U bent hier

De voorzitter

De heer Lantmeeters heeft het woord.

Minister, de sector signaleert dat er zich steeds meer problemen voordoen bij de minnelijke ontbinding van onderhandse verkoopovereenkomsten. De regelgeving op dit vlak is door de inwerkingtreding van het decreet van 19 december 2014 grondig gewijzigd, met verregaande consequenties voor kopers en verkopers.

De Vlaamse decreetgever had in 2007 terecht geoordeeld dat er nood was aan een regeling waarbij een onderhandse verkoopovereenkomst zonder al te zware kosten minnelijk kon worden ontbonden. De koper en de verkoper moeten, naast de ondertekende onderhandse verkoopovereenkomst, een document ter registratie aanbieden waarin ze verklaren dat ze deze overeenkomst in onderling akkoord hebben ontbonden. Dit document mag niet ouder zijn dan een jaar na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. De koper en de verkoper hebben met andere woorden maximaal een jaar de tijd om zich gezamenlijk te bedenken.

Zowel de onderhandse verkoopovereenkomst als het ondertekend akkoord over de minnelijke ontbinding moeten ter registratie worden aangeboden. Idealiter gebeurt dit gelijktijdig. Net in deze situatie speelt het belangrijke verschil tussen de huidige en vroegere situatie. Er is geen probleem indien de onderhandse verkoopovereenkomst en de minnelijke ontbinding gezamenlijk voor het verstrijken van de termijn van vier maanden – voor de registratie van het compromis – worden aangeboden. In dit geval is tweemaal het vast recht van 10 euro verschuldigd. Deze regeling is onveranderd.

Meestal duurt het echter enige tijd alvorens een akkoord kan worden bereikt tussen de partijen over de minnelijke ontbinding. De termijn van vier maanden voor de tijdige registratie van de onderhandse verkoopovereenkomst wordt daardoor vaak overschreden. De regelgeving voorziet hier ook in door te bepalen dat het document voor de minnelijke ontbinding tot een jaar ouder mag zijn dan de onderhandse verkoopovereenkomst. Voor 1 januari 2015 was het overschrijden van de termijn van vier maanden niet onmiddellijk een probleem: de fiscus aanvaardde dat de te betalen registratierechten gelijk waren aan de gevraagde teruggave, waardoor geen boete was verschuldigd voor laattijdige registratie.

De gunstige regeling voor de ontbinding was tevens mogelijk in geval van gelijktijdige, maar laattijdige registratie van beide documenten. De fiscus eiste op dat ogenblik tweemaal 25 euro. Van de laattijdige registratie werd geen issue gemaakt.

Minister, vandaag is de situatie veranderd. In de Vlaamse Codex Fiscaliteit wordt in een strenge boete voorzien op de laattijdige registratie van het compromis, ten belope van 20 procent van de verschuldigde belasting – 1 procent op de verkoopprijs onder klein beschrijf, 2 procent bij groot beschrijf. Deze boete wordt, in tegenstelling tot vroeger, eveneens opgelegd wanneer het compromis laattijdig samen met de minnelijke ontbinding ter registratie wordt aangeboden. Daarin zit het verschil.

Dit brengt heel wat problemen met zich mee. Allereerst is het resultaat dat het veel minder dan vroeger mogelijk zal zijn om de ontbinding en het compromis samen te registreren, wat natuurlijk niet bijdraagt tot administratieve vereenvoudiging, noch voor VLABEL, noch voor koper, verkoper en eventuele tussenpersonen.

Bovendien zal de koper nu het verkooprecht integraal moeten betalen, na registratie van de onderhandse verkoopovereenkomst, ook wanneer hij al weet dat de koop slechts luttele weken later minnelijk zal worden ontbonden. De koper kan dan wel later gebruik maken van de teruggaveregeling. VLABEL zal het te veel betaalde bedrag terugbetalen bij de registratie van de minnelijke ontbinding. De boete wordt niet terugbetaald.

Rond de wijziging inzake minnelijke ontbinding werd vrijwel niet gecommuniceerd. Dit heeft als consequentie dat heel wat kopers en verkopers zich niet bewust waren van het belang van een tijdige registratie van het compromis en nu met omvangrijke boetes worden geconfronteerd.

De oorspronkelijke finaliteit van de invoering van de specifieke regeling voor minnelijke ontbindingen in 2007 was om te vermijden dat veel compromissen door de partijen zonder veel ruchtbaarheid werden gescheurd, waarbij ze hoopten dat de fiscus hiervan in het ongewisse zou blijven. De decreetgever oordeelde terecht dat deze situatie weinig wenselijk was. Als gevolg van het bovenstaande riskeert men evenwel terug te keren naar een situatie waarbij de partijen compromissen zelf zullen verscheuren, zonder dit te melden. Dit moet absoluut worden vermeden.

Minister, bent u op de hoogte van de huidige problematiek? Gaat u akkoord met de gewijzigde toepassing? Hoe evalueert u deze nieuwe wijziging? Bent u bereid om middels een omzendbrief de oude situatie van voor 1 januari 2015 te herstellen?

De voorzitter

Minister Turtelboom heeft het woord.

Minister Annemie Turtelboom

Zoals door u terecht is aangegeven, is de fiscale regeling die in 2007 in het Vlaamse Gewest werd ingevoerd voor minnelijke ontbindingen van verkoopovereenkomsten, een belangrijke klantvriendelijke administratieve vereenvoudiging. Het gebeurt immers vaak dat de koper na het ondertekenen van een koopovereenkomst toch onder deze overeenkomst uit wil komen, bijvoorbeeld omdat hij geen lening kan bekomen of door familiale of sociale omstandigheden. Het zou ook kunnen dat de koper weliswaar zelf het compromis heeft ondertekend maar eigenlijk het goed wou verwerven voor zoon of dochter, of op naam van zijn echtgenote en zichzelf, of voor een vennootschap.

Toch is het niet mogelijk de authentieke akte te laten verlijden op naam van een andere koper, althans niet zonder zware fiscale gevolgen. De notaris kan immers niet afwijken van de bepalingen van de onderhandse verkoopovereenkomst. Indien de akte uiteindelijk wordt verleden op naam van een andere koper, is er sprake van een wederverkoop, die het registratierecht een tweede keer verschuldigd maakt. En ook wanneer er nooit een authentieke akte wordt verleden omdat de verkoop door partijen minnelijk werd ontbonden, is er sprake van een wederverkoop die ook weer het registratierecht verschuldigd maakt.

We mogen immers niet vergeten dat een koopovereenkomst tot stand komt zodra er tussen partijen een akkoord is – zelfs mondeling – over het goed en over de prijs. Zodra er een geldige onderhandse overeenkomst is gesloten en ondertekend, ontstaat de registratieverplichting, en is het verkooprecht verschuldigd, ook indien er nog geen notariële akte werd verleden. Het verlijden van de notariële akte is enkel nodig om de koop tegenover derden tegenstelbaar te maken via een overschrijving op het hypotheekkantoor. Het verscheuren van het compromis is niet de juiste oplossing.

De regeling uit 2007 biedt de kandidaat-kopers en -verkopers een rechtszekere en fiscaal vriendelijke oplossing. Het werd mogelijk voor een verkoper en koper om, middels de betaling van een laag vast bedrag, de tussen hen bestaande koopovereenkomst ongedaan te maken.

Wanneer het compromis tijdig, dus binnen de vier maanden, wordt geregistreerd en gelijktijdig ook de overeenkomst tot ontbinding of vernietiging ter registratie wordt aangeboden, dan worden elk van beide overeenkomsten onderworpen aan het tarief van 10 euro, of in totaal 20 euro. Wanneer eerst het compromis ter registratie wordt aangeboden, nadien gevolgd door de overeenkomst tot minnelijke ontbinding of vernietiging, wordt het gewone evenredige verkooprecht geheven op de verkoopovereenkomst. De overeenkomst tot minnelijke ontbinding of vernietiging wordt geregistreerd voor 10 euro. Vervolgens is een ontheffing van het evenredige verkooprecht, geheven op het compromis mogelijk, indien het compromis voldoet aan alle door de Vlaamse Codex Fiscaliteit beschreven voorwaarden. Zo mag de overdracht niet bij authentieke akte zijn vastgesteld, en de ontbinding of vernietiging dient te dateren van binnen het jaar na de datum van het compromis.

Wanneer nu het compromis laattijdig ter registratie wordt aangeboden, is in principe de decretaal voorziene belastingverhoging van 20 procent verschuldigd wegens de laattijdige registratie. Die 20 procent wordt berekend op het verschuldigde verkooprecht. De FOD Financiën legde echter geen boete voor laattijdige registratie op in geval van laattijdige, maar gelijktijdige aanbieding van beide overeenkomsten. Het lijkt mij correct dat ook VLABEL deze werkwijze voortaan volgt. Het is bij gelijktijdige aanbieding immers duidelijk dat het verkooprecht op de ontbonden overeenkomst niet meer eisbaar is, en bijgevolg is ook de belastingverhoging die berekend wordt op het verkooprecht, gelijk aan nul euro.

Wanneer daarentegen eerst en afzonderlijk het compromis – laattijdig – ter registratie wordt aangeboden, dan moet het evenredige verkooprecht èn de daarop berekende belastingverhoging voor laattijdige registratie wel worden betaald. De Vlaamse Codex Fiscaliteit legt dit immers op. Voor het geheven verkooprecht kan, na de registratie van de minnelijke ontbinding, een ontheffing en teruggave worden verleend, de belastingverhoging wegens laattijdige registratie blijft verschuldigd.

Dat was ook bij de FOD Financiën het geval. Er is immers geen decretale bepaling die in een dergelijke situatie de ontheffing of terugbetaling van de belastingverhoging wegens laattijdige registratie toelaat. Er is dus nu geen enkele verstrenging in de werkwijze van VLABEL, vergeleken met de werkwijze van de FOD Financiën. Integendeel, de praktijk is nu nog soepeler, want zelfs bij niet-gelijktijdige aanbieding ter registratie, maar waarbij de Vlaamse Belastingdienst de ontbonden en de ontbindende overeenkomst met elkaar in verband kan brengen, kan een onmiddellijke compensatie worden toegepast waardoor het kooprecht niet verschuldigd is.

Zoals u weet, staat de FOD Financiën vandaag nog steeds in voor het verlenen van de registratieformaliteit, de FOD zendt de akten in pdf-formaat door aan de Vlaamse Belastingdienst. Sedert enkele maanden beschikt de Vlaamse Belastingdienst over de technische mogelijkheden om de onmiddellijke link tussen beide documenten te leggen en de compensatie toe te passen. Zelfs indien toch een aanslagbiljet voor het verkooprecht op de inmiddels ontbonden overeenkomst werd verstuurd, kan de belastingplichtige een bezwaar tegen deze aanslag indienen, gebaseerd op de ontbindende overeenkomst. In dat geval zal het evenredig verkooprecht evenmin moeten worden betaald. Ik denk dat we hiermee de geest en het opzet van de decretale regeling uit 2007 volledig respecteren. Bovendien zetten we hiermee zelfs verdere stappen in het streven naar een verdere en doorgedreven administratieve vereenvoudiging.

De voorzitter

De heer Lantmeeters heeft het woord.

Minister, ik kan niet anders dan gelukkig zijn met uw antwoord wanneer ik hoor dat er teruggekeerd wordt naar de vroegere situatie. Dat zorgt voor rechtszekerheid en kan ook meer rechtvaardigheid tot stand brengen. Ik ben blij dat u verder het pad van het voortschrijdend inzicht bewandelt en dat u soepel omgaat met onverwachte en ongewilde andere toepassingen vanwege de Vlaamse Belastingdienst.

De voorzitter

De vraag om uitleg is afgehandeld.

Vergadering bijwonen

U wil een vergadering  bijwonen? Dat kan! U kunt zich gewoon aanmelden bij de bezoekersingang (Leuvenseweg 86, 1000 Brussel).

Zolang er zitplaatsen vrij zijn, worden toehoorders binnengelaten. Zitplaatsen kunnen niet gereserveerd worden. Raadpleeg vooraf de agenda van de plenaire vergaderingen of de commissievergaderingen.

U kunt ook steeds de plenaire vergaderingen (her)bekijken via onze website of YouTube. 

Wanneer vinden de vergaderingen plaats? Raadpleeg de volledige agenda voor deze week, of de parlementaire kalender voor een algemeen beeld van de planning van de vergaderingen in het Vlaams Parlement.