Verslag vergadering Commissie voor Wonen, Armoedebeleid en Gelijke Kansen
Vraag om uitleg over de mogelijke impact van hamsterhuren op betaalbaar wonen
Verslag
Mevrouw Moerenhout heeft het woord.
Minister, de media berichtten onlangs over een nieuwe vorm – of toch een oude vorm in een nieuw pakje – van verwerven van een eigen woning: het hamsterhuren. Hamsterhuren is een nieuwe vorm van woningaankoop geïntroduceerd door een vastgoedontwikkelaar in Limburg die het ook al toepast. Het idee is dat er een woning gehuurd wordt via de vastgoedontwikkelaar, met de optie om diezelfde woning dan later aan te kopen. De betaalde huur kan na vijf jaar – maximum vijf jaar – worden omgezet in kapitaal waarmee het eerste deel van die aankoop dan gefinancierd wordt.
Het hamsterhuren is ontstaan uit de vaststelling dat het voor heel veel mensen moeilijker, zo niet onmogelijk is om een woning te verwerven. Zwakkere groepen op de woningmarkt, die niet toekomen aan de eerste stappen nodig voor de aankoop van een woning, zijn op de private huurmarkt en zouden zo kunnen overgaan tot dat hamsterhuren.
Het moet gezegd worden dat het hamsterhuren enerzijds een vernieuwend en innovatief initiatief is. Ze proberen een oplossing te vinden voor mensen die een beetje tussen huren en kopen vallen: een prangender wordend probleem op de huurmarkt. Anderzijds hebben tal van experten de voorbije periode een paar kanttekeningen gemaakt bij dat nieuwe huren. Dat gaat dan over onduidelijkheid met betrekking tot toekomstige interestvoeten, over de huurprijs die weinig transparant zou zijn, vooral ook dat de huurprijs te hoog zou kunnen uitvallen en het feit dat er geen enkele garantie is voor de huurder dat die na enige tijd wel een woonlening zou kunnen afsluiten om die woning te kopen.
Alle initiatieven die het verwerven of huren van een woning makkelijker en betaalbaarder maken, zijn op zich aan te moedigen. Het kan worden verwacht dat de komende jaren nog meer dergelijke initiatieven het daglicht zullen zien. Daarom is het belangrijk dat we in deze commissie die initiatieven bespreken. Als overheid hebben we natuurlijk de taak om onze burgers transparantie te bieden en vooral – en dat is in dezen belangrijk – om eerlijke en objectieve informatie aan te bieden.
Minister, zult u nieuwe initiatieven zoals het hamsterhuren of andere initiatieven die in de toekomst zouden opduiken, in kaart brengen? Zult u deze kennis ontsluiten naar de burger, zodat elke burger een geïnformeerde en volledige keuze kan maken bij de zeer belangrijke beslissing die de aankoop of huur van een woning of appartement nog steeds is?
Een heel belangrijk instrument in dezen is de Huurschatter, omdat die de objectieve informatie die noodzakelijk is om een goede keuze te kunnen maken, in theorie zou kunnen aanbieden aan de burgers vanuit de overheid. Die Huurschatter is in de vorige legislatuur ontwikkeld met de bedoeling om de transparantie op de huurmarkt voor zowel de huurder als verhuurder te verhogen. Dat is in dezen heel belangrijk. Eind 2014, begin 2015 heeft het Steunpunt Wonen een evaluatie van de Huurschatter uitgevoerd. De evaluatie en de daaruit voortvloeiende benadering leidde tot een verhoging van de accuraatheid van de schatting. U, minister, beloofde de nieuwe versie van de Huurschatter in het najaar van 2016 voor te stellen. Is deze nieuwe versie al voorgesteld?
Mevrouw De Vroe heeft het woord.
