uitbouwen van een gemeenschappelijke ruimte in een grote woonblok.

Een volgende opmerking die ik wou meegeven, gaat terug op een eerdere vraag om uitleg, die ik een aantal weken terug heb gesteld. U zet voluit in op het betrekken van private actoren in de sector van de sociale verhuurkantoren (SVK’s). Er komt een draaiboek van de VMSW. U zult met de private actoren rond de tafel gaan zitten om hen aan te moedigen ook aan boord te gaan in de sociale huisvestingssector. Als u dit jaar start met het betrekken van private actoren bij de SVK-woningbouw, en dat loopt goed, dan wil ik er ook nog eens voor pleiten dat u in 2018 en 2019 toch ook bekijkt of u de SHM’s en de private actoren kunt samenbrengen, zodat zij ook samen projecten kunnen realiseren.

Collega Coppé heeft in het verleden vragen gesteld over de Financiële Gezondheidsindex (FiGi). Dat is een nieuwe indicator die werd opgemaakt om de financiële gezondheid van een SHM weer te geven.

Maar natuurlijk gaat dat over de drie voorbije boekjaren. Kan er ook zo geen bijkomende factor worden ingebouwd om die indicator op lange termijn uit te zetten? De indicator gaat nu over de voorbije boekjaren, maar ik denk dat we toch ergens rekening moeten houden met de rentabiliteit op lange termijn. Misschien kan de indicator daar een verwijzing naar zijn.

Mevrouw Moerenhout heeft het woord.

Voorzitter, minister, dit is een heel interessante vraag. Het onderzoek laat heel weinig aan de verbeelding over. Als er vanuit het beleid niet tegemoet kan worden gekomen, stevenen de SHM’s af op grote problemen met betrekking tot de rentabiliteit op lange termijn.

Minister, u sprak zelf over de onderbezettingsvergoeding. Dat is voor mijn partij niet de weg die we moeten bewandelen. Waar wij onder andere meer heil in zien, is een oplossing die ook door de studie is aangereikt en ook is aangehaald door mevrouw Taeldeman, en dat is het opdelen in kleinere wooneenheden of het inzetten op nieuwe woonvormen. We hebben daar recent een resolutie en daarna een decreet rond goedgekeurd: rond de projectoproep, rond nieuwe woonvormen voor de komende zes plus vier jaar.

Ik heb daarover een concrete vraag in deze casus, want het is natuurlijk interessant, die projectoproep is net bekendgemaakt of zal worden bekendgemaakt. Hoe gaat u dat promoten? Is het geen interessant idee om dan een extra tandje bij te steken inzake de bekendmaking van die projectoproep naar de sociale huursector? Dan kunt u op die manier toch al interessante projecten op touw zetten.

De heer Engelbosch heeft het woord.

Jelle Engelbosch (N-VA)

Ik vind het altijd interessant om studies te lezen die bevestigen dat wij als Vlaams Parlement en Vlaamse Regering initiatieven nemen die noodzakelijk of nuttig zijn. Ik stel vast dat de drie voorstellen van KPMG initiatieven zijn waar Vlaanderen actief mee bezig is. Met betrekking tot de huurprijsberekening hebben we de resolutie met de woonkostbenadering goedgekeurd. De Vlaamse Regering werkt aan een aanpassing van de bouwnormen. En, de collega verwees er al naar, we hebben het decreet goedgekeurd om inderdaad met die ‘samenhuisvormen’ te experimenteren. Vlaanderen neemt wel degelijk initiatieven en de studie bevestigt dat deze noodzakelijk en zeer nuttig zijn.

Een korte bijkomende vraag. Minister, wat is volgens u eigenlijk het rendement dat een SHM op eigen kapitaal zou moeten halen op lange termijn? Is de 3 procent zoals KPMG voorschrijft haalbaar? Wordt daarbij rekening gehouden met opkomende evoluties of niet?

Minister Homans heeft het woord.

Collega’s, er zijn heel veel vragen gesteld die niets te maken hebben met deze vraag om uitleg. Ik ga me beperken tot de bijkomende vragen die gelinkt zijn aan deze vraag, anders wordt het een echte wirwar.

Mijnheer Engelbosch, welk rendement moeten ze halen? Voor mij geen. Ze mogen financieel gezond zijn, en dat heb ik in het begin van mijn repliek gezegd, want het is in eerste instantie een taak van de SHM’s om gewoon goede en kwaliteitsvolle en betaalbare woningen te bouwen voor mensen die het moeilijk hebben in onze samenleving. Het is niet de bedoeling dat de SHM’s behoorlijke winsten maken. Zeg ik dat ze verlies moeten maken? Neen, natuurlijk niet, maar het is niet de bedoeling dat ze veel winsten maken. Dat is nogal contradictorisch met de definitie van een SHM en haar taken.

Mevrouw Taeldeman, wat ik concreet bedoel met ‘weinig duiding’ is dat de achterliggende data in de studie ontbreken. Ik weet dus totaal niet op basis van welke cijfers men tot bepaalde conclusies komt. Dat staat er allemaal niet in.

Kleiner bouwen zou misschien een oplossing zijn volgens u. Ik verwijs naar het nieuwe procedurebesluit dat klaar is en waar de constructienormen van de VMSW aan gelinkt zijn. Die worden opgenomen in nieuwe constructienorm. Het nieuwe procedurebesluit treedt in werking op 1 juli. Er is dus wel degelijk rekening gehouden met kleiner bouwen.

Private actoren, dat sluit een beetje aan bij mijn ontwerp van decreet. Het Performantiedecreet gaat niet alleen over de schaalgrootte van de SHM’s, maar bevat ook bepalingen en artikelen over SVK’s die gemakkelijker kunnen gaan bouwen in samenwerking met de overheid en dergelijke meer.

Ik kan nu nog meegeven, mevrouw Taeldeman, dat dat echt wel goed zit, dat ik maandag nog persoonlijk een aantal mensen uit de private sector heb gezien, ook institutionele beleggers en dergelijke, die zeer enthousiast zijn om hiermee te starten. Vandaar dat het belangrijk is om dit ontwerp van decreet zo snel mogelijk goed te keuren zodat we de decretale gronden hebben om daarmee aan de slag te kunnen gaan. U weet, en dat geef ik nog eventjes mee, dat de btw al federaal geregeld is: die wordt verlaagd van 21 naar 12 procent.

De essentie van de FiGi is juist dat deze op korte termijn werkt. Ik geef u wel mee, mevrouw Taeldeman, dat er ook al een financiële meerjarenplanning bestaat waarop de VMSW toezicht heeft. Er is wel degelijk enerzijds controle op korte termijn, en anderzijds ook op lange termijn door die financiële meerjarenplanningen.

De vraag om uitleg is afgehandeld.

Vergadering bijwonen

Wegens de Coronacrisis vinden de plenaire vergaderingen op woensdagen (14u) plaats met een beperkt aantal volksvertegenwoordigers. De overige parlementsleden kunnen van thuis uit digitaal stemmen. De plenaire vergaderingen zijn rechtstreeks te volgen via deze website. De publiekstribune is gesloten.

zullen de commissiewerkzaamheden voor het grootste deel digitaal en via videogesprekken gebeuren. Als de werkzaamheden het vereisen, vinden sommige vergaderingen fysiek plaats. Alle commissievergaderingen zijn rechtstreeks te volgen via deze website. De publiekstribune is gesloten.

U kunt steeds de vergaderingen (her)bekijken via onze website of YouTube.

Wanneer vinden de vergaderingen plaats? Raadpleeg de volledige agenda voor deze week, of de parlementaire kalender voor een algemeen beeld van de planning van de vergaderingen in het Vlaams Parlement.