Voorzitter, minister, collega's, een bouwfirma uit Sint-Truiden probeert in te spelen op de problematiek van betaalbaar wonen en wil daarbij eigendomsverwerving door starters nastreven. De firma gaat uit van het probleem dat iemand die moet huren het moeilijk heeft om ook geld opzij te zetten om later een eigendom te verwerven. Banken verwachten ook een grotere eigen inbreng van de ontleners dan vroeger.
Om aan dit probleem te remediëren heeft de firma het concept ‘hamsterhuren’ geïntroduceerd. Mevrouw Moerenhout legde al uit wat dat betekent. Huurders krijgen tot 10 jaar tijd om te beslissen of ze hun huurwoning al dan niet willen kopen. Belangrijk om weten is dat het aankopen van de woning niet verplicht, maar een optie is. Als Vlaming worden we met een baksteen in de maag geboren. Er wordt steeds gezegd dat huren weggegooid geld is. Op deze manier wordt daaraan dus geremedieerd.
Tekenend is wel dat de eerste hamsterhuurwoning in Brustem werd betrokken door een alleenstaande vrouw. Het probleem van betaalbaar wonen en eigendomsverwerving stelt zich immers nog scherper voor de groeiende groep van singles. De aanpak zorgt nog voor een ander voordeel: het gaat om nieuwbouwwoningen die voldoen aan strengere energie- en isolatienormen, wat in besparingen op de energiefactuur resulteert. Het Vlaams Huurdersplatform is positief over het systeem. Het systeem van hamsterhuren is uiteraard een privaat initiatief, maar is ook belangrijk voor het woonbeleid, aangezien het kan zorgen voor eigendomsverwerving en voor een breder aanbod op de private huurmarkt.
Minister, wat vindt u van de formule van het hamsterhuren? Op welke manier kan dat een impact hebben op het aanbod op de Vlaamse woningmarkt, in het bijzonder voor starters en singles? Welke conclusies trekt u voor het beleid aangaande de private en sociale huurmarkt? Zult u naar aanleiding van dit initiatief nagaan of de Vlaamse regelgeving over wonen is afgestemd op hamsterhuren, en meer bepaald nagaan of de formule dezelfde kansen krijgt als andere woonvormen?
Minister Homans heeft het woord.
Voorzitter, collega's, de formule is al voldoende uitgelegd door de vraagstellers, daar ga ik niet verder op in. Hamsterhuren is een nieuwe naam voor iets wat al langer bestaat: de huurovereenkomst met een verkoopbelofte of een aankoopoptie – al klinkt het woord hamsterhuren misschien wat hipper. Vorig jaar reeds gaf ik mijn administratie de opdracht om deze formule te onderzoeken, naar aanleiding van een vraag van mevrouw Moerenhout. Zolang de verkoopbelofte of de aankoopoptie niet wordt gelicht, valt de huurovereenkomst onder de Woninghuurwet.
De voorwaarden waaronder de huurder kan aankopen zijn wettelijk niet geregeld, wat verklaart waarom de voor- en nadelen per contract verschillen. Belangrijk is dat zowel huurder als verhuurder een juiste risico-inschatting moeten maken en een goed begrip moeten hebben van de bepalingen in de overeenkomst. De voordelen voor de verhuurder zijn de volgende: men kan een woning waarvoor niet onmiddellijk een solvabele kandidaat-koper wordt gevonden op de markt aanbieden en men heeft een stevige garantie dat de huurder de huurwoning goed zal onderhouden. Het voordeel voor de huurder bestaat erin dat hij ondanks de afwezigheid van een eigen inbreng in principe toch een woning kan kopen. Het nadeel voor de huurder is dat hij vaak een hogere huurprijs moet betalen dan voor een klassieke huurwoning. Als de huurder niet overgaat tot het lichten van de aankoopoptie, lijdt hij dus mogelijks een financieel risico.
Zoals al gezegd, bestaat de formule al langer en kan ze vrij worden toegepast in de private huurmarkt. Er is geen nieuw initiatief of regelgeving nodig. In de sociale huurmarkt kan een dergelijke formule niet worden bedongen en acht ik dat ook niet wenselijk. Bij deze is ook de vraag van mevrouw Christiaens beantwoord. Voorts denk ik niet dat de formule een significante impact zal hebben op het aanbod op de Vlaamse woningmarkt. Wel kan de formule een verschuiving van koopwoningen naar al dan niet tijdelijke huurwoningen tot gevolg hebben, want normaal gesproken zullen bouwfirma’s woningen eerst te koop aanbieden, wat onmiddellijk opbrengsten genereert. Als de woning niet onmiddellijk kan worden verkocht, dan biedt de formule een oplossing. De woning kan dan met een aankoopoptie te huur worden aangeboden.
Mevrouw Moerenhout vroeg of ik initiatieven zoals het hamsterhuren in kaart zal brengen en ook blijven brengen. Het Steunpunt Wonen zal in de loop van dit jaar de nieuwe wooninitiatieven inventariseren. In een latere fase zullen deze nieuwe initiatieven worden geëvalueerd en zullen onderzoekers conclusies voor een aangepast beleid formuleren. Wat de vraag over de Huurschatter betreft, kan ik u hier een primeur meegeven: de nieuwe versie zal worden gelanceerd in maart.
Mevrouw Moerenhout heeft het woord.
Dank u voor de primeur, minister.
U zegt dat huurder en verhuurder bij hamsterhuren en koophuren zelf een goede inschatting moeten maken. Het nadeel is inderdaad vaak een hogere huurprijs en dat de huurder zo een financieel risico loopt. Dat is ook wat verschillende experten in de voorbije dagen hebben gezegd. Daar zie ik een rol weggelegd voor de overheid, omdat we de burgers op de huidige Vlaamse woonmarkt moeten beschermen voor overmoedige keuzes. Het risico blijft dat een huurder na vijf jaar niet koopt. Hij heeft dan een verhoogde huurprijs betaald en is dat geld kwijt. Het gaat hier om een privé-initiatief, we kunnen dat niet verbieden, maar aanmoedigen moeten we ook niet doen.
Het is goed dat de Huurschatter eraan komt. Dat is een manier om de burgers te helpen om een geïnformeerde keuze te maken zodat ze die eigen goede inschatting kunnen maken. Dat is vandaag niet altijd even simpel. Bij deze al een oproep, als de Huurschatter in maart gelanceerd wordt, om die zo breed mogelijk bekend te maken. Het kan een heel goed hulpmiddel zijn voor burgers.
Wat we nog kunnen doen als overheid, of u als minister, is wat mevrouw De Vroe zegt. Zij zegt dat dit initiatief tegemoetkomt aan de baksteen in de maag van de Vlaming. Volgens mij is het andersom, volgens mij is de baksteen in de maag er eerst en komen daaruit zulke initiatieven vanuit de private markt voort. In die zin is het natuurlijk niet onlogisch, de laatste jaren als de huurmarkt in het nieuws komt, is het altijd in een negatieve framing: de huur is te hoog en het aanbod is te klein. Het is belangrijk dat huren weer iets positiefs wordt, een positieve keuze wordt, dat is het ook. Dat is een objectief, dat wil ik toch nog eens herhalen, dat u in de verdere uitwerking van uw conceptnota kunt meenemen.
Mevrouw De Vroe heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw antwoord. Ik heb niet alles 100 procent goed begrepen, het ging nogal snel bij momenten. Hier achteraan kon ik u niet altijd goed verstaan.
We zijn in ieder geval tevreden met het initiatief van een privébedrijf dat probeert in te spelen op een maatschappelijk probleem, het probleem van het betaalbaar wonen. Elk nieuw initiatief is uiteraard een goed initiatief.
Ik ben overtuigd. Ik weet dat het hamsterhuren een nieuwe benaming is, een benaming die aanslaat en veel media-aandacht kreeg. Ik heb van andere firma’s gehoord die het ooit geprobeerd hebben en er niet in geslaagd zijn daarmee door te breken. Ik geloof persoonlijk wel in die formule, al is het geen formule die voor iedereen interessant is, maar voor bepaalde personen kan het een interessante piste zijn. De vrouw die op tv kwam als eerste hamsterhuurster was net gescheiden en had niet voldoende middelen om direct een aankoop te verrichten. Ze heeft een marktconform onderzoek gedaan naar de koop- en huurwaarde en was zeer overtuigd dat het correcte prijzen waren. Wie gaat huren of kopen, moet er als individu voor zorgen dat hij weet wat hij huurt of koopt. Het is een individuele beslissing om een vrije keuze te maken.
Het is goed dat er zulke initiatieven komen, meer nog, ik zou andere bedrijven willen aanmoedigen om ook inventief te zijn. Het is een goede zaak voor ons woonbeleid.
Mevrouw Partyka heeft het woord.
Mevrouw Christiaens is ziek, maar wou nog een aspect aanhalen, namelijk de inbreng van de koper. Ze vraagt of er al overleg is geweest met de banken. Vaak blijkt de eigen inbreng die wordt gevraagd te hoog om een hypothecaire lening te krijgen. Vandaar komt het fenomeen van hamsteren, wat op een gespreide betaling neerkomt. Is er al overleg geweest met de bankensector?
De heer Engelbosch heeft het woord.
Blijkbaar groeien alle goede ideeën in Limburg, of de uitwerking van een systeem. Wat vroeger niet aansloeg, proberen ze in Limburg, meer bepaald in Sint-Truiden, op een originele manier nieuw leven in te blazen.
Ik denk dat het een oplossing is. Het is een oplossing voor mensen die vandaag gedwongen op de huurmarkt moeten blijven net omdat die eigen inbreng om een woning te kunnen kopen te hoog is.
Een opmerking hier was: wat is de zekerheid dat die mensen na een aantal jaren een lening zouden kunnen krijgen? Wat wel zeker is, is dat ze vandaag sowieso geen lening krijgen. Dus de enige mogelijkheid is dat ze binnen vijf jaar, als ze dan genoeg huurgeld hebben gespaard – want het is echt huurgeld dat men in een spaarpot steekt – en voldoende eigen middelen hebben, naar de bank kunnen gaan. De kans dat ze dan een lening krijgen, is heel wat groter. We moeten het systeem ten volle alle kansen geven en ondersteunen, en niet altijd meteen alle mogelijke zwakheden en kritiek naar boven halen.
Ik heb me bevraagd inzake de huurprijs: de woning van die vrouw is verhuurd aan 950 euro. Het is een energiezuinige nieuwbouw met drie slaapkamers, dat is een volledig marktconforme huurprijs van deze bouwonderneming. Ik kan me natuurlijk niet uitspreken als het concept meer ingang zal vinden en bekender zal worden, wat andere bouwondernemingen gaan doen, maar in dit geval weet ik dat het wel degelijk zeer marktconforme prijzen zijn.
Het systeem bestond vroeger al, zij het onder de misschien minder sexy klinkende benaming ‘huurcontract met een optie of een verkoopbelofte’. Men probeert dat nu inderdaad commercieel interessanter te maken. Er is wel een groot verschil met de klassieke huurkoopformule. Ik hoor vandaag immers ook dat dit gewoon huurkopen is. Het is totaal iets anders. Bij huurkoop engageer je je er vandaag toe om die woning aan te kopen. Meestal wordt dan ook vandaag al een eigen inbreng van een voorschot gevraagd, en je maandelijkse betalingen zijn vandaag al sowieso de verbintenis dat je die woning zult kopen. Zoals ik het heb begrepen, is dit systeem volledig vrijblijvend, is het een gewoon huurcontract dat onder de woninghuurwetgeving valt. Als huurder heb je vrijblijvend de optie om de woning al dan niet aan te kopen, en naar ik heb begrepen, mag je blijkbaar zelfs wisselen, van een appartement naar een andere woning of zo van dezelfde bouwgroep.
Ik kan alleen maar blij zijn met dit soort initiatieven. Ik denk dat daarmee ook wordt bewezen dat er diverse ondernemers in Vlaanderen zijn die een maatschappelijke rol op zich kunnen en ook willen nemen, die verder willen kijken dan het snel laten rouleren van hun geld, dan snel geld verdienen. Ik denk dus dat we dat initiatief alleen maar kunnen toejuichen. Vandaag is er dus geen probleem in de huidige huurwetgeving. We moeten ervoor zorgen dat we met het opstellen van het nieuwe Huurdecreet geen belemmeringen creëren om dit systeem vlot te laten lopen, zoals het vandaag loopt.
Minister Homans heeft het woord.
Er is maar één bijkomende concrete vraag gesteld, door mevrouw Partyka. Mevrouw Partyka, ik had de voorbereiding bij, dus ik kan gemakkelijk antwoorden op uw vraag. Ik moet er eerst wel op wijzen dat dit eigenlijk de bevoegdheid is van collega Tommelein. Hij is de trekker, maar we doen dat samen. Om ook de banken ervan te kunnen overtuigen om tot een bedrag van 100 procent te gaan belenen, heeft het kabinet-Tommelein samen met mijn eigen kabinet een overleg gehad met de vertegenwoordigers van de verzekeringssector. Het doel van het overleg was aftoetsen in welke mate de verzekeringssector bereid is mee te werken inzake het overbruggen van die 20 procent eigen inbreng. De conclusie van het overleg was dat de verzekeringssector absoluut bereid is om hieraan mee te werken.
De twee pistes die er zijn, liggen momenteel voor bij de Nationale Bank.
Mevrouw Moerenhout heeft het woord.
Ik wou gewoon nog aanvullen dat ik zeker geen afbreuk wil doen aan het initiatief of de initiatieven uit Sint-Truiden. Mevrouw De Vroe, zoals u zegt, is dit voor een bepaalde groep personen een interessante formule. Ik verwijs naar de dame die werd getoond in de reportage, de gescheiden vrouw die inderdaad haar onderzoek had gedaan. We zien ook wel dat dit een interessante doelgroep is. Die mensen zijn daar inderdaad sterk gebaat bij.
Mijn bezorgdheid is gewoon dat er ook burgers zullen worden aangetrokken voor wie het wel financieel nefast kan en ook zal zijn. Daarom is het toch ook noodzakelijk voor de overheid om de nodige beschermingsmaatregelen in te bouwen. Met wat vandaag voorligt, denk ik dat een geoptimaliseerde huurschatter, die breed bekend wordt bij de burgers, een goed beschermingsmechanisme kan zijn, naast het feit dat huren opnieuw positiever in de markt wordt gebracht.
Mevrouw De Vroe heeft het woord.
Zoals ik daarnet al zei, ben ik uiteraard uitermate positief over zulke initiatieven van privébedrijven om een oplossing te bieden voor een maatschappelijk probleem. Collega Moerenhout, ik heb begrepen dat dit initiatief geen verplichting inhoudt. Eigenlijk ga je gewoon een woning huren, maar je krijgt de mogelijkheid om gedurende tien jaar die woning aan te kopen en je kunt vijf jaar huur in mindering brengen. Ik denk dus dat we zulke initiatieven alleen maar kunnen toejuichen. Nogmaals, het is aan elk individu om te bekijken of de prijzen van huur of aankoop marktconform zijn. Ik vind dat we bedrijven zeker verder moeten aanmoedigen als het gaat over zulke initiatieven om een oplossing te bieden qua betaalbaar wonen.
De vragen om uitleg zijn afgehandeld